A locação por curta temporada (modelo Airbnb) em condomínios residenciais: Discussão jurídica e medidas para vedação

1. O fenômeno e o cerne da controvérsia

A popularização de plataformas digitais de hospedagem (Airbnb, Booking e similares) levou muitos proprietários a explorar economicamente suas unidades por meio de estadias de curtíssima duração - o chamado short stay. A prática gerou intenso conflito nos condomínios edilícios residenciais, sobretudo por seus efeitos sobre segurança, sossego e salubridade: alta rotatividade de pessoas desconhecidas, circulação intensa nas áreas comuns e ausência de vínculo duradouro com a coletividade.

A discussão jurídica gira em torno de uma pergunta central: essa atividade é uma simples locação residencial por temporada (art. 48 da lei 8.245/1991), inserida no uso residencial da unidade e protegida pelo direito de propriedade - ou é uma hospedagem atípica, de natureza próxima à hoteleira, que desvirtua a destinação exclusivamente residencial do edifício?

Da resposta a essa pergunta depende a possibilidade de o condomínio vedar a prática.

2. Os conceitos em disputa: residência, domicílio e hospedagem

A jurisprudência do STJ construiu uma distinção que se tornou determinante:

• Residência - morada habitual e estável.
• Domicílio - residência com ânimo definitivo de permanência.
• Hospedagem - habitação temporária, marcada por alta rotatividade e, frequentemente, oferta de serviços (limpeza, troca de roupa de cama, recepção etc.)
• Carregadores para veículos elétricos - regras para recarga segura em condomínios.
• Sistemas de energia solar - aspectos legais da instalação de painéis solares.
• LGPD - lei geral de proteção de dados, câmeras e controle de acesso - Proteção de dados em monitoramento e acesso.
• Reformas nas unidades - ART/RRT e vistoria prévia - Requisitos técnicos para obras em unidades.

Para a corrente que prevaleceu no STJ, quando a exploração da unidade assume caráter reiterado e profissional, com rotatividade típica de hospedagem, ela deixa de ser uso residencial e passa a configurar atividade incompatível com a destinação exclusivamente residencial prevista na convenção.

3. Evolução da jurisprudência do STJ

3.1 Os precedentes de 2021

O Tema foi enfrentado de forma pioneira em 2021, em dois julgados:

• REsp 1.819.075/RS (4ª turma, rel. p/ acórdão ministro Raul Araújo, Info 693). O relator originário, ministro Luis Felipe Salomão, ficou vencido: entendia tratar-se de locação por temporada, e que vedá-la violaria o direito de propriedade. Prevaleceu, porém, o voto de Raul Araújo, no caso concreto em que a unidade era explorada como verdadeiro hostel, com oferta de serviços.
• REsp 1.884.483/PR (3ª turma, rel. ministro Ricardo Villas Bôas Cueva).

A partir desses julgados firmou-se a orientação de que condomínios com destinação exclusivamente residencial podem validamente proibir a locação por curtíssimo prazo via plataformas, observado o quórum qualificado para deliberação.

3.2 A decisão da 2ª seção (maio de 2026)

Em 7/5/26, a 2ª seção do STJ uniformizou o entendimento das duas turmas de direito privado no REsp 2.121.055 (rel. Ministra Nancy Andrighi). Por apertada maioria de 5 votos a 4, decidiu que:

1. A exploração recorrente da locação por curta temporada - sobretudo via plataformas digitais - descaracteriza a finalidade estritamente residencial da unidade, aproximando-a da lógica hoteleira e afetando segurança, sossego e salubridade.
2. Por isso, só é admissível se expressamente autorizada pela convenção condominial.
3. A alteração da convenção para autorizar a prática exige aprovação de dois terços dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do CC.

A relatora foi acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira.

3.3 A divergência

A corrente vencida, aberta pelo Ministro Antonio Carlos Ferreira (seguido por Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e o desembargador convocado Luís Carlos Gambogi), sustentou que:

• A proibição representa restrição não prevista em lei ao direito constitucional de propriedade (art. 5º, XXII, da CF; art. 1.228 do CC);
• O uso de plataforma não transforma automaticamente a locação residencial em atividade comercial - a caracterização de hospedagem dependeria da efetiva oferta de serviços típicos de hotelaria (recepção, limpeza etc.);
• A prática só poderia ser vedada se houvesse proibição expressa na convenção.

3.4 O Tema 1.443 e a suspensão nacional (junho de 2026)

Em 6/6/26, a 2ª seção afetou ao rito dos recursos repetitivos os REsp 2.272.536 e REsp 2.272.537 (Tema 1.443, rel. Ministro Raul Araújo), determinando a suspensão nacional de todos os processos sobre a matéria, para a fixação de tese vinculante.

A questão a ser definida é precisamente a seguinte: a cláusula de destinação residencial, por si só, basta para proibir a locação por curto período via plataformas, ou é necessária vedação expressa?

Implicação prática imediata: enquanto a tese vinculante não é fixada, persiste insegurança quanto à suficiência da mera cláusula de "uso residencial". A providência mais segura para o condomínio que pretende vedar a prática é inserir vedação expressa na convenção, eliminando o debate sobre presunção.

