Resumo
O presente artigo analisa os FII - Fundos de Investimento Imobiliário (FII), os FIDC - Fundos de Investimento em Direitos Creditórios e os FIAGRO - Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas do Agronegócio sob a perspectiva do Direito Registral Imobiliário, notadamente quanto à natureza jurídica desses entes despersonalizados; a titularidade dos ativos imobiliários; os efeitos registrais da substituição da instituição administradora; a transformação jurídica do fundo em sociedade anônima e o dilema da aparente transmissão patrimonial.
Tais questões possuem relevância prática, sobretudo diante da crescente intersecção entre o direito registral imobiliário e as estruturas do mercado de capitais, circunstância que exige do registrador enfrentamento técnico qualificado e soluções hermenêuticas compatíveis com a sistemática regulatória vigente.
Palavras-chave: Fundos de investimento; Registro de Imóveis; Comissão de Valores Mobiliários; Mercado de Capitais.
Introdução
A progressiva sofisticação do mercado de capitais tem ampliado significativamente a utilização de estruturas jurídicas complexas, dentre as quais se destacam os fundos de investimento estruturados, como os FII, FIDC e FIAGRO, que configuram instrumentos de alocação de recursos submetidos à regulação e fiscalização da CVM - Comissão de Valores Mobiliários com diretrizes que dialogam com o sistema financeiro nacional.
Os fundos de investimento exercem relevante função econômica no financiamento da atividade produtiva e na dinamização do mercado financeiro e quando lastreados em ativos imobiliários, o Registro de Imóveis assume função estruturante, porque é responsável por conferir publicidade, eficácia erga omnes e segurança jurídica aos direitos reais subjacentes às operações.
A interdependência entre esses sistemas revela, contudo, uma tensão estrutural relevante: de um lado, a dinamicidade e complexidade inerentes aos instrumentos financeiros contemporâneos; de outro, a rigidez formal e principiológica que caracteriza o sistema registral brasileiro.
Nesse contexto, a necessidade de harmonização entre o sistema registral imobiliário e o mercado de capitais evidencia não apenas a relevância prática do tema, mas também os desafios interpretativos enfrentados na atividade registral cotidiana, notadamente quanto à titularidade dos direitos, à continuidade registral e aos efeitos decorrentes de reorganizações internas dos fundos de investimentos.
Da natureza jurídica dos fundos de investimento
Os fundos de investimento são reconhecidos pelo ordenamento jurídico brasileiro como comunhão de recursos constituída sob a forma de condomínio especial e embora desprovidos de personalidade jurídica, possuem patrimônio próprio, segregado e autônomo, cuja administração, representação e gestão competem à instituição administradora devidamente autorizada pela CVM.
Em razão de suas peculiaridades estruturais e funcionais, os fundos de investimento configuram figura jurídica sui generis, caracterizada, dentre outros aspectos, por: (i) serem sujeitos de direitos e obrigações; (ii) responderem diretamente pelas relações jurídicas que estabelecem; (iii) possuírem patrimônio próprio e segregado; (iv) admitirem limitação da responsabilidade dos cotistas ao valor das respectivas cotas; (v) apresentarem incomunicabilidade patrimonial em relação à instituição administradora; (vi) dependerem de representação formal pela administradora para a prática de atos jurídicos, inclusive processuais, diante da ausência de personalidade jurídica e capacidade postulatória própria.
Referidas características decorrem, especialmente, dos arts. 1.368-C a 1.368-F do CC, dos arts. 1º, 5º e 20-A da lei 8.668/1993; bem como dos arts. 3º, I, 33 e 48 da resolução CVM 175/22.
Nesse contexto a CVM assume posição central na estrutura normativa dos fundos de investimento. Trata-se de autarquia federal vinculada ao Ministério da Fazenda, criada pela lei 6.385/1976, dotada de autonomia administrativa, técnica e normativa, incumbida da regulação, fiscalização e desenvolvimento do mercado de valores mobiliários.
Ainda compete à CVM disciplinar, dentre outros aspectos, a constituição, funcionamento, divulgação de informações e fiscalização dos fundos de investimento, cujas cotas constituem valores mobiliários representativos de frações ideais de patrimônio, adquiridas por investidores com finalidade econômica e lucrativa.
