No plenário virtual, a 2ª turma do STF analisa se contratos de alienação fiduciária de imóveis podem ser formalizados por instrumento particular com força de escritura pública fora do SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário.
O caso chegou à turma via agravo em mandado de segurança impetrado pelo partido Podemos.
A discussão surgiu após o corregedor nacional de Justiça, Mauro Campbell Marques, suspender os provimentos 172/24 e 175/24 do CNJ, que limitavam esse tipo de formalização apenas às entidades integrantes do sistema financeiro imobiliário.
Com a suspensão, passou a prevalecer interpretação mais ampla do art. 38 da lei 9.514/97, permitindo que particulares também celebrem esse tipo de contrato.
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O julgamento começou na última sexta-feira, 13, e está previsto para encerrar em 24 de fevereiro.
Até lá, os ministros podem pedir vista, apresentar voto ou solicitar destaque, hipótese em que o caso será levado ao plenário físico, com reinício da contagem dos votos.
O relator, ministro Gilmar Mendes, votou para manter a suspensão dos provimentos, permitindo a formalização por contrato particular. O decano foi acompanhado pelo ministro Dias Toffoli.
Ainda faltam os votos dos ministros Nunes Marques, Luiz Fux e André Mendonça.
O que argumenta o partido?
O Podemos sustenta que os provimentos editados pelo CNJ buscavam reforçar a segurança jurídica e a proteção ao consumidor, evitando que agentes fora do sistema financeiro utilizassem instrumento particular em operações imobiliárias relevantes.
Argumenta ainda que a exigência de escritura pública reduziria riscos de fraude e litígios, além de assegurar maior controle e formalidade sobre contratos dessa natureza.
Voto do relator
Ao votar, ministro Gilmar Mendes negou provimento ao agravo e manteve a decisão que denegou a segurança.
Para o relator, ao suspender os provimentos, o corregedor nacional apenas restabeleceu a interpretação ampliada do art. 38 da lei 9.514/97, não havendo violação a direito líquido e certo do impetrante.
Gilmar Mendes destacou que o CNJ, na verdade, extrapolou a competência ao restringir, por ato normativo, o alcance de uma lei Federal que permite que atos e contratos imobiliários sejam celebrados tanto por escritura pública quanto por instrumento particular com força de escritura pública.
O ministro ressaltou que a evolução legislativa do instituto da alienação fiduciária demonstra que o legislador rejeitou tentativas de limitar essa possibilidade apenas a agentes do sistema financeiro, optando por ampliar o uso do instrumento particular como forma de desburocratização e estímulo ao mercado de crédito.
Além disso, afirmou que interpretações restritivas podem gerar impactos negativos no setor econômico, encarecendo operações e reduzindo a oferta de crédito, razão pela qual considerou ilegítima a tentativa do CNJ de criar obrigação não prevista em lei.
Leia o voto.
- Processo: MS 40.223
Parecer do Senacom
A Senacon - Secretaria Nacional do Consumidor, vinculada ao ministério da Justiça, manifestou-se contrariamente à interpretação extensiva do art. 38 da lei 9.514/97 que dispense a escritura pública em operações de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária realizadas fora do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário e do SFH - Sistema Financeiro da Habitação.
No parecer, o órgão sustenta que a formalização por instrumento particular com força de escritura pública deve ser compreendida como exceção restrita às operações realizadas por entidades submetidas a regime regulatório específico, com supervisão estatal e padrões técnicos próprios.
Para a Senacon, a ampliação dessa possibilidade a agentes não integrantes do sistema financeiro representa uma "ampliação indevida de exceção legal", em desacordo com a lógica do CC, que exige escritura pública como requisito de validade para negócios imobiliários de maior valor.
A Senacon também destacou que a dispensa da intervenção notarial fragiliza a proteção preventiva do consumidor, ao suprimir o papel do notário como agente imparcial capaz de assegurar informação qualificada, controle prévio de cláusulas abusivas e verificação da regularidade jurídica do negócio.
Segundo o órgão, a escritura pública não se resume a uma formalidade burocrática, mas constitui instrumento essencial para reduzir assimetrias informacionais e prevenir litígios no mercado imobiliário.
Por fim, o parecer afirma que eventuais ganhos imediatos de custo ou agilidade não justificam a eliminação dessas garantias, pois a insegurança jurídica pode gerar aumento de fraudes e judicialização futura, comprometendo a estabilidade do setor e a tutela do consumidor.
- Veja a íntegra.