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Fusão e unificação de imóveis - Breves considerações

quarta-feira, 6 de janeiro de 2021

Esse artigo tem por objetivo tecer considerações a respeito de situações práticas envolvendo fusão e unificação de imóveis sob a ótica de casos enfrentados nos Registros de Imóveis. Para tanto, faz-se necessário estabelecer, primeiramente, algumas considerações teóricas a respeito dos aludidos institutos.

Atinente à fusão de imóveis, a atual lei 6.015/79 (Lei de Registros Públicos) aduz, em seu art. 234, que, quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.

Por outro lado, quanto à unificação, prevista no art. 235 da mesma lei, tem-se a possibilidade de unificação de: 

I) dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores a Lei;

II) dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas;

III) dois ou mais imóveis contíguos, objeto de imissão provisória na posse, registrada em nome da União, Estado, Município ou Distrito Federal.

No que diz respeito à unificação de duas transcrições, por exemplo, não há a necessidade de abertura de matrículas para cada uma delas, para que sejam encerradas e unificadas. O registrador fica autorizado, nesse caso, a averbar a unificação em cada transcrição e, ato contínuo, abrir matrícula para o todo unificado.

Destarte, tem-se que a doutrina denomina a fusão ato típico para imóveis matriculados e unificação para imóveis registrados no tempo do antigo Regulamento de Registros Públicos (decreto4.857/39).

Ao nosso ver, trata-se tal fato de um equívoco terminológico, uma vez que correspondem, em sua essência, ao mesmo instituto e, na prática, ambas as situações são chamadas de "unificação de imóveis".

Além disso, aponta ALEXANDRE LAIZO CLÁPIS que há "(...) equívoco na redação do art. 234 que se refere à fusão de matrículas. Na realidade, os imóveis objetos de cada uma das matrículas é que são fundidos, mas se trata de eufemismo"1.

Feitas essas considerações, do texto legal é possível identificar os seguintes requisitos para que seja possível a fusão/unificação

a) a contiguidade dos imóveis, ou seja, os imóveis os quais se deseja unificar consoante uma única matrícula para que componham um só todo, devem estar em contato um com o outro, sendo adjacentes, limítrofes;

b) a identidade de proprietários, ou seja, ambos os imóveis devem possuir homogeneidade dominial, ou seja, devem estar titulados às mesmas pessoas. Quanto a esse item pairam algumas controvérsias que serão analisadas mais adiante.

Insta salientar que há um respeitável posicionamento doutrinário endossado por LUIZ GUILHERME LOUREIRO2 e AFRÂNIO DE CARVALHO3, o qual aduz que, seria possível, além da fusão e da unificação, a agregação de um imóvel a outro consoante anexação ou adscrição, procedimento em que continuaria existindo a matrícula do imóvel principal e desapareceria (ou seria desfalcada) a matrícula do imóvel integrado. Conquanto, em que pesem esses entendimentos, ao nosso ver, a legislação pátria, diferentemente da legislação estrangeira (como é o caso do direito alemão), não prevê expressamente tal instituto. As hipóteses contempladas pela Lei 6.015/73 para a junção de dois imóveis, consistem, tão somente, na unificação e na fusão, mediante os artigos retro mencionados no presente estudo. Sendo assim, não é possível, portanto, a manutenção de uma das matrículas com a anexação de outra visto que, em ambas as hipóteses, faz-se necessário o encerramento da disponibilidade do registro anterior.

Procedimento registral

É possível ao interessado pleitear o procedimento de unificação/fusão de imóveis diretamente junto ao Registro de Imóveis competente, mediante a apresentação de requerimento firmado pelos proprietários, com firmas reconhecidas, solicitando o que de direito e demonstrando o cumprimento dos requisitos legais. Além disso, em tal requerimento deve constar a descrição do todo unificado, não sendo permitido inovar seu conteúdo descritivo em relação aos registros originários. Faz-se necessária também uma planta elucidativa, em que se permita a identificação das áreas originais e sua correspondência com a formada pela unificação, para que seja confirmado que a proposta de unificação se encontra em consonância com os requisitos legais, devendo os documentos apresentados ser arquivados.

