1. Onde nasce o ITBI
O ponto de partida é simples e costuma ser esquecido nas guias que chegam ao escritório. O art. 156, II, da Constituição atribui aos municípios o imposto sobre a transmissão inter vivos de bens imóveis. O art. 35 do CTN repete a palavra. E o CC, no art. 1.245, diz quando a transmissão acontece entre vivos: com o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto não se registra, o alienante continua dono (§ 1º).
A integralização do capital social mediante a incorporação de um imóvel à pessoa jurídica não escapa dessa regra. O contrato social ou a alteração contratual arquivados na Junta Comercial são o título. Não são a transmissão. O que a Junta faz é dar existência ao ato societário; quem transfere a propriedade é o oficial do registro imobiliário, ao praticar o registro na matrícula. Entre um momento e outro pode haver semanas ou meses, e é exatamente nesse intervalo que muitos municípios lançam o imposto, como se a assinatura do contrato já tivesse mudado o dono.
O STF enfrentou a questão do momento no ARE 1.294.969 (Tema 1.124), em fevereiro de 2021, e fixou que o fato gerador do ITBI "somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro". É preciso ser preciso sobre o estado desse precedente. O caso de origem tratava de cessão de direitos de compromisso de compra e venda, e em 2022 o Plenário acolheu embargos de declaração do Município de São Paulo para submeter essa hipótese específica a novo julgamento de mérito. O reexame, portanto, diz respeito à tributação da cessão de direitos. A premissa de que a propriedade se transmite com o registro não foi posta em dúvida: ela está no CC e é a base sobre a qual o próprio STF construiu a tese. É nessa premissa, e não em um número de tema, que a defesa do contribuinte deve se apoiar.
Daí decorrem duas consequências práticas. Primeira: antes do registro não há fato gerador, e sem fato gerador não há obrigação, lançamento, dívida ativa ou protesto válidos. Segunda: a discussão sobre imunidade, excedente e base de cálculo é sempre posterior e subordinada a esse marco. Quem discute o valor da guia antes de discutir se a guia poderia existir está brigando na ordem errada.
2. O que a 19ª Câmara Cível do TJ/MG decidiu
Em 17 de setembro de 2026, a 19ª Câmara Cível do TJ/MG julgou, por unanimidade, a apelação cível 1.0000.26.186163-7/001, sob relatoria do desembargador Pedro Bitencourt Marcondes. O caso era típico: os sócios integralizaram o capital social incorporando imóveis à sociedade, o município lançou o ITBI a partir do arquivamento na Junta Comercial, inscreveu o crédito em dívida ativa e levou a certidão a protesto. Tudo isso antes do registro na matrícula. O juízo de primeiro grau declarou a inexistência da relação jurídico-tributária e a nulidade da CDA; o município apelou.
O acórdão merece ser lido por inteiro, porque ele deu razão ao contribuinte em um ponto e ao município em outro, e os dois pontos ensinam.
O que ficou mantido. O tribunal reafirmou que o fato gerador do ITBI só ocorre com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem registro, não há tributo exigível, e por consequência não há CDA válida nem protesto legítimo. A cobrança lançada a partir do ato societário foi considerada indevida, e a nulidade da certidão e do protesto foi confirmada.
O que foi afastado. A imunidade do art. 156, § 2º, I, da Constituição não foi reconhecida, porque o objeto social da sociedade indicava atividade de incorporação imobiliária (CNAE 41.10-7/00), o que o tribunal tratou como atividade preponderante para os fins do art. 37 do CTN. O acórdão também registrou que o art. 23 da lei 9.249/1995, que permite à pessoa física transferir bens à pessoa jurídica pelo valor constante da declaração de renda, disciplina o imposto de renda e não vincula o município na apuração do ITBI.
