Poucas cláusulas dos contratos de locação em shopping center geram tanto atrito quanto a da taxa de transferência. Em linhas gerais, ela condiciona a cessão da posição contratual à anuência escrita do empreendedor e fixa, como preço dessa anuência, um valor calculado em múltiplos do aluguel mínimo vigente. Boa parte dos contratos vai além e equipara à cessão a alteração do controle societário do lojista, ainda que a pessoa jurídica locatária continue a mesma. É nesse segundo ponto que se concentra a discussão judicial, e é nele que este artigo se detém, sustentando a validade da cláusula e a exigibilidade da taxa nas duas hipóteses.
O ponto de partida é a natureza do contrato. A locação em shopping center é celebrada em consideração à pessoa do lojista. O empreendedor não aluga área a quem aparecer primeiro: seleciona marcas, analisa o histórico operacional do candidato, avalia sua capacidade de atrair público e distribui as lojas segundo um plano de composição, o chamado tenant mix, que é o principal atrativo do empreendimento. A troca do lojista, portanto, nunca é indiferente para o locador.
O fundamento legal da cobrança
O art. 13 da lei 8.245/91 estabelece que a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel dependem do consentimento prévio e escrito do locador. A norma não obriga o locador a consentir. Se ele pode simplesmente recusar, pode também consentir mediante condições, e o consentimento condicionado é menos gravoso ao locatário do que a recusa. Vale aqui a velha máxima de que quem pode o mais pode o menos.
Nos shopping centers, esse raciocínio ganha reforço no art. 54 da lei de locações, que determina a prevalência das condições livremente pactuadas entre lojistas e empreendedores, e no art. 421-A do CC, que presume paritários e simétricos os contratos civis e empresariais. Também não procede a alegação de que se estaria diante de contrato de adesão. A padronização existe, mas recai sobre regras de vocação coletiva, como horário de funcionamento e padrão de vitrine. Os elementos economicamente relevantes, entre eles a própria taxa de transferência, são negociados e constam do quadro-resumo. Foi nessa linha que o STJ, no REsp 1.535.727/RS, afastou a natureza de adesão desses contratos, reconhecendo que os ajustes são de livre estipulação e comutativos. Mesmo se de adesão fossem, parece que a cláusula continuaria sendo válida.
A mudança de controle como fato gerador contratual
Se a cobrança na cessão direta encontra pouca resistência, o cenário muda quando se trata da alienação do controle societário. A razão de ser da cláusula, contudo, é simples. Sem ela, a exigência do art. 13 se torna facilmente contornável: basta que o lojista, em vez de ceder o contrato, venda as quotas da sociedade locatária, ou ao menos quotas suficientes para transferir o controle. E não é raro que o lojista mantenha uma única operação vinculada àquela pessoa jurídica, de modo que vender as quotas equivale, na prática, a ceder a locação.
A cláusula não amplia o art. 13 por analogia. Ela opera no plano da autonomia privada. As partes não estão redefinindo o que a lei chama de cessão, e sim estipulando um fato gerador contratual próprio, algo corriqueiro no direito empresarial, em que cláusulas de mudança de controle aparecem em contratos de financiamento, de distribuição e em acordos de investimento sem que ninguém sustente depender de autorização legal específica.
Costuma-se objetar que a manutenção da marca, do CNPJ e da atividade demonstraria a ausência de alteração relevante. O argumento prova demais. Se bastasse preservar o cadastro e a fachada, a cláusula nunca incidiria, porque a alienação de controle é justamente a operação que conserva a pessoa jurídica e troca quem a comanda. O que se protege não é a identidade registral do locatário, e sim a de quem define sua política comercial, seus investimentos, sua permanência no empreendimento e sua capacidade de honrar o contrato. Essa figura é o controlador, a quem o art. 116, parágrafo único, da lei 6.404/76 atribui deveres e responsabilidades próprios.
