No Brasil, o crédito rural constitui um dos mais relevantes instrumentos de fomento ao agronegócio. A sustentação da atividade agropecuária depende, em grande medida, do financiamento concedido por instituições financeiras públicas e privadas, como o Banco do Brasil, o BNDES, entre outras. Os produtores rurais recebem, via de regra, recursos destinados ao custeio, investimento, comercialização, aquisição de animais, formação de lavouras e manutenção da produção, operações que, em razão dos elevados valores envolvidos, exigem a constituição de garantias reais aptas a assegurar ao credor a recuperação do capital emprestado.¹

Entre essas garantias destacam-se o penhor, a hipoteca e a alienação fiduciária em garantia. Para os fins deste estudo, contudo, será realizado um recorte epistemológico voltado à análise do penhor rural, em suas modalidades agrícola e pecuária. Essas garantias são formalizadas, em regra, por meio das Cédulas Rurais Pignoratícias, Cédulas Rurais Hipotecárias, Cédulas Rurais Pignoratícias e Hipotecárias, Cédulas de Produto Rural, bem como outros instrumentos destinados ao financiamento da atividade agropecuária.²

Além de sua evidente função econômica, tais garantias possuem relevante dimensão jurídico-registral, que constitui o objeto central desta pesquisa. O penhor rural, por exemplo, não representa mero reforço patrimonial inserido em uma operação de crédito. Trata-se de verdadeiro direito real de garantia que, uma vez constituído e publicizado perante o Registro de Imóveis competente, produz efeitos erga omnes. Seja na modalidade agrícola, seja na pecuária, o penhor rural, uma vez registrado, vincula bens determinados ao cumprimento da obrigação garantida e interfere diretamente na disponibilidade jurídica da base produtiva, da safra ou do rebanho empenhado.³

Por essa razão, a constituição, a modificação, a prorrogação, a substituição e o cancelamento dessas garantias não podem ser compreendidos como meros atos registrais ou averbações acessórias, tampouco como simples formalidades praticadas perante as serventias de Registro de Imóveis. Cada ato registral comunica ao sistema jurídico uma situação jurídica específica, apta a orientar a atuação dos agentes econômicos e a conferir segurança ao mercado de crédito do agronegócio.

O presente estudo revela um padrão observado nas serventias de Registro de Imóveis após o registro das garantias constituídas por meio das cédulas de penhor rural. Concluído o registro e liberado o crédito pela instituição financeira, novas cédulas rurais são frequentemente apresentadas para registro, com a finalidade de constituir novos penhores sobre safra presente, safra futura, produção agrícola, rebanho bovino ou outros bens vinculados à atividade rural, sem que as garantias anteriormente registradas tenham sido formalmente canceladas, incidindo, muitas vezes, sobre a mesma área produtiva ou sobre a mesma matrícula imobiliária.

Em levantamento realizado nas Serventias de Registro de Imóveis de Regente Feijó/SP e Pirapozinho/SP, constatou-se que parcela significativa das cédulas registradas já se encontra vencida. Sob a perspectiva econômica, é natural que a safra correspondente já tenha sido colhida, que os produtos tenham ingressado na circulação econômica e que os animais tenham sido vendidos, abatidos, mortos ou substituídos. Ainda assim, sob a perspectiva registral, o gravame permanece íntegro. Nos termos da lei de Registros Públicos, enquanto não houver averbação de cancelamento ou ato formal de averbação de aditamento, a garantia real continua a produzir efeitos perante terceiros. Evidencia-se, assim, uma dissociação entre a realidade econômica e a realidade registral, fenômeno que constitui um dos objetos centrais da presente análise crítica.⁴

No plano obrigacional, é possível que a dívida já tenha sido integralmente adimplida, nada mais sendo devido pelo devedor ao credor. No plano fático, via de regra, a safra já não existe, por ter sido colhida, e o rebanho originalmente empenhado provavelmente foi substituído, alienado ou já não integra o patrimônio do devedor. O plano publicístico-registral, contudo, segue lógica diversa. Enquanto não houver o cancelamento do gravame, o registro continua a comunicar a terceiros a existência de uma garantia real, circunstância evidenciada pela expedição de certidão positiva de ônus do Livro 3 - Registro Auxiliar. Enquanto não cancelado, o penhor permanece produzindo efeitos no plano registral e subsiste como informação jurídica dotada de publicidade.

