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A MP 1.085/2021 e os prazos no Registro de Imóveis - Parte II

quarta-feira, 2 de março de 2022

Introdução

A MP 1.085/2021 é fonte de controvérsias. A redação não primou pelo apuro técnico e o intérprete se vê muitas vezes confrontado com questões que somente a jurisprudência haverá de solver. Até lá, divisam-se algumas turbulências e a tarefa do intérprete (e do operador do registro) é conciliar o que se revela confuso e contraditório e buscar um entendimento razoável para que a Medida Provisória 1.085/2021 possa ser cumprida e frutifique como pretendido.

Empreender uma análise de um texto legal tão complexo, nos alvores de sua vigência, já foi objeto de prudente advertência1. Todavia, como escapar desse desafio quando sabemos que a medida entrou em vigor na data de sua publicação e os registradores devem, de imediato, extrair uma diretriz segura para sua aplicação na diuturnidade de seu mister?

Um dos pontos delicados da MP 1.085/2021 é o relativo aos prazos - seja para efetivação do registro ou para a expedição de certidões. Já apontei, em texto anterior, a aparente incongruência verificada entre os dispositivos que tratam da protocolização dos títulos e dos efeitos que possam decorrer, a depender da interpretação que se lhes dê2.

Além disso, há dezenas de leis e normas que preveem prazos distintos para algumas espécies de títulos - com ênfase para os títulos qualificados como "eletrônicos". Além disso, com as alterações havidas, criou-se um escalonamento de prazos, como estabelecido no artigo 188 da Lei 6.015/1973. Vamos nos achegar às hipóteses indicadas, enfrentando-as de modo realista.

Prazos - a falsa questão

Já me manifestei inúmeras vezes que o fato do maior ou menor prazo na consecução do registro é, no fundo, uma falsa questão - especialmente quando cotejamos o nosso sistema com os padrões adotados nos melhores sistemas de registro de direitos da Europa. O erro de base sempre foi comparar sistemas dissímeis - registro de direitos X registro de títulos - e tentar extrair daí uma regra comum a ambos3.

Já em 2014 lançava um convite à reflexão: o registro no Brasil é demorado? Na época os registros eram consumados em 15 dias corridos em São Paulo, o que equivale à regra geral ora posta em vigor no art. 188 da LRP pela MP 1.085/2021. E respondia:

"Proceder ao registro em 20, 10 ou 5 dias não revela uma importância fundamental quando consideramos que a função típica dos nossos registros é prevenir futuros conflitos e litígios - demandas que podem se arrastar por muitos anos. O que pode representar maiores custos? Uns poucos dias de exame minucioso dos títulos apresentados a registro ou vários anos de eventual demanda judicial?"

[...]

"Numa situação ideal, em que as assimetrias informativas não se verificassem no mercado, o tempo de registração, de fato, seria uma variável onerosa e perfeitamente dispensável. Bastaria a contratação e sua imediata publicidade. Mas não é assim na realidade".

Concluiria que, ao se degradar progressivamente o tempo consumido para o registro, tal mudança poderia nos "levar a uma transformação substancial do próprio Registro de Imóveis brasileiro", conduzindo-nos até o ponto de mutação em que o input no Sistema de Registro simplesmente desprezaria a malha da qualificação registral (pessoal e indelegável) e se convolaria instantaneamente num mero algoritmo de automação e arquivamento de papeis e documentos eletrônicos4. Teríamos, então, um registro plug-&-play, nada mais que um mero birô centralizado de dados e informações, como parece ser o objetivo que se desvela na série de leis e de projetos apresentados nos últimos tempos5. Em outras palavras, caminhamos para um mero registro de títulos, abandonando os modelos tradicionais de registro de direitos.

A má inspiração decorre de uma leitura perfeitamente equivocada do projeto Doing Business, tantas vezes denunciado por registradores congregados em encontros internacionais.

O tema do Doing Business seria amplamente discutido no transcurso do XVIII International Congress of IPRA-CINDER, realizado em Amsterdam, Holanda, em 2012. Aprendemos que rapidez não é sinônimo de eficiência e segurança, especialmente quando está em causa um mister de cariz eminentemente jurídico, preventivo de litígios, dependente de um juízo prévio de qualificação, garantia de estabilidade e segurança jurídicas6.

A metodologia e as práticas de mensuração inerentes ao projeto DB, afinal e a bom tempo, foram descontinuadas pelo Banco Mundial, por revelarem distorções intoleráveis que comprometiam o resultado7.

A literatura internacional mais abalizada que se debruçou sobre os chamados registros de direitos firmou, há muito, o entendimento de que estes são superiores aos seus congêneres, os registros de títulos, como já indicado supra. Quando não haja um filtro purificador na entrada do sistema, a cargo de um oficial público (gatekeeper), o resultado pode vir a ser um registro durável, transparente, perenizado em redes, mas que pode trazer inoculado, desde a origem, o germe da patologia jurídica, um elemento inquinado de falsidade que é capaz de contaminar toda a cadeia8.

