A administração condominial deixou, há muito tempo, de se limitar à cobrança de cotas, manutenção predial e mediação de conflitos entre vizinhos.
Segundo dados divulgados pelo IBGE, a partir do Censo 2022, o Brasil possui mais de 13,3 milhões de endereços situados em arranjos condominiais, reflexo direto da crescente verticalização urbana e da expansão dos condomínios nos grandes centros urbanos.
Nesse cenário, o síndico passou a exercer papel cada vez mais relevante na preservação da regularidade jurídica, técnica e urbanística das edificações.
Na prática, muitos problemas chegam ao síndico como uma simples reclamação de vizinho, um pedido de autorização para obra, uma alteração em área comum ou uma dúvida sobre o uso de determinada unidade. Em alguns casos, porém, aquilo que parece uma questão interna pode envolver fiscalização municipal, regularização urbanística, alteração registral e responsabilidade do condomínio.
Nem todo problema que nasce dentro do condomínio é apenas condominial.
Muitas situações possuem repercussão urbanística direta, especialmente quando envolvem ampliações, alterações de fachada, mudança de uso, acessibilidade, obras em áreas comuns ou divergências entre a realidade construída e o projeto aprovado perante o município.
Em Curitiba, por exemplo, não são incomuns situações envolvendo denúncias relacionadas a ampliações irregulares em coberturas, fechamento de áreas descobertas, alterações de fachada, criação de novos ambientes, uso inadequado de unidades e divergências entre a edificação existente e aquela aprovada perante o município.
Isso não significa que as intervenções sejam inviáveis. Ao contrário. Muitas obras, adequações, modernizações e regularizações podem ser realizadas e, inclusive, gerar valorização patrimonial. O ponto é que precisam seguir o caminho jurídico, técnico, urbanístico e registral adequado.
A convenção condominial e as deliberações assembleares regulam a vida interna do condomínio, mas não afastam a incidência da legislação urbanística e edilícia. A Constituição Federal, nos arts. 30, VIII, e 182, atribui ao município papel central no ordenamento territorial e na política de desenvolvimento urbano, diretrizes regulamentadas pelo Estatuto da Cidade, lei 10.257/01.
No âmbito condominial, o CC, especialmente nos arts. 1.336 e 1.348, impõe deveres aos condôminos e atribui ao síndico responsabilidades relacionadas à representação do condomínio, ao cumprimento da convenção e à conservação e guarda das partes comuns. A lei 4.591/1964, conhecida como Lei de Incorporações, também estabelece limitações quanto à fachada, à destinação das unidades e à segurança da edificação.
Por isso, um dos equívocos mais sensíveis na gestão condominial é tratar a aprovação em assembleia como se ela fosse suficiente para regularizar determinada intervenção.
A autorização condominial pode ser necessária, mas não substitui alvará, licença, aprovação de projeto ou qualquer outra exigência imposta pelo Poder Público.
Entre os casos mais recorrentes estão ampliações em coberturas, áticos, terraços e áreas descobertas. Muitas vezes, o proprietário fecha áreas, cria novos ambientes ou altera a configuração da unidade sem observar previamente os limites urbanísticos, estruturais, registrais e condominiais envolvidos.
O problema nem sempre aparece no momento da obra. Pode surgir anos depois, durante uma fiscalização municipal, uma tentativa de venda, um financiamento, uma reforma ou um pedido de regularização.
Nessas situações, costumam aparecer divergências entre a área construída e a registrada, ausência de alvará, alterações não incorporadas formalmente ao condomínio e impactos em fachada, frações ideais, acessibilidade e parâmetros urbanísticos.
Dependendo da extensão da modificação, pode não bastar regularizar apenas perante a Prefeitura. Em alguns casos, será necessário avaliar reflexos registrais, como atualização da convenção de condomínio, revisão de áreas e frações ideais, adequação do memorial descritivo ou eventual retificação dos atos de incorporação, instituição e especificação do condomínio.
Também merecem atenção as intervenções em áreas comuns, como fechamento de halls, criação de espaços gourmet, alterações de portaria, coberturas em garagens e modificações de fachada. Em muitos casos, essas obras são possíveis e podem valorizar o condomínio. Mas precisam ser conduzidas com análise prévia, documentação adequada, aprovação interna e, quando necessário, aprovação municipal.
Outro tema cada vez mais relevante é o retrofit de edificações antigas, especialmente em regiões centrais. A modernização de prédios, a requalificação de fachadas, a adaptação de usos e a adequação de acessibilidade podem representar importante valorização patrimonial e contribuir para a reocupação urbana.
Mas retrofit não é apenas obra de melhoria estética ou funcional. A depender do caso, pode envolver licenciamento, compatibilidade com o zoneamento, preservação arquitetônica, segurança contra incêndio, acessibilidade e adequação à estrutura jurídica do condomínio.
O síndico não precisa assumir funções próprias de engenheiros, arquitetos ou advogados. Mas precisa saber identificar quando determinada situação ultrapassa a gestão ordinária do condomínio e exige análise técnica e jurídica especializada.
A responsabilidade do síndico está, sobretudo, no dever de diligência: não ignorar notificações, não permitir intervenções potencialmente irregulares sem documentação mínima e não tratar como simples conflito entre vizinhos aquilo que pode configurar infração urbanística.
A responsabilização não é automática. Depende do caso concreto, da ciência da irregularidade, da conduta adotada e das medidas preventivas tomadas pela gestão.
Por isso, a boa administração condominial exige organização documental, cautela nas aprovações internas e atenção aos reflexos urbanísticos e registrais das intervenções realizadas no edifício.
Em matéria urbanística, a legalidade não se presume apenas porque a obra está dentro do condomínio ou porque foi aprovada em assembleia.
A diferença entre uma intervenção problemática e uma intervenção segura, muitas vezes, está no planejamento prévio, na documentação correta e na condução adequada do procedimento.
Em condomínios, o Direito Urbanístico não deve ser visto apenas como limite. Quando bem compreendido, ele também é ferramenta de organização, regularização e valorização patrimonial.