Introdução
Alguns cartórios de registro de imóveis do Estado de São Paulo têm exigido, nos procedimentos administrativos de retificação e de usucapião, a apresentação da certidão atualizada da matrícula do imóvel objeto do pedido, bem como das matrículas dos imóveis confrontantes.
Ocorre que, data venia, tal exigência não encontra amparo legal, normativo ou jurisprudencial, conforme se demonstrará a seguir.
1. Normas de serviço extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça - Tomo II
O item 8 do capítulo XX das normas de serviço extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça - Tomo II estabelece que o oficial de registro de imóveis pode consultar o seu próprio acervo registral ou serviços de informações de órgãos oficiais disponibilizados na internet, sempre que a tramitação do título depender de informações disponíveis na própria unidade de serviço ou em bases oficiais, evitando-se a devolução do título para cumprimento de exigências.
8. Quando a tramitação do título depender de informações disponíveis na própria unidade de serviço ou em serviços de informações de órgãos oficiais publicadas na internet, deverá o oficial obtê-las e certificar a fonte acessada, evitando-se a devolução do título para cumprimento de exigências. Havendo incidência de taxas ou emolumentos, o pagamento deverá ser feito na retirada do título, desde que a busca das informações onerosas tenha sido previamente autorizada pelo apresentante.
A lei 14.382/22, que alterou a lei de registros públicos, já previa a possibilidade de consulta pelo oficial registrador, conforme disposto no § 17 do art. 176 da lei 6.015/1976:
§ 17. Os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico praticado, quando não constantes do título ou do acervo registral, poderão ser complementados por outros documentos ou, quando se tratar de manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade.
Dessa forma, mostra-se desnecessária a exigência de apresentação da certidão atualizada da matrícula do imóvel objeto da retificação ou da usucapião, bem como das matrículas dos imóveis confrontantes.
Da mesma maneira, revela-se indevida a exigência de apresentação do CCIR, da certidão negativa do ITR, da certificação do georreferenciamento da poligonal do perímetro do imóvel rural no Sigef/Incra - Sistema de Gestão Fundiária e do recibo, bem como do respectivo demonstrativo, do CAR - Cadastro Ambiental Rural.
Ressalte-se que a consulta ao acervo da serventia extrajudicial para análise das matrículas é isenta da cobrança de emolumentos, conforme dispõe a nota explicativa ao item 136.15 do capítulo XX das normas de serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo:
136.15. Sendo necessário para a retificação, o oficial de registro de imóveis realizará diligências e vistorias externas e utilizará documentos e livros mantidos no acervo da serventia, independentemente da cobrança de emolumentos, lançando no procedimento de retificação certidão relativa aos assentamentos consultados. Também poderá o oficial, por meio de ato fundamentado, intimar o requerente e o profissional habilitado para que esclareçam dúvidas e complementem ou corrijam a planta e o memorial descritivo do imóvel, quando os apresentados contiverem erro ou lacuna.
Nota - As diligências e vistorias externas, bem como a conferência do memorial e da planta, poderão ser realizadas pessoalmente pelo oficial de registro de imóveis ou, sob sua responsabilidade, por preposto ou técnico por ele contratado, devendo o resultado ser certificado no procedimento de retificação, com assinatura e identificação de quem realizou a diligência ou a vistoria. Consistindo a prova complementar na simples confrontação do requerimento apresentado com elementos constantes de documentos e livros mantidos no acervo da própria serventia, competirá ao oficial registrador promovê-la “ex officio”, sem incidência de emolumentos, lançando no procedimento respectivo certidão relativa aos documentos e livros consultados.
2. Posicionamento jurisprudencial
A respeito da possibilidade de consulta gratuita às matrículas constantes do acervo da serventia extrajudicial - tanto do imóvel objeto da retificação ou da usucapião quanto dos imóveis confrontantes -, o colendo Juízo da 1ª vara de Registros Públicos do Foro Central da Comarca de São Paulo já se manifestou nos autos do processo 1134486-66.2018.8.26.0100 a respeito, nos seguintes termos:
“[...] Sem prejuízo, desde logo declaro indevida a exigência de juntada de certidões da matrícula do imóvel usucapiendo e de seus confrontantes, por reputar desnecessário requerer do usuário certidão que será expedida pela própria serventia que processa o pedido de usucapião, a qual já tem conhecimento do conteúdo dos livros ali existentes para a instrução do procedimento.”
No mesmo sentido decidiu o Conselho Superior da Magistratura:
“[...] Já em relação à apresentação da certidão atualizada do Registro de Imóveis competente, a exigência não tem cabimento. Não se deve exigir do particular prova de fato de conhecimento do próprio registrador, já que o imóvel objeto do instrumento particular está matriculado naquele mesmo Registro de Imóveis.”
(TJ/SP; apelação cível 0000348-54.2015.8.26.0111; rel. Pereira Calças; Conselho Superior da Magistratura; Foro de Cajuru - Vara Única; j. 9/10/2017; DJe 23/11/2017)
Conclusão
Conclui-se, portanto, que a exigência registral de apresentação de matrículas e demais documentos que podem ser consultados diretamente na serventia extrajudicial ou em sítios oficiais é indevida.
O oficial de registro de imóveis pode (deve) consultar o seu próprio acervo registral ou serviços de informações de órgãos oficiais disponibilizados na internet, de modo a evitar a devolução do título para cumprimento de exigências desnecessárias e a promover maior eficiência na tramitação dos procedimentos administrativos.