Entretanto, caso os interessados apresentem descrição inovadora da área total, ou quando no registro de um ou mais dos imóveis atingidos pela unificação não constarem as informações acerca de uma ou mais medidas perimetrais, ou ainda quando se dê o encerramento da área ocupada, antes que se proceda com a aludida unificação faz-se necessário que os interessados primeiramente procedam com a retificação da descrição constante do registro a fim de sanar a irregularidade apontada, nos termos do art. 213, da lei 6.015/73.

Nesse sentido citamos dois julgados para elucidar tais hipóteses:

O primeiro trata-se da Apelação Cível n. 2.363-0/83, de relatoria de BRUNO AFFONSO DE ANDRÉ, julgada pelo Conselho Superior da Magistratura em 4/7/19834, em que, por votação unânime, foi negado provimento ao recurso. O que se pretendia era a unificação com a apresentação de um memorial descritivo inovador em relação à descrição apresentada aos imóveis anteriores. Isso porque, muito embora o princípio da especialidade exija que cada imóvel seja perfeitamente caracterizado no Registro de Imóveis, sendo essa uma garantia tanto para o titular do registro, quanto para os confrontantes, a alteração, ainda que mínima (v.g. a inserção de informações acerca de rumos, coordenadas, azimutes etc.), sem o procedimento adequado poderia ocasionar prejuízos aos confrontantes diante da possibilidade de deslocamento de linhas de confrontação, deformando a figura geométrica do imóvel e acarretando invasão de áreas lindeiras. Desse modo, foi decidido que a alteração na descrição das divisas só pode ser feita após procedimento de retificação de área, com a citação dos confrontantes.

Já o segundo consiste no Processo de Dúvida n. 507/1985, que tramitou na 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, julgado em 4/10/1985 por RICARDO HENRY MARQUES DIP5. O que se pretendia no caso concreto era a unificação de áreas em que não traziam as medidas perimetrais dos imóveis de forma a persistir na omissão, uma vez que a descrição contida no requerimento não inovava o que consta dos registros anteriores. Estando a abertura de matrícula subordinada aos requisitos do item II, § 1º, do art. 176, da lei 6.015/73, faz-se necessária a identificação do imóvel, de maneira a constar a indicação de suas características e confrontações. Uma vez omissa a indicação das medidas perimetrais, não é possível identificar com precisão as confrontações atinentes ao imóvel, sendo indispensável, para o atendimento do princípio da especialidade, que se proceda primeiramente a retificação de área, a fim de que os imóveis sejam descritos com a indicação de suas medidas perimetrais completas, além do ponto de amarração, para que não se caracterize em um registro "flutuante".

Dito isso, insta salientar, de maneira muito sucinta, que duas são as possibilidades de retificação de área:

a) retificação "unilateral", fundamentada no inciso I, alínea "e", do art. 213, da lei 6.015/73. Nessa modalidade de retificação não é necessária a anuência ou notificação dos confrontantes, uma vez que não há risco de prejuízo. Isso se deve ao fato de o elemento novo a ser inserido na descrição do imóvel originar-se, tão somente, de cálculo matemático operado entre os elementos preexistentes do assento registrário. A exemplo disso, tem-se um imóvel, constituído por um polígono regular, em que há indicação no registro de idêntica medida de frente e fundos, bem como medidas correspondentes de ambos os lados, podendo, por meio de simples operação matemática (a qual deve ser demonstrada pelos interessados), ser conhecido o encerramento da área ocupada pelo imóvel. Outro exemplo se dá quando há a indicação das medidas de frente, fundos e de uma das laterais, bem como do encerramento de área, restando omissa a medida da outra lateral. Em se tratando de imóvel regular, tal medida também poderá ser conhecida pelo mesmo procedimento lógico-matemático, o qual deve ser demonstrado pelos interessados.

b) retificação "bilateral", fundamentada no inciso II, do art. 213, da lei 6.015/73. Nessa modalidade de retificação, far-se-á necessária a anuência dos titulares e ocupantes dos imóveis confrontantes, haja vista a alteração do conteúdo descritivo do registro, podendo acarretar alteração dos limites dos imóveis e eventual risco de prejuízos a terceiros. Essa modalidade tem lugar quando o imóvel, cujas medidas estão omissas, caracteriza-se por ser um polígono irregular, ou quando o requerente deseja incluir dados modificativos da descrição original para melhor caracterizar seu imóvel (v.g. rumos, azimutes, ângulos internos etc.), ou ainda, quando a realidade tabular não exprime a realidade fática do imóvel.

