Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro passou por uma transformação extremamente acelerada. Plataformas digitais como QuintoAndar e Loft eliminaram fiadores, padronizaram contratos em fluxos digitais e substituíram o corretor humano por algoritmos de crédito e de gestão automatizada. O processo, que até recentemente envolvia uma rede de relações entre pessoas passíveis de diálogo e contestação, passou a ser conduzido por códigos proprietários cujos critérios não são divulgados, explicados ou, na prática, contestáveis por quem é por eles afetado.
Essa transformação amplia o acesso ao mercado locatício e reduz a burocracia que historicamente onerava inquilinos e proprietários. Ao mesmo tempo, abriu uma lacuna normativa que o Direito ainda não enfrentou de forma sistemática, visto que decisões que antes passavam por um ser humano identificável passaram a ser tomadas por linhas de código cujo funcionamento é invisível ao consumidor.
Para o público jovem e conectado, esse modelo é natural e conveniente. Pense, porém, no idoso de 74 anos, que não acessa e-mail, recebe a renovação negada por algoritmo, é notificado apenas por push notification - que nunca leu - e se vê diante de uma ação de despejo sem jamais ter compreendido o que aconteceu. Trata-se de situação recorrente nas relações locatícias mediadas por plataformas digitais, em que o desenho do sistema pressupõe um perfil de usuário ao qual o consumidor idoso frequentemente não corresponde.
Resta saber se o ordenamento jurídico brasileiro oferece instrumentos suficientes para proteger esse consumidor. A LGPD, o CDC, o Estatuto da Pessoa Idosa e a jurisprudência do STJ sobre hipervulnerabilidade e credit scoring formam, em conjunto, arcabouço normativo suficiente para sustentar a tese aqui proposta: toda decisão algorítmica que implique rescisão contratual, notificação de desocupação ou negativa de renovação de locação envolvendo consumidor idoso deve ser precedida de intervenção humana obrigatória.
A análise do tema desdobra-se em dois aspectos, a seguir dispostos.
1º aspecto: A plataformização do mercado imobiliário e a pessoa idosa invisível ao algoritmo
O scoring algorítmico é um sistema de predição de comportamento pelo qual o algoritmo atribui uma pontuação ao consumidor com base em dados históricos. A partir dessa pontuação, decide pela aprovação ou recusa do contrato, pela renovação ou rescisão da locação, sem que haja, em nenhum momento do processo, qualquer intervenção humana capaz de avaliar as circunstâncias concretas do caso.
Os dados históricos que alimentam esses sistemas refletem desigualdades preexistentes e, ao serem retroalimentados de forma automática, transformam o viés estrutural em viés sistêmico1. O consumidor idoso, aposentado, com renda estável, porém modesta, sem movimentação recente de cartão de crédito e sem presença digital significativa, passa a ser lido pelo algoritmo como perfil de baixo score, não por ser inadimplente, mas por ser invisível às métricas valorizadas pelo sistema.
Algumas plataformas utilizam variáveis proxy que, embora não citem expressamente a idade como critério, produzem efeito discriminatório equivalente, penalizando a ausência de redes sociais, o uso de dispositivos desatualizados e a não adesão a serviços por assinatura digital. Trata-se de discriminação indireta por via tecnológica: o critério é formalmente genérico na aparência e excludente no resultado, atingindo de forma desproporcional exatamente os grupos que o ordenamento jurídico determina proteger com maior rigor.
Quando uma decisão que afeta o direito constitucional à moradia, previsto no art. 6º, é tomada por um sistema que não explica seus critérios nem admite revisão humana; ela deixa de ser ato técnico e se torna ato de poder sem controle, incompatível com o Estado Democrático de Direito, que reclama do ordenamento mecanismos efetivos de transparência, contestação e responsabilização, independentemente da roupagem tecnológica que o exercício do poder venha a adotar.
O art. 4º da lei 10.741/03 (Estatuto do Idoso, atual Estatuto da Pessoa Idosa) determina à família, à comunidade, à sociedade e ao Poder Público o dever de garantir ao idoso o direito à habitação. A lei 14.423/22 reforçou esse quadro ao incluir no Estatuto o direito de acesso à tecnologia como ferramenta de inclusão social, deixando claro que a migração dos serviços para o ambiente digital não pode funcionar como mecanismo de exclusão do idoso das relações jurídicas que envolvem sua moradia2.
