Compartilhamos abaixo com os leitores nossos comentários lançados no Boletim KollGEN, edição 28 – 3ª semana, março de 2026. Além disso, para acesso aos julgados listados no Boletim, clique aqui. 

Nesta edição da KollGEN destacamos o tema da cobrança de emolumentos com base no valor venal de referência do imóvel quando este é superior ao valor econômico declarado no instrumento.

Vamos tomar como base o decidido no processo 0004372-75.2026.8.26.0100, integrante da coletânea que o leitor tem em mãos.

A decisão proferida em 6/3/26 pela Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad, juíza de Direito titular da 1ª vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo, não pode ser lida como um pronunciamento isolado. Ela é, antes de tudo, o capítulo mais recente de uma cadeia jurisprudencial administrativa que se estende por mais de quinze anos e que construiu, passo a passo, uma resposta tecnicamente sólida e coerente para uma das questões mais recorrentes do direito tributário registral paulista: a autonomia da base de cálculo dos emolumentos em relação à base de cálculo dos tributos incidentes sobre as operações de transmissão imobiliária.

O mais recente caso envolve a integralização do capital social de uma holding imobiliária, mediante conferência de quatro imóveis, operação para a qual o reclamante atribuiu o valor histórico de aquisição - R$ 616.968,80 ao todo -, enquanto os valores venais de referência dos mesmos imóveis totalizavam R$ 2.281.868,00. O oficial do Registro de Imóveis aplicou este último parâmetro para fins de enquadramento nas faixas da tabela de emolumentos, em conformidade com o art. 7º, III, da lei estadual 11.331/02, que determina a prevalência do maior valor entre os três parâmetros legais.

O interessado havia obtido liminar em mandado de segurança, afastando o critério do VVR como base de cálculo para o ITBI e agora ele pretendia que esse provimento judicial irradiasse seus efeitos sobre o cálculo dos emolumentos, reduzindo-os ao valor econômico declarado no título.

A decisão que rechaçou a pretensão pode ser consultada nesta edição. Ela baseou-se em fundamentos que se consolidaram ao longo do tempo.

A construção histórica do entendimento

A partir de 2021, houve uma pressão crescente para que os registradores abandonassem o critério de aplicação do VVR para o cálculo dos emolumentos. O pronunciamento da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo foi claro e reiterado. A proliferação de decisões judiciais sobre a base de cálculo para recolhimento do ITBI deu-se especialmente após o julgamento do Incidente de Inconstitucionalidade 0056693-19.2014.8.26.0000 pelo Órgão Especial do TJ/SP.

No processo 1094942-03.2020.8.26.0100, Tânia Mara Ahualli assentou a legitimidade do uso do VVR para fins de cálculo de emolumentos, mesmo em contexto de inventário e partilha.

No processo CG 112.062/20¹, o desembargador Ricardo Mair Anafe firmou que a vigência do inciso III do art. 7º da lei estadual não pode ser afastada pela esfera administrativa e que seria impossível extrapolar o alcance do IRDR 19 do TJ/SP - que cuidava especificamente da legislação do município de São Paulo - para modificar o regime estadual de emolumentos. A Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad, por sua vez, já em setembro de 2021, no processo 1075824-07.2021.8.26.0100, e em novembro do mesmo ano, no Processo 1119253-24.2021.8.26.0100, rejeitava a tese de que a via administrativa poderia ser usada para afastar a constitucionalidade da lei estadual com base nos precedentes sobre o ITBI. A r. decisão foi mantida pela CGJSP. Em ambas as decisões confirma-se o entendimento de que os emolumentos possuem natureza de taxa e sua base de cálculo é definida pelo art. 7º da Lei Estadual nº 11.331/2002. O parâmetro do ITBI (inciso III) serve apenas como referencial para o enquadramento em faixas de valores fixos e progressivos, não se confundindo com a base de cálculo do imposto propriamente dito (vedações do art. 145, §2º, CF e tese da ADIn 3.887/STF). E mais: as teses firmadas no IRDR 2243516-62.2017.8.26.0000 (Tema 19/TJ/SP) e no REsp 1.937.821 (Tema 1113/STJ) restringem-se à definição da base de cálculo do ITBI (imposto). Como a base de cálculo dos emolumentos é autônoma e regida por legislação estadual específica, as limitações impostas ao fisco municipal não vinculam automaticamente a atividade registral na apuração de suas custas.

