Consolidação da propriedade fiduciária não é penhora

Uma exceção pensada para a penhora judicial não se transporta, por leitura interpretativa, para a garantia que o próprio devedor escolheu oferecer.

Prezados,

Vou direto ao ponto: a impenhorabilidade da pequena propriedade rural não alcança - e não deveria alcançar - a alienação fiduciária. São institutos diferentes, criados por leis diferentes, com lógicas de constituição diferentes, e a diferença não é sutileza acadêmica: está escrita, artigo por artigo, no CC, no CPC e na lei 9.514/97. Tratar um como o outro não é interpretação - é confusão conceitual travestida de proteção social. E quem sofre as consequências dessa confusão, no fim, é o credor, que seguiu a lei à risca e o próprio sistema de crédito.

Três institutos, três bases legais diferentes

Antes de qualquer debate sobre impenhorabilidade, é preciso fixar uma premissa que considero importante: penhora, alienação fiduciária e hipoteca não são a mesma coisa, e cada uma tem assento legal próprio.

O art. 5º, XXVI, da Constituição e o art. 833, VIII, do CPC protegem a pequena propriedade rural - assim definida pelo art. 4º, II, da lei 8.629/93, com base em módulos fiscais - contra a penhora. O texto não menciona alienação fiduciária. Não menciona hipoteca. A norma foi escrita para um ato específico, disciplinado pelos arts. 824 e seguintes do CPC: a constrição judicial dentro de uma execução. Isso é relevante porque as normas de exceção - e a impenhorabilidade é, por definição, uma exceção à regra geral de que o patrimônio do devedor responde por suas dívidas (art. 391, CC) - não comportam interpretação extensiva ou analógica que amplie seu alcance além do que o legislador expressamente previu.

Um paralelo que o próprio legislador já resolveu

Esse raciocínio não é uma tese isolada minha - o legislador já enfrentou situação semelhante e decidiu no mesmo sentido que defendo aqui. A lei 8.009/90, que trata da impenhorabilidade do bem de família, prevê expressamente, em seu art. 3º, V, que a proteção não se aplica quando a execução decorre de hipoteca oferecida pela própria entidade familiar como garantia real. Ou seja: quando o titular do bem protegido opta, voluntariamente, por oferecê-lo em garantia de uma dívida da qual se beneficia, a lei retira a proteção - mesmo tratando-se de hipoteca, instituto que exigia execução judicial e agora está com possibilidade extrajudicial, conforme as alterações trazidas pelo Marco Legal das Garantias (lei 14.711/23).

Se o legislador afastou expressamente a impenhorabilidade do bem de família quando o próprio titular o oferece em garantia, não há razão jurídica para presumir proteção maior à pequena propriedade rural oferecida em alienação fiduciária, instituto que não depende de ato judicial para a consolidação. A lógica do sistema aponta na direção oposta à da leitura que se pretende dar à impenhorabilidade rural: quem oferece o bem em garantia, para se beneficiar do crédito, assume o risco da garantia que escolheu constituir.

O devedor que se beneficiou não pode depois se esquivar

Há um ponto que considero decisivo: o devedor que oferece seu imóvel em alienação fiduciária faz isso para se beneficiar - é a garantia que reduz o risco do credor e, com isso, viabiliza taxas e prazos melhores do que os de um crédito sem garantia real. Ele escolhe esse caminho conscientemente, sabendo exatamente qual é a consequência do inadimplemento: a consolidação da propriedade em favor do credor, nos termos do art. 26 da lei 9.514/97.

Aceitar, depois, que esse mesmo devedor invoque uma proteção pensada para outro instituto - a penhora - para escapar da consequência do negócio que ele mesmo estruturou e do qual se beneficiou, é permitir um comportamento contraditório que o próprio CC rejeita. O art. 422 do CC impõe boa-fé objetiva na conclusão e na execução dos contratos; o art. 187 qualifica como ilícito o exercício de um direito que exceda os limites impostos por sua finalidade econômica ou social e pela própria boa-fé. Invocar, a posteriori, uma exceção estranha ao instituto contratado é, a meu ver, exatamente esse tipo de exercício contraditório - o que a doutrina conhece pela máxima venire contra factum proprio non potest. Isso não é proteção ao hipossuficiente - é transferir para o credor o custo de uma escolha que coube inteiramente ao devedor.