É inaceitável a prática de plataformas que encaminham a notificação de rescisão contratual exclusivamente via aplicativo ou e-mail - este jamais acessado pelo inquilino idoso. Essa conduta, embora formalmente adequada ao texto contratual, é materialmente ineficaz e viola o dever de informação em sua dimensão prática. Propõe-se denominá-la exclusão comunicacional, fenômeno em que o consumidor é notificado pelo canal digital previsto no contrato e, simultaneamente, mantido no desconhecimento do que se passa, em razão de sua incapacidade de acessar ou compreender esse canal escolhido unilateralmente pela plataforma sem qualquer avaliação sobre a aptidão real do inquilino para receber aquela comunicação.
A informação enviada por canal que o consumidor não domina, e que a empresa sabe ou deveria saber que ele não domina, não satisfaz o que o artigo 6º, III, do CDC exige3, configurando adimplemento formal que protege exclusivamente o fornecedor e deixa o consumidor à própria sorte.
2º aspecto: Os fundamentos jurídicos da proteção
Para tanto, adota-se o método indutivo, a partir de três ordens de fundamentos que, em conjunto, sustentam a tese ora proposta.
I) O direito à explicação: LGPD e CDC
O art. 20 da lei 13.709/18 (LGPD) consagra o direito à explicação, pelo qual o titular pode pedir a revisão de decisões tomadas exclusivamente por sistema automatizado, inclusive aquelas que afetem seus interesses, com previsão expressa de revisão por pessoa humana. Evidencia-se, assim, que o próprio legislador reconheceu a insuficiência da automação integral quando estão em jogo direitos relevantes4.
No âmbito do crédito, o STJ já se debruçou sobre questão análoga ao julgar o Recurso Repetitivo afeto ao Tema 710 (REsp 1.419.697/RS, relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 17 nov. 2014), fixando que o sistema de credit scoring, embora lícito, exige transparência mínima e assegura ao consumidor o direito de saber o que motivou a pontuação negativa5.
Esse entendimento é diretamente transponível ao direito imobiliário, pois a plataforma que rescinde contrato de idoso com base em score desprovido de transparência viola o dever de transparência previsto tanto na LGPD quanto no CDC. A nosso ver, a ausência de transparência algorítmica constitui uma opção deliberada do fornecedor, dissociada de qualquer limitação intrínseca da tecnologia. Ao impedir o acesso do consumidor aos critérios decisórios, o fornecedor inverte o ônus da informação e compromete a higidez do consentimento, conduta incompatível com o dever de boa-fé objetiva que permeia toda a relação de consumo.
II) A hipervulnerabilidade tecnológica do idoso
O conceito de hipervulnerabilidade foi desenvolvido pelo STJ para proteger consumidores que, além da vulnerabilidade comum a qualquer relação de consumo, carregam fragilidades adicionais que tornam o desequilíbrio contratual ainda mais acentuado. O REsp 1.195.642/RJ (relatora ministra Nancy Andrighi, DJe 13 nov. 2012) constitui o caso paradigmático, ao reconhecer que portadores de deficiência e idosos precisam de proteção reforçada, proporcional à sua condição6.
A tese deste artigo reconhece no idoso uma vulnerabilidade que extrapola a dimensão econômica e alcança a dimensão tecnológica. Essa vulnerabilidade digital, no contexto das plataformas imobiliárias, corresponde precisamente ao tipo de fragilidade que o STJ identificou como gerador de hipervulnerabilidade, na medida em que o consumidor não consegue, sozinho, compreender os mecanismos que decidem sobre seu contrato, acessar as informações que lhe são comunicadas e contestar as decisões que lhe são impostas.
Quando todo o processo de rescisão contratual ocorre por meios digitais que o inquilino idoso não domina, viola-se o princípio da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, CF) e o direito à informação adequada (art. 6º, III, CDC), privando o titular de um direito social constitucionalmente assegurado por meio de notificação que jamais chegou ao seu efetivo conhecimento.