O ano de 2022 trouxe novos reforços. Em fevereiro, no processo 1004445-69.2022.8.26.0100, Luciana Mahuad estabeleceu com precisão que, para os fins do inciso III do art. 7º, deve ser utilizada a base de cálculo do ITBI prevista na legislação municipal vigente - o valor venal de referência -, sendo que qualquer parâmetro diverso só pode ser adotado pelo oficial quando houver decisão judicial expressa no sentido de que ela se estende aos emolumentos.

Em fevereiro de 2023, o parecer 47/23-E, lavrado pela Stefânia Costa Amorim Requena e aprovado pelo desembargador Fernando Antônio Torres Garcia no Processo CG 15.888/21, consolidou o princípio da interpretação estrita dos provimentos jurisdicionais com a formulação que viria a ser repetida em praticamente todas as decisões subsequentes: estando-se no campo da legalidade estrita, não cabe ao registrador, na esfera administrativa, ampliar ou estender os efeitos de provimento jurisdicional que determinou certa base de cálculo para o ITBI sem dispor sobre os emolumentos. Nihilo nihil fit.

A sedimentação do entendimento: 2023–2025

Os anos seguintes foram de sedimentação e aplicação do entendimento a hipóteses diversas. Em dezembro de 2023, no processo 0050987-31.2023.8.26.0100 Luciana Mahuad enfrentou diretamente o caso da integralização de capital social com decisão judicial afastando o VVR para o ITBI, e foi explícita: a decisão que afasta o valor venal de referência para o cálculo do ITBI não impede que esse mesmo parâmetro seja utilizado para o cálculo dos emolumentos devidos pelo registro.

Em fevereiro de 2024, no processo 1006786-97.2024.8.26.0100 Renata Pinto Lima Zanetta estendeu o raciocínio à hipótese de carta de arrematação, acrescentando ainda o problema da isenção por gratuidade de justiça — que também não se projeta automaticamente sobre os emolumentos registrais, exigindo decisão judicial específica [como sabemos, esta orientação acaba de ser revista pela CGJSP].

Em março de 2024, no processo 0003213-68.2024.8.26.0100 Renata Zanetta introduziu um elemento adicional relevante: o princípio do tempus regit actum, segundo o qual os emolumentos são calculados conforme as normas vigentes no momento da prática do ato, afastando qualquer pretensão de aplicação retroativa de entendimentos mais favoráveis ao usuário.

Em abril de 2024, o desembargador Francisco Eduardo Loureiro, no recurso administrativo 1001482-96.2022.8.26.0356, oriundo de Mirandópolis, confirmou a conduta do registrador que calculara os emolumentos pelo mesmo parâmetro do ITBI no registro de carta de sentença declaratória de usucapião - hipótese particularmente interessante porque, nela, sequer há transmissão onerosa, e o ITBI não é tecnicamente exigível, o que não impediu a aplicação do VVR como referência para os emolumentos.

Em junho de 2024, no processo 1089831-96.2024.8.26.0100 Renata Zanetta enfrentou o cruzamento entre emolumentos e ITCMD - outro tributo de transmissão -, reafirmando que o regime da lei estadual de emolumentos independe da natureza do imposto de referência. Em dezembro de 2024, no processo 1181747-17.2024.8.26.0100 a mesma magistrada tratou da integralização de capital com imóvel conferido por valor muito inferior ao venal, articulando o dever de fiscalização do oficial (art. 289 da lei 6.015/1973) e a responsabilidade solidária do CTN (art. 134, VI) com o Tema 796 do STF.

