1. Introdução
A segurança de uma aquisição imobiliária depende da possibilidade de conhecer, antes da contratação, os riscos jurídicos que podem atingir o imóvel. Para o comprador, o financiador e o incorporador, essa informação orienta o investimento, a definição do preço e a estruturação das garantias. Quando uma aquisição pode ser comprometida por situações que não estavam publicizadas e eram desconhecidas pelo adquirente, a incerteza repercute sobre toda a operação econômica.
O princípio da concentração dos atos na matrícula, disciplinado pela lei 13.097/15, procura enfrentar essa insegurança. Sua finalidade é organizar a publicidade das situações juridicamente relevantes e proteger, nos limites legais, o terceiro de boa-fé que adquire ou recebe em garantia direitos reais sobre o imóvel.
O princípio em tela, também denominado de fé pública registral tem ligação direta com o sistema registral brasileiro do qual se colima que as informações contidas no bojo da matrícula imobiliária são presumidamente verdadeiras, ou seja, tem uma presunção relativa de veracidade, que poderá ser desconstituída com prova em sentido contrário.
Segundo Marinho Dembinski Kern (2025, p. 223), “O principio da fé pública registral corresponde a uma garantia legal ao terceiro de boa-fé que adquire um imóvel confiando nas informações registrais no sentido que não terá o seu direito atingido por eventuais vícios anteriores a aquisição”.9
A efetividade dessa proteção, entretanto, depende da interpretação judicial. Se a ausência de publicidade registral puder ser suprida por presunções genéricas de conhecimento de processos, a concentração perde parte de sua utilidade. O adquirente volta a suportar o risco de uma investigação indefinida sobre a vida patrimonial do alienante, o que gera uma profunda insegurança jurídica no mercado imobiliário.
A questão central consiste em compatibilizar a satisfação do crédito com a estabilidade dos negócios imobiliários e a proteção do terceiro de boa-fé. Essa compatibilização assume especial importância na incorporação imobiliária, em que a aquisição do terreno constitui a base jurídica de investimentos e obrigações que alcançam numerosos terceiros.
2. O contexto legislativo da concentração registral
A lei 13.097/15 resultou da conversão da medida provisória 656/14. Embora inserida em diploma de conteúdo amplo, a disciplina imobiliária possuía objetivo econômico identificado na exposição de motivos da medida provisória.
Nos itens 58 a 68, o documento apontava a assimetria informacional das operações imobiliárias e a dispersão territorial dos dados necessários à avaliação dos riscos. O comprador e o financiador precisavam consultar diferentes órgãos para conhecer situações relacionadas ao imóvel e ao vendedor. Essa investigação envolvia custos, demandava tempo e, ainda assim, poderia deixar lacunas relevantes.
A proposta de concentração pretendia reduzir essa dispersão, simplificar procedimentos e favorecer o crédito em um contexto de menor dinamismo econômico. A publicidade registral foi concebida como instrumento para conferir previsibilidade à circulação imobiliária.1
Essa origem legislativa orienta a interpretação do instituto. A reforma buscou modificar a distribuição dos riscos associados à informação. O sistema passou a atribuir consequências à ausência de publicidade de situações que, nas hipóteses legais, deveriam constar da matrícula para alcançar terceiros de boa-fé.
Por isso, a concentração não pode ser reduzida a uma recomendação de organização documental. Sua utilidade depende da proteção efetiva da confiança juridicamente legítima.
3. Conteúdo e aperfeiçoamento da proteção legal
O art. 54 da lei 13.097/15 disciplina a eficácia dos negócios destinados a constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis diante de situações precedentes que não tenham recebido a publicidade registral exigida.
Entre essas situações estão ações reais e pessoais reipersecutórias, execuções, constrições, restrições e demandas capazes de reduzir o proprietário à insolvência. O § 1º protege o terceiro de boa-fé contra a oposição de situações jurídicas ausentes da matrícula, observadas as ressalvas legais.2
O dispositivo distingue a existência de uma pretensão contra o proprietário de sua possibilidade de alcançar o adquirente. A exigibilidade da dívida não implica, automaticamente, a sujeição do imóvel que ingressou legitimamente no patrimônio de terceiro.
A lei 14.382/22 reforçou essa orientação. Ao acrescentar o § 2º ao art. 54, estabeleceu que a validade ou eficácia dos negócios e a caracterização da boa-fé não dependem da apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais, nem da obtenção de documentos adicionais aos legalmente exigidos.3
A lei 14.825/24, por sua vez, inseriu o inciso V, contemplando a averbação judicial de constrições incidentes sobre o imóvel ou sobre o patrimônio de seu titular, inclusive aquelas provenientes de ações de improbidade administrativa e de hipoteca judiciária.4
As alterações demonstram a continuidade da opção legislativa pela publicidade e fortalecimento da fé pública registral. Sua interpretação deve preservar o resultado pretendido pelo legislador, especialmente quanto à impossibilidade de transformar a pesquisa judicial dispensada em requisito implícito da boa-fé.