Importante destacar que os fundos de investimento não sofrem ingerência patrimonial em razão de eventual insolvência da instituição administradora, circunstância que afasta a possibilidade de qualquer constrição dos ativos integrantes do patrimônio do fundo para satisfação de obrigações assumidas pela administradora.
As características mencionadas aplicam-se igualmente ao FII, FIDC e Fiagro, espécies de fundos estruturados, disciplinados por legislação específica e sujeitos à regulamentação expedida pela CVM.
De modo geral, o FII destina-se à aplicação em ativos imobiliários, nos termos da lei 8.668/1993 e da resolução CVM 175/22; o FIDC possui como finalidade a aquisição de direitos creditórios e se submete, predominantemente, à regulação constante da resolução CVM 175/22. Por sua vez, o FIAGRO destina-se ao financiamento das cadeias produtivas do agronegócio, nos termos da lei 14.130/21 e da resolução CVM 214/24, que introduziu o anexo normativo VI à resolução CVM 175/22.
Da titularidade dos ativos imobiliários e seus reflexos registrais
Não obstante as particularidades inerentes a cada espécie de fundo estruturado, questão comum suscita intensa controvérsia doutrinária e registral, qual seja, a legitimidade para figurar no fólio real como titular de direitos reais imobiliários.
A divergência decorre, principalmente, do fato de a legislação reconhecer que os fundos de investimento não possuem personalidade jurídica própria, o que conduz parte da doutrina e dos operadores registrais à conclusão de que as aquisições imobiliárias seriam formalmente realizadas pela instituição administradora.
Todavia, embora a administradora pratique atos de representação do fundo, os ativos integrantes da carteira não se comunicam com o patrimônio da própria administradora, permanecendo integralmente afetados à finalidade econômica do fundo e submetidos ao regime jurídico de segregação patrimonial.
Assim, a ausência de personalidade jurídica não impede o reconhecimento de titularidade patrimonial registrável em favor dos fundos de investimento, sobretudo diante da autonomia patrimonial expressamente reconhecida pelo ordenamento jurídico.
Acrescenta-se que a jurisprudência administrativa paulista vem admitindo soluções distintas conforme a espécie de fundo analisada, o que contribui para cenário de insegurança jurídica e assimetria interpretativa entre serventias extrajudiciais.
Isso porque, segundo entendimento do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo exposto na apelação cível 1126644-25.2024.8.26.0100, os ativos imobiliários integrantes de FIII devem ser registrados em nome da administradora fiduciária, à luz dos artigos 1º, 6º, 7º, 8º e 9º da lei 8.668/93.
Em contrapartida, conforme apelação cível 1002347-08.2024.8.26.0338, no âmbito do FIDC, o mesmo órgão censório admitiu a possibilidade de registro tanto em nome do próprio fundo quanto em nome da administradora fiduciária, desde que consignada a natureza de patrimônio separado, evidenciando tratamento registral diverso para estruturas submetidas à mesma lógica de patrimônio segregado e mercado de capitais.
De fato, trata-se de questão que transcende discussão meramente terminológica, uma vez que produz impactos diretos sobre os princípios da especialidade subjetiva e da continuidade registral e gera efeitos tributários decorrentes de alterações subjetivas.
Tal situação ocorre porque o registro exclusivamente em nome da administradora fiduciária pode sugerir transmissão patrimonial quando houver substituição da administradora, acarretando possíveis repercussões tributárias, registrais e operacionais incompatíveis com a realidade jurídica e econômica da operação, tais como: incidência de ITBI, exigência de título translativo de propriedade, emissão de DOI - Declaração sobre Operações Imobiliárias à Receita Federal, dentre outros.
Nesse contexto, proceder ao registro dos direitos em nome do fundo de investimento, representado por sua instituição administradora, mostra-se mais compatível com a natureza jurídica do patrimônio segregado, na medida em que preserva a titularidade patrimonial do fundo, assegura a continuidade registral e, ainda, evita distorções tributárias.
Embora neste artigo se sustente a realização do registro diretamente em nome do fundo de investimento, não se desconhece entendimento juridicamente relevante em sentido contrário, segundo o qual a titularidade registral deve permanecer formalmente atribuída à administradora fiduciária.