A necessidade de uma autoridade delegada pelo próprio Estado, que possa proclamar soberanamente os direitos de propriedade e seus correlatos, tendo por base uma prévia análise jurídica das pretensões inscritivas, é simplesmente indispensável em nossas sociedades crivadas de conflitos e controvérsias.

Um registro rápido, instantâneo, livre das peias jurídicas, se afeiçoa a registros feitos em blockchain. ROD THOMAS, a propósito, foi bastante feliz ao indicar as fragilidades de sistemas que-tais. O controle de entrada, o entroncamento pela aplicação do princípio do trato sucessivo (continuidade), exame prévio de legalidade, de disponibilidade, tudo coberto pelo manto da legitimidade, fé-pública etc., impedem a formação da infraestrutura que, na ciência da computação, ficou conhecida como garbage in/garbage out, inoculando o germe da insegurança jurídica nas relações jurídicas proclamadas pelo Registro de Imóveis sem o crivo de controle de entrada e saída:

"In the absence of any external control or overriding authority, a blockchain-based system is no more than a recordation of information (which may or may not be correct). In computer speak, 'rubbish in/rubbish out.' It may in concept be similar to (but more basic) than the old deeds system of conveyancing, operating on standard nemo dat principles [nemo dat quod non habet]. This is because the credibility of the transaction is dependent on the credibility of the preceding blocks being reliable in terms of being a correct recordation of all relevant information that affects the land at issue".

"It may even be possible to think of the recorded transaction more in the light of an in personam dealing. If unchallenged (if it can be challenged) the dealings may have a proprietary consequence. This however, is ultimately an issue for the underpinning law, and is not an application of code is law"9.

Lamentavelmente, faltou uma discussão aprofundada acerca dos maiores ou menores custos transacionais envolvidos em decorrência da mudança do paradigma no âmbito das discussões que antecederam a edição desta Medida Provisória10. Faltou debate, aprofundamento, conhecimento técnico especializado e prudência.

Parafraseando LÉVY-STRAUSS, com o modelo estereotipado na MP 1.085/2021, decalcado de pressupostos provadamente equivocados, passamos do estágio inicial de desenvolvimento tecnológico do SREI à sua decadência, pulamos do viço à decrepitude, sem parar na maturidade11. 

Hipótese #1 - títulos ordinários (art. 188, caput)

 - Prenotação

O título pode ser apresentado diretamente no balcão ou por intermédio do ONR - Operador Nacional do SREI com o depósito prévio. Prefira-se esta expressão - depósito prévio - que é tradicional na doutrina e jurisprudência e foi indicado na própria reforma (§ 6º do art. 206-A da LRP).

É preciso destacar desde logo - e esse assunto deverá ser aprofundado proximamente - que a apresentação do título na plataforma do ONR não significa automática prenotação. O controle de precedência (número de ordem geral - art. 11 da LRP) não se confunde com a prioridade registral, somente consagrada pelo lançamento no Livro Protocolo da Serventia (artigos 12, 182, 183 e 205, todos da LRP)12.

Tenho sustentado que o disposto no art. 11 da LRP será de grande utilidade para controle de postagem em plataformas eletrônicas. Vale a pena visitar as considerações feitas por FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS no comentário às propostas de reforma da LRP13.

O conjunto normativo que trata dos efeitos materiais e formais da prenotação e da prioridade registrais não foi modificado. De fato, não é possível trespassar, ainda que pelo conduto de uma lei ordinária, atribuições que são próprias e indelegáveis do registrador imobiliário a entes personalizados, sob pena de afrontar o modelo constitucional de delegação e malferindo o estatuto jurídico do registrador público brasileiro, como previstos na CF/198814.

Já despontam, aqui e ali, notícias de conflito de títulos contraditórios postados por meio de plataformas eletrônicas e apresentados no balcão das serventias sem que haja uma regra bem definida de repartição de direitos.

- Exame - devolução ou registro

Uma vez protocolado e obtido o número de ordem da prenotação, o Oficial deverá examinar o título e consumar o ato de registro no prazo máximo de 10 dias úteis15 - exceto para as hipóteses dos incisos I e II, §1º, do art. 188 da LRP e outras, extravagantes, das quais se falará em breve.

Havendo excesso no depósito prévio, o Oficial fará a devolução, com a emissão de certidão com a descrição minudente dos atos praticados e dos valores cobrados a título de custas e emolumentos.

- Devolução sem o registro

No caso em que o título seja examinado e o Oficial objetar o seu acesso pelas razões de fato e de direito veiculadas em nota devolutiva, o interessado terá o prazo que sobejar do iter registral - no mínimo 10 dias úteis. A regra legal é: até 10 dias úteis para exame, remanescendo 10 para que se dê cumprimento a eventual exigência (art. 205 da LRP).

Uma singela fórmula pode ser enunciada assim: PP = 20-Pex, onde PP representa o prazo da parte e Pex prazo do oficial para exame, contados em dias úteis.

