“Competência residual mitigada": A figura criada pela lei 14.382/22 para assegurar a competência dos novos Cartórios de Registros de Imóveis

 Imagine vender um imóvel, precisar registrar a compra e venda e ser informado pelo cartório que você deverá inaugurar uma nova matrícula em uma serventia distinta. Essa é uma consequência direta de uma mudança legislativa importante no sistema registral brasileiro. A lei 14.382/22 redesenhou por completo as regras de competência entre serventias imobiliárias ao reduzir a chamada "competência residual", o que, para fins práticos, pode te levar a ter que inaugurar uma nova matrícula caso seu imóvel tenha sido submetido a um novo cartório competente.

O sistema anterior e a "competência residual" clássica

Em 31 de dezembro de 1973, a lei 6.015 revolucionou o registro imobiliário brasileiro com a criação do sistema matricial. As matrículas substituíram o antigo modelo de transcrições por um documento único que concentra todo o histórico do imóvel e eliminaram a necessidade de reconstituir uma "teia documental" a cada negócio jurídico.

Contudo, a transição para o sistema matricial demorou décadas para se efetivar considerando que, para a segurança registral de imóveis antigos, era necessário que o cartório consolidasse todo seu histórico na nova matrícula.

Com o avanço imobiliário crescente no Brasil, o legislador anteviu um problema de ordem prática: com a criação de novos cartórios - e, portanto, a necessidade de se desmembrar as competências geográficas dos “cartórios primitivos” - haveria o risco de que essas transcrições se perdessem.

Para resolver o impasse de transição, criou-se o mecanismo disposto no inciso I do art. 169 da LRP: a competência residual. Em sua redação original, o dispositivo autorizava o cartório originalmente responsável pelo imóvel a realizar averbações à margem do título já existente em seus livros - mesmo que o imóvel tivesse passado a pertencer à circunscrição de outro ofício. Na prática, os cartórios primitivos seguiriam responsáveis pelos imóveis que já foram de sua responsabilidade, mesmo que estes tenham passado a pertencer a uma região geográfica de competência de um novo cartório.

O corte legislativo: Da MP 1.085/21 à lei 14.382/22

Com a consolidação do sistema matricial, em que a maioria dos imóveis já havia sido matriculada, a justificativa original para a competência residual perdeu força. Diante disso, a MP 1.085/21 deu o primeiro passo para a modernização do sistema imobiliário e revogou o inciso I do art. 169, extinguindo a competência residual por completo.

Instaurou-se um novo problema: a medida provisória não contemplava a excepcional condição dos imóveis em que, por questões de ordem técnica e material, não era possível inaugurar matrículas e sair da sistemática das transcrições. Pensando nisso, ao converter o ato do Poder Executivo em lei, o Congresso Nacional optou por uma solução mais eficaz: reintroduziu o instituto da competência residual, contudo, com redação substancialmente restritiva, condicionada aos casos previstos no art. 176, § 1º, inciso I e §18, da LRP. Confira-se:

Conflito entre delegatários: Cartório de Origem x Cartório de Destino

A revogação da competência residual seguida pelo seu restabelecimento mitigado instaurou um cenário de conflito entre oficiais registradores. Alguns delegatários das circunscrições primitivas seguiram realizando atos de registro e de averbação naquelas matrículas que sempre foram de sua atribuição; enquanto os delegatários dos novos ofícios inaugurados se viram desprovidos dos imóveis que lhes foram atribuídos.

Tais conflitos passaram a ser recorrentes nas corregedorias dos Tribunais e até mesmo no próprio CNJ. De um lado, os delegatários de origem arguiam que a parte inicial do inciso I do art. 169 lhes permitiria a averbação “ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição”; enquanto os delegatários de destino interpretavam que essa permissão ocorreria desde que se tratasse da exceção prevista no final do dispositivo: “observado o disposto no inciso I do §1º e no §18 do art. 176 desta lei”, isto é, para hipóteses de transcrição.

A disposição legal do art. 176, §1º, inciso I e §18 da LRP impõe que todos os imóveis terão matrícula própria e que serão abertas no primeiro ato de registro ou ato de averbação caso a transcrição possua os elementos necessários; e que somente quando não for possível inaugurá-la, admitir-se-á a realização de tais atos na circunscrição de origem.

Considerando, portanto, que o inciso I do artigo 169 remete sua eficácia à observância ao artigo 176 (voltado às transcrições), não nos parece razoável concluir que esse dispositivo contradiga a regra geral esculpida no caput: “todos os atos (...) serão efetuados na serventia da situação do imóvel”.

A "competência residual mitigada": O que muda na prática

A exceção criada pelo §18 do art. 176 admite que averbações ainda sejam realizadas na serventia de origem apenas quando estejam cumulativamente presentes dois requisitos: (i) tratar-se de transcrição, não de matrícula; e (ii) a transcrição não reúna os elementos necessários para abertura de matrícula na serventia competente.

Em outras palavras, imóveis já matriculados (a imensa maioria) estão fora do alcance da exceção e sobre eles não há mais competência residual do cartório primitivo. Qualquer averbação ou registro deve ser praticado na serventia onde o imóvel se situa, ainda que isso exija, como condição prévia, a abertura de nova matrícula.

É nesse sentido que se identifica a figura da aqui denominada "competência residual mitigada" não como supressão total do instituto, mas como sua subsistência em hipóteses excepcionalíssimas.

Nulidade como sanção e o papel dos provimentos normativos

A prática de atos pelo cartório primitivo fora da exceção legal imposta pelo caput do art. 169 da LRP importa na nulidade do ato.

Os provimentos CGJSP 5/23 e CNJ 217/26 reafirmaram e densificaram esse regime, consolidando a primazia da serventia de situação e orientando os oficiais a direcionar o interessado ao cartório competente sempre que a situação não se enquadre na exceção do §18.

Conclusão

A lei 14.382/22 estabeleceu novo paradigma no sistema registral. A competência residual clássica, que permitia ao cartório primitivo agir sobre imóveis que já não lhe pertenciam territorialmente, foi substituída por uma exceção tão restrita que, para fins práticos, pode ser tratada como inexistente na maioria dos casos.

O cenário que se consolida é o seguinte: (i) se o imóvel possui os elementos para abertura de matrícula, o ato deve ser praticado na serventia competente, precedido, se necessário, da inauguração da matrícula; (ii) o custo desse ato cabe ao interessado; (iii) se o imóvel não possui esses elementos por tratar-se de transcrição incompleta, subsiste a competência residual, como exceção; (iv) os atos praticados pelo cartório primitivo fora dessas hipóteses são nulos.

Conclui-se, pois, que a nova redação da LRP inaugura a “competência residual mitigada” e impõe ao interessado o dever de promover a abertura da matrícula na serventia competente caso pretenda realizar qualquer averbação ou registro. De outro lado, tal imposição obriga o cartório primitivo a se abster de realizar tais atos e a direcionar o usuário ao ofício de situação do imóvel.