Tal posicionamento encontra fundamento, sobretudo, na ausência de personalidade jurídica dos fundos de investimento, bem como no fato de que a administradora exerce a representação legal perante terceiros e detém a titularidade fiduciária dos bens integrantes da carteira dos fundos.
Não obstante a consistência técnica do entendimento acima referido, a manutenção dos registros imobiliários em nome da administradora pode acarretar distorções, visto atribuir aparência de titularidade patrimonial a bens que integram patrimônio segregado vinculado ao fundo de investimento, impactando pesquisa, prestação de informação e emissão de certidão de registro.
Logo, o registro diretamente em nome do fundo apresenta-se como a solução mais adequada à preservação da continuidade registral, transparência da titularidade econômica dos ativos e coerência sistêmica do regime jurídico dos patrimônios segregados.
Por esse motivo, pertinente a interpretação sistemática dos institutos para compatibilizar os princípios estruturantes do Registro de Imóveis com a lógica regulatória do mercado de capitais, especialmente diante da crescente relevância dos fundos de investimento como instrumentos de captação de recursos e fomento da atividade econômica.
Da substituição da instituição administradora
A destituição e nomeação da nova administradora de fundo constituem matérias de competência privativa da Assembleia Geral de cotistas, devendo ser posteriormente comunicadas à Comissão de Valores Mobiliários para fins de transparência regulatória e oponibilidade informacional perante terceiros interessados.
Logo, impõe-se ao administrador o dever de manter atualizadas as informações do fundo perante a autarquia reguladora, nos termos do art. 56, I e art. 18, I do anexo III da resolução CVM 175/22, bem como art. 11 da lei 8.668/1993.
Por sua vez, o art. 107, III, da resolução CVM 175/22 estabelece que a substituição da administradora ocorre mediante deliberação da Assembleia Geral de Cotistas, sem subordinar sua eficácia à homologação da CVM. Em complemento, o art. 108, §5º dispõe que a documentação pertinente deve ser encaminhada à autarquia no prazo de até 15 dias contados da efetivação da alteração, o que evidencia que o protocolo regulatório possui natureza meramente informacional e não constitutiva.
Desse modo, a decisão da Assembleia é soberana e suficiente para produção de efeitos jurídicos, desde que a nova administradora esteja regularmente autorizada pela CVM ao exercício da atividade e aceite formalmente a assunção das funções inerentes à administração do fundo.
Trata-se, portanto, de típica matéria de governança interna dos fundos de investimento, atribuída à deliberação soberana dos cotistas, inexistindo na sistemática da resolução CVM 175/22 qualquer exigência de homologação prévia da autarquia reguladora para validade ou eficácia da substituição da administradora, diversamente do que ocorria em regimes normativos pretéritos (arts. 25 e 57, II da instrução CVM 356/01 e o art. 17 da instrução CVM 472/08).
De todo modo, subsiste o dever regulatório de imediata divulgação de fato relevante relacionado ao fundo, inclusive quanto à substituição de prestador de serviço essencial e da própria administradora, em observância ao dever de transparência e adequada informação ao mercado e aos cotistas, conforme art. 64, §3º da resolução 175/22 da CVM.
No tocante à perspectiva registral, a substituição da instituição administradora não altera a titularidade do patrimônio integrante do fundo, tampouco implica transferência de direitos reais ou modificação subjetiva da propriedade. Consequentemente, não exige a apresentação de título translativo, não configura fato gerador de ITBI e não enseja expedição de DOI à Receita Federal do Brasil, consoante artigo 11, § 4º da lei 8.668/93, art. 167, II da LRP, art. 156, II da CF/88 e art. 35 do CTN.
Nessa linha, para a averbação da substituição da administradora do fundo perante o Registro de Imóveis, pertinente a apresentação de requerimento expresso, ata da assembleia deliberativa, comprovação da atualização cadastral perante a CVM e documentos societários da nova administradora.
A adoção deste entendimento - consistente no registro dos bens em nome do fundo de investimento com indicação da instituição administradora e averbação de eventual substituição - assegura adequada compatibilização entre a disciplina prevista na resolução CVM 175/22 e o sistema registrário. Isso porque preserva a unidade patrimonial do fundo, a continuidade registrária, a segurança jurídica, a publicidade dos atos, a não incidência tributária da operação e a adequada cobrança de custas e emolumentos.