A maior ou menor rapidez no exame do título (suposto seja a rapidez, neste contexto, um correlato de eficiência e segurança do sistema - o que não é) repercutirá no prazo remanescente da parte. Exemplo: título apresentado no dia 1; contam-se 10 dias úteis a partir do dia 2, devendo o título ser registrado ou examinado até o 10º dia útil, inclusive - pressuposta a regra do art. 9º da LRP e desconsiderando-se, por absurdez, a contagem em "horas úteis" (§1º do art. 9º). No caso de devolução, ocorrida no 5º dia útil, o interessado terá os 10 restantes garantidos pela lei (art. 206-A, caput) somados ao prazo "poupado" pelo registrador.

- Sacrifício do direito do interessado e o aumento da burocracia

A alteração legal não tornou mais eficiente o funcionamento do sistema, nem mais célere. Basta comparar a regra ora consumada com a anterior. Ao menos no Estado de São Paulo, o exame dos títulos ordinários consumia no máximo 15 dias corridos - à exceção dos contratos eletrônicos (XML), que seriam examinados em apenas 10 dias corridos (não úteis). No caso de reingresso, o prazo seria de apenas 5 dias corridos (item 41, Cap. XX, NSCGJSP).

Basta fazer alguns pequenos cálculos para se chegar à conclusão de que os prazos não diminuíram sensivelmente. Além disso - e o mais importante -, o exercício do direito potestativo do interessado, que lhe garante a prioridade, foi sacrificado. A mudança se deu em seu exclusivo prejuízo, sem qualquer favor à eficiência e rapidez do mister registral. Antes o interessado dispunha de 30 dias (descontado o prazo de exame) para diligenciar a satisfação das exigências. Agora, o prazo foi diminuído e sabemos que muitas vezes o cumprimento de uma ou outra exigência legal pode ultrapassar os dez dias previstos na Medida Provisória.

O mais curioso é que já contávamos com um dispositivo legal expresso que estabelecia que a prestação de serviços deve dar-se com "presteza", "qualidade satisfatória e de modo eficiente", o que somente se garante com a fiscalização permanente do juízo competente, ex vi dos arts. 4º, inc. II do art. 30 e 38 da Lei 8.935/1994. Este último dispositivo reza que  o "juízo competente zelará para que os serviços notariais e de registro sejam prestados com rapidez, qualidade satisfatória e de modo eficiente, podendo sugerir à autoridade competente a elaboração de planos de adequada e melhor prestação desses serviços".

Em suma, não se busca reafirmar uma boa disposição legal com a edição de outra, redundante, agravando seus termos. A hipertrofia legislativa produz o fenômeno paradoxal de tornar o sistema menos eficiente na exata medida em que se busca modernizá-lo por essa via. Este excesso legiferante era sentido por AFRÂNIO DE CARVALHO, para quem a reforma do regulamento de Registro de Imóveis anterior, "reunindo disposições boas e más, de maior e de menor tomo, reincide em erro censurável, quer sob o aspecto doutrinário quer prático: como Lei é demasiada e como Regulamento é insuficiente16.

Sustentávamos, desde o início das discussões, que a maior parte dos problemas que a MP visava enfrentar poderia ser resolvida tão-só pela via regulamentar, via Corregedoria Nacional de Justiça - o que, aliás, já estava ocorrendo de modo célere e adequado17.

Ao final e ao cabo, o ajuste no sistema de fato não reclamava reforma legal, apenas e tão-somente eficiência na prestação dos serviços registrais, aliada a efetiva fiscalização e regulação pelo Poder Judiciário.

- Valor insuficiente de depósito prévio

Ocorrendo depósito prévio antecipado (inc. I do art. 206-A) e ele se revelar insuficiente, o Oficial deverá formular nota devolutiva por aplicação analógica do inc. II do art. 206-A, já que a MP não previu expressamente a hipótese de depósito prévio antecipado insuficiente. O disposto no inc. II do art. 206-A dispõe sobre "depósito posterior do pagamento do valor restante" (i. e., além do valor da prenotação já efetuado). Evidentemente, o inciso II não trata propriamente do depósito antecipado insuficiente do inc. I.

Seja como for, é preciso dar calço a situações que podem se tornar corriqueiras e a aplicação do dispositivo ao caso concreto pode ser o remédio para colmatar a lacuna.

- Registro ou devolução

Registrado o título no decêndio, tollitur quaestio. Havendo exigência, o interessado deverá satisfazê-la no prazo decadencial correspondente. Satisfeitas as exigências, o registro deverá ser consumado no prazo máximo de 5 dias úteis (inc. III, §1º, do art. 188 da LRP).

Questão interessante se abre na seguinte hipótese: devolvido o título e o interessado no iter não lograr satisfazer integralmente as exigências postas pelo registrador, quid juris? Sabemos que o prazo de diligência foi suprimido pela reforma. Devolve-se o título novamente e se abre um novo prazo para satisfação das exigências? Ou cancela-se a prenotação e se abre uma nova sazão com um novo número no protocolo e uma nova prenotação (com o pagamento dos valores correspondentes)? Perde o interessado o direito à prioridade e o valor da prenotação?

Perdemos uma rara oportunidade de aperfeiçoar uma sentida deficiência da lei. Vamos dar uma passada de olhos e tentar entender o porquê.