Impõe-se, portanto, apontar três momentos distintos dessa relação jurídica: o vencimento da obrigação, a eventual extinção material da garantia e o respectivo cancelamento registral. O vencimento da cédula não se confunde com a quitação da dívida; a colheita da safra não equivale ao cancelamento do penhor; a substituição do rebanho não se confunde com a averbação da sub-rogação; e a provável extinção econômica da garantia tampouco substitui a indispensável averbação de seu cancelamento.⁵

Sob essa perspectiva, a baixa das garantias reais do agro deve ser compreendida como averbação extintiva indispensável à higidez do fólio real. Cuida-se, portanto, de comunicação jurídica de natureza extintiva, destinada a informar a terceiros que determinada garantia já não integra a situação jurídica do imóvel ou da base produtiva anteriormente onerada.

Quando essa providência deixa de ser praticada, o registro passa a conservar informações que já não correspondem, necessariamente, à realidade fática ou econômica da garantia. Essa permanência artificial do gravame compromete a qualidade da publicidade registral e pode repercutir diretamente sobre a especialidade, a disponibilidade, a prioridade e a segurança jurídica das operações de crédito rural.

Pois bem. Se a situação se limitasse a essa dissociação entre a realidade econômica e a realidade registral, talvez pudesse ser tratada como mera imperfeição formal. O problema, contudo, agrava-se quando nova cédula rural é apresentada para registro, constituindo novo penhor sobre a mesma base produtiva, sem qualquer referência à subordinação do gravame anteriormente registrado, permitindo a coexistência formal de penhores sobre safras pretéritas e futuras ou sobre rebanhos antigos e novos, sem que seja possível verificar a subsistência da garantia anterior.

A ausência de cancelamento desses gravames transcende a esfera da mera irregularidade formal. Ela pode gerar conflitos de preferência entre credores, impossibilitar a aferição do lastro da garantia, comprometer a determinação do objeto empenhado e produzir publicidade registral contraditória. Compete ao Oficial de Registro de Imóveis preservar a coerência das informações jurídicas publicizadas, garantindo que a publicidade registral cumpra sua função de reduzir a complexidade do tráfego jurídico e conferir segurança às relações negociais. Em outras palavras, a confiabilidade do sistema registral depende da compatibilidade entre as informações constantes do fólio real, sob pena de fragilizar a confiança que dele legitimamente se espera.

No âmbito específico do penhor agrícola, o problema assume contornos próprios⁶. A safra futura, embora constitua bem móvel por antecipação econômica e possa ser objeto de penhor rural, encontra-se necessariamente vinculada a determinada área de cultivo, circunstância que se reflete no Registro de Imóveis mediante averbação-notícia na respectiva matrícula.

A lavoura será implantada em imóvel determinado, em área previamente identificada, seja pelo proprietário, seja por terceiro legitimado à exploração da atividade rural, na qualidade de arrendatário, parceiro, usufrutuário, superficiário, comodatário ou sob outro vínculo jurídico que lhe confira a posse ou o direito de exploração da área.

Ilustra-se a questão com uma situação simples. Se a safra anterior foi frustrada ou insuficiente, é possível que seus efeitos repercutam sobre a safra imediatamente seguinte. É justamente nesse ponto que reside o problema. Um novo instrumento cedular pode ser apresentado para constituir penhor sobre safra futura, sem que tenha havido a baixa ou qualquer esclarecimento acerca do gravame anteriormente registrado, passando a coexistir, no plano registral, garantias incidentes sobre ciclos produtivos distintos.

Nada impediria que a instituição financeira, ao estruturar a operação de crédito, exigisse que a cédula identificasse com precisão a cultura, a quantidade estimada da produção, o período de cultivo e a área específica de implantação da lavoura, permitindo individualizar adequadamente a nova garantia e preservar a especialidade objetiva do penhor. Não é isso, contudo, que normalmente ocorre. Em regra, os instrumentos cedulares limitam-se a indicar, de forma genérica, a área onde será implantada a cultura, sem estabelecer elementos suficientes para distinguir a nova garantia daquelas anteriormente constituídas.

