Entre os temas que ganharam destaque após a edição da LC 214/25, a utilização de imóveis da empresa por sócios é, sem dúvida, um dos que mais geraram insegurança. Em muitas estruturas familiares, a residência do sócio em imóvel pertencente à pessoa jurídica não decorre de improviso, mas de uma organização patrimonial construída ao longo do tempo.
A leitura apressada da nova legislação levou parte do mercado a concluir, de forma equivocada, que essa situação teria se tornado automaticamente irregular ou tributável. A LC 214/25, contudo, não proíbe esse uso. O que ela exige é que a relação entre o imóvel, a empresa e o sócio sejam juridicamente compreensíveis e coerentes com a finalidade da estrutura adotada.
A lógica da CBS e do IBS aplicada ao uso de imóveis
A CBS e o IBS integram o novo sistema de tributação sobre o consumo e incidem sobre operações com bens e serviços realizadas no âmbito de atividade econômica. A lei não instituiu um tributo sobre o uso ou a fruição pessoal de bens em abstrato, nem transformou a simples titularidade patrimonial em fato gerador automático.
A incidência pressupõe a existência de uma operação juridicamente relevante, nos termos definidos pela própria LC 214/25. Por essa razão, a análise deve sempre partir da identificação de uma relação jurídica autônoma que permita qualificar a situação como operação com bens ou serviços.
Uso e consumo pessoal nas estruturas patrimoniais familiares
A LC 214/25 dedica atenção específica às sociedades cuja atividade principal é a gestão de bens de pessoas físicas, como ocorre nas holdings familiares. Nessas hipóteses, a lei estabelece que os bens e serviços relacionados à gestão patrimonial são considerados de uso e consumo pessoal.
Essa classificação não implica, por si só, a incidência de CBS ou IBS. O enquadramento como uso e consumo pessoal tem a função de afastar a caracterização desses bens e serviços como insumos ou como elementos vinculados a uma atividade econômica produtiva, especialmente para fins de creditamento. Não se trata de uma regra geral de tributação do uso pessoal, mas de uma qualificação jurídica do tipo de utilização.
A equiparação legal e o uso de imóveis pelo sócio
A própria LC 214/25 prevê hipóteses específicas em que determinadas situações são equiparadas à prestação de serviço para fins de incidência da CBS e do IBS. Entre essas hipóteses está a disponibilização de bens ou direitos, inclusive a título gratuito, quando realizada pela pessoa jurídica em favor de sócios, administradores, pessoas vinculadas ou partes relacionadas.
Essa equiparação, contudo, não alcança automaticamente toda e qualquer utilização de imóvel pelo sócio. Para que ela se configure, é necessário que se identifique uma disponibilização juridicamente caracterizada do bem pela pessoa jurídica, isto é, uma relação que possa ser compreendida como cessão, concessão ou autorização autônoma de uso em benefício pessoal do sócio.
O simples fato de o sócio residir em imóvel pertencente à empresa, quando esse uso decorre da própria organização patrimonial familiar e não de uma relação jurídica de cessão formal ou materialmente delimitada, não se confunde automaticamente com as hipóteses de equiparação previstas na lei.
Quando o imóvel é sede da empresa e também residência do sócio
Situação distinta ocorre quando o imóvel é formalmente indicado como sede da empresa, inclusive nos registros empresariais e fiscais, e simultaneamente utilizado como residência do sócio. Nessa hipótese, o uso do bem deixa de ser meramente pessoal e passa a estar funcionalmente vinculado à atividade da pessoa jurídica.
Nesse contexto, não há cessão do imóvel ao sócio, mas utilização do próprio estabelecimento empresarial. O uso residencial não se apresenta como uma disponibilização autônoma do bem para fins particulares, mas como consequência da estrutura organizacional adotada.
A incidência da CBS e do IBS pressupõe a existência de uma relação jurídica distinta entre cedente e usuário do bem. Quando o uso decorre da própria condição de sede empresarial, essa relação não se forma, inexistindo operação equiparável à prestação de serviço.
Estrutura adequada como critério de segurança jurídica
O ponto decisivo para afastar riscos não é impedir o uso do imóvel pelo sócio, mas assegurar que esse uso esteja juridicamente estruturado e alinhado com a finalidade da empresa. Clareza na organização societária, coerência entre forma e substância e aderência à realidade econômica são os elementos que preservam a segurança jurídica da estrutura.
A LC 214/25 não criou uma proibição, mas reduziu a tolerância com situações ambíguas. Onde há clareza, não há presunção de prestação de serviço. Onde há confusão patrimonial, o risco surge.
Conclusão
A utilização de imóvel da empresa como residência do sócio não é, por si só, fato gerador de IBS ou CBS. A tributação somente se justifica quando o uso revela uma disponibilização juridicamente caracterizada do bem em benefício pessoal, dissociada da finalidade da estrutura empresarial ou patrimonial adotada.
Quando o imóvel é sede da empresa, quando o uso decorre da própria organização do patrimônio familiar e quando inexiste uma relação autônoma de cessão ou fornecimento, não há incidência dos novos tributos. O planejamento patrimonial permanece válido. O que a nova legislação exige é técnica, clareza e coerência entre a estrutura jurídica e a realidade fática.