Omissão do interessado

A Lei 6.015/1973 condiciona a cessação dos efeitos da prenotação à "omissão" do interessado em atender as exigências legais. A lei fala em omissão conotando negligência. Entretanto, na maior parte dos casos a "omissão" decorre da impossibilidade de atendimento de exigências no prazo legal. Lembremo-nos que o prazo do interessado foi sacrificado na reforma, o que faz o tema ganhar especial relevância.

Uma reforma compreensiva da dinâmica registral nos dias que correm levaria em consideração o fato de que a dilação não leva necessariamente a danos ou prejuízos a terceiros - salvo eventual expectativa de direito do interessado com título contraditório em latência na fila do protocolo, fato aferível muito facilmente.

A procrastinação no atendimento das exigências pode, de fato, representar "omissão" do interessado, mas nem sempre é assim18. Não raro, o não atendimento de uma ou outra exigência pode demandar mais tempo do que a lei contemplou e nesses casos, aferíveis objetivamente e documentados no dossiê do registro (processo do registro), poderia ser pensada uma saída mais inteligente e favorecedora dos interesses das partes e dos usuários do sistema.

Poderíamos nos ter dedicado a uma reforma que visasse aperfeiçoar todo o processo registral, dando-lhe maior robustez e investindo-se na autonomia do registrador, recuperando as tradições que remontam desde a legislação de 1939. Bastaria relembrar a redação do §1º do art. 215 do Decreto 4.857/1939, que dispunha que o Oficial do Registro deveria qualificar o título no prazo, podendo "exigir que o apresentante ponha o documento em conformidade com a lei, concedendo-lhe, para isso, prazo razoável"19. Lembremo-nos que já é assim nos processos registrais mais complexos - como execução extrajudicial, usucapião, retificação de registro, por exemplo.

No contraste entre o direito potestativo do interessado na conservação da prenotação e o interesse de eventual terceiros, favorecidos pelo fenômeno decadencial da prenotação, a doutrina e a jurisprudência dobraram-se no sentido de se obliterar a dilação seja no processo de registro, seja no processo de dúvida20.

Enfim, faltou compreensão dos reais problemas atuais do sistema de qualificação, deixando-se escapar uma rara oportunidade de aperfeiçoamento do sistema pela melhoria redacional e equacionamento racional do problema da independência jurídica do registrador e de seu controle na direção de todo o processo registral.

Questões marginais   

Algumas outras questões exsurgem do rocambolesco texto dos artigos 205 e 206-A. Vamos visitá-los.

O primeiro deles é a redação do inc. II do art. 206-A e o seu §1º:

Art. 206-A.  Quando o título for apresentado para prenotação, o usuário poderá optar:      

(...)

II -  pelo recolhimento do valor da prenotação e depósito posterior do pagamento do valor restante, no prazo de cinco dias, contado da data da análise pelo oficial que concluir pela aptidão para registro.

§ 1º  Durante o prazo de que trata o inciso II do caput se manterão os efeitos da prenotação.      

Por qual razão se inseriu o §1º? Se o prazo de prenotação é válido por 20 dias (art. 188); se nos casos ordinários o prazo de qualificação ocorre no interregno do primeiro decêndio (ou menos), sobejando outros 10 dias para atendimento de exigências (inclusive a de complementação de depósito), porque se diz que se manterão os efeitos da prenotação se eles se manteriam de qualquer forma além dos 5 dias? Pressupõem-se que o registrador não cumprirá o prazo legal, abrindo-se, assim, um prazo adicional? Ou a norma visou um prazo suplementar para execução do ato se o pagamento do valor restante se deu no último dia da prenotação? Esse caso não calharia na hipótese do inc. III, §1º, do art. 188?

- Intimação do interessado

Por outro lado, diz a MP que o prazo de 5 dias será "contado da data da análise pelo oficial que concluir pela aptidão para registro". Ora, a análise e conclusão do registrador é ato administrativo interno e deve se exteriorizar de alguma maneira para que o interessado possa tomar ciência do decidido e cumprir, assim, a exigência no aprazado. Possivelmente, pensou-se em comunicação eletrônica a cargo de plataformas digitais, mas a hipótese não é compreensiva de todos os caos.

Faltou um elemento de conexão entre a decisão que impera o registro e a ciência do interessado, o que deve se dar pela via da intimação, por analogado do art. 269 do CPC, seja em que meio for. O art. 270 do CPC opta pelo meio eletrônico, mas não exclusivamente.

Prazos adicionais?

Vamos enxergar o quadro desse microssistema e tentar extrair um sentido coerente:

"Art. 206-A.  Quando o título for apresentado para prenotação, o usuário poderá optar:

I - pelo depósito do pagamento antecipado dos emolumentos e das custas; ou

II -  pelo recolhimento do valor da prenotação e depósito posterior do pagamento do valor restante, no prazo de cinco dias, contado da data da análise pelo oficial que concluir pela aptidão para registro.

§ 1º  Durante o prazo de que trata o inciso II do caput se manterão os efeitos da prenotação.