A extensão ao tabelionato de notas

Em outubro de 2025, no processo 1109982-49.2025.8.26.0100, Renata Zanetta voltou ao tema da carta de arrematação, desta vez acumulada com a questão do cancelamento de usufruto, mantendo a linha já consolidada. Em fevereiro de 2026, a 2ª vara de Registros Públicos, sob a direção de Marcelo Benacchio, no processo 0063123-89.2025.8.26.0100 aderiu ao mesmo entendimento em caso envolvendo escritura pública de venda e compra lavrada por tabelionato de notas - confirmando que o princípio da autonomia do microssistema de emolumentos não é exclusividade do registro imobiliário, mas se aplica igualmente à atividade notarial.

A decisão de março de 2026 e seus desdobramentos imediatos

É nesse contexto de jurisprudência sedimentada que deve ser lida a decisão do processo 0004372-75.2026.8.26.0100. Ela não inova - e não precisaria fazê-lo. Seu mérito está precisamente na clareza com que retoma os fundamentos consolidados e os aplica a uma hipótese que, embora recorrente, continua objeto de resistência pelos usuários.

Três elementos merecem destaque na motivação. O primeiro é a precisa distinção entre os fatos geradores: o ITBI incide sobre a transmissão da propriedade; os emolumentos têm por fato gerador a prestação de serviços públicos notariais e de registro, nos termos do art. 236 da Constituição Federal, sendo regulados exclusivamente pela lei estadual 11.331/02. O segundo é a reafirmação do precedente do STF na ADIn 3.887, que declarou a constitucionalidade do art. 7º da lei estadual ao assentar que o uso dos parâmetros tributários como referência para o enquadramento dos emolumentos não implica identidade de base de cálculo, vedada pelo art. 145, §2º, da Constituição. O terceiro é a aplicação rigorosa do princípio nihilo nihil fit: o provimento judicial obtido pelo reclamante cuidou exclusivamente do ITBI e não estendeu seus efeitos aos emolumentos; estender por via interpretativa o que o juízo deliberadamente não decidiu seria ampliar, na esfera administrativa, o alcance de uma decisão judicial de interpretação necessariamente estrita.

A improcedência da reclamação foi confirmada em decisão da mesma magistrada em 9/3/26, no processo 0004396-06.2026.8.26.0100, envolvendo o 7º oficial de Registro de Imóveis em situação inteiramente análoga - outro caso de integralização de capital social com o mesmo conflito entre valor econômico declarado e valor venal de referência. Três dias depois, em 13/3/26, no processo 1001994-32.2026.8.26.0100 a mesma magistrada enfrentou a questão no âmbito de dúvida inversa envolvendo carta de arrematação com parcelamento do lance e hipoteca judiciária, consolidando a aplicação do entendimento também a essa hipótese mais complexa.

Conclusões

A lição que emerge da cadeia jurisprudencial aqui sumarizada é, portanto, de natureza sistêmica: microssistemas normativos autônomos exigem soluções diferenciadas. A contaminação entre regimes - por mais sedutora que pareça sob o pálio da coerência, proporcionalidade ou equivalência - rompe a lógica interna de cada sistema. O registrador que aplica o art. 7º da lei estadual não age por conveniência e interesse pessoal, nem por inércia burocrática: age porque se encontra vinculado ao texto legal e porque a única saída legítima para afastar esse regime deverá ser uma ordem judicial expressa, específica, dirigida à serventia e determinante da aplicação, por analogia, do mesmo critério adotado para a definição da base de cálculo do ITBI. Enfim, não se exercita uma exegese extensiva, nem se amplia o alcance de um provimento jurisdicional sobre matéria que o decisum deliberadamente silenciou.

Por mais desarrazoado que seja o argumento analógico, decisões judiciais se cumprem e tollitur quaestio.

Enquanto essa ordem não vier, nihilo nihil fit.