Há três lições aqui. A primeira é que a tese do registro é autônoma em relação à tese da imunidade: mesmo perdendo a discussão sobre atividade preponderante, o contribuinte não devia nada naquele momento, porque o tributo ainda não havia nascido. A segunda é que o objeto social importa. Uma holding patrimonial familiar que nasce com CNAE de incorporação está carregando para dentro da estrutura um problema que não precisava existir, e esse é um erro de desenho, não de argumento. A terceira é que a questão da atividade preponderante, que aqui foi decidida contra o contribuinte, é exatamente o objeto do Tema 1.348 do STF, de que trato adiante, e cujo placar atual aponta na direção oposta à do acórdão mineiro.
3. As duas liminares no interior paulista
Na mesma semana, dois juízos do interior de São Paulo deferiram liminares em mandados de segurança impetrados por sociedades familiares cujo capital social foi integralizado com a incorporação de imóveis. São decisões provisórias, sujeitas a recurso e à sentença, e por isso não as identifico aqui. O que interessa é a estrutura do raciocínio, porque ele mostra como os precedentes se combinam num caso real. As decisões se apoiaram em quatro fundamentos.
1. O imóvel ainda estava em nome da pessoa física. Sem registro, não há fato gerador. É o mesmo fundamento do TJ/MG e a premissa do Tema 1.124.
2. O capital social havia sido ajustado ao valor justo dos imóveis. Não havia diferença entre o valor conferido ao capital e o valor de mercado, e portanto não havia "excedente" a tributar nos termos do Tema 796 do STF.
3. O município usou o valor venal do IPTU como piso da cobrança. O STJ, no Tema 1.113, disse expressamente que a base de cálculo do IPTU não pode ser usada nem como piso do ITBI.
4. A cobrança incidiu sobre área construída que não consta da matrícula. O município arbitrou a base de cálculo sobre uma benfeitoria que, do ponto de vista registral, não existe, sem instaurar o procedimento administrativo que o art. 148 do CTN exige.
O efeito prático das liminares foi a suspensão da exigibilidade dos créditos, com a proibição de inscrição em dívida ativa, de aplicação de multa e de recusa de certidão negativa enquanto durar a discussão.
Repare que nenhum desses quatro pontos é uma tese nova. Todos já estavam decididos, em repercussão geral ou em recurso repetitivo. O que as liminares fizeram foi reconhecer que, naqueles casos concretos, os fatos permitiam invocar cada precedente. E os fatos permitiam porque a estrutura havia sido montada para isso: capital definido no valor correto, matrículas conferidas, guias lidas linha por linha antes do pagamento.
4. O excedente: Tema 796 e o capital ajustado ao valor justo
O Tema 796 é o precedente mais citado, e mais mal citado, nas guias de ITBI lançadas sobre a integralização de capital com imóveis. No RE 796.376/SC, julgado em agosto de 2020, o STF fixou que "a imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado".
O caso concreto explica a tese. Um sócio transferiu imóveis por valor superior ao das quotas que subscrevia e lançou a diferença em reserva de capital. Ficou decidido que a parcela que não foi destinada ao capital social não está coberta pela imunidade. O que o Supremo disse foi: a imunidade protege a realização de capital, não a formação de reserva.
Muitos municípios leram a tese de outro modo. Passaram a comparar o valor atribuído ao imóvel no contrato social com o valor venal de referência que eles próprios apuram, e a chamar a diferença de "excedente". Isso não é o Tema 796. No caso julgado pelo STF, o excedente existia por decisão do próprio contribuinte, registrada no contrato. Na prática municipal, o excedente é criado por avaliação unilateral do fisco, o que desloca a discussão para outro terreno: o da base de cálculo, tratado no Tema 1.113 do STJ e agora também na LC 227/26.
Há, porém, uma lição de método que o Tema 796 impõe mesmo a quem discorda da leitura municipal. Se o valor que vai para o capital social corresponder ao valor justo do imóvel, não sobra espaço para o argumento do excedente, em nenhuma das duas leituras. Foi isso que sustentou o segundo fundamento das liminares paulistas: o capital havia sido ajustado ao valor justo, e a discussão sobre diferença simplesmente não se instalava.
