A 2ª seção do STJ vai definir, em recursos repetitivos, os limites dos valores que o vendedor pode reter quando o consumidor dá causa à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a discussão foi dividida em dois temas, conforme a data da contratação e o tipo de imóvel.
O Tema 1.465 estabelecerá o percentual de retenção e sua base de cálculo nos contratos firmados antes da lei 13.786/18, conhecida como lei do distrato, quando o rompimento ocorrer por iniciativa e culpa do consumidor.
Já o Tema 1.464 examinará os limites de retenção nas compras de imóveis não edificados, como lotes e terrenos, contratadas após a vigência da norma.
O colegiado determinou a suspensão dos processos sobre essas questões nos quais tenha sido interposto recurso especial ou agravo em recurso especial, tanto nos tribunais de segunda instância quanto no STJ.
Quanto pode ser retido?
A afetação busca solucionar diferenças entre os entendimentos da 3ª e da 4ª turmas. A divergência envolve tanto o percentual que pode ficar com o vendedor quanto o montante sobre o qual ele deve ser calculado.
Para contratos de lotes e terrenos posteriores à lei do distrato, a 3ª turma entende que o CDC prevalece sobre a norma. Nessa orientação, a retenção incide sobre as parcelas efetivamente pagas e fica limitada, em regra, a 25% desse total, ressalvada a hipótese de fruição do imóvel.
A 4ª turma considera que a lei do distrato é compatível com o CDC. Por isso, admite retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, conforme o art. 32-A da lei 6.766/79.
Assim, além de adotarem percentuais diferentes, os colegiados utilizam bases de cálculo distintas: o total pago pelo comprador ou o valor atualizado de toda a contratação.
Contratos anteriores à lei
Também há diferença na análise dos contratos celebrados antes da mudança legislativa.
A 3ª turma admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, deixando às instâncias de origem a definição do percentual conforme as particularidades da disputa.
Na 4ª turma, a orientação é aplicar, como regra, retenção de 25% do montante quitado. A redução depende de circunstâncias específicas que a justifiquem. Para o colegiado, o desconto busca compensar despesas gerais do vendedor e desestimular o rompimento unilateral.
Demandas recorrentes
Ao propor o julgamento repetitivo, Cueva destacou a quantidade de decisões sobre as duas controvérsias.
No Tema 1.464, a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas identificou 53 acórdãos e 692 decisões monocráticas nas turmas de Direito Privado. No Tema 1.465, foram encontrados 133 acórdãos e 3.615 decisões individuais.
O julgamento deverá uniformizar a interpretação da legislação e orientar a solução de processos semelhantes em todo o país. A afetação, contudo, ainda não representa uma definição dos limites de retenção: as teses serão estabelecidas na análise do mérito.
- Processos: REsps 2.255.394, 2.255.370, 2.255.054 e 2.255.393