A 3ª turma do STJ decidiu que fiadores não respondem por aluguéis vencidos após a desocupação do imóvel quando o locador condiciona o recebimento das chaves à concordância com laudo de vistoria.
Por unanimidade, o colegiado entendeu que, nos contratos de locação não residencial por prazo indeterminado, a rescisão é direito potestativo do locatário e não pode ser obstada por exigências unilaterais do locador.
Entenda o caso
A controvérsia teve origem em embargos à execução opostos por dois fiadores de contrato de locação não residencial firmado pela igreja evangélica Assembleia de Deus. Eles contestaram a cobrança de aluguéis referentes ao período posterior à desocupação do imóvel.
Segundo os fiadores, a locatária tentou devolver o bem, mas o locador se recusou a receber as chaves, condicionando o ato à assinatura de documento que implicaria concordância com laudo de vistoria apontando avarias no imóvel.
Diante da recusa, a locatária ajuizou ação de consignação, por meio da qual conseguiu efetivar a entrega das chaves.
Em 1ª instância, o juízo reconheceu que a exigência imposta pelo locador não era legítima e concluiu que não havia débito a ser exigido dos fiadores, extinguindo a execução.
O TJ/RJ, contudo, reformou a decisão, ao entender que não ficou caracterizada recusa injustificada e que a responsabilidade dos fiadores persistiria até a entrega formal das chaves.
Contra esse entendimento, os fiadores recorreram ao STJ, sustentando que não poderiam responder por aluguéis decorrentes de conduta atribuível exclusivamente ao locador.
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Direito potestativo impede condicionamento da entrega das chaves
Ao analisar o caso, a ministra Nancy Andrighi, relatora, destacou que, nos contratos de locação não residencial por prazo indeterminado, o locatário pode encerrar a relação contratual mediante simples notificação, nos termos do art. 6º da lei do Inquilinato. Segundo a ministra, trata-se de direito potestativo, cujo exercício não pode ser frustrado por exigências unilaterais do locador.
A relatora ressaltou que eventuais danos ao imóvel não impedem a extinção do contrato, devendo ser discutidos em ação própria. Assim, condicionar a devolução das chaves à aceitação de laudo de vistoria é incompatível com o regime jurídico da locação.
No caso concreto, ficou demonstrada a desocupação efetiva do imóvel e a notificação tempestiva do locador, circunstâncias que afastam a possibilidade de imputar aos fiadores a obrigação de garantir aluguéis posteriores.
Nancy também esclareceu que a ação de consignação de chaves, ajuizada apenas entre locador e locatária, não produz efeitos em relação a terceiros, como os fiadores, nos termos do art. 506 do CPC.
Com esses fundamentos, a 3ª turma do STJ conheceu e deu provimento ao recurso especial, reformando o acórdão do TJ/RJ e restabelecendo integralmente a sentença que reconheceu a inexistência de débito.
- Processo: REsp 2.220.656
Leia a íntegra do acórdão.