Isso tem um custo, e é honesto dizer qual. Incorporar os imóveis pelo valor da declaração de renda, como permite o art. 23 da lei 9.249/95, evita o ganho de capital na pessoa física naquele momento; incorporá-los pelo valor de mercado antecipa esse ganho. A escolha entre uma coisa e outra não é jurídica nem contábil isoladamente: é uma decisão de planejamento que precisa considerar o município onde o imóvel está, a diferença entre os dois valores, a expectativa de venda futura e o histórico de autuação daquela prefeitura. O acórdão do TJ/MG lembrou, com razão, que o art. 23 vincula a Receita Federal, não o município. Quem monta a holding precisa saber disso antes de escolher o valor, e não depois de receber a guia.
5. Base de cálculo: Tema 1.113 do STJ, o IPTU como piso e a LC 227/26
O art. 38 do CTN diz que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens. Durante décadas, os municípios trataram "valor venal" como sinônimo da planta genérica do IPTU ou, pior, de um valor de referência fixado por eles próprios e superior a qualquer coisa que o mercado praticasse.
A 1ª Seção do STJ encerrou essa prática no REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), julgado em março de 2022 sob relatoria do ministro Gurgel de Faria, com três teses: (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; (b) o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o de mercado, que só pode ser afastada pelo fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN; (c) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.
O terceiro e o quarto fundamentos das liminares paulistas são aplicação direta dessas teses. Usar o valor venal do IPTU como piso viola a tese (a). Lançar sobre área construída que não está na matrícula, sem procedimento administrativo, viola a tese (b). Não é preciso nenhuma construção teórica adicional; basta ler a guia e compará-la com a matrícula.
A LC 227/26 alterou o art. 38 do CTN e incorporou o núcleo do Tema 1.113 ao texto legal: valor venal passou a ser definido como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado. A lei exige que a estimativa municipal seja fundamentada em parâmetros técnicos, como preços praticados, informações notariais e registrais e características do imóvel, e assegura ao contribuinte o direito de contestar a avaliação com laudo de avaliador habilitado. O momento do fato gerador não foi alterado.
Essa positivação tem dois lados. De um, reforça a posição do contribuinte, que agora tem norma geral expressa contra o piso do IPTU e contra o arbitramento sem contraditório. De outro, cria o risco de que os municípios reorganizem seus cadastros de "valor de referência" sob a roupagem de estimativa técnica fundamentada, transferindo ao contribuinte o ônus de produzir laudo para derrubar a presunção. A resposta a isso, de novo, é de método: documentar o valor de mercado no momento da integralização, e não tentar reconstruí-lo anos depois em impugnação administrativa.
6. Tema 1348: a peça que falta
O art. 156, § 2º, I, da Constituição diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção, "salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil". A pergunta que atravessa toda a discussão sobre holdings imobiliárias é a que se refere a expressão "nesses casos": apenas às operações societárias da segunda parte do inciso, ou também à integralização de capital da primeira?
A leitura tradicional, apoiada nos arts. 36 e 37 do CTN, sempre foi a de que a ressalva alcança as duas hipóteses. É nela que o TJ/MG se apoiou para afastar a imunidade no acórdão de setembro. É nela também que os municípios se apóiam para negar a imunidade a toda sociedade cujo objeto inclua locação de imóveis próprios, o que atinge em cheio a holding patrimonial familiar.
O STF está decidindo isso no RE 1.495.108/SP (Tema 1.348), de relatoria do ministro Edson Fachin, em caso oriundo do TJ/SP envolvendo o Município de Piracicaba. O relator votou pela imunidade incondicionada: a ressalva da atividade preponderante se aplicaria apenas às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção, e não à realização de capital. O ministro Cristiano Zanin acrescentou, e o relator acolheu, a ressalva de que a imunidade não protege operações artificiais, simuladas ou fraudulentas destinadas a obter a desoneração indevidamente. O julgamento começou em plenário virtual em outubro de 2025, foi interrompido por pedido de vista do ministro Gilmar Mendes, retomado em março de 2026 e deslocado ao plenário presencial por destaque do ministro Flávio Dino. Na sessão de 16 de setembro de 2026, o placar estava em cinco votos a dois pela imunidade incondicionada (Fachin, Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux, vencidos Gilmar Mendes e Flávio Dino), quando o ministro Alexandre de Moraes pediu vista. Faltam os votos dele, da ministra Cármen Lúcia e do ministro Dias Toffoli.
