É uma cena comum na rotina de síndicos e conselhos consultivos: um morador abre uma porta voltada para a rua e passa a vender bebidas onde antes havia apenas uma unidade residencial. Do outro lado do portão, a vizinha quer fazer o mesmo, mas para montar um espaço de estética e massoterapia. A convenção é clara: aquele é um condomínio residencial. E a pergunta que chega ao advogado costuma ser sempre a mesma. A assembleia pode autorizar essa mudança de uso? E, se pode, com que quórum?
A regra antiga: Um voto contrário podia travar todo o condomínio
Até julho de 2022, a resposta era desconfortável na prática. A alteração da destinação do edifício, ou de uma unidade autônoma, exigia unanimidade dos condôminos. Bastava um único voto contrário, ou até mesmo um proprietário ausente, silencioso ou simplesmente inacessível, para travar indefinidamente qualquer mudança de uso, mesmo que a esmagadora maioria do condomínio a desejasse. Na prática, era um veto individual com poder absoluto sobre a vontade coletiva. A doutrina condominial já apontava isso, havia anos, como um entrave desproporcional à gestão dos edifícios.
O que mudou com a lei 14.405/22
A lei 14.405/22, que nasceu do PL 4.000/21, de autoria do senador Carlos Portinho, alterou o art. 1.351 do CC e reduziu esse quórum. O dispositivo passou a valer com a seguinte redação:
"Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária."
Na prática, isso quer dizer que a mudança de destinação, seja de residencial para uso misto ou comercial, seja o caminho inverso, deixou de exigir unanimidade. Passou a ser decidida por maioria qualificada de 2/3 dos votos dos condôminos, reunidos em assembleia regularmente convocada, com edital que indique de forma expressa, na ordem do dia, a matéria a ser deliberada. No exemplo do início deste texto, seria a abertura de portas voltadas para a via pública, para a exploração de uma atividade comercial.
Vale um esclarecimento que costuma gerar confusão entre síndicos. O quórum de 2/3 recai sobre os votos dos condôminos aptos a votar naquela assembleia especificamente convocada para o tema. Não se trata do quórum de instalação da assembleia em si, e a nova regra não dispensa a convocação regular, com edital claro sobre dia, hora, local e ordem do dia. Sem isso, qualquer deliberação sobre mudança de destinação pode ser anulada.
O que a redução do quórum não resolveu sozinha
A queda da exigência de unanimidade para 2/3 não eliminou todas as tensões envolvidas no tema. A doutrina condominial chama atenção para pelo menos três pontos sensíveis, que continuam exigindo cautela de síndicos e administradoras mesmo depois de reunido o novo quórum legal.
O primeiro é a diferença entre autorizar a mudança de destinação e autorizar a alteração física necessária para viabilizá-la, como a abertura de uma porta em muro que compõe a fachada do edifício. A alteração de fachada é um tema tratado historicamente com mais rigor pela jurisprudência, porque afeta a estética e a valorização de todo o conjunto. A aprovação da mudança de destinação por 2/3 não basta, isoladamente, para legitimar a obra. Nesses casos, o recomendável é elaborar um laudo técnico para avaliar se a intervenção pretendida rompe a harmonia arquitetônica do edifício.
O segundo ponto é a segurança. Abrir uma unidade residencial para a rua, mesmo para um comércio aparentemente inofensivo como um pequeno depósito de bebidas, altera o perfil de circulação de pessoas estranhas ao condomínio. É um fator que a assembleia deve pesar antes de autorizar, mesmo já reunido o quórum legal para tanto.
O terceiro é a proteção da minoria vencida. Um terço dos condôminos pode, agora, ser obrigado a conviver com uma mudança de destinação que rejeitou. A doutrina discute se isso é apenas uma relativização legítima da autonomia coletiva sobre a convenção (afinal, o condomínio é, por natureza, um regime de concessões recíprocas) ou se abre espaço para abuso de direito da maioria, sobretudo quando a mudança afeta diretamente o sossego ou a segurança de quem discorda. A própria Comissão de Direito Condominial da OAB chegou a se manifestar contra a constitucionalidade da regra, sob o argumento de que ela fragiliza a proteção da unidade autônoma. O debate, até aqui, não foi pacificado pelos tribunais superiores.
O novo quórum na prática: O precedente do STJ sobre o Airbnb
Um julgado recente do STJ mostra como esse regime vem sendo aplicado, inclusive fora da hipótese clássica de abertura de comércio na portaria. Em maio de 2026, a 2ª Seção do STJ, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, decidiu que a exploração de unidades em condomínio residencial por plataformas de locação por temporada, como o Airbnb, tem natureza comercial. Por isso, também depende de aprovação em assembleia por 2/3 dos condôminos (REsp 2.121.055). O tribunal considerou que esse uso, voltado a fins econômicos, descaracteriza a destinação residencial fixada na convenção e pode afetar a segurança e o sossego dos demais moradores.
O precedente é relevante porque reforça que a régua do art. 1.351 do CC não se aplica só às hipóteses óbvias de comércio de fachada. Ela alcança qualquer uso que descaracterize a destinação residencial da unidade, inclusive usos que, à primeira vista, não alteram fisicamente o imóvel.
Orientação prática para síndicos e administradoras
Diante de pedidos como o do exemplo inicial, a orientação é relativamente simples. Convocar assembleia com edital e pauta específicos sobre a mudança de destinação pretendida. Reunir o quórum de 2/3 dos votos dos condôminos, não mais a unanimidade. E, paralelamente, avaliar com cautela os efeitos sobre fachada e segurança, se necessário com apoio de laudo técnico, antes de autorizar a abertura física do imóvel para a atividade comercial. A lei 14.405/22 baixou a barreira formal para a mudança de uso em condomínios edilícios. Não eliminou, porém, a necessidade de prudência sobre os efeitos concretos dessa mudança na convivência entre os condôminos.