Se fôssemos instigados a apontar um ramo dogmático específico do Direito que exemplifica perfeitamente a tensão permanente, silenciosa e amargamente conflituosa entre o cidadão contribuinte, que almeja a prosperidade produtiva, e o Estado arrecadador, insaciável em sua ânsia por recursos, este seria, indiscutivelmente, o denso e complexo Direito Tributário Imobiliário. Para os eminentes empresários, diligentes investidores e as incontáveis famílias que enxergam no indestrutível "tijolo" e na posse pacífica da terra a concretização material do seu esforço vital e a proteção contra a corrosão inflacionária, o ato puramente racional e inteligente de reorganizar esse vasto patrimônio espalhado para dentro de uma estrutura corporativa segura e coesa (a chamada holding patrimonial) sempre contou com um alento constitucional supremo e reconfortante. Refiro-me ao sagrado, reverenciado e intensamente debatido art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal da República de 1988, que instituiu a essencial imunidade do ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis - na operação de integralização de imóveis ao capital social de pessoas jurídicas. O legislador constituinte originário, no ápice de sua sabedoria macroeconômica, foi brilhante e preciso em sua intenção desenvolvimentista: ele claramente não queria onerar, burocratizar, inviabilizar ou penalizar o cidadão empreendedor que estivesse fomentando a atividade empresarial, organizando seus ativos para gerar empregos e, em um segundo momento, pagar robustos tributos corporativos de forma transparente e organizada ao país.
Entretanto, na minha contumaz, desapaixonada e incisiva visão crítica sobre a enferrujada e ideológica engrenagem judiciária pátria, essa garantia constitucional basilar, que outrora era o alicerce do planejamento empresarial, vem sendo sistematicamente vilipendiada, mutilada sem piedade e esvaziada do seu núcleo essencial por prefeituras vorazes e despóticas que, lamentavelmente, encontram beneplácito e chancela nas decisões cada vez mais utilitaristas e arrecadatórias das nossas veneráveis cortes superiores brasileiras. O que presenciamos, atônitos e com justificada indignação na última década, foi um contorcionismo hermenêutico sem precedentes na história republicana, cujo único norte evidente e palpável é engordar de forma coercitiva os combalidos e mal geridos cofres municipais à custa da desestruturação do planejamento empresarial privado lícito. O empresariado brasileiro, o grande motor da nação, encontra-se hoje no epicentro aterrorizante de uma tempestade perfeita de insegurança jurídica, tempestade essa encabeçada pelo famigerado Tema 796 do STF, pelo letárgico e aguardado Tema 1.348 e pela aberração legislativa inominável, covarde e de cunho autoritário introduzida de contrabando pela reforma tributária no bojo do opressor PLP 108/24 e da LC 214/25.
Analisemos, com o bisturi frio e rigoroso da ciência jurídica tributária, a escalada programada desse confisco do direito de propriedade. O controverso Tema 796 do STF determinou, para o absoluto desespero de todos os contadores e planejadores de fortunas do país, que a imunidade tributária do ITBI não alcança e nem protege o valor do imóvel que, na contabilidade corporativa, exceder o limite formal do capital social a ser efetivamente e nominalmente integralizado. Como funcionava isso na prática milenar do planejamento sucessório?
Historicamente, os advogados e contadores zelosos contabilizavam estrategicamente o imóvel de alto valor agregado na abertura da holding pelo seu valor histórico intocado, constante na declaração de IRPF. Fazendo isso, jogavam a imensa diferença financeira (que é a natural e merecida valorização de mercado ao longo de décadas de zelo do proprietário) para uma conta intocável de "Reserva de Capital", fugindo assim, de forma inteiramente lícita e amparada nas normas da contabilidade societária, da dolorosa tributação federal imediata do ganho de capital. O STF, cedendo inegavelmente ao fortíssimo e avassalador lobby fiscal dos insaciáveis municípios, decretou categoricamente que sobre essa "sobra" excedente vertida licitamente para a Reserva de Capital, o município está totalmente livre, autorizado e até incentivado a cobrar o ITBI avaliando implacavelmente o bem a valor atual de mercado. Essa lamentável tese encareceu de forma absurda as antigas reestruturações genéricas e padronizadas, forçando o mercado de elite a descartar cartilhas prontas e a buscar incessantemente soluções contábeis e societárias muito mais sofisticadas, audazes e blindadas, que demandam um raciocínio jurídico impecável e criativo para não desencadear execuções fiscais milionárias fulminantes e, por fim, inviabilizar o negócio da família.
