A Constituição da República erige o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa à condição de princípios processuais fundamentais. Sua função é assegurar que os titulares de direitos e interesses postos em litígio tenham oportunidade real de participar da relação processual, conhecer o que se processa, produzir provas e influenciar, legitimamente, a decisão a ser proferida. Como observa Nelson Nery Junior, a constitucionalização do processo civil não representa um novo ramo do direito processual, mas um ponto de vista metodológico a partir do qual as garantias fundamentais passam a condicionar a própria validade do processo - entre elas, com destaque, o contraditório. Sem contraditório validamente estabelecido - isto é, sem que as partes legítimas figurem nos polos da demanda - não há falar em ampla defesa, tampouco em devido processo legal. Essa é a regra geral, e dela decorre outra, igualmente cara à segurança jurídica: a de que as decisões judiciais produzem efeitos, em regra, inter partes. Quem não participou da lide não deve, como consequência lógica, sofrer os efeitos da sentença, ainda que transitada em julgado.
Os atos registrais operam em lógica semelhante, mas como efeitos distintos. Diferentemente do processo judicial, cujas decisões vinculam as partes que dele participaram, os atos praticados no Registro de Imóveis produzem efeitos erga omnes. É essa amplitude que impõe às decisões judiciais, quando se pretende que ingressem no fólio real, o dever de observância das regras de segurança jurídica que regem todo o sistema registral - os chamados princípios registrais. Ao se lhes conferir a publicidade do registro, tais atos deixam de produzir efeitos restritos às partes e passam a valer diante de todos.
A necessidade de citação dos titulares de direitos reais
Em qualquer ação real ou pessoal reipersecutória - e a usucapião é o exemplo mais recorrente no cotidiano registral - impõe-se a participação, na lide, dos titulares dos direitos em debate. A razão é simples: se assim não fosse, os titulares do domínio ou de quaisquer outros direitos reais inscritos na tábula registral não teriam oportunidade de defesa - no caso da usucapião, de contestar a existência da posse alegada ou sua natureza - e poderiam, a despeito de completa ignorância sobre a existência de ação em curso, perder o domínio do bem ou o direito que regularmente constituíram. Esse resultado não encontra abrigo no sistema jurídico pátrio.
Vale destacar que essa exigência não é afastada pela natureza originária da aquisição por usucapião. A aquisição da propriedade pela usucapião decorre, é certo, da independência em relação a qualquer vínculo jurídico antecedente de direito material entre o titular do domínio e o usucapiente. Mas essa inexistência de relação jurídica antecedente de direito material não tem o condão de dispensar a exigência constitucional-processual de que se estabeleça, por meio do devido processo legal, uma relação jurídico-processual entre titular do domínio e usucapiente. São planos distintos: a ausência de vínculo de direito material não desobriga o cumprimento do rito processual voltado a assegurar a participação de quem sofrerá os efeitos da sentença.
Por isso, a aquisição originária - fundada no exercício da posse ad usucapionem e no preenchimento dos requisitos legais respectivos - depende de que a alegação de sua existência se submeta a contraditório válido e a ele subsista. A pretensão do autor deve passar pelo crivo da verossimilhança, o que significa proporcionar, efetivamente, ao titular do domínio a oportunidade de contrapor-se aos fatos alegados. Sem isso, o titular não pode ser privado da propriedade sobre o imóvel.
Na doutrina processual, Fredie Didier Jr. situa essa exigência no plano do contraditório substancial - não basta a mera ciência formal do processo; é preciso assegurar à parte afetada real possibilidade de influenciar o convencimento do julgador antes de proferida a decisão. Quando a sentença atinge diretamente a esfera jurídica de quem não integrou a relação processual, o vício transcende a nulidade relativa e compromete a própria formação do litisconsórcio necessário, categoria à qual a doutrina processual tradicionalmente reconduz o proprietário registral na ação de usucapião.
O princípio da continuidade como equivalente funcional do contraditório
No âmbito do registro de imóveis, os princípios constitucionais-processuais encontram equivalente funcional no princípio da continuidade. Se, no processo civil, o contraditório se estabelece quando as partes legítimas ocupam os polos ativo e passivo da relação processual, no registro predial o título - para ser qualificado positivamente - deve trazer em seu bojo a participação, ou a manifestação de vontade, do titular do direito que será transmitido, extinto ou modificado. É esse elemento que o registrador verifica ao aplicar o princípio da continuidade a títulos de origem judicial: apurar se o titular do direito perseguido na demanda figurou no polo passivo e se foi regularmente citado ou intimado - ou seja, se houve oportunidade de tomar conhecimento da ação e dela participar.
Não se trata, aqui, de negar eficácia administrativa à coisa julgada. Essa vedação decorre da própria CF/88, ao definir os princípios que regem o processo judicial - tradição que remonta, na sua essência, à Carta de João Sem Terra, de 1215. O que se afirma é outra coisa: não constando dos autos informação de que o titular do direito real de propriedade figurou no polo passivo do feito e que foi regularmente citado, não há como qualificar positivamente o título judicial, dada a flagrante inobservância do contraditório, que no plano registral equivale à inobservância da continuidade.
