Preferência do locatário é mantida em venda de imóvel em recuperação judicial

O direito de preferência do locatário, previsto pela lei 8.245/91, também é aplicado na hipótese em que a alienação do imóvel locado ocorre como parte do plano de recuperação judicial da empresa proprietária. Decisão é da 3ª turma do STJ.

Para os ministros, a venda ocorrida no âmbito do plano de recuperação da empresa locadora não caracteriza a venda judicial a que se refere o art. 32 da lei do inquilinato. Por isso, deve ser respeitado o direito de preferência do locatário, previsto no art. 27.

Negócio homologado

O caso envolve o prédio do Hotel Sofitel, em Copacabana, RJ. O imóvel pertence à Veplan Hotéis e Turismo S/A, empresa em processo de recuperação judicial, e é alugado à Nova Riotel Empreendimentos Hoteleiros Ltda., que há 15 anos administra o hotel no local.

De acordo com o STJ, o conselho de credores aprovou a alienação do imóvel por preço mínimo de R$ 170 milhões, como parte do plano de recuperação judicial da Veplan. O negócio foi acertado diretamente com uma terceira empresa, ao preço de R$ 184 milhões. A locatária então recorreu à Justiça e o juízo de 1ª instância reconheceu sua preferência, mas o TJ/RJ reformou a decisão para afastar esse direito e manter a venda direta. Para o tribunal estadual, a venda foi feita por decisão judicial, o que afastaria o direito de preferência previsto na lei do inquilinato.

Em seu recurso no STJ, a locatária alegou que não se tratou de venda por decisão judicial, pois o negócio entabulado diretamente entre a Veplan e os compradores decorreu da vontade exclusiva das partes, enquanto na venda judicial não há manifestação de vontade do proprietário. Além disso, afirmou que a perda do seu direito de preferência afronta o art. 47 da lei 11.101/05, tendo em vista que teria oferecido proposta mais vantajosa.

Vontade do devedor

Segundo o ministro João Otávio de Noronha, relator, o conteúdo do plano de recuperação é proposição do próprio devedor, negociada com os credores. A modalidade de venda direta ali realizada, disse Noronha, encontra respaldo no art. 145 da lei 11.101, que prevê homologação do juiz para a alienação aprovada pelos credores. Isso não converte a alienação na venda por decisão judicial de que trata o art. 32 da lei 8.245.

Para o ministro, a venda por decisão judicial "abrange aqueles casos em que a alienação do bem decorre da vontade soberana do estado, seja no bojo de uma execução forçada, seja no bojo de um procedimento de jurisdição voluntária, porém decorrente de uma exigência legal". Com o provimento do recurso, a turma reconheceu o direito de preferência da locatária na aquisição do prédio.

• Processo relacionado: REsp 1.374.643