(i) Introdução

Atuantes na seara condominial, estes colunistas foram contratados para analisar uma interessante questão, que pode ser resumida nos termos abaixo.

Existe a possibilidade jurídica de condômino inadimplente candidatar-se ao Conselho Fiscal apenas porque o condomínio recebeu os valores por meio de empresa garantidora ou porque aquele depositou as cotas em juízo?

No caso em discussão, a convenção de condomínio do Contratante - em linha como art. 1.335, III, do CC - é clara ao estabelecer a condição de "unidade quite" como requisito essencial tanto para o direito de voto quanto para a elegibilidade a cargos administrativos.

O espírito da norma visa proteger a saúde financeira da coletividade, impedindo que aqueles que não contribuam com o rateio de despesas decidam os rumos do condomínio, como entende a abalizada doutrina¹.

A controvérsia ganhou contornos peculiares, pois - ainda que o condomínio não recebesse o valor das cotas condominiais em sua conta corrente - o condômino sustentou que estaria quite com suas obrigações sob dois argumentos.

São estes: (i) as cotas inadimplidas seriam antecipadas ao condomínio por meio de empresa garantidora e (ii) as cotas inadimplidas seriam supostamente quitadas mediante depósito em juízo pelo condômino candidato.

Portanto, para análise da situação de elegibilidade do candidato, é preciso analisar o tema sob duas premissas: (i) a necessidade de cumprimento regular da obrigação de pagamento da cota condominial e (ii) se os argumentos trazidos pelo condômino são suficientes para caracterizar sua adimplência perante o condomínio. 

(ii) Antecipação dos créditos por empresa garantidora não configura inadimplemento

Feita essa introdução necessária, inicia-se pelo argumento do condómino no sentido de que estaria quite com suas obrigações em razão da antecipação de recursos ao condomínio por empresa garantidora.

Nesse modelo, presente predominantemente em condomínios com elevado número de unidades, a empresa garantidora - intuito de garantir o necessário fluxo de capital para as despesas mensais - antecipa o valor integral das cotas condominiais, independentemente da adimplência individual.

Em compensação, esta se sub-rogará (sub-rogação convencional) no direito de cobrar em juízo os valores antecipados aos condôminos inadimplentes ou - caso ausente previsão contratual nesse sentido - receberá procuração do síndico para cobrar, em nome do condomínio, esses créditos². 

No caso em tela, o contrato firmado entre o condomínio e a empresa garantidora não continha previsão expressa contratual de cessão de crédito ou sub-rogação convencional, razão pela qual este terá (mera) natureza de prestação de serviços de cobrança.

Assim, como entende a jurisprudência, a mera antecipação de valores não quita o débito do condômino inadimplente nem transfere automaticamente o crédito, mantendo-se hígida a relação obrigacional originária até o efetivo pagamento pelo condômino inadimplente³.

Desse modo, ausente qualquer previsão contratual nesse sentido, não haverá sub-rogação por parte da empresa garantidora no crédito do condomínio, que manterá sua legitimidade ativa ad causam para cobrar o crédito e conferir quitação ao condômino apenas quando do recebimento dos valores inadimplidos por este.

Portanto, a gestão financeira por meio de empresa garantidora assegura que os demais moradores não sejam prejudicados pela inadimplência individual, mas não extingue o débito da unidade inadimplente.

Afinal, qualquer interpretação divergente privilegiaria o inadimplente em flagrante prejuízo aos demais condôminos, que suportam o ônus da conservação do patrimônio comum, sendo esse o entendimento da jurisprudência ao vedar a participação em assembleia de condômino inadimplente cujos valores foram antecipados por empresa garantidora⁴.

Verifica-se, portanto, que o primeiro argumento para sustentar a suposta quitação dos débitos condominiais (antecipação das cotas inadimplidas pela empresa garantidora) caiu por terra. Passa-se ao segundo argumento do condômino.

(iii) Depósito imotivado em ação de consignação em pagamento não configura adimplemento

Quanto ao segundo ponto, não se desconhece a jurisprudência do STJ no sentido de que, na consignação em pagamento, o depósito tem força de pagamento, e a ação tem por finalidade ver atendido o direito material do devedor de liberar-se da obrigação e de obter quitação⁵.

Contudo, havia detalhe de importante menção: o candidato utiliza, sem fundamento jurídico idôneo, o instituto da consignação em pagamento, depositando mensalmente em juízo o valor integral da cota condominial.

Por esse motivo, não se poderá considerar como adimplida a obrigação, motivo pelo qual o ajuizamento da ação e o depósito integral não se confundem com a quitação efetiva, nos termos do art. 338 do CC⁶.

Afinal, o depósito da quantia ou da coisa devida só terá “força de pagamento se concorrerem em relação às pessoas, ao objeto, modo e tempo, todos os requisitos sem os quais não é válido o pagamento”, nos termos do art. 336 do CC⁷.

Logo, o depósito feito pelo condômino só teria força de pagamento em caso de (i) declaração judicial de quitação mediante sentença ou (ii) aceite e levantamento dos valores pelo credor, como dispõem os arts. 339 e 340 do CC, respectivamente⁸.

No caso em tela, não há declaração judicial de quitação ou do aceite e levantamento dos valores pelo credor. Assim - a despeito do depósito integral da cota condominial - a unidade permanece em situação de inadimplência perante o condomínio.