§ 2º  Efetuado o depósito, os procedimentos registrais serão finalizados com realização dos atos solicitados e a expedição da respectiva certidão.

§ 3º  Fica autorizada a devolução do título apto para registro, em caso de não efetivação do pagamento no prazo previsto no caput, caso em que o apresentante perderá o valor da prenotação.

[...].

§ 6º  A reapresentação de título que tenha sido devolvido por falta de pagamento dos emolumentos, nos termos do disposto no § 3º, dependerá do pagamento integral do depósito prévio.

§ 7º  O prazo previsto no caput não é computado dentro do prazo de registro de que trata o art. 188." (NR)

O § 3º do art. 206-A reza que fica "autorizada a devolução do título apto para registro, em caso de não efetivação do pagamento no prazo previsto no caput, caso em que o apresentante perderá o valor da prenotação".

Ora, nada há relativo a "prazos" no caput do artigo 206-A... Provavelmente se objetivou o inciso II do dito artigo.

Admitamos, então, que no interregno da prenotação, no interior do qual calham os 5 dias para pagamento, o título seja devolvido para complementação de depósito, por exemplo. Ao cabo desse prazo excepcional (5 dias), sem o pagamento, perde-se simplesmente o valor da prenotação? A prenotação deixa de produzir os seus poderosos efeitos ainda no seu transcurso do prazo legal? Será possível efetivar o pagamento mesmo quando esgotados os 5 dias e dentro do decêndio (ou prazo superior)?

Por outro lado, reza o § 6º do art. 206-A, verbis:

§ 6º  A reapresentação de título que tenha sido devolvido por falta de pagamento dos emolumentos, nos termos do disposto no § 3º, dependerá do pagamento integral do depósito prévio.

No transcurso do decêndio, no vigor da prenotação, a reapresentação do título acarretará o pagamento integral do "depósito prévio"? Será cabível falar-se em "depósito prévio"? Seria o caso de se considerar o valor da prenotação como efetivamente pago devendo ser depositado o restante? Depois, como interpretar o § 7º, que reza:

§ 7º  O prazo previsto no caput [sic] não é computado dentro do prazo de registro de que trata o art. 188.

Ao prazo do interessado se acrescentarão outros 5 dias?

Não se sabe como a matéria será regulamentada pelos órgãos competentes. À época em que esses mesmos problemas se colocaram (definição do prazo de exame X prazo para atendimento de exigências), a Corregedoria Geral de Justiça regulou a matéria de modo elegante e eficiente e suas regras atravessam o tempo21.

- A exceção e a regra

Lanço aqui algumas questões para aprofundamento dos mais doutos. Os prazos previstos nos artigos aqui comentados se aplicam a todos ou apenas a alguns títulos submetidos a registro?

Aparentemente, a própria medida tratou de forma diversa algumas hipóteses - por exemplo, no caso de incorporação e instituição de condomínio (§ 6º do art. 32 da Lei 4.591/1964), ou, ainda, na regularização fundiária (parágrafo único do art. 205 da LRP). A mesma MP 1.085/2021 alterou o art. 19 da Lei 6.766/1979, tratando indiretamente do prazo para a consecução do registro (quinze dias corridos sem impugnação). Todos esses prazos foram modificados pela MP 1.085/2021.

Afora estas, ainda há outras hipóteses encontradiças na lei. Sem pretender exaurir o rol, indico apenas alguns exemplos que servirão de base para nossas considerações:

a) Contratos do SFI e Cédulas de Crédito Bancário - todos os atos de averbação ou de registro acerca de qualquer dos títulos previstos tanto na Lei 10.931/2004 quanto na Lei 9.514/1997 deverão ser consumados no prazo de 15 dias corridos (art. 52 da Lei 10.931/2004).

b) Patrimônio rural em afetação - exigências. Art. 13 da Lei 13.986, de 7/4/2020: "O oficial de registro de imóveis, caso considere a solicitação de constituição de patrimônio rural em afetação de imóvel rural ou a instrução de que trata o art. 12 em desacordo com o disposto nesta Lei, concederá o prazo de 30 (trinta) dias, contado da data da decisão, para que o interessado faça as correções necessárias, sob pena de indeferimento da solicitação".

c) CPR - Cédula de Produto Rural. A averbação no registro de imóveis em que estiverem localizados os bens dados em garantia da CPR deve ser efetuada no prazo de 3 dias úteis, contado da apresentação do título (§2º do art. 12 da Lei 8.929, de 22/8/1994).

d) Cédula rural. O art. 38 do Dec.-Lei 167/1967 estabelecia que a inscrição das cédulas e as averbações posteriores deveriam ser efetuadas no prazo de 3 dias úteis a contar da apresentação do título. Todavia este dispositivo foi revogado pela Lei 13.986, de 2020. Assim, o prazo para o registro de cédula rural deverá ser o prazo geral.

e) Cédula de Crédito Industrial. O art. 38 do Dec.-Lei 413/1969 prevê o prazo de inscrição de 3 dias.

f) Cédula de Crédito Comercial.              Aplicam-se às CCCs as regras da Cédula de Crédito Industrial (art. 5º da Lei 6.840, de 3/11/1980).

