O STJ, ao julgar o REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), estabeleceu importantes diretrizes sobre a base de cálculo do ITBI - imposto sobre transmissão de bens imóveis.
De acordo com essa decisão, o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio, conforme previsto no art. 148 do CTN: "Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial."
Com base nesse entendimento, os contribuintes que pagaram ITBI baseando-se em valores estipulados pelo município sem o devido processo legal tem o direito de solicitar a restituição dos valores pagos a maior. Isso está garantido pelo art. 165, inciso I, do CTN: "Art. 165. O sujeito passivo tem direito, independentemente de prévio protesto, à restituição total ou parcial do tributo, seja qual for a modalidade do seu pagamento, ressalvado o disposto no § 4º do artigo 162, nos seguintes casos: I - cobrança ou pagamento espontâneo de tributo indevido ou maior que o devido em face da legislação tributária aplicável, ou da natureza ou circunstâncias materiais do fato gerador efetivamente ocorrido."
Cabe destacar que alguns Tribunais de Justiça já têm julgado de forma favorável aos contribuintes, autorizando a devolução dos valores pagos indevidamente: “DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ITBI. ARBITRAMENTO UNILATERAL. AUSÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. RESTITUIÇÃO DO TRIBUTO PAGO A MAIOR...Tese de julgamento: "1. O arbitramento unilateral do ITBI pelo Município, sem a instauração de processo administrativo, é ilegal. 2. É devida a restituição do tributo pago a maior. Processo 5029094-57.2023.8.24.0033, relatora Maria do Rocio Luz Santa Ritta, origem no Tribunal de Justiça de Santa Catarina, Orgão Julgador, Segunda Câmara de Direito Público, julgado em 18/2/25.”
Na prática, isso significa que o contribuinte que pagou ITBI com base em um valor arbitrado pelo município, sem um devido processo administrativo, pode solicitar a devolução do excedente pago.