Da transformação jurídica dos fundos em S/A e o dilema da aparente transmissão patrimonial
A transformação de fundo de investimento em sociedade anônima não possui previsão legal específica, de modo que também exige análise e interpretação sistemática dos institutos envolvidos, especialmente à luz da natureza jurídica patrimonial dos fundos de investimentos.
Partindo da premissa de que o patrimônio é de titularidade do próprio fundo, a transformação em sociedade anônima, regida pela lei 6.404/76, não implica transferência patrimonial propriamente dita, mas mero rearranjo estrutural da forma jurídica de organização do patrimônio anteriormente existente.
Nesse sentido, em recente entendimento firmado na apelação cível 1111077-61.2025.8.26.0053, de relatoria do desembargador Walter Barone, a 14ª Câmara de Direito Público do TJ/SP decidiu que a transformação jurídica de fundo de investimento em sociedade anônima não configura transmissão patrimonial apta à incidência de ITBI, justamente porque os bens já integravam patrimônio próprio do fundo anteriormente à reorganização societária.
Importante consignar que sob a perspectiva registral, admitir que tal operação constitui verdadeira transmissão patrimonial conduziria à necessidade de tratamento translativo perante o Registro de Imóveis, com exigência de título hábil à transferência, recolhimento tributário e potenciais repercussões registrais incompatíveis com a natureza reorganizacional da operação.
Logo, mostra-se juridicamente adequado proceder à averbação da transformação do fundo em sociedade anônima na matrícula imobiliária competente mediante a apresentação de requerimento expresso, deliberação de transformação e encerramento do fundo, atos constitutivos da sociedade anônima, registro perante a Junta Comercial e comprovação de regularidade perante a CVM.
Da compatibilização entre os regramentos da CVM e a lei de Registros Públicos
As normas expedidas pela CVM possuem natureza administrativa e técnica, derivando da competência normativa prevista na lei 6.385/76, destinando-se à regulamentação do funcionamento, estrutura, divulgação informacional e fiscalização das operações realizadas no âmbito do mercado de capitais.
Nesse sentido, a resolução CVM 175/22 disciplina a constituição, organização, funcionamento e divulgação de informações relativas aos fundos de investimento, inserindo-se predominantemente no plano obrigacional, regulatório e informacional das obrigações estruturadas.
Por sua vez, a lei 6.015/73 disciplina a organização, competência e efeitos dos registros públicos, incumbindo ao Registro de Imóveis assegurar publicidade, eficácia, continuidade e oponibilidade erga omnes dos direitos reais e das garantias incidentes sobre imóveis.
Assim, estabelece-se divisão funcional clara entre ambos sistemas: à CVM compete regular a estrutura econômica, operacional e informacional das operações do mercado de capitais; ao Registro de Imóveis incumbe assegurar publicidade registral, eficácia real e segurança jurídica das relações imobiliárias perante terceiros.
Portanto, especialmente quanto às garantias imobiliárias, a relação entre a Comissão de Valores Mobiliários e o Registro de Imóveis não se desenvolve sob lógica hierárquica, mas de complementaridade funcional e coordenação sistêmica.
Conclusão
A interface entre o direito registral e o mercado de capitais exige interpretação sistemática e funcional do ordenamento jurídico, apta a compatibilizar a dinâmica das operações estruturadas com os princípios que regem o sistema registral imobiliário.
A crescente sofisticação das estruturas financeiras lastreadas em ativos imobiliários impõe ao intérprete a necessidade de traduzir institutos próprios do mercado de capitais para a lógica registrária, sem comprometer a segurança jurídica, a continuidade registral e a eficácia das garantias constituídas.
Por isso, o formalismo registral não pode ser interpretado de maneira dissociada da realidade econômica subjacente às operações, sob pena de inviabilizar a circulação eficiente de ativos, ampliar custos operacionais e gerar insegurança jurídica incompatível com a estabilidade do mercado imobiliário e de capitais.
Portanto, a uniformidade interpretativa e a compatibilização entre os regramentos da CVM e da lei de Registros Públicos constituem instrumentos indispensáveis à interpretação hermenêutica dos sistemas normativos do mercado de capitais e do registro imobiliário, de modo a garantir previsibilidade das operações e preservação da eficácia e publicidade das garantias imobiliárias, razão pela qual se faz necessário o enfrentamento das questões trazidas neste artigo.
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