Situação semelhante ocorre no penhor pecuário. O objeto da garantia é constituído por animais vivos, naturalmente sujeitos à constante renovação do rebanho. Os semoventes podem ser vendidos, abatidos, substituídos ou adquiridos para recomposição da garantia. O CC admite essa sub-rogação, mas condiciona sua eficácia perante terceiros à correspondente publicidade registral.⁷

Assim, quando sucessivos penhores pecuários são registrados sem a baixa dos gravames anteriores ou sem a averbação das substituições ocorridas no rebanho, torna-se impossível identificar, com segurança, quais animais garantem cada obrigação, se os bens originalmente empenhados ainda subsistem, se foram regularmente substituídos ou se já se encontram vinculados a outra garantia. Nessa hipótese, a publicidade registral deixa de cumprir sua função de fornecer informações jurídicas confiáveis, passando a conservar registros que, embora formalmente válidos, já não permitem retratar, com precisão, a realidade da garantia.

O Registro de Imóveis não se limita a recepcionar e arquivar títulos. Sua função consiste em produzir publicidade jurídica qualificada, apta a comunicar ao meio social situações jurídicas dotadas de eficácia perante terceiros. Cada ato registral representa uma comunicação, destinada a reduzir incertezas e conferir estabilidade às relações jurídicas. Nessa perspectiva, o fólio real não pode ser compreendido como mero repositório de documentos ou simples arquivo histórico de títulos, mas como verdadeiro ambiente de comunicação jurídica eficaz.

É justamente sob essa perspectiva que a teoria dos sistemas sociais de Niklas Luhmann se mostra particularmente adequada ao presente estudo. Para os autores, a sociedade estrutura-se por meio da comunicação, e não pela simples soma das vontades individuais. O Direito, como subsistema social, também opera por comunicações próprias, produzindo expectativas normativas e estabilizando as relações sociais. Essa construção teórica permite compreender que o Registro de Imóveis exerce função muito mais ampla do que a mera conservação de documentos, pois ele produz comunicações jurídicas dotadas de publicidade e eficácia erga omnes.⁸

Aplicada ao penhor rural, essa premissa evidencia que, uma vez protocolizado e submetido à qualificação registral, o instrumento cedular deixa de constituir simples informação privada entre credor e devedor. Após sua qualificação e registro pelo Oficial de Registro de Imóveis, passa a integrar o sistema registral como comunicação jurídica pública, apta a produzir efeitos perante terceiros e a orientar o comportamento dos agentes econômicos.

Sob essa ótica, a qualificação registral pode ser compreendida como verdadeira etapa de seleção comunicativa, expressão utilizada por Luhmann para designar o processo pelo qual determinadas informações são admitidas pelo sistema jurídico e passam a produzir efeitos. Cumpre, portanto, ao oficial de Registro de Imóveis verificar se o título apresentado é compatível com a legislação vigente e com a situação jurídica já publicizada no fólio real.⁹

Assim, registrar, averbar, abrir matrícula ou formular exigências por meio de nota devolutiva não constitui atividade meramente burocrática. Trata-se do exercício da função qualificadora atribuída ao registrador, destinada a preservar a coerência das comunicações jurídicas constantes do registro, reduzindo a complexidade do tráfego jurídico e estabilizando as legítimas expectativas dos usuários do sistema registral.

Quando o oficial de Registro de Imóveis exige a baixa dos penhores anteriormente registrados, a demonstração de que a nova garantia recai sobre objeto distinto ou a adequada individualização do bem empenhado, não cria obstáculo ao crédito rural. Ao contrário, exerce a função qualificadora que lhe é atribuída pelo ordenamento jurídico, preservando a coerência das comunicações jurídicas constantes do Registro de Imóveis e, por consequência, a confiabilidade do sistema registral, condição indispensável ao adequado funcionamento do mercado de crédito rural, estruturado sobre garantias reais.

A legislação registral brasileira reforça essa compreensão ao admitir o cancelamento total ou parcial dos atos registrais mediante título hábil, bem como ao atribuir ao Livro 3 - Registro Auxiliar o registro das cédulas rurais garantidas por penhor. No mesmo sentido, o CC estabelece que a extinção do penhor somente produz efeitos após a averbação de seu cancelamento no registro competente, à vista da respectiva prova. Embora se pudesse cogitar da extinção material da garantia em razão do perecimento da coisa ou do simples decurso do tempo, a disciplina legal afasta a conclusão de que o vencimento da obrigação, por si só, autorize a baixa do gravame. Enquanto não promovida a competente averbação de cancelamento, o penhor permanece produzindo efeitos perante terceiros, no plano dos direitos reais, em razão da publicidade conferida pelo Registro de Imóveis.¹⁰

Assim, o presente estudo parte da hipótese de que a averbação de baixa das garantias rurais constitui condição indispensável à coerência da publicidade registral e ao ingresso seguro de novas garantias pignoratícias. Enquanto não promovida a averbação de cancelamento do penhor anteriormente constituído, sua permanência no fólio real interfere na disponibilidade do bem, na definição da preferência entre as garantias, na especialidade objetiva do penhor e, em última análise, na segurança jurídica do crédito rural.

