Introdução

O contrato de corretagem, previsto nos arts. 722 a 729 do CC, possui como principal característica a remuneração condicionada ao resultado útil da intermediação do corretor.

Nesse contexto, o corretor de imóveis atua como agente intermediador responsável pela aproximação entre as partes interessadas, contribuindo para a formação e a celebração de contratos de compra e venda, locação e demais negócios imobiliários. Nesse cenário, a atividade de corretagem assume um papel estratégico na condução das tratativas e na viabilização da segurança dessas operações.

O STJ, inclusive, no Tema repetitivo 938, já pacificou a validade da atribuição, ao comprador, do pagamento da remuneração devida ao corretor - a comissão -, bem como o prazo prescricional de três anos para se discutir eventual abusividade em tal cobrança.

Mais recentemente, ao julgar o REsp 1.897.867/CE (Tema repetitivo 1099), a 2ª Seção da Corte enfrentou situação diversa: a do comprador que, diante do atraso na entrega do imóvel, resolve o contrato e pretende reaver também a comissão que pagou. Aí se fixou a incidência do prazo decenal do art. 205 do CC, contado da ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.

A tese, contudo, nasceu com fronteiras estreitas: alcança o pedido dirigido contra a incorporadora ou a construtora e fundado especificamente no atraso na entrega. Fora desse recorte permanecem hipóteses igualmente frequentes de resolução por culpa exclusiva do vendedor, para as quais nenhuma tese vinculante enunciou, ainda, o prazo aplicável. É o que será abordado neste trabalho.

A natureza do contrato de corretagem

Primeiramente, faz-se necessário compreender a natureza do contrato de corretagem.

Caio Mário da Silva Pereira (2015) ensina que a corretagem é um contrato que impõe ao corretor uma obrigação de resultado, que é a aproximação eficaz das partes. Tendo aproximado as partes e o contrato tendo sido assinado entre elas, o resultado deve ser considerado, via de regra, alcançado e, com isso, a remuneração passa a ser devida.

De forma complementar, Flávio Tartuce (2015) leciona que, além da aproximação, o corretor de imóveis assume deveres anexos de conduta, como o de prestar todas as informações e esclarecimentos acerca da segurança e do risco do negócio.

No entanto, a questão muda quando o negócio deixa de produzir seus efeitos por culpa exclusiva do vendedor. Nessa hipótese, a discussão deixa de ser sobre a remuneração do corretor e passa a ser sobre a responsabilidade de quem se beneficiou com a venda do imóvel - o vendedor - pelos prejuízos suportados por quem adquiriu.

A resolução por inadimplemento e o princípio da reparação integral

O contrato de compra e venda, de natureza consensual e obrigacional, como define Silvio Rodrigues (2003), gera para o vendedor o dever fundamental de entregar a coisa. Nesse contexto, o atraso nessa entrega, para Araken de Assis (2013), representa o inadimplemento da prestação do vendedor, o que autoriza a sua resolução.

Essa resolução, nas palavras de Orlando Gomes (2000), é o remédio concedido à parte para romper o vínculo contratual mediante ação judicial, em razão do descumprimento da outra parte. Assim, tem-se que o seu principal efeito é o retorno das partes ao status quo ante, ou seja, ao estado em que se encontravam antes de contratar. Esse dever de restituição integral também encontra respaldo na súmula 543 do STJ, que determina a devolução de todos os valores pagos pelo comprador em caso de culpa exclusiva do vendedor.

A consequência lógica, portanto, é que a reparação deve ser completa. Nesse contexto, a comissão de corretagem deixa de ser uma simples remuneração por um serviço para se tornar mais um valor a integrar as perdas e danos sofridos pelo adquirente.

Com isso, a manutenção do pagamento da comissão seria impor ao comprador o ônus de um negócio que fracassou por culpa da outra parte, o que viola a lógica de um ordenamento jurídico pautado na boa-fé objetiva.

A causa de pedir como fator determinante da prescrição

Uma vez que a devolução da corretagem, no caso de culpa do vendedor, tem natureza de perdas e danos, a pretensão de reavê-la não pode ser confundida com a pretensão de restituição fundada em enriquecimento sem causa. É esta última que se submete ao prazo trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC, nos termos do supracitado Tema 938 do STJ, cuja hipótese de incidência é a pretensão de restituição deduzida sob o fundamento da abusividade da cláusula que transfere ao adquirente o encargo de pagar a comissão.

A distinção decorre do fato de que a indenização pretendida decorre de responsabilidade civil contratual e, por isso, não há prazo específico no rol do Art. 206 do CC. Portanto, incide a regra geral do art. 205 do mesmo código, que estabelece o prazo prescricional de dez anos.

Nesse exato sentido, a 2ª Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.897.867/CE (Tema repetitivo 1099), fixou a tese vinculante da prescrição decenal do art. 205 do CC para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição, dirigido contra a incorporadora ou construtora, tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.

Complementarmente, o STJ, no agravo interno no REsp 2.047.767/SP, confirma que “o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem”.

