Convergência jurídica: Segurança e investimentos no Porto do Piauí

1. Introdução - O Porto do Piauí como vetor de desenvolvimento regional

A reconfiguração da matriz econômica do Estado do Piauí encontra seu epicentro no desenvolvimento da infraestrutura portuária em Luís Correia. Com investimentos projetados na ordem de R$ 7 bilhões até 2030, o Porto do Piauí apresenta avanços significativos, como o balizamento náutico composto por 19 boias e dois faroletes, além da inclusão do TUP - Terminal de Uso Privado no novo PAC. Este ecossistema é potencializado pela ZPE - Zona de Processamento de Exportação de Parnaíba, voltada à produção de hidrogênio verde e amônia, e pela viabilização da hidrovia do rio Parnaíba. 

Nesse cenário, a segurança jurídica emerge como um ativo econômico que antecede o desembarque do capital. Conforme a lição de Humberto Ávila (2011), a segurança jurídica opera como uma norma-princípio que garante a confiabilidade e a calculabilidade do sistema. Complementarmente, Helena Tavares Torres destaca o caráter material da previsibilidade como pressuposto para a proteção da confiança legítima do investidor. A blindagem jurídica desses investimentos repousa, portanto, em um tripé fundamental formado pela higidez dos registros públicos, a correta estruturação dos direitos reais imobiliários e a conformidade das operações aduaneiras.

2. Direito notarial e registral - A base da segurança jurídica

2.1 Unitariedade matricial e o provimento 143/23 do CNJ

O princípio da unitariedade determina que cada imóvel corresponda a uma única matrícula e cada matrícula a um único imóvel. O provimento 143/23 do CNJ consolidou o CNM - Código Nacional de Matrícula, padronizando a identificação inequívoca dos imóveis no território nacional e facilitando a interoperabilidade de dados necessária para grandes projetos de infraestrutura.

2.2 Multipropriedade: Exceção e jurisprudência do STJ

A multipropriedade, regida pelos arts. 1.358-B a 1.358-U do CC e pela lei 13.777/18, constitui uma exceção à unidade plena da matrícula, permitindo o registro de frações de tempo (art. 176, § 10, da LRP). O STJ, no REsp 1.546.165/SP, reconheceu a natureza de direito real da multipropriedade, o que confere robustez jurídica para modelos de negócio que envolvam o compartilhamento de infraestruturas, garantindo a proteção da fração contra penhoras incidentes sobre a integralidade do bem.

2.3 Regência normativa e quadro comparativo

A regência administrativa do CNJ, por meio do provimento 149/23 (Código Nacional de Normas) e das atualizações pelos provimentos 195/25 e 183/24, detalha a operacionalização dos registros. Abaixo, apresenta-se a distinção técnica entre os regimes:

Aspecto

• Matrícula tradicional;
• Matrícula na multipropriedade unidade registral;
• Fólio real único para o imóvel;
• Matrículas distintas para cada fração de tempo.

Objeto do registro

• A propriedade plena ou frações ideais;
• O direito de uso exclusivo em períodos fixos;
• Aspecto matrícula tradicional matrícula na multipropriedade;
• Titularidade proprietário único ou condôminos;
• Multiproprietários com turnos definidos;
• Oponibilidade erga omnes sobre a totalidade da área.

Ônus e constrições

• Fundamento normativo: Atingem a matrícula global do imóvel;
• Lei 6.015/1973 e CC;
• Erga omnes restrita à fração temporal;
• Atingem apenas a matrícula da fração específica;
• Lei 13.777/18 e provimento 149/23 CNJ.

2.4 Especialidade subjetiva e instituição registral

A especialidade subjetiva exige a qualificação plena das partes (art. 176, § 1º, II, 4, da LRP). Conforme Kern (2025), o rigor na identificação dos sujeitos é o que impede fraudes e garante a eficácia da transmissão. A atividade, delegada pela lei 8.935/1994, tem na segurança jurídica sua finalidade precípua, conforme defendido por Ricardo Dip.

2.5 Due diligence e caso concreto

O art. 54 da lei 13.097/15 estabelece que o terceiro de boa-fé é protegido por aquilo que consta na matrícula. A negligência na due diligence pode levar aos seguintes cenários críticos:

1. Ausência de registro: Aquisição de áreas sem matrícula aberta, sob a máxima de que "não há dono sem registro";
2. Ruptura da continuidade: Cadeia dominial descontínua que trava o registro de novos títulos;
3. Duplicidade de matrículas: Sobreposição de títulos sobre a mesma área, gerando litígios de alta complexidade;
4. Ônus não averbados: Existência de constrições judiciais ou gravames que podem levar à perda do ativo.