A doutrina especializada em direito registral é uníssona quanto à centralidade desse princípio. Afrânio de Carvalho, em obra clássica sobre o sistema instaurado pela lei 6.015/1973, já assentava que o encadeamento sucessivo das inscrições - cada titular derivando seu direito do titular anterior, regularmente inscrito - é o que confere ao registro a segurança e a confiabilidade que lhe são próprias, de modo que a ruptura dessa cadeia compromete a própria função do sistema. Ricardo Dip, em sua obra "Registro de Imóveis (Princípios)", aprofunda essa leitura ao tratar a segurança jurídica e a publicidade registral como finalidades que informam todo o conjunto de princípios do registro, entre eles a continuidade - não como formalismo do registrador, mas como instrumento de tutela de quem confiou na publicidade do fólio real.
Os limites da citação editalícia genérica
Um ponto sensível nessa análise diz respeito à citação ficta. A possibilidade de citação editalícia genérica - de "interessados", como autoriza a lei processual - não se destina a suprir a ausência de citação pessoal quando o titular do direito de propriedade é perfeitamente identificável e identificado no registro imobiliário. A citação editalícia genérica de réus "ausentes, incertos e desconhecidos" tem função residual: viabilizar ações em que eventuais interessados não foram identificados, nem são ordinariamente identificáveis. Não se presta, contudo, a substituir a convocação daqueles dotados de legitimidade ad causam certa, determinada e identificada, sob pena de comprometer a regular constituição do contraditório e, por consequência, a ampla defesa.
Não é juridicamente possível ignorar a existência do titular de direito real regularmente inscrito no registro de imóveis. Ao inscrever-se no sistema de segurança jurídica disponibilizado pelo Estado, essa pessoa se torna publicamente identificável - inclusive para que, em ações reais e pessoais reipersecutórias, seja prontamente localizada e chamada a integrar a lide. Descumprida essa lógica basilar, o título judicial não pode ter ingresso no fólio real.
É exatamente esse o entendimento consolidado na obra de referência sobre a matéria. Benedito Silvério Ribeiro, em seu "Tratado de Usucapião", identifica o titular constante do registro como o "proprietário tabular" e destaca que a citação de quem figura no álbum imobiliário é obrigatória, por se tratar de pessoa certa e presumidamente proprietária, cuja ausência de convocação caracteriza vício apto a comprometer a validade da sentença. O autor situa expressamente essa citação no plano do litisconsórcio necessário, cuja falta pode acarretar a nulidade do processo - entendimento que dialoga diretamente com a exigência, aqui sustentada, de que a citação pessoal do titular do domínio, quando possível, não pode ser suprida por edital genérico.
O tratamento pela jurisprudência e por normas de serviço
A matéria não é nova nos tribunais nem na atividade normativa dos órgãos correcionais da Justiça. O STJ, ao julgar o REsp 1.432.579-MG (relator ministro Luis Felipe Salomão, julgamento por maioria em 24/10/17), assentou que, na ação de usucapião, é indispensável a citação do proprietário e de seu cônjuge constantes do registro de imóveis - e dos demais compossuidores e condôminos - na qualidade de litisconsortes necessários, sob pena de a sentença ser absolutamente ineficaz, inutiliter data, por se tratar de nulidade insanável.
No mesmo sentido, iniciativas normativas de órgãos correcionais têm buscado uniformizar o procedimento de levantamento de informações sobre pessoas a serem citadas nas ações de usucapião. A Ordem de Serviço 01/16, editada pelos juízes de Direito Titular e auxiliares da 1ª vara de Registros Públicos da Comarca de São Paulo, é ilustrativa: à luz do CPC, atribui à parte autora o ônus de apresentar, de forma clara e concisa, o rol dos citandos - com suas completas qualificações - abrangendo os titulares de domínio e os confrontantes tabulares indicados pelos competentes registros de imóveis, os confrontantes de fato, os antecessores na posse, quando requerida a accessio possessionis, e eventuais ocupantes ou possuidores do imóvel usucapiendo. A mesma norma reserva a citação editalícia à hipótese de esgotamento das diligências pessoais e à convocação de eventuais interessados não identificados, jamais como substituto da citação pessoal de quem é identificável.
Conclusão
A qualificação registral de títulos judiciais oriundos de ações de usucapião não pode prescindir da verificação de que o titular do domínio constante da matrícula foi regularmente citado no processo que deu origem à sentença. Trata-se de exigência que não decorre de rigor formal do registrador, mas da própria arquitetura constitucional do processo: o princípio da continuidade registral nada mais é do que a tradução, no plano da publicidade e da segurança jurídica erga omnes, das garantias do contraditório e da ampla defesa. Quando a citação pessoal é possível e não se realiza - sendo suprida por edital genérico que não se destina a esse fim -, o vício não se convalida pelo trânsito em julgado, e o título correspondente não reúne condições de ingressar no fólio real, tal como reconhecido pela jurisprudência do STJ e pela normatização correcional sobre a matéria.
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CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6.015/1973. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997.
DIDIER JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil, v. 1: Introdução ao Direito Processual Civil, Parte Geral e Processo de Conhecimento. 28. ed. Salvador: JusPodivm, 2026. ISBN 9788544270516.
DIP, Ricardo. Registro de Imóveis (Princípios). Série Registros sobre Registros. Descalvado: Editora Primvs, 2017-2018, tomo III: Lepanto, 2019.
NERY JUNIOR, Nelson. Princípios do Processo na Constituição Federal: processo civil, penal e administrativo. 12. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2017. 475 p. ISBN 9788520371268
RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de Usucapião. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2012, 2 v.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.432.579-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/10/2017.
SÃO PAULO. Corregedoria Geral da Justiça. 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca de São Paulo. Ordem de Serviço nº 01/2016.