Para tanto, há a necessidade de que o material técnico seja elaborado por profissional habilitado, com prova de anotação da responsabilidade técnica e da anuência dos titulares e ocupantes dos imóveis confrontantes, como já mencionado. Tal anuência poderá ser exprimida voluntariamente, mediante lançamento de assinatura com firma reconhecida no material técnico, ou de maneira tácita, pelo silêncio após a regular notificação pessoal ou por meio da publicação de editais.

Retificação e unificação - cumulação de pedidos

Na praxe cartorária há a possibilidade de cumulação do pedido de retificação de áreas com o da unificação de registros mediante processo único, de forma a se prestigiar o princípio da economia processual. Nesse caso, averba-se a retificação nos registros primitivos e, posteriormente, abre-se matrícula para o todo unificado levando em consideração as descrições já retificadas e, por fim, encerra-se a disponibilidade daqueles.

Como trata-se de questão urbanística, cada município tem legislação específica, exigindo ou não autorização municipal para a fusão ou unificação. As atuais Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo apresentam a seguinte redação para os itens 75 e 75.1, do capítulo XX:

75. No caso de fusão de matrículas, deverá ser adotada rigorosa cautela na verificação da área, medidas, características e confrontações do imóvel que dela poderá resultar, a fim de se evitarem, a tal pretexto, retificações sem o devido procedimento legal, ou efeitos só alcançáveis mediante processo de usucapião.

75.1. Além disso, para esse propósito, será recomendável que o requerimento seja instruído com prova de autorização da Prefeitura Municipal, que poderá ser a aprovação de planta da edificação a ser erguida no imóvel resultante da fusão. (grifo nosso)

Em se tratando de medida meramente "recomendável" ficará a cargo do Oficial Registrador exigir ou não a prova de autorização municipal. Nesse sentido alinhamos nosso entendimento ao decidido no Processo CG n. 1.237/98, no parecer de autoria de MARCELO MARTINS BERTHE, julgado pela Corregedoria Geral de Justiça 17/8/1999, em que ficou consignado que, em regra, apenas o parcelamento do solo é controlado pelo município, sendo exigida, portanto, autorização para os casos de desdobros de lotes, por exemplo. No entanto, a unificação de imóveis não seria subordinada à prévia autorização do município, já que não se origina parcelamento ou desdobro de área6.

Fusão ou unificação - requisitos obrigatórios

Conforme exposto no início deste trabalho, para que seja possível proceder-se à fusão ou unificação dos imóveis registrados perante uma serventia imobiliária, deverá o pleito atender a dois requisitos impostos pelo legislador:

a) A contiguidade dos imóveis

Todos os imóveis que se deseja unificar em uma única matrícula devem ser adjacentes, limítrofes, não sendo aceitável a unificação de imóveis não contíguos, separados por outro, de titularidade diversa, ou seccionados por área pública (v.g. rua, parques etc.).

Um exemplo típico seria uma empresa que adquira cem lotes em um determinado loteamento, mediante uma mesma escritura, situando-se cinquenta deles na quadra "A" e os demais localizados na quadra "B", as quais se encontram separadas entre si por uma avenida. Nesse caso, se fosse de interesse da empresa, ela poderia proceder concomitantemente ao registro da escritura, com a unificação de todos os lotes situados na quadra "A" originando uma nova matrícula, bem como a unificação de todos os lotes da quadra "B" gerando uma matrícula distinta. Seria defeso, no entanto, a unificação dos imóveis das quadras "A" e "B" em uma única matrícula, tendo em vista que tais quadras não são contíguas entre si, sendo separadas pela avenida.

Além disso, conforme comentário anterior, caso os lotes ainda não estejam matriculados, não há a necessidade de se proceder com a abertura de matrículas individuais para cada lote e posterior unificação, sendo tal entendimento consignado, no Estado de São Paulo, pelo item 75.5, do capítulo XX, das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça7.