O mesmo julgado ainda distingue os prazos prescricionais, quando fundamenta que: “quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/02, e não a prescrição trienal”.

Evidencia-se, portanto, que o fator determinante para a contagem do prazo prescricional não é a corretagem em si, mas a sua natureza, que neste caso é de perdas e danos. Uma vez caracterizada a culpa do vendedor e a consequente obrigação de reparar os danos, a obrigação de ressarcimento perdurará por dez anos, e não por apenas três.

Os limites da tese firmada

A tese do Tema 1.099, contudo, é duplamente delimitada. Delimita-se, primeiro, pelo sujeito passivo da pretensão: o próprio relator consignou que o novo entendimento se define pelo destinatário do pedido de restituição, que é a incorporadora ou a construtora. Delimita-se, ainda, pelo fundamento do pedido, que é a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel.

Fora desse recorte permanecem, ao menos, três situações. A primeira é a resolução por culpa do vendedor que não decorra do atraso - o vício construtivo que inviabiliza o uso do imóvel, a impossibilidade de outorga da escritura, a alienação do bem a terceiro. A segunda é a promessa de compra e venda celebrada fora do regime de incorporação imobiliária, em que o vendedor não é incorporadora nem construtora. A terceira é o pedido de restituição dirigido não ao vendedor, mas ao corretor ou à imobiliária que efetivamente recebeu a comissão.

Nas duas primeiras, a ratio decidendi do Tema 1.099 está integralmente presente. Assentou o relator que “o indébito teve uma causa jurídica, que é o contrato (embora resolvido por inadimplemento), o que afasta a caracterização de enriquecimento sem causa”. Ora, se é a existência de causa jurídica para o pagamento que desloca a pretensão do art. 206, § 3º, IV, para o art. 205, a mesma solução deve alcançar as hipóteses em que essa mesma razão de decidir se verifica - a qualificação empresarial do vendedor e a modalidade específica do inadimplemento são circunstâncias estranhas a esse fundamento.

A terceira situação, ao contrário, comporta resposta distinta, e é justamente ela que empresta sentido à delimitação pelo sujeito passivo. O corretor cumpriu a obrigação de resultado que lhe competia - aproximou as partes, que celebraram o contrato – e não responde pelo inadimplemento posterior do vendedor. A pretensão de reaver a comissão a título de perdas e danos dirige-se, por definição, a quem causou o dano; contra o corretor sobraria apenas o fundamento do enriquecimento sem causa, o que a reconduziria ao prazo trienal.

Considerações Finais

Confundir a busca pela reparação de um dano contratual - como por culpa do vendedor - com a alegação de enriquecimento sem causa, ignoraria a própria sistemática da responsabilidade civil e a aplicação do Tema 938 do STJ.

Em outras palavras, o prazo prescricional não é definido pela comissão de corretagem em si, mas pela sua natureza em caso de reparação decorrente do inadimplemento do vendedor. Nesse caso, a corretagem deixa de representar apenas o pagamento por um serviço de intermediação e passa a integrar as perdas e danos suportadas pelo adquirente.

Essa alteração da causa de pedir justifica, indubitavelmente, a incidência do prazo decenal previsto no art. 205 do CC.

Referido entendimento, hoje, não comporta mais controvérsia: ao fixar a tese do Tema repetitivo 1.099, a 2ª Seção do STJ acolheu exatamente essa direção, delimitando-a à pretensão dirigida contra a incorporadora ou construtora e fixando o termo inicial do prazo na data em que o adquirente toma ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas - e não na celebração do contrato ou no pagamento de cada parcela.

Resta, porém, o que a tese não disse. Como o recorte do Tema 1.099 se define pelo sujeito passivo e pelo fundamento do pedido, o prazo aplicável às demais hipóteses de resolução por culpa do vendedor seguirá dependendo da mesma pergunta que orientou o julgado: há, ou não, causa jurídica para o pagamento cuja repetição se pretende? Respondida afirmativamente, como aqui se sustentou, o caminho é o art. 205 do CC, ainda que a tese vinculante não o diga com essas palavras.

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Referências

ASSIS, Araken de. Resolução do contrato por inadimplemento. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2013.

GOMES, Orlando. Contratos. 20. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Contratos. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015.

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Dos Contratos e das Declarações Unilaterais da Vontade. v. 3. 29. ed. São Paulo: Saraiva, 2003.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Agravo Interno no Recurso Especial nº 2.047.767/SP. Relator: Ministro Raul Araújo. Quarta Turma. Julgado em 05/06/2023.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Súmula nº 543. Segunda Seção. Aprovada em 26/08/2015.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Recurso Especial nº 1.551.956/SP (Tema Repetitivo 938). Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Segunda Seção. Julgado em 24/08/2016.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Recurso Especial nº 1.897.867/CE (Tema Repetitivo 1099). Relator: Ministro Humberto Martins. Segunda Seção. Julgado em 13/08/2025.

TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015.