g) Cédula de Crédito à Exportação.  Aplicam-se às CCEs as regras da Cédula de Crédito Industrial (arts. 3º e 4º da Lei 6.313, de 16/12/1975).

h) Terras Indígenas Demarcadas. Prazo de registro de terras indígenas demarcadas (§ 4º do art. 246 da LRP, verbis: "as providências a que se referem os §§ 2º e 3º deste artigo [246 da LRP] deverão ser efetivadas pelo cartório, no prazo de trinta dias, contado a partir do recebimento da solicitação de registro e averbação".

i) Retificação de matrícula, registro e averbação de imóveis rurais. Prazo de 5 dias úteis (art. 8º da Lei 6.739, de 5/12/1979).

j) RF e demais instrumentos jurídicos no âmbito do PMCMV. Nos atos registrais relativos ao PMCMV a qualificação e o registro não poderão ultrapassar os 15 dias. No reingresso, o registro se fará no prazo de 10 dias (art. 44-A da Lei 11.977/2009).

Como ficamos com esta pluralidade de hipóteses que podem abranger títulos complexos?

- Títulos complexos

Há uma categoria que, à falta de melhor expressão, qualifico como títulos complexos. Eles são, em regra, os que instauram um processo administrativo na serventia. Exemplos: retificação de registro, usucapião, execução extrajudicial, bem de família, regularização fundiária, Registro Torrens etc.22

Nesses casos, não é possível, à evidência, cumprir a regra dos prazos ordinários estereotipados (10 dias úteis ou corridos). Para esses casos, a duração do processo dependerá de circunstâncias singulares e somente nos atrasos decorrentes de desídia o registrador poderá ser eventualmente autuado e apenado, provando-se a falta cometida e dando-se-lhe a oportunidade de ampla defesa23.

- Títulos eletrônicos e o registro analógico

O inc. II, § 1º do artigo 188 da LRP agora prevê o registro dos "documentos eletrônicos apresentados por meio do SERP" em 5 dias.

Peço licença ao leitor para informá-lo, se ainda não percebeu, que não existe registro eletrônico no país. O que temos é simplesmente uma plataforma de acesso eletrônico às serventias (as chamadas centrais de serviços eletrônicos compartilhados) que têm permitido certa interação eletrônica com as unidades registrais, o que não significa que tenhamos, efetivamente, um "registro eletrônico", tomado o termo em sentido próprio.

Há uma parte essencial do SREI que ainda se acha em desenvolvimento no âmbito da Corregedoria Nacional de Justiça. A sucessão de atos normativos, recentemente baixados pelo órgão, retomam a conformação do SREI que se faz no tempo de desenvolvimento que um novo paradigma dos media digitais requer.

Para que se compreenda perfeitamente o que aqui afirmamos, basta indicar como se tem procedido ao registro "eletrônico" de títulos postados em plataformas eletrônicas, vazados na novilíngua XML24. Tão logo se recebe o arquivo digital, procede-se à reconversão do código de máquina para um arquivo que seja legível e interpretado por humanos (normalmente um PDF). Somente então, faz-se a inscrição - exatamente como se faria com qualquer título apresentado em meios tradicionais como o papel.

Mas o detalhe inquietante é que o tempo gasto para o registro de um título "eletrônico" acaba por ser maior do que o consumido pelo registro tradicional. Ocorre, aqui, um curioso fenômeno que encontra parentesco com o chamado Paradoxo de Jevons25. De fato, o processamento e o tratamento do título "eletrônico" acabam por redundar num maior consumo de energia, de tempo e de recursos materiais e humanos do que o tratamento dos títulos em papel.

É sempre lembrada a boutade de ADRIANA UNGER, para quem uma tecnologia inadequada, aplicada aos processos de registro, quando não atrapalha, também não ajuda26. Ao final e ao cabo, a solução antevista pela MP 1.085/2021 será mais uma etapa redundante na esteira processual tradicional, sem representar, verdadeiramente, um aperfeiçoamento sistemático do Registro de Imóveis brasileiro. Trata-se de um simulacro de registro eletrônico, muito distante do robusto e provado sistema inteiramente digital, tal e como especificado pela Corregedoria Nacional e Justiça27.

Por essa justíssima razão, tenho interpretado o conjunto normativo representado pela MP, em cotejo com a legislação registral vigente, que somente após o advento do SREI - Sistema de Registro eletrônico de Imóveis, poder-se-á cumprir adequadamente as regras atinentes a prazos - sejam eles relativos a registro ou mesmo em relação à expedição das certidões (assunto sobre o qual me voltarei no próximo artigo).

A própria Lei 11.977/2009 previu, no seu art. 45, que os requisitos, etapas e definição de prazos máximos para implementação do SREI deverão ser objeto de regulamentação:

Art. 45.  Regulamento disporá sobre as condições e as etapas mínimas, bem como sobre os prazos máximos, a serem cumpridos pelos serviços de registros públicos, com vistas na efetiva implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37.