O credor não pode pagar a conta de um entendimento interpretativo

Todo contrato de alienação fiduciária foi celebrado com base na lei vigente e na jurisprudência então consolidada. O credor estruturou a operação, calculou o risco e precificou o crédito de acordo com as regras conhecidas no momento da contratação - e a segurança jurídica dos negócios já perfeitos é, também ela, valor constitucional, refletido na proteção ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido (art. 5º, XXXVI, CF/88). Mudar, depois, por via interpretativa, o que conta ou não como impenhorável - estendendo uma exceção escrita para a penhora a um instituto que a lei nunca alcançou - penaliza retroativamente quem negociou de boa-fé e dentro da legalidade estrita.

Isso é especialmente grave porque quem primeiro reconheceu essa distinção foi o próprio STJ: no REsp 2.226.375/MG (relator ministro Raul Araújo, j. 9/3/26), a Corte reafirmou que a arrematação aperfeiçoada é irretratável (art. 903, CPC) e que a coisa julgada não atinge quem não integrou o processo (art. 506, CPC) - pilares que sustentam, precisamente, a segurança de qualquer operação de crédito garantido. Não há motivo técnico para que esses mesmos pilares desapareçam apenas porque o bem em garantia é um imóvel pequena propriedade rural.

Minha posição, sem meio-termo

Defendo, portanto, três pontos com clareza, todos ancorados em texto de lei: primeiro, que a impenhorabilidade da pequena propriedade rural (art. 5º, XXVI, CF/88; art. 833, VIII, CPC) é matéria adstrita à penhora judicial, e não se estende, por analogia ou por "equivalência funcional", à alienação fiduciária (lei 9.514/97) ou à hipoteca (art. 1.473 e seguintes, CC). Segundo, que o devedor que ofereceu o bem em garantia fiduciária para obter crédito não pode, depois de se beneficiar dessa escolha, invocar uma exceção pensada para outro instituto, sob pena de violar a boa-fé objetiva (art. 422, CC) e incorrer em abuso de direito (art. 187, CC) - na mesma lógica que o próprio legislador já adotou para o bem de família (art. 3º, V, lei 8.009/90). Terceiro, que o credor que operou dentro da legalidade - e o arrematante que comprou de boa-fé em leilão regular, protegido pelos arts. 506 e 903 do CPC - não podem ser penalizados por uma leitura interpretativa que amplia, sem base no texto legal, o alcance de uma norma de exceção.

A segurança jurídica do leilão não é um detalhe técnico: é a condição que permite que o crédito garantido por imóvel rural continue existindo, a taxas viáveis, para quem precisa dele. Preservá-la - com clareza conceitual entre penhora, alienação fiduciária e hipoteca, e com respeito à palavra dada nos contratos de garantia - é proteger o crédito, o credor e, no fim, o próprio produtor rural que depende desse crédito para seguir produzindo.

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Constituição Federal: art. 5º, XXVI (impenhorabilidade da pequena propriedade rural) e art. 5º, XXXVI (ato jurídico perfeito e direito adquirido).

CC: art. 187 (abuso de direito), art. 391 (patrimônio do devedor responde pelas dívidas), art. 422 (boa-fé objetiva), arts. 1.419 e 1.473 a 1.505 (direitos reais de garantia e hipoteca).

Código de Processo Civil: art. 506 (limites subjetivos da coisa julgada), arts. 824 e seguintes (penhora), art. 833, VIII (impenhorabilidade da pequena propriedade rural), art. 903 (arrematação perfeita, acabada e irretratável).

Lei 8.629/93, art. 4º, II - definição legal de pequena propriedade rural (módulos fiscais).

Lei 8.009/90, art. 3º, V - afastamento da impenhorabilidade do bem de família quando oferecido pelo titular em hipoteca.

Lei 9.514/97, arts. 22, 26 e 27 - alienação fiduciária de imóvel: constituição, consolidação e leilão extrajudiciais.

STJ, REsp 2.226.375/MG, Rel. Min. Raul Araújo, j. 9/3/26.