Como se o ataque anterior aos fundamentos da contabilidade não bastasse para aterrorizar o setor imobiliário, paira sobre a nação como a amaldiçoada espada de Dâmocles o julgamento pendente do Tema 1.348 do STF. Neste escopo de altíssima tensão, a nossa Corte Suprema decidirá a validade e a extensão da imunidade do ITBI especificamente e restritamente para as empresas cuja atividade preponderante (aquelas que auferem de forma consolidada mais de 50% de sua receita operacional líquida) venha a ser, no cômputo do futuro, a compra e venda, o arrendamento mercantil ou a locação de imóveis (atividade estritamente imobiliária). A nossa Constituição Cidadã diz expressamente, em português claro, que a imunidade de fato cai e o imposto é devido se a empresa vier a operar preponderantemente nesse ramo excludente. Contudo, prefeituras vorazes, atropelando o Estado Democrático de Direito e o trâmite do devido processo legal, vêm cobrando o imposto de forma ostensivamente abusiva e antecipada. Elas presumem, de maneira escandalosa e ilegal, a má-fé do contribuinte logo no ato de abertura do CNPJ, trancando a emissão da guia isenta antes mesmo do transcurso do prazo legal, objetivo e pacífico de apuração do fisco (os três longos anos de análise retroativa de receita legalmente estipulados no art. 37 do CTN).
Diante dessa sanha incontrolável e predatória dos municípios em arbitrar valores estratosféricos para cobrar o imposto a qualquer custo e sob qualquer pretexto infundado, o respeitável STJ havia proferido, de forma altiva, recente e louvável, uma decisão paradigma que resgatava o caráter civilizatório, moral e legal das relações fiscais no país. No histórico e aclamado julgamento do Tema repetitivo 1.113, o STJ fixou de forma magistral e com força vinculante que a base de cálculo inquestionável do ITBI é tão somente o valor efetivo da transação realizada em condições normais e cristalinas de mercado, gozando o honrado cidadão contribuinte da sagrada e inviolável presunção de boa-fé no valor patrimonial que ele livremente declara na transação. Como corolário da justiça, o STJ proibiu categoricamente que os tiranos municípios utilizassem bases de cálculo pré-fixadas obscuras (as famosas e inflacionadas plantas genéricas de valores urbanos) ou se utilizassem da muleta do próprio valor venal do IPTU para arbitrar e impor unilateralmente a odiosa cobrança. Foi, sem qualquer sombra de dúvida, uma vitória estrondosa do estado de direito do cidadão esmagado contra o inaceitável despotismo municipal focado na meta de arrecadação.