III) A analogia com os contratos bancários digitais
O terceiro fundamento encontra respaldo na jurisprudência em construção nos tribunais estaduais. O TJ/SP e o TJ/MG vêm acumulando decisões que anulam contratos bancários digitais firmados por idosos, reconhecendo que o consumidor que não compreendeu o que assinou em razão de o processo ser digital, rápido e desenhado para um perfil de usuário que ele não é, firmou contrato com vício de consentimento.
A pergunta que o direito imobiliário precisa responder é a mesma: se a Justiça protege o idoso de um empréstimo contratado via selfie que ele não entendeu, por que razão permitiria que ele perdesse a posse do imóvel onde mora por uma notificação automática de algoritmo, sem que tivesse real conhecimento do que estava acontecendo?
Tratando-se de bem jurídico de maior hierarquia, com impacto mais grave na dignidade e vulnerabilidade tecnológica idêntica, a proteção jurídica deve ser, no mínimo, equivalente à que os tribunais já asseguram ao idoso no campo dos contratos bancários digitais.
Por uma intervenção humana obrigatória nos atos rescisórios
A ausência de regulação específica para as decisões algorítmicas no mercado locatício não equivale à ausência de proteção jurídica. O ordenamento brasileiro já dispõe de arcabouço normativo suficiente para fundamentar a responsabilização das plataformas e assegurar ao consumidor idoso os instrumentos necessários ao enfrentamento do despejo algorítmico.
A lei 8.078/1990 (CDC), a lei 13.709/18 (LGPD), o Estatuto da Pessoa Idosa (denominação dada pela lei 14.423/22 à lei 10.741/03) e a jurisprudência do STJ sobre hipervulnerabilidade e credit scoring formam, em conjunto, base normativa suficiente para sustentar a tese aqui proposta. Toda decisão algorítmica que implique rescisão contratual, notificação de desocupação ou negação de renovação de locação envolvendo consumidor idoso ou hipervulnerável deve ser precedida de intervenção humana obrigatória, com notificação por canal comprovadamente acessível, apresentação dos critérios que motivaram a decisão em linguagem clara e prazo diferenciado para contestação.
O mercado imobiliário pode e deve evoluir para o ambiente digital, e a eficiência e a redução de custos daí decorrentes beneficiam o próprio consumidor. Ao fazê-lo, o mercado não pode renunciar ao elemento humano nos atos que decidem sobre a moradia de pessoas em situação de hipervulnerabilidade. A exigência de intervenção humana obrigatória não constitui barreira à inovação; é a condição necessária para que ela seja legítima e socialmente sustentável.
Concretamente, propõe-se que esse controle humano ocorra antes da efetivação de qualquer ato rescisório, a cargo de profissional habilitado da plataforma, com dever de notificar o consumidor por canal comprovadamente acessível, de apresentar os critérios que motivaram a decisão em linguagem clara e de assegurar prazo mínimo de trinta dias para contestação. Descumprida essa exigência, o ato rescisório será inválido por violação ao dever de boa-fé objetiva e ao direito à informação adequada, independentemente de previsão contratual em contrário, visto que algoritmos são instrumentos a serviço do direito e a moradia é direito fundamental que não se rescinde por push notification.
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1 BIONI, Bruno Ricardo. Proteção de dados pessoais: a função e os limites do consentimento. Rio de Janeiro: Forense, 2021; PASQUALE, Frank. The black box society: the secret algorithms that control money and information. Cambridge: Harvard University Press, 2015.
2 BRASIL. Lei nº 10.741, de 1º de outubro de 2003. Dispõe sobre o Estatuto do Idoso e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 2003; BRASIL. Lei nº 14.423, de 22 de julho de 2022. Altera a Lei nº 10.741/2003 para incluir o direito ao acesso à tecnologia como instrumento de inclusão social do idoso. Brasília, DF: Presidência da República, 2022.
3 BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1990. art. 6º, III.
4 BRASIL. Lei nº 13.709, de 14 de agosto de 2018. Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD). Brasília, DF: Presidência da República, 2018. art. 20.
5 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.419.697/RS. Relator: Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 12 nov. 2014. Brasília, DF: Superior Tribunal de Justiça, 2014. (Recurso Repetitivo - Tema 710).
6 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.195.642/RJ. Relator: Min. Nancy Andrighi, julgado em 13 nov. 2012. Brasília, DF: Superior Tribunal de Justiça, 2012.