Nesse contexto, a nota devolutiva, ou nota de exigência, expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis representa o legítimo exercício da qualificação registral, voltado à verificação da compatibilidade do título com a situação jurídica já constante do registro. Longe de constituir obstáculo ao crédito rural, essa atuação assegura a integridade das informações publicizadas e a regular constituição de novas garantias reais.

É sob essa perspectiva que se desenvolve o presente estudo. Busca-se demonstrar que a averbação de cancelamento dos penhores anteriormente registrados constitui requisito para o ingresso de novas garantias pignoratícias quando houver identidade ou potencial sobreposição do objeto empenhado, preservando a coerência do sistema registral e a segurança jurídica do crédito rural.

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BANCO CENTRAL DO BRASIL. Manual de Crédito Rural (MCR). Brasília, DF: Banco Central do Brasil, 2026. Disponível aqui. Acesso em: 10 ago. 2026.

BRASIL. Decreto-Lei nº 167, de 14 de fevereiro de 1967. Dispõe sobre títulos de crédito rural e dá outras providências. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 15 fev. 1967. Disponível aqui. Acesso em: 10 ago. 2026.

BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 31 dez. 1973. Disponível aqui. Acesso em: 10 ago. 2026.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 11 jan. 2002. Disponível aqui. Acesso em: 10 ago. 2026.

CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6.015, de 1973, com as alterações da Lei nº 6.216, de 1975, Lei nº 8.009, de 1990, e Lei nº 8.935, de 1994. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997.

CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada. 20. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

FERRO JÚNIOR, Izaías Gomes. A publicidade registral imobiliária brasileira, baseada na teoria dos sistemas sociais de Niklas Luhmann e a necessidade de adequação à LGPD. 2024. Tese (Doutorado em Direito) - Faculdade Autônoma de Direito de São Paulo, São Paulo, 2024.

LUHMANN, Niklas. O direito da sociedade. Tradução de Saulo Krieger. São Paulo: Martins Fontes, 2016.

MELO, Marcelo Augusto Santana de. Teoria geral do Registro de Imóveis: estrutura e função. 2. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: JusPodivm, 2023.

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1. BANCO CENTRAL DO BRASIL. Manual de Crédito Rural (MCR). Brasília, DF: Banco Central do Brasil, 2026. Disponível aqui. Acesso em: 10 ago. 2026.

2. BRASIL. Decreto-Lei nº 167, de 14 de fevereiro de 1967. Dispõe sobre títulos de crédito rural e dá outras providências. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 15 fev. 1967, arts. 9º e 14.

3. Nota dos autores: Vide a bibliografia de Marcelo Melo, In: MELO, Marcelo Augusto Santana de. Teoria geral do Registro de Imóveis: estrutura e função. 2. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: JusPodivm, 2023; CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6.015, de 1973. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997.

4. BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 31 dez. 1973, arts. 167, 177, 178, 248 a 252.

5. BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 11 jan. 2002, arts. 1.436 a 1.439.

6. BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil, art. 1.443; BRASIL. Decreto-Lei nº 167, de 14 de fevereiro de 1967, art. 14.

7. BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil, arts. 1.444 a 1.446.

8. LUHMANN, Niklas. O direito da sociedade. Tradução de Saulo Krieger. São Paulo: Martins Fontes, 2016; FERRO JÚNIOR, Izaías Gomes. A publicidade registral imobiliária brasileira, baseada na teoria dos sistemas sociais de Niklas Luhmann e a necessidade de adequação à LGPD. 2024. Tese (Doutorado em Direito) - Faculdade Autônoma de Direito de São Paulo, São Paulo, 2024.

9. Nota dos autores: Vide a bibliografia de Afrânio de Carvalho. In: CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6.015, de 1973. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997; CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada. 20. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

10. BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, arts. 167, 177, 178, 248, 249 e 250; BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, art. 1.437.