As objeções mais comuns
A primeira invoca a autonomia da pessoa jurídica. Como a locatária é a sociedade, e não seus sócios, não haveria cedente nem cessionário. Ocorre que o próprio ordenamento reconhece a figura do controlador e sua relevância, e nada impede que, em contrato celebrado intuitu personae, as partes disciplinem as modificações na estrutura da pessoa jurídica. Tanto é assim que, no trespasse, a jurisprudência exige anuência expressa do locador para que a relação locatícia seja alterada (TJ/MG, apelação cível 1013321-20.2016.8.13.0024, 16ª Câmara Cível, j. 14/7/2021).
A segunda sustenta que o art. 13, por ser norma restritiva, não admitiria interpretação extensiva. A premissa está errada. Não há interpretação extensiva alguma, e, se houvesse, a cláusula seria desnecessária. O que existe é disposição livremente pactuada entre as partes.
A terceira é a mais consistente e vem do processo legislativo. O projeto que resultou na lei 12.112/09 continha um § 3º para o art. 13, equiparando à cessão, nas locações não residenciais, a transferência do controle societário do locatário. O dispositivo foi vetado, e as razões da Mensagem 1.004, de 9/12/09, apontaram que não se deve confundir a estrutura societária da pessoa jurídica com o contrato de locação por ela celebrado, além do risco de embaraçar fusões, incorporações e aquisições. O veto, porém, recaiu sobre norma cogente, que incidiria automaticamente sobre todas as locações não residenciais do país. Não alcançou a possibilidade de as partes, em contrato paritário e sob a cobertura do art. 54, estipularem consequência semelhante. Uma coisa é a lei impor a equiparação a todos; outra, bem diferente, é o contratante aceitá-la ao assinar. E, do ponto de vista das operações societárias, a cláusula não traz surpresa: ela aparece na auditoria prévia e entra no preço do negócio.
A quarta afirma que, sem prejuízo demonstrado ao locador, a cobrança perderia sua causa. Aceitá-la transformaria uma cláusula de aplicação objetiva em discussão casuística, com prova de dano a cada operação e multiplicação de litígios, já que dificilmente as partes concordariam sobre a existência de prejuízo. Além disso, a simples análise do novo controlador pelo empreendedor já gera custo.
Por fim, invocam-se o abuso de direito, a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa (arts. 187, 422 e 884 do CC). A cláusula, como visto, tem racionalidade econômica clara, ligada à proteção do tenant mix e das garantias do contrato. Havendo causa e função, não há abuso nem enriquecimento indevido. Ademais, sendo cláusula de incidência objetiva, não deverá ser analisada caso a caso, mas tão somente aplicada quando identificado seu fato gerador.
O estado atual da jurisprudência
O panorama ainda é de divergência. Em primeiro grau, operações societárias idênticas, envolvendo o mesmo grupo lojista e empreendedores distintos, têm recebido soluções opostas, o que se explica pela falta de orientação vinculante e pelo peso da redação de cada cláusula. O STJ ainda não enfrentou o mérito em julgamento colegiado. Em duas decisões monocráticas de 2026, proferidas nos AREsp 3.164.301/DF e 3.160.715/DF, os recursos tiveram seguimento negado com base nas súmulas 5 e 7, por se entender que a controvérsia exigiria interpretação de cláusulas contratuais e reexame de provas.
Na prática, a palavra final tende a ficar com os tribunais estaduais, e a redação da cláusula faz toda a diferença. Contratos que definem com clareza o percentual de participação que caracteriza a mudança de controle, alcançam expressamente o controle indireto, disciplinam o procedimento de anuência e ressalvam as reorganizações dentro do mesmo grupo econômico ficam muito mais protegidos.
A cláusula de equiparação é válida, e a taxa de transferência é exigível tanto na cessão direta quanto na mudança de controle do lojista. O fundamento está na liberdade contratual, no art. 54 da lei de locações e na presunção de paridade dos contratos empresariais. Quem assina um contrato de shopping center foi escolhido para integrar um conjunto, e a troca de quem comanda a operação é, para o empreendedor, tão relevante quanto a troca do próprio locatário.