Embora a unificação/fusão seja faculdade exclusiva dos proprietários, matéria de ordem prática, inexistindo dispositivo legal que obrigue qualquer outra providência além de mera postulação, há muitos atos registrários que necessitam, para a sua prática, de providências adicionais.

Ainda quanto à contiguidade, fazemos menção a duas situações contempladas pela jurisprudência.

A primeira diz respeito à impossibilidade do registro de incorporação de condomínio que dependia da prévia unificação dos imóveis sobre os quais recairia o empreendimento sendo descontínuo o trato físico dos imóveis. O tema foi ferido na Apelação Cível 16.062-0/4, de relatoria do desembargador JOSÉ ALBERTO WEISS DE ANDRADE8. Muito embora a sustentação, pela interessada, de que o registro seria possível, bastando que se procedesse ao registro da incorporação nas duas matrículas, a legislação atinente ao condomínio claramente dispõe que este deve ser instituído ou especificado em prédio único, inadmitindo-se sobre imóveis não contíguos, uma vez que é obrigatória a correspondência da descrição e da área do condomínio no memorial de incorporação com as que constarem do registro do imóvel9. Portanto, o condomínio representa uma unidade, sendo que, em relação a doutrina pátria, para que se proceda com uma única incorporação sobre imóveis diversos, somente seria permitido se possível a unificação de tais imóveis. Além disso, a solução proposta pela requerente fere o princípio da unitariedade da matrícula, o qual aduz que cada imóvel será objeto de apenas uma matrícula e cada matrícula descreverá apenas um imóvel. Isso porque, se fosse permitido o registro da incorporação em matrículas diversas, parte dos imóveis integrantes do todo estaria noticiada e descrita em matrícula a que ela não pertence. A solução mais plausível nesse caso seria proceder com duas incorporações distintas.

Já a segunda situação é contemplada pelo processo n. 37/19883, o qual tramitou perante a 1ª Vara de Registros Públicos da Capital e foi julgado em 30/03/198310. Trata-se de dúvida suscitada ao se recusar a averbação de extinção de servidão sob uma faixa de terreno e concomitante recusa da unificação dos imóveis que constituem uma vila de casas. O titular de domínio das casas não adquiriu a faixa de terreno sobre o qual se institui uma servidão. Apesar das alegações de que a faixa de servidão já integrava os imóveis da vila por força de escritura de divisão, operada entre antigos titulares e, muito embora tal fato fosse verdade, verificou-se que o contrato demonstrava nitidamente que a aquisição se deu somente sobre casas da vila e seus respectivos terrenos, não tendo havido qualquer referência de alienação da faixa de servidão, pelo contrário, mencionando, inclusive, a confrontação das casas com a aludida faixa. Destarte, diante da falta de continuidade entre os imóveis, uma vez que confrontam com a faixa de servidão (a qual é titulada a pessoa diversa) e, devido à falta de homogeneidade dominial, não foi possível proceder-se com a unificação nos moldes pretendidos. Dito isso adentramos ao segundo requisito.

b) A identidade de proprietários.

Todos os imóveis a serem unificados devem possuir homogeneidade dominial, ou seja, devem estar titulados pelas mesmas pessoas. Além disso, em havendo mais de um proprietário, para o deferimento da unificação há necessidade de que o requerimento seja subscrito por todos os condôminos, não bastando apenas o consenso de alguns.

Constatado que seja o falecimento de algum dos consortes, a representação será feita da seguinte maneira:

i) nos casos em que há inventário em curso, o legitimado para a representação do espólio será o inventariante, comprovando-se tal situação;

ii) nos casos em que findo o inventário, com a respectiva expedição do formal de partilha e consequente extinção do espólio, a representação será feita por todos os que receberam o bem na partilha, devendo ser comprovada documentalmente tal situação;

iii) nos casos em que não haja inventário em andamento, o falecido deverá ser representado pelo administrador provisório. Em se constatando esse último caso, a fim de não inviabilizar a unificação, na prática também se aceita o requerimento firmado por todos os herdeiros do falecido, com prova de tal condição. Caso seja apurado que um dos titulares de direitos sobre o imóvel encontra-se em local incerto e não sabido, não há a possibilidade de se proceder com a unificação, uma vez que persiste a já mencionada necessidade de consonância entre as vontades dos condôminos.