Porém, a alegria do exausto pagador de impostos no Brasil é tragicamente passageira e efêmera. A complexa e monstruosa reforma tributária, falsamente travestida e propagandisticamente vendida aos eleitores como o ápice da modernidade e da almejada simplificação burocrática, trouxe sorrateiramente no texto final do PLP 108 um retrocesso ditatorial, confiscatório e autoritário inimaginável em democracias plenas. Em seu absurdo art. 194 (firmemente amparado pela despótica previsão do art. 256 da paralela LC 214/25), o astuto legislador governista busca ressuscitar covardemente a abolida e inconstitucional avaliação unilateral do fisco, criando o que nós, os juristas e doutrinadores de vanguarda que atuam na trincheira contra abusos estatais, já apelidamos, horrorizados e indignados, de "Tabela FIPE Imobiliária Municipal". A nefasta lei complementar autoriza aberta e inescrupulosamente que as administrações tributárias municipais estipulem valores de referência para imóveis de forma genérica, baseados em "metodologias específicas" secretas ou algorítmicas dos governos para tentar estimar de forma irreal o utópico valor de mercado. Ou seja, em palavras simples para que o leitor compreenda o assalto: a prefeitura criará uma tabela arbitrária ditando sem contraditório quanto vale a sua amada fazenda produtiva herdada do avô ou o seu vasto galpão logístico moderno, ignorando de forma solene e cruel a profunda crise de vacância do setor, as péssimas e insalubres condições estruturais decadentes do imóvel depreciado ou, o mais elementar do direito civil, o inalienável acordo comercial de preço firmado honestamente e de livre vontade entre as partes soberanas no negócio. É a consagração absoluta e a legalização institucional, no seio da República, da extorsão fiscal imobiliária disfarçada de norma tributária.
Opino com firmeza intelectual inabalável e apoiado nas mais sólidas bases do direito público contemporâneo: estamos diante de um modelo escancaradamente e abertamente inconstitucional que ofende de morte os grandiosos e elementares princípios basilares da capacidade contributiva, do respeito incondicional à livre iniciativa e do primado sagrado do preço real de mercado auferido em negociações privadas. Contudo, até que o moroso Poder Judiciário brasileiro, atolado em processos, reaja de forma condizente e declare, em suas instâncias derradeiras no STF, a nulidade absoluta, chapada e patente dessas novas e inconstitucionais tabelas FIPE imobiliárias (o que indubitavelmente levará muitos, excruciantes e extenuantes anos de batalhas judiciais bilionárias e infindáveis), o sofrido contribuinte brasileiro ficará refém do sistema coercitivo. Ele será coagido vilmente a pagar o famigerado e absurdo ITBI sobre valores totalmente irreais, superestimados e inflacionados por fiscais, apenas e tão somente para conseguir registrar suas holdings, garantir suas escrituras de partilha e manter o giro dos seus negócios com mínima agilidade no Cartório de Registro de Imóveis.
Neste dantesco e sombrio cenário de absoluto terror fiscal institucionalizado e chancelado pela inércia dos defensores do contribuinte, a desastrosa estruturação de uma holding patrimonial amparada na crença pueril de eficácia de parcos contratos amadores baixados da internet ou conduzida por profissionais empoeirados sem vivência agressiva no contencioso é o equivalente indubitável a um suicídio financeiro televisionado em horário nobre. Modelos padronizados de holding, vendidos como soluções enlatadas e baratas aos montes na web, que ignoram de forma perigosa a intrincada dinâmica jurisprudencial da apuração futura de receitas do complexo Tema 1.348 e desconhecem a refinada, exata e milimétrica engenharia contábil de integralização de capital sem o estouro do ágio tributável fatal exigida pelo duro Tema 796, resultarão, fatalmente e sem piedade, na imediata emissão de autos de infração implacáveis, pesados e acrescidos de pesadas multas qualificadas pelas impiedosas secretarias de fazenda. A imunidade sagrada do ITBI não é mais um direito automático, simples, garantido por lei e servido em uma bandeja de prata pelo funcionário público; ela converteu-se em um cobiçado troféu disputado a ferro e fogo, que deve ser conquistado diariamente por meio de um árduo contencioso administrativo preventivo robusto e da elaboração de uma estruturação societária artesanal de excelência, feita sob rigorosas medidas de compliance.
O mercado de alta performance exige, mais do que nunca e de forma desesperadora, a simbiose perfeita, harmoniosa e inatacável entre teses tributárias agressivas de contencioso e uma modelagem societária fina de ponta. Não permita, sequer por um milésimo de segundo de letargia, que o voraz município de sua jurisdição exproprie brutalmente a sua lícita valorização imobiliária, fruto inequívoco do seu trabalho diário, incansável e abençoado. Lute pelo seu amado patrimônio físico munido das melhores, mais implacáveis e inquestionáveis armas legais à disposição no mercado.