4. Importância para o mercado e para terceiros de boa-fé
A previsibilidade jurídica influencia o custo e a disponibilidade do crédito. Um imóvel sujeito a riscos de difícil identificação pode exigir garantias adicionais, receber avaliação inferior ou deixar de ser aceito em determinada operação.
A concentração contribui para tornar os riscos cognoscíveis antes da contratação. O interessado pode avaliar as restrições publicizadas, negociar sua solução e decidir se pretende prosseguir com o negócio.
O credor também dispõe de instrumentos para conferir publicidade à sua pretensão. A utilização desses mecanismos permite que o conflito seja identificado antes de novas alienações, reduzindo disputas posteriores.
A proteção do adquirente, contudo, pressupõe boa-fé. A matrícula sem restrições não legitima simulação, conluio ou participação consciente em fraude patrimonial. O conhecimento efetivo de circunstâncias fraudulentas pode afastar a tutela legal.
É necessário distinguir, portanto, a prova desse conhecimento de uma presunção baseada na simples ausência de investigação. A dispensa legal de certidões seria esvaziada se a falta desses mesmos documentos fosse suficiente para caracterizar má-fé.
5. Execuções em curso e a necessidade de coerência jurisprudencial
A existência de execução contra o alienante constitui uma das principais fontes de conflito entre responsabilidade patrimonial e proteção da confiança.
Nesse campo, a jurisprudência do STJ contém fundamentos favoráveis ao adquirente. A súmula 375 e o tema repetitivo 243, firmado no REsp 956.943/PR, relacionam o reconhecimento da fraude à execução ao registro da penhora ou à prova da má-fé do terceiro. Ausente o registro, cabe ao credor demonstrar o conhecimento da demanda capaz de levar o alienante à insolvência.5
A orientação foi reafirmada no AgInt no REsp 1.577.144/SP, julgado pela quarta turma em 2 de outubro de 2023, que enfatizou a necessidade de comprovação da má-fé pelo exequente quando inexistente a publicidade registral pertinente.6
A crítica deve, assim, recair sobre interpretações que enfraquecem essas garantias. Não seria correto apresentar a jurisprudência como uniformemente contrária à concentração.
É questionável reconhecer fraude apenas porque a execução antecedia a venda, o vendedor possuía dívidas ou o comprador deixou de obter certidões judiciais. Tais circunstâncias, isoladamente consideradas, não substituem a demonstração dos requisitos necessários para atingir o terceiro.
Também exige cautela a imposição de deveres ilimitados de investigação em razão da atividade econômica do adquirente. A experiência de uma incorporadora ou instituição financeira pode integrar a avaliação das circunstâncias concretas, mas não autoriza afastar, abstratamente, a dispensa documental estabelecida em lei.
A leitura do art. 792, IV, do CPC deve ser articulada com a legislação especial e com os instrumentos de publicidade disponíveis ao credor. A averbação premonitória do art. 828 e a publicidade da penhora prevista no art. 844 integram essa estrutura. Além disso, o art. 792, § 4º, assegura a prévia intimação do terceiro antes da declaração de fraude.7
A omissão da publicidade não pode ser neutralizada por uma presunção genérica de que todo comprador deveria conhecer qualquer processo contra o vendedor. Essa interpretação transfere ao mercado o custo da ausência de utilização dos mecanismos que o ordenamento disponibiliza ao exequente.
A fundamentação judicial também deve considerar a legislação aplicável ao momento da aquisição. As alterações de 2022 e 2024 precisam ser enfrentadas quando pertinentes, evitando-se a reprodução automática de conclusões construídas em contexto normativo diverso, o que geraria uma profunda insegurança nas operações imobiliárias.
6. Aquisição do terreno e viabilidade da incorporação imobiliária
Na incorporação imobiliária, a estabilidade da aquisição do terreno possui alcance coletivo. Sobre essa base são desenvolvidos projetos, captados recursos, contratados serviços e assumidas obrigações perante os futuros adquirentes.
Uma constrição posterior fundada em dívida do antigo proprietário pode comprometer uma cadeia de relações econômicas. Por isso, a previsibilidade sobre a eficácia da aquisição integra a própria viabilidade jurídica do empreendimento.
A compra do terreno pelo incorporador submete-se à disciplina geral do art. 54, observados a boa-fé, a situação registral, a legislação aplicável e os regimes especiais incidentes. A intenção de incorporar, isoladamente, não elimina restrições nem sana fraude.