Em se tratando da homogeneidade dominial necessária à unificação dos imóveis, também cumpre ao Registrador analisar com cuidado cada situação, isso porque existem casos em que há apenas aparente identidade dos proprietários.

Em relação ao exposto, citamos a decisão prolatada no Processo CG 125.028/2013, de relatoria de JOSÉ RENATO NALINI, julgado em 23/08/201311. Nesse caso fora negada a unificação de dois imóveis de propriedade de um casal cujo casamento se deu sob o regime da comunhão parcial de bens. Isso porque um dos imóveis estava titulado ao patrimônio coletivo do casal, uma vez que fora adquirido na constância do casamento por título oneroso (art. 1.660, inciso I, do Código Civil), no entanto, o outro imóvel era de propriedade exclusiva de um dos cônjuges. Nesse sentido o relator cita ORLANDO GOMES:

Em relação ao patrimônio comum, a posição jurídica dos cônjuges é peculiar. Não são proprietários das coisas individualizadas que o integram, mas do conjunto desses bens. Não se trata de condomínio propriamente dito, porquanto nenhum dos cônjuges pode dispor de sua parte nem exigir a divisão dos bens comuns. Tais bens são objeto de propriedade coletiva, a propriedade de mão comum dos alemães, cujos titulares são ambos os cônjuges12.  

Destarte, haja vista que os imóveis que se pretendiam unificar integram massas patrimoniais diversas, sob titularidade distinta, deve-se negar o pleito, por faltar a perfeita identidade na titularidade dominial.

No entanto, a divergência doutrinária paira ante as situações em que se verifica pluralidade de titulares dominiais. Imaginemos as seguintes situações:

i) "A" e "B" são titulares de dois imóveis contíguos, sendo cada um deles titulados nas proporções de 70% para "A", e 30% para "B"; e

ii) As mesmas pessoas são titulares de outros dois imóveis contíguos, sendo que o primeiro imóvel é titulado metade ideal para cada, e no segundo imóvel "A" é titular de 30% e "B" é titular de 70%.

Na situação "i" é indiscutível a possibilidade da unificação, haja vista que embora os condôminos sejam titulares de partes ideais distintas entre si, verifica-se a homogeneidade dominial nas suas proporções. Uma vez que, em ambos os imóveis que comporão o todo unificado "A" possui 70% e "B" possui 30%, em relação ao todo a proporção será mantida, não havendo qualquer risco de se configurar transmissão indevida de domínio.

A divergência paira sobre a situação "ii". Parte da doutrina e da jurisprudência entende não ser necessária a homogeneidade de proporções, por não se tratar de um requisito legal expresso e por ser possível, a partir de simples cálculo aritmético, a atribuição de proporções referentes ao todo unificado a cada um dos titulares, sendo que "A" seria titular de 23,4% e "B" seria titular de 76,6% da área unificada.

Todavia, filiamo-nos à corrente que entende não ser possível a unificação quando não se observe a proporção homogênea entre os coproprietários. Tal posicionamento se deve ao fato de que a atribuição de frações proporcionais aos condôminos configura-se notória e indevida transmissão de domínio, de forma a encobrir uma permuta de partes ideais, sendo a questão mais complexa do que mero acerto lógico-matemático. Veja bem, caso "A" e "B", em momento futuro, decidam operar o desmembramento, retornando o imóvel ao estado primitivo, "A" seria proprietário de 23,4% de cada um dos imóveis e "B" seria proprietário de 76,6% de cada um, não mais configurando as frações originais (do primeiro imóvel, metade ideal para cada, e no segundo imóvel "A" detentor de 30% e "B" detentor de 70%). Destarte, para proceder com a unificação pretendida nesse caso, as partes, por meio de atos negociais próprios (v.g. permuta de frações ideias), devem tornar homogênea a proporcionalidade de suas respectivas titularidades.

Quanto a esse entendimento, corrobora-o LUÍS MÁRIO GALBETTI13:

Em primeiro lugar, devemos lembrar que a titularidade proporcional em cada um dos imóveis guarda relação com a quantidade de aporte financeiro feito por cada um dos titulares à época da aquisição.

