Em 19/10/2026, o STF concluiu o julgamento para declarar a inconstitucionalidade da incidência do ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis quando da integralização de bens imóveis ao capital social de uma pessoa jurídica que tenha atividades preponderantemente imobiliárias, tais como aluguel, compra e venda ou administração de bens imóveis. Considera-se preponderante a atividade imobiliária quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica decorrer dessa atividade.
8 dos 10 ministros votaram de maneira favorável aos contribuintes. São eles os ministros Edson Fachin (presidente), Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Alexandre de Moraes, Carmen Lucia e Dias Toffoli.
De forma contrária votaram os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. É oportuno lembrar que desde o início deste ano há uma cadeira vaga na Corte, razão pela qual não serão totalizados os 11 votos regulares.
Esse julgamento se deu no âmbito do RE 1.495.108/SP, afetado pela sistemática da repercussão geral e objeto do Tema 1.348, e o seu entendimento e deverá ser aplicado em todos os processos em andamento.
O tema é de grande relevância para os contribuintes que atuam no ramo imobiliário, sejam as pessoas jurídicas em geral, as pessoas físicas e, mais recentemente, as holdings imobiliárias.
Com efeito, desde a sua promulgação, a Constituição Federal de 1988 prevê em seu art. 156, §2º, inciso I, a imunidade quanto ao ITBI na transferência de bens da pessoa física à sociedade quando da integralização ao capital social.
Todavia, os municípios muitas vezes aplicavam uma interpretação bastante restritiva ao dispositivo constitucional, reduzindo seu âmbito de aplicação a fim de aumentar a arrecadação. Por esse motivo, diversos contribuintes foram ao Judiciário para garantir o seu direito.
Em setembro de 2020, o STF encerrou o julgamento do RE 796.376 (Tema 796 de repercussão geral) declarando que é inconstitucional a incidência do ITBI quando da transferência do bem imóvel ao patrimônio da holding, desde que todo o seu valor fosse integralmente destinado ao capital social. Caso uma parcela fosse destinada à reserva de capital ou outra conta do balanço, essa parte deveria ser tributada.
Naquela oportunidade, o ministro Alexandre de Moraes destacou que essa imunidade alcançaria inclusive as pessoas jurídicas que tivessem atividades preponderantemente imobiliárias. Todavia, os demais ministros não se manifestaram sobre esse ponto.
Por esse motivo, os contribuintes foram mais uma vez ao Judiciário, sendo que muitos obtiveram decisões liminares e sentenças favoráveis, alinhadas ao voto do ministro Alexandre de Moraes. Diante dessa dúvida, o STF afetou a questão à sistemática de repercussão geral a fim de dirimir a controvérsia de uma vez por todas.
O momento do julgamento era bastante aguardado para este ano, considerando as rápidas alterações que vêm ocorrendo no sistema tributário brasileiro e que têm impactado fortemente o planejamento patrimonial e tributário dos empresários e famílias.
Aos investidores em bens imóveis, há muito se tornou bastante comum a utilização das chamadas holdings imobiliárias, que são pessoas jurídicas sem funcionários e que têm por objetivo organizar as atividades de compra, venda e locação de imóveis. O veículo é interessante não só do ponto de vista tributário, pois em muitas situações pode ter uma carga tributária inferior quando comparada à pessoa física, mas também do ponto de vista sucessório e de gestão, pois facilita situações como a ausência de um dos sócios ou familiares, agiliza processos de inventário, facilita a tomada de decisões, dentre outros.
A reforma tributária, sobretudo a LC 227/26, prevê diversas mudanças para os próximos anos no que se refere ao ITBI, ao ITCMD e até mesmo ao IPTU, o que tem levado diversos contribuintes a se valerem da holding para organizar seu patrimônio e obter uma tributação mais previsível.
A decisão a ser tomada pelo Supremo deve reduzir os litígios em torno do tema e auxiliar os contribuintes a implementar seus planejamentos patrimoniais com mais tranquilidade e menos custos tributários.