Em etapa distinta, o art. 55 da lei 13.097/15 estabelece proteção específica à alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício devidamente registrado. Nas situações disciplinadas pelo dispositivo, os credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, preservadas as responsabilidades legalmente previstas.2
É indispensável distinguir a aquisição inicial do terreno da circulação das unidades de um empreendimento registrado. A proteção específica destas não pode ser antecipada, indistintamente, para qualquer aquisição de área destinada à construção.
A concentração, assim aplicada, contribui para estabilizar a base patrimonial do projeto e permite que os participantes dimensionem os riscos antes da mobilização de recursos.
7. Segurança registral e diligência na estruturação do empreendimento
O registro da incorporação permanece sujeito ao art. 32 da lei 4.591/1964, inclusive à documentação específica relativa ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador. A dispensa geral de certidões para caracterização da boa-fé não elimina automaticamente as exigências desse procedimento especial.8
Da mesma forma, a matrícula não substitui a análise das condições urbanísticas, ambientais, possessórias e técnicas da área. A possibilidade de executar determinado projeto depende de elementos que ultrapassam a publicidade das execuções e constrições.
O patrimônio de afetação, quando constituído, acrescenta proteção mediante a segregação patrimonial legalmente prevista. Sua função complementa a segurança da aquisição, sem substituir a análise da regularidade do ingresso do terreno na estrutura do empreendimento.8
A diligência deve ser proporcional à operação. Verificações adicionais podem ser justificadas pela complexidade do negócio ou por exigências especiais. O que compromete a coerência do sistema é transformar toda cautela possível em condição universal de proteção do adquirente.
8. Conclusão
O princípio da concentração dos atos na matrícula constitui instrumento de organização da informação e de distribuição dos riscos nos negócios imobiliários. Sua importância está na possibilidade de conferir consequências efetivas à confiança depositada no registro.
A proteção do crédito permanece assegurada por mecanismos de publicidade, constrição e responsabilização. A repressão à fraude também se mantém necessária. Essas finalidades, contudo, devem ser compatibilizadas com a posição do terceiro de boa-fé, mediante exame concreto da publicidade existente, do conhecimento demonstrado e do regime jurídico aplicável.
Na incorporação imobiliária, essa coerência oferece estabilidade à aquisição do terreno e protege relações econômicas que se formam a partir dela. Para o mercado, favorece investimentos com riscos mais claros. Para o adquirente, assegura que a confiança autorizada pelo ordenamento receba tutela correspondente.
A consolidação da concentração exige, portanto, que a interpretação judicial respeite a escolha legislativa e diferencie fraude comprovada de risco não publicizado. A segurança imobiliária se fortalece quando o registro oferece informação confiável e suas consequências são reconhecidas na solução dos conflitos.
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1. BRASIL. Medida provisória 656, de 7 de outubro de 2014. Exposição de motivos interministerial 144/2014, de 12 de setembro de 2014, especialmente itens 58 a 68. Disponível em Câmara dos Deputados.
2. BRASIL. Lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015, especialmente arts. 54 a 61. Disponível em Presidência da República.
3. BRASIL. Lei 14.382, de 27 de junho de 2022. Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos e altera, entre outros diplomas, a lei 13.097/2015. Disponível em Presidência da República.
4. BRASIL. Lei 14.825, de 20 de março de 2024. Acrescenta o inciso V ao art. 54 da lei 13.097/2015. Disponível em Presidência da República.
5. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Tema Repetitivo 243. REsp 956.943/PR. Corte Especial. Requisitos para caracterização da fraude à execução envolvendo bens imóveis, excetuadas as execuções fiscais. Disponível em Precedentes Qualificados do STJ.
6. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AgInt no REsp 1.577.144/SP. Relator ministro Raul Araújo. Quarta Turma. Julgado em 2 out. 2023. DJe de 5 out. 2023. Divulgado no Informativo de Jurisprudência, edição extraordinária 15, de 23 jan. 2024. Disponível em Informativo do STJ.
7. BRASIL. Lei 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil, especialmente arts. 792, 828 e 844. Disponível em Presidência da República.
8. BRASIL. Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, especialmente arts. 31-A e seguintes e art. 32. Disponível em Presidência da República.
9. KERN, Marinho Dembinski. Manual do registro de imóveis. 1. ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2025. p. 223. (Coleção Imobiliário Essencial.
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BRASIL. Lei 5.172, de 25 de outubro de 1966. Código Tributário Nacional, especialmente art. 185. Disponível em Presidência da República.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1.141.990/PR. Tema Repetitivo 290. Relator ministro Luiz Fux. Primeira Seção. DJe de 19 nov. 2010. Disponível em Jurisprudência do STJ.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 2.030.470/SC. Relator ministro Gurgel de Faria. Primeira Turma. Julgado em 16 jun. 2026. Divulgado no Informativo de Jurisprudência, edição extraordinária 31, de 14 jul. 2026. Disponível em Informativo do STJ.