A regulamentação caberá à Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ, consoante disposições dos incisos I e II, §3º do art. 1º da LRP:

§ 3º  Os registros serão escriturados, publicizados e conservados em meio eletrônico, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, em especial quanto aos:

I - padrões tecnológicos de escrituração, indexação, publicidade, segurança, redundância e conservação; e

II - prazos de implantação nos registros públicos de que trata este artigo.

Somente após a estruturação do SREI, sucedida de regulamentação pela Corregedoria Nacional de Justiça, é que se poderá falar propriamente em "Registro Eletrônico", dando-se as condições básicas necessárias para que se cumpram efetivamente as disposições relativas a esse tema sensível.

Conclusões

Segue deveras confuso todo o articulado representado pela MP 1.085/2021. Certamente se encontrará uma forma realista de dar cumprimento à lei e isso somente se alcançará com um bom substitutivo, a ser apresentado no transcurso dos debates legislativos, ou por meio de regulação uniforme, a cargo da Corregedoria Nacional de Justiça.

Até lá, os registradores devem encontrar meios de estabelecer rotinas internas que garantam os direitos dos interessados, organizando os processos internos para ganhar eficiência e celeridade, malgrado o fato das disposições contraditórias e defectivas já notadas e expostas na série de artigos a que me dedico.

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1 DIP. Ricardo. Medida provisória 1.085/2021: um passo a mais. São Paulo: SERAC, 30/12/2021. Acesso aqui.

2 JACOMINO. Sérgio. A MP 1.085/21 e os prazos no Registro de Imóveis. 23/2/2022. Site Migalhas Notariais e Registrais.

3 Por todos, v. JARDIM. Mónica. Os Sistemas Registrais e a sua Diversidade. Argumentum Journal of Law. v. 21, n. 1, jan.-abr. 2020, pp. 419-436. Sobre o desenvolvimento dos sistemas registrais na Europa: NOGUEROLES PEIRÓ. Nicolás. La Evolución de los Sistemas Registrales en Europa. Revista de Direito Imobiliário n. 61, jul./dez. 2006, pp. 221-250.

4 JACOMINO. Sérgio. Do passado para o futuro: um presente! In Observatório do Registro, 7/11/2014. Acesso aqui.

5 Para os interessados em aprofundar este assunto, recomendo: JACOMINO. Sérgio. Agonia central - ou anomia registral? São Paulo: Observatório do Registro. 23/10/2021, acesso aqui. Voltaria ao tema aqui: Agonia central - ou anomia registral? - bis. Acesso aqui.

6 Fernando P. MÉNDEZ GONZÁLEZ indica um sumário rico e substancioso de artigos críticos acerca da metodologia do Doing Business. Consulte Mercado hipotecario y sistemas registrales. Especial referencia a la ejecución hipotecaria. In 18th IPRA-CINDER International Land Registration Congress. Madrid: CORPME, 2012. p. 226, passim.

7 Vide: ARRUÑADA. Benito. RIP Doing Business. São Paulo: Observatório do Registro. 21/9/2021. Acesso aqui. Do mesmo autor, Pitfalls to Avoid when Measuring Institutions: Is Doing Business Damaging Business? In Journal of Comparative Economics, 2007, 35[4], 729-47.

8 Por ocasião do XXI Congresso do IPRA-CINDER, realizado na Colômbia (Cartagena), entre os dias 2 a 4 de maio de 2018, tive ocasião de fazer breve exposição sobre a venda do Viaduto do Chá, tudo devidamente documentado e registrado em blockchain. O erro será perenizado, inatacável, irretorquível. Uma falsidade à prova de contraste no âmbito on-chain. JACOMINO. Sérgio. SREI - blockchain registral - Colômbia. Acesso aqui. 

9 ROD. Thomas. Blockchain's incompatibility for use as a land registry: issues of definition, feasibility and risk. European Property Law Journal, vol. 6, n. 3, 2017, pp. 361-390.

10 Para um estudo sobre custos de transação e Registro de Direitos: MÉNDEZ GONZÁLEZ. Fernando P. A Função Econômica da Publicidade Registral. In Revista de Direito Imobiliário n. 55, jul./dez. 2003, pp. 133-160.

11 A citação, tantas vezes repetida, é esta: "Um espírito malicioso definiu a América como uma terra que passou da barbárie à decadência sem conhecer a civilização. Poder-se-ia, com mais acerto, aplicar a fórmula às cidades do Novo Mundo: elas vão do viço à decrepitude sem parar na idade avançada". LÉVY-STRAUSS. Claude. Tristes Trópicos. São Paulo: Companhia das Letras, 1996, p. 91.

12 Sobre o tema das distinções entre precedência e prioridade e suas raízes históricas, v. JACOMINO. Sérgio. ALVIM, Arruda. CLÁPIS, Alexandre Laizo. CAMBLER. Everaldo Augusto, org. Lei de Registros Públicos comentada. 2ª ed. 2019, p. 1.016, item 6 - precedência e número de ordem geral.

13 São ainda pertinentes as considerações que fazíamos à proposta aziaga de reforma da LRP na série de artigos que foram veiculados para aclarar os debates. Sobre o tema, vide o tópico Precedência e prioridade - Conceitos distintos in SANTOS. Flauzilino Araújo dos. Protocolo para-registral. São Paulo: Observatório do Registro. 1/10/2020. Acesso aqui.