2.6 Georreferenciamento e especialidade objetiva

A lei 10.267/01 impõe o georreferenciamento para a individualização precisa do imóvel. Os arts. 176 e 225 da LRP exigem memorial descritivo com coordenadas ao sistema geodésico brasileiro e certificação do INCRA via SIGEF. O art. 213, II, permite a retificação extrajudicial para o refinamento perimetral.

3. Direito imobiliário - Estruturação dos direitos sobre o solo

A implantação portuária exige o manejo de institutos complexos, como os terrenos de marinha (art. 20, VII, da CF), regidos pelo decreto-lei 9.760/1946. A gestão dessasáreas envolve o aforamento, o laudêmio (LAU) e a concessão de direito real de uso (lei 11.481/07), observando-se a imprescritibilidade dos bens públicos (art. 191,parágrafo único, da CF). Outras ferramentas essenciais incluem o direito real de superfície (arts. 1.369-1.377 do CC), servidões, desapropriação, parcelamento do solo (lei 6.766/1979) e o direito real de laje.

4. Direito aduaneiro - O fluxo operacional do comércio exterior

A integração com a ZPE de Parnaíba demanda expertise em desembaraço aduaneiro e regimes especiais (drawback, entreposto). A estruturação contratual utiliza o contrato estimatório (arts. 534-537 do CC) e a reserva de domínio (art. 521 do CC). A operação deve estar em estrita conformidade com os INCOTERMS e as normas regulatórias da ANTAQ e da SPU, garantindo a fluidez do canal logístico.

5. A integração dos três ramos como prevenção de litígios

A intersecção entre o registro imobiliário, a estruturação de direitos reais e a conformidade aduaneira cria uma rede de proteção que mitiga o risco de judicialização. A prevenção jurídica apresenta um custo significativamente inferior ao do litígio, que no setor portuário pode imobilizar vultosos ativos por décadas.

6. A dimensão empresarial e tributária do investimento portuário

1. Estruturação corporativa com SPE e joint ventures: O desmembramento da área e a criação de "matrículas filhas" são passos iniciais para a viabilização de alianças operacionais. A utilização de SPE - Sociedades de Propósito Específico garante governança, segregação de riscos e facilita o project finance. Acordos de acionistas devem prever cláusulas de tag along, drag along, e opções de put e call, além de holdings patrimoniais;
2. Cadeia de incentivos do hidrogênio verde: A viabilidade do H2V depende da fruição de incentivos como o REIDI, que suspende PIS (1,65%) e Cofins (7,6%), reduzindo o Capex em aproximadamente 9,25%. Somam-se a este o REPORTO, a ZPE e o programa Investe Piauí, visando o diferimento de ICMS e a mitigação do empoçamento de créditos;
3.  Contencioso tributário portuário: O setor enfrenta desafios como a guerra fiscal do ISSQN, a cobrança de IPTU sobre bens da União (imunidade recíproca) e a guerra declassificação fiscal (NCM);
4. Jurisprudência consolidada: O STJ consolidou a incidência de ISSQN em terminais alfandegados (REsp 1.805.317/AM). No STF, o ministro Luiz Fux reconheceu a imunidade recíproca para portos, com a ressalva do Tema 437. O CARF admite aretroatividade benigna em reclassificações de NCM, enquanto a 1ª seção do STJ incluiu custos de capatazia na base do Imposto de Importação;
5. Fechamento: A correta subsunção dos fatos às normas de isenção e suspensão, aliada a uma atuação preventiva, é o que garante a rentabilidade real do projeto frente ao Fisco.

Conclusão - Segurança jurídica como diferencial competitivo

A segurança jurídica não é um mero acessório, mas um diferencial competitivo tangível. Enquanto o Direito registral provê a base dominial inabalável, o Direito imobiliário organiza a ocupação do solo e o Direito aduaneiro garante a fluidez do comércio exterior. A estruturação empresarial-tributária, por sua vez, viabiliza a rentabilidade e a sustentabilidade do projeto. O Porto do Piauí, ao oferecer um ambiente de estabilidade técnica e normativa, posiciona-se como destino prioritário para o capital global. Nesse contexto, a assessoria jurídica especializada e multidisciplinar deixa de ser um custo operacional para se tornar um ativo estratégico indispensável.

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ÁVILA, Humberto. Segurança jurídica: entre permanência, mudança e realização no Direito Tributário. 2. ed. São Paulo: Malheiros, 2011.

DIP, Ricardo Henry Marques. Registro de Imóveis: princípios. t. 3. São Paulo: Editorial Lepanto, 2019. p. 18.

KERN, Marinho Dembinski. Manual do Registro de Imóveis. Coordenação de Alberto Gentil de Almeida Pedroso. Coleção Imobiliário Essencial. 2. tiragem. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2025. p. 190.

TORRES, Helena Tavares. Segurança jurídica e a proteção da confiança no Direito Administrativo. [Dados da edição consultada].