4. Fundamento legal da vedação

A possibilidade de o condomínio restringir o uso das unidades repousa no regime jurídico da propriedade condominial:

• CC, art. 1.228 - a propriedade deve ser exercida em consonância com suas finalidades e limites.
• CC, art. 1.332, III - a convenção deve determinar o fim a que as unidades se destinam.
• CC, art. 1.336, IV - é dever do condômino dar à unidade o uso compatível com sua destinação, não a utilizando de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.
• CC, art. 1.351 - a alteração da convenção depende de aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos; a mudança de destinação do edifício ou da unidade depende de unanimidade.
• Lei 4.591/1964, art. 19 - direito de uso das partes e coisas comuns conforme sua destinação.
• Lei 8.245/1991, art. 48 - disciplina a locação para temporada (até 90 dias), invocada por quem defende a licitude da prática como uso residencial.

A tensão, portanto, é entre o direito de propriedade (art. 5º, XXII, CF) e a função social e a autonomia da coletividade condominial.

5. Medidas jurídicas que o condomínio pode adotar para vedar a prática

5.1 Cláusula expressa de vedação na convenção (medida principal)

A providência mais robusta é alterar a convenção para:

1. Reafirmar a destinação exclusivamente residencial das unidades; e
2. Vedar expressamente a locação por curta/curtíssima temporada e a hospedagem atípica, inclusive a oferta das unidades em plataformas digitais de hospedagem.

• Quórum: 2/3 dos condôminos (art. 1.351, CC) para alteração da convenção.
• Formalização: deliberação em assembleia regularmente convocada (edital com a matéria expressamente na pauta), com ata assinada, e averbação/registro da convenção alterada no cartório de registro de Imóveis competente - providência indispensável para que a vedação produza efeitos erga omnes e vincule futuros adquirentes.

5.2 Definição de critérios objetivos

Para reduzir litígios sobre o que é (ou não) vedado, a convenção pode fixar parâmetros claros, por exemplo:

• Prazo mínimo de locação (p. ex., 90 dias ou contratos de natureza residencial estável), distinguindo a locação residencial de média/longa duração — permitida — do short stay;
• Vedação ao anúncio das unidades em plataformas de hospedagem;
• Vedação à oferta de serviços característicos de hotelaria (recepção, limpeza periódica, rouparia) e à rotatividade elevada de ocupantes.

5.3 Regras operacionais no regimento interno

O Regimento Interno pode disciplinar o controle de acesso e a convivência, ainda que a vedação de mérito deva estar na convenção:

• Cadastro prévio e identificação de ocupantes e visitantes;
• Controle de acesso (proibição de cofres/lockboxes de chaves, entrega de chaves a terceiros não cadastrados);
• Restrições ao uso das áreas comuns por não residentes;
•  Comunicação prévia ao síndico de qualquer cessão de uso.

5.4 Regime sancionatório

A convenção deve prever penalidades para o descumprimento:

• Multa por uso indevido da unidade - até cinco vezes o valor da contribuição condominial (art. 1.336, §2º, CC);
• Multa ao condômino com reiterado descumprimento de deveres - até cinco vezes o valor da contribuição (art. 1.337, caput, CC);
• Multa ao condômino antissocial, cujo comportamento gere incompatibilidade de convivência - até dez vezes o valor da contribuição (art. 1.337, parágrafo único, CC).

Recomenda-se prever gradação das penalidades (advertência ? multa ? multa majorada por reincidência).

5.5 Medidas judiciais

Persistindo a conduta, o condomínio pode ajuizar:

• Ação de obrigação de não fazer / ação cominatória, para compelir a cessação da atividade, com astreintes;
• Pedido de tutela de urgência para suspensão imediata, quando demonstrado o risco à segurança e ao sossego;
• Cobrança das multas aplicadas.

Observação: em razão da suspensão nacional decorrente do Tema 1.443, processos em curso sobre o tema tendem a ficar sobrestados até a fixação da tese - fator a ser considerado na estratégia processual.

6. Cuidados e riscos

• Tese vinculante pendente. Como o STJ ainda julgará o Tema 1.443, a melhor proteção é a vedação expressa na convenção, que dispensa o condomínio de depender da interpretação sobre a suficiência da cláusula de "uso residencial".
• Direito de propriedade e proporcionalidade. A restrição deve ser proporcional e não pode resvalar em confisco do uso. A locação residencial comum (longa/média duração) permanece lícita e não pode ser proibida; o alvo legítimo é a hospedagem atípica de alta rotatividade.
• Quórum correto. Deliberação sem o quórum de 2/3 (ou sem a regular convocação) é vulnerável a anulação. A alteração que importe verdadeira mudança de destinação do edifício exige unanimidade - daí a importância de a vedação ser estruturada como reforço/esclarecimento da destinação residencial já existente, e não como mudança de destinação.
• Aspectos tributários e regulatórios. A exploração de hospedagem pode atrair discussões de ISS e de regulação municipal específica; e há propostas legislativas em tramitação que podem alterar o cenário. Convém acompanhar a evolução normativa.

7. Recomendações práticas (síntese)

1. Verificar a redação atual da convenção (destinação e eventuais vedações).
2. Convocar assembleia, com a matéria expressa em pauta, para alterar a convenção inserindo vedação clara à locação por curta temporada/hospedagem atípica.
3. Obter o quórum de 2/3 e lavrar ata.
4. Registrar/averbar a convenção alterada no cartório de registro de Imóveis.
5. Ajustar o regimento interno (acesso, cadastro, áreas comuns).
6. Estruturar regime de multas com gradação.
7. Acompanhar o julgamento do Tema 1.443 do STJ.