14 Este assunto é sensível. Venho me dedicando à matéria e a criação do SERP há de precipitar esta discussão. Por ora indico: JACOMINO. Sérgio. Para-registração - um fenômeno da modernidade? São Paulo: Observatório do Registro, 1/10/2020. Acesso aqui.

15 Aqui calha uma pequena advertência. Será necessário definir se os prazos de prenotação serão contados em dias úteis ou corridos e se o dies a quo se conta da prenotação ou não. Parto da premissa de que os prazos serão contados em dias úteis para manter coerência com o enunciado no art. 9º da LRP. A propósito das confusões, confira-se: A MP 1.085/21 e os prazos no Registro de Imóveis. Loc. cit nota 2.

16 CARVALHO. Afrânio. Registro de Imóveis. 3ª. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 13.

17 A atuação da CN-CNJ para concretizar o SREI, que alcançaria em breve todos os objetivos aparentemente colimados pela MP, se achava (e ainda se encontra) sob a cura da Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais e de Registro, criada pela Portaria CN-CNJ 53/2020, com Câmara de Regulação do Agente Regulador do ONR (Portaria CN-CNJ 55/2020, de 22/10) e Conselho Consultivo do Agente Regulador do Operador Nacional do Registro Imobiliário Eletrônico (Portaria CN-CNJ 57/2020, de 4/11).

18 V. estudo pioneiro de GOUVÊA. José Roberto Ferreira. Notas sobre a prenotação, in Boletim do IRIB, n. 179, abril de 1992, p. 2.

19 Vale a citação literal do dispositivo. Art. 215. Tomada a nota da apresentação e conferido o número de ordem, em conformidade com o art. 200, o oficial verificará a legalidade e a validade do título, procedendo ao seu registo, se o mesmo estiver em conformidade com a lei. § 1º O oficial fará essa verificação no prazo improrrogável de cinco dias, e poderá exigir que o apresentante ponha o documento em conformidade com a lei, concedendo-lhe, para isso, prazo razoável. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não podendo satisfazê-la, será o título, com a declaração da dúvida, remetido ao juiz competente para decidi-la".

20 Dediquei-me a estudar como se formou o entendimento que hoje predomina na doutrina e jurisprudência nos comentários ao art. 188 da LRP na obra coletiva indicada na nota 3, supra. Consulte o item 3, p. 1.047, O prazo do iter registral.

21 Remeto o leitor ao Processo CG 2.524/1997, de 17/12/1997, DJ 29/12/1997, Des. MÁRCIO MARTINS BONILHA. Acesso aqui.

22 Na verdade, perdemos a compreensão de que todo o iter registral é no fundo um processo. Di-lo-á a própria lei: "Título V - Capítulo III - Do Processo do Registro" (arts. 182 e ss.). A sucessão coordenada de atos para atingimento de um determinado fim deve ser compreendida em suas várias etapas, cada qual com rotinas bem especificadas. O sistema se ressente de uma criteriosa especificação de processos no âmbito do SREI e a MP não poderia ocupar-se disso. Parafraseando AFRÂNIO DE CARVALHO, já citado, a MP é extensa demais como lei, mas exígua como regulamento.

23 Um indício bastante impressivo de que as regras impostas pela Medida Provisória, que entrou em vigência sem a costumeira vacatio legis, é o teor da decisão proferida pela Corregedoria Geral de Justiça do Rio Grande do Sul. Apreciando um pedido de providências, o magistrado parecerista, de modo muito realista, concluiu que "ainda que se verifique nas fiscalizações que determinada serventia não está integralmente adequada à MP. 1085, a sugestão é de que não haja encaminhamento automático para medida disciplinar do responsável pelo serviço, desde que seja apurado que estão sendo adotadas as medidas possíveis e de boa-fé para adequação do serviço". De fato, a MP deveria prever um tempo razoável para adaptação das serventias. Processo 3493839 - SEI/TJRS, decisão de 20/1/2022, des. VANDERLEI TERESINHA TREMEIA KUBIAK. Acesso aqui.

24 XML - eXtensible Markup Language. É uma linguagem de marcação para leitura e interpretação de conteúdos estruturados.

25 Também conhecido como rebound effect. O aperfeiçoamento tecnológico, aumentando a eficiência com a qual se usa um recurso (ou se produz um bem econômico) pode representar um aumento da demanda desse recurso ou valor do produto.

26 A frase é citada em JACOMINO. Sérgio. Registro Eletrônico - ontem, hoje e a construção do amanhã. São Paulo: Observatório do Registro, 2020. Acesso aqui.

27 Para os interessados na documentação técnica da especificação do SREI sugerimos uma visita. São estudos empreendidos há mais de uma década. Sua paralização se deu por motivos políticos e a retomada vigorosa acha-se em andamento na atual gestão da CN-CNJ. Sugiro a visita à POC SREI (proof of concept) visite aqui.

Atualizado em: 2/3/2022 07:18