Assim, por força do disposto no art. 1.335, III do CC e da disposição expressa da convenção de condomínio, a ausência de quitação dos débitos condominiais impediria sua candidatura ao cargo de Conselheiro Fiscal, posicionamento este que foi acatado por votação majoritária da AGO - Assembleia Geral Ordinária. 

(iv) Conclusão

Conclui-se, portanto, que o entendimento no sentido de que a antecipação da cota condominial por empresa garantidora ou a consignação em pagamento imotivada não geram quitação da cota condominial possui dois principais fundamentos: (i) a proteção da coletividade dos condôminos e (ii) a preservação da isonomia entre estes.

Quanto ao primeiro ponto, é evidente que a inadimplência de uma unidade impõe ônus financeiros aos demais condôminos, que arcam com a conservação e a gestão do patrimônio comum mediante o pagamento de suas cotas condominiais.

Assim, manter o requisito de quitação das cotas condominiais para participação em assembleia e elegibilidade a cargos administrativos protege a saúde financeira e o patrimônio comum do condomínio, reduzindo os desequilíbrios gerenciais induzidos pela inadimplência individual.

No que tange ao segundo ponto, a exigência de quitação efetiva protege a igualdade de condições entre os condôminos, impedindo que os inadimplentes transformem mecanismos financeiros/processuais em “atalhos” para obtenção de direitos políticos no condomínio.

Assim, ao respeitar a isonomia entre os condôminos e o respeito às “regras do jogo”, reduz-se o risco de contestação judicial das decisões assembleares e contribui-se com a manutenção da harmonia social no condomínio, o que também beneficiará a coletividade condominial.

_______

1 Cumpre destacar que a proibição deve abarcar ainda o direito de participar em assembleia, haja vista que “Existem pessoas com poder de influência tão grande que não necessitam votar, formam opinião e convencem os demais de tal forma que seu voto é irrelevante para o resultado da deliberação”. (ARECHAVALA, Luis. Condomínio Edilício e suas instituições. 3ª Tiragem. Lumen Juris. Rio de Janeiro. p. 329). Em sentido contrário, conferir: (AVVAD, Pedro. Condomínio em edificações no Novo Código Civil – comentado, Ed. Renovar, 2ª ed., pp. 89/90).

2 Disponível aqui. Acesso em 4.05.2026.

3 “(...) A contratação de empresa garantidora para antecipação de valores condominiais, sem cláusula expressa de sub-rogação imediata do crédito, não afasta a legitimidade ativa do condomínio para ajuizar ação de cobrança em face do condômino inadimplente. A antecipação de receitas por empresa de cobrança não se confunde com o pagamento da dívida, permanecendo a obrigação do condômino perante o condomínio até a sua efetiva quitação." (TJ/PR, AC nº 0016710-80.2024.8.16.0019, Des. Relatora: Angela Khury, 9ª Câmara Cível, j. 28/9/2025)

4 “Ação declaratória de nulidade. Assembleia condominial. Demais condôminos serem representados pelo síndico ou por seu parente em assembleia. Dispositivo que busca preservar a vontade da maioria e evitar abusos por parte do administrador.  Esposa do síndico que na ocasião representou sete unidades autônomas. Irregularidade reconhecida, considerando o objetivo da norma. Existência de contrato de antecipação de quotas condominiais com empresa garantidora que não tem o condão de afastar a inadimplência do condômino e conceder-lhe direito a voto. Apelação desprovida. (TJ/PR - AC nº 0013827-59.2020.8.16.0001 Des. Rel. Arquelau Araújo Ribas, 9ª Câmara Cível j. 3/2/2022)

5 Por essa ratio, entende o Tribunal da Cidadania que o “provimento jurisdicional terá caráter eminentemente declaratório, haja vista que o depósito integral oferecido liberou o autor da obrigação relativa à relação jurídica material discutida” STJ - REsp: 1.831.057/MT, Min. Rel. Antônio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 20.06.2023.

6 “Tendo em vista que a ação de consignação em pagamento se constitui uma forma válida de extinção da obrigação, evitando a mora e libertando o devedor do cumprimento da prestação a que se vinculou; para que tenha força de pagamento, devem ser observados os requisitos previstos no art. 336 do Código Civil, a fim de que seja válido o pagamento. Nesse passo, para exonerar-se da obrigação, está o devedor obrigado a entregar exatamente o objeto ou a realizar a prestação ajustada entre as partes, não podendo fazer de modo ou montante diverso do que acordou”. (TJ/RJ - AC 0260368-22.2019.8.19.0001, Des. Rel. Mônica Costa Di Piero, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 25/1/2022 - grifou-se).

7 STJ - REsp 1.194.264/PR, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, 4ª Turma, 4/3/2011.

8 “Rejeitado pedido consignatório (em razão do reconhecimento, por exemplo, da inidoneidade ou da insuficiência do depósito), permanecerá íntegro o vínculo obrigacional, arcando o devedor com todas as consequências legais e contratuais derivadas da mora ou de eventual inadimplemento absoluto” (MARCATO, Antonio Carlos. Ação de Consignação em Pagamento.  Enciclopédia Jurídica da PUC/SP: Processo Civil. coords. NETO, Olavo de Oliveira e BUENO, Cassio Scarpinella. Tomo 3. Pontifícia Universidade Católica.  São Paulo, 2017. p. 24 – grifou-se).