O julgamento não está concluído e não se sabe ainda se haverá modulação de efeitos. Mas três coisas já podem ser ditas com segurança. Primeira: se a maioria se mantiver, a tese do TJ/MG sobre a atividade preponderante ficará superada, e sociedades com objeto imobiliário poderão ter o capital integralizado com a incorporação de imóveis, com imunidade. Segunda: a ressalva contra operações artificiais, se confirmada, vai transferir o foco da fiscalização municipal do objeto social para a substância da operação, ou seja, para a existência real de affectio societatis, de governança e de propósito patrimonial na holding. Terceira: o Tema 1.348 não toca no momento do fato gerador nem na base de cálculo. Quem hoje discute uma guia lançada antes do registro, ou calculada sobre o piso do IPTU, não precisa esperar o Supremo. Esses dois pontos já estão decididos.
7. Método, não improviso
Se eu tivesse que resumir as três decisões em uma frase, seria esta: nenhuma delas foi ganha no dia da audiência. Foram ganhas, ou perdidas em parte, no dia em que o contrato social foi redigido.
O acórdão mineiro confirmou a tese do registro, mas afastou a imunidade por causa de um CNAE. As liminares paulistas prosperaram porque o capital estava no valor certo, as matrículas tinham sido conferidas e as guias foram lidas antes de serem pagas. Em nenhum dos casos o resultado dependeu de uma tese engenhosa. Dependeu de a estrutura permitir que os precedentes fossem invocados.
Isso muda a forma de pensar a holding familiar. Ela não é um contrato padrão com imóveis anexados. É uma sequência de decisões técnicas, cada uma delas com consequência tributária: qual objeto social, qual CNAE, por qual valor os imóveis serão incorporados, qual a diferença entre esse valor e o de mercado, em que ordem os registros serão feitos, o que fazer quando a guia chegar antes do registro. Cada uma dessas decisões tem um precedente por trás, e o profissional que as toma precisa conhecê-los antes, não depois.
A Constituição garante a imunidade. Os tribunais superiores já disseram quando o imposto nasce e sobre que valor pode incidir. O Supremo está prestes a dizer, com maioria formada, que o objeto imobiliário não retira a imunidade da integralização do capital. O que falta, na maior parte dos casos que chegam ao escritório, não é direito. É método.
Holding familiar é método, não é improviso.
As decisões liminares mencionadas são provisórias e podem ser revistas. O Tema 1.348 permanece em julgamento na data deste texto. Cada caso tem particularidades que exigem análise própria; este artigo tem finalidade informativa e não substitui a consulta a um profissional.
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Referências
Legislação
- Federal, art. 156, II e § 2º, I.
- Tributário Nacional, arts. 35, 36, 37, 38 (com a redação da LC 227/2026) e 148.
- Civil, art. 1.245.
- 9.249/1995, art. 23.
- Complementar 227/2026.
Jurisprudência
- RE 796.376/SC, Tema 796 de repercussão geral, relator do acórdão Min. Alexandre de Moraes, j. 05/08/2020.
- ARE 1.294.969/SP, Tema 1124 de repercussão geral, j. 12/02/2021; embargos de declaração acolhidos em 2022 para novo julgamento de mérito quanto à cessão de direitos.
- RE 1.495.108/SP, Tema 1348 de repercussão geral, Rel. Min. Edson Fachin, julgamento em curso (sessão de 16/09/2026, vista do Min. Alexandre de Moraes).
- REsp 1.937.821/SP, Tema 1113 dos recursos repetitivos, Primeira Seção, Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 09/03/2022.
- Apelação Cível nº 1.0000.26.186163-7/001, 19ª Câmara Cível, Rel. Des. Pedro Bitencourt Marcondes, j. 17/09/2026.