A partir de 2026, contratos de locação no Brasil passam por uma reestruturação jurídica e fiscal decorrente da exigência de contratos obrigatoriamente escritos, da proibição de múltiplas garantias e da integração das operações imobiliárias ao novo sistema de tributação sobre o consumo, com incidência de IBS e CBS. Especialistas alertam que os proprietários precisam promover ajustes imediatos nos contratos vigentes para evitar nulidades, riscos tributários e disputas judiciais ou administrativas.
Segundo Douglas Cabral, especialista em Direito Imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário e advogado no Barcellos Tucunduva Advogados, as mudanças exigem atenção tanto às garantias quanto à conformidade fiscal.
"Os principais ajustes imediatos nos contratos de locação decorrem, de um lado, das exigências civis relacionadas à validade das garantias contratuais e, de outro, das novas condições tributárias vinculadas à incidência do IBS e da CBS nas operações imobiliárias", afirma.
"No plano contratual, a lei do inquilinato estabelece regra expressa segundo a qual é vedada, sob pena de nulidade, a cumulação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, o que impõe revisão imediata de instrumentos que prevejam simultaneamente, por exemplo, fiança e caução", completa o advogado.
Ele acrescenta que a própria reforma tributária cria um cenário em que contratos firmados até a publicação da LC 214/25 podem ser enquadrados no regime opcional de recolhimento dos novos tributos, com aplicação definitiva de IBS e CBS à alíquota conjunta de 3,65% sobre a receita bruta recebida, desde que cumpridos requisitos formais específicos.
"A aplicação desse regime exige o cumprimento de requisitos formais, como comprovação da data do contrato e, no caso de locações não residenciais, seu registro cartorário ou disponibilização às autoridades fiscais até 31/12/25".
"Diante disso, é recomendável que os proprietários revisem desde já a documentação e a formalização dos contratos em vigor, considerando que a opção por esse regime afasta outras formas de incidência, impede o aproveitamento de créditos e exige escrituração segregada", explica Douglas.
Além da adequação contratual, a reforma tributária traz impactos diretos sobre as cláusulas relacionadas ao preço, às responsabilidades fiscais e à operacionalização das locações. De acordo com Marina Venegas, especialista em Direito Tributário e advogada no Barcellos Tucunduva Advogados, a nova sistemática redefine a forma como a locação é tratada pela legislação tributária:
"A reforma tributária sobre o consumo reorganiza o tratamento das operações imobiliárias ao prever que determinadas operações com bens imóveis, quando realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS, ficam sujeitas a um regime específico de tributação".
"Nesse contexto, a locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel passam a integrar expressamente o rol de operações tributáveis, sendo o locador definido como contribuinte da operação".
A especialista observa que essa mudança altera parâmetros tradicionais da relação locatícia, exigindo maior precisão contratual.
"O regulamento estabelece parâmetros que tendem a influenciar diretamente a redação contratual, como o momento do fato gerador, que se dá no pagamento, a exigibilidade do imposto em cada parcela recebida, assim como a base de cálculo correspondente ao valor da locação, excluídas parcelas como tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e despesas condominiais".
Ela destaca ainda que a integração ao novo sistema exige obrigações cadastrais inéditas, incluindo a inscrição do imóvel no CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro, o chamado "CPF dos imóveis", que passa a compor a base de dados nacional integrante do Sinter.
Justamente por trazer rastreabilidade ampliada às receitas imobiliárias, o CIB deve modificar profundamente o ambiente das locações informais. A advogada afirma: "A partir da integração desses dados no âmbito do Sinter, amplia-se significativamente a capacidade de cruzamento de informações entre as administrações tributárias e, com isso, a rastreabilidade das operações imobiliárias. A identificação do imóvel por meio do CIB e a tendência de padronização documental reduzem o espaço para práticas informais, como contratos de gaveta ou aluguéis não declarados".
Para ela, a formalização compulsória deve levar a um aumento de renegociações, disputas sobre repasse de custos e questionamentos relativos ao novo ônus tributário:
"À medida que essas operações se tornem mais facilmente rastreáveis, é esperado que muitos contratos demandem renegociação para refletir o custo tributário associado à locação, abrindo espaço para disputas sobre revisão de valores, reequilíbrio econômico e definição de como o ônus tributário será suportado pelas partes", enfatiza Venegas.
Os conflitos mais comuns previstos para 2026 envolvem adaptação às novas regras tributárias, divergências sobre reajustes, repactuações e disputas relacionadas à formalidade documental.
Marina observa que a incidência expressa do IBS/CBS sobre a locação representa ruptura significativa em relação ao modelo atual, o que pode gerar tensões entre locadores e locatários.
Cabral alerta que, nos contratos firmados até a publicação da LC 214/25, a possibilidade de opção pelo regime de 3,65% deve ser analisada com cautela, pois sua adoção pode impactar a precificação e a própria estrutura do contrato.
O especialistas recomendam que proprietários revisem imediatamente seus contratos, garantias, cláusulas de tributos, rotinas de emissão de NFS-e e procedimentos de identificação cadastral dos imóveis.
O objetivo é prevenir autuações, nulidades contratuais e conflitos decorrentes da transição para o novo ambiente regulatório — que, segundo os advogados, deve transformar de maneira definitiva a dinâmica das locações no Brasil.