(...)

[sendo] que a mera contiguidade de um imóvel não garante paridade de valor em relação ao seu vizinho, ainda que em função do metro quadrado de área. A simples existência de um ponto de ônibus em frente a um dos imóveis pode alterar o seu valor em função do potencial para a instalação de um empreendimento comercial.

(...)

O valor do bem pode ter como parâmetro ainda situações não propriamente ligadas a um dos imóveis unificandos, mas a seu vizinho não comum, no que pertine à preservação histórica ou paisagística, de servidão de luz ou visada em relação a determinado imóvel tombado que lhe seja próximo.

Diz ainda:

O próprio risco de que eventual alteração das partes ideais, sem base em negócio jurídico, possa amanhã ser discutida por eventual credor que se sinta prejudicado, em ação que discutiria ato unificatório de imóveis - que não se presta àquele efeito - e não qualquer alienação, não é sinal mais favorável.

Outra situação que versa sobre frações ideais vamos encontrá-la na Apelação Cível n. 1.925-0, de relatoria de BRUNO AFFONSO DE ANDRÉ, julgado pelo Conselho Superior da Magistratura em 25/3/198314. Nesse caso, foi indeferido o registro de escritura de venda e compra em que, além da aquisição, era pretendida a fusão de imóveis. Tal escritura descrevia um imóvel que se encontrava caracterizado no registro anterior, e outras três partes ideais de um imóvel lançado em área maior, não havendo problema fosse o caso somente de registro do título.

Constatou-se ambiguidade na escritura, uma vez que descrevia as partes ideais como se fossem o todo. Assim, não havia imóveis que pudessem ser unificados, existindo, tão somente, partes ideais de um todo e um outro imóvel, o qual não é possível identificar se é contíguo ao primeiro. Tendo em vista tratar-se de parte ideal, não é possível a argumentação de existência de divisão de fato para consumar-se o registro. Nesse caso dever-se-ia proceder, primeiramente, à extinção da comunhão, por meio de instrumento público adequado. 

Imissão provisória na posse - exceção à regra

Entretanto, ainda sobre o requisito da identidade dos proprietários, a lei 6.015/73 prevê expressamente uma exceção no art. 235, inciso III, e §§ 2º e 3º. Isso porque é possível a unificação de dois ou mais imóveis contíguos, ainda que titulados a proprietários diversos ou com percentuais diversos, se estes forem objeto de imissão provisória na posse registrada em nome da União, Estado, Município ou Distrito Federal, podendo, inclusive, abranger um ou mais imóveis de domínio público que sejam contíguos à área objeto da imissão provisória na posse.

Todavia, a legislação restringiu a sua aplicabilidade tão somente nos casos de imóveis inseridos em área urbana ou de expansão urbana, e com a finalidade de implementar programas habitacionais ou de regularização fundiária (informação essa que deverá constar do requerimento de unificação).

Acerca do tema, citamos a decisão prolatada no Processo n. 000.03.044447-0, em 11/11/2003 da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital. No caso em tela, duas áreas foram declaradas de interesse social, com imissão na posse da Prefeitura do Município de São Paulo, de tal sorte que no local fora erigido um empreendimento integrante de programa habitacional contemplando 280 unidades já ocupadas à época. A Prefeitura pretendeu então a unificação das áreas a fim de que se procedesse à regularização do empreendimento. Entretanto, com base na existência de titulares distintos para as glebas, tal unificação foi declinada pelo Oficial Registrador.

Esclareceu o douto Juízo que o contexto normativo é formado e estruturado a partir de leis voltadas ao atendimento de questões sociais. Todavia, tais questões não determinam, por si só, o rompimento ou o distanciamento de critérios jurídicos estritos, sendo necessária a fixação de diretrizes básicas da política urbana, além da delimitação do conteúdo da função social, principalmente em atenção às peculiaridades regionais ou locais.

O registro da imissão na posse foi criado para atender ao interesse público, o qual visivelmente se encontra presente na construção de habitações para a população de baixa renda. Destarte, para que se atinja o fim do registro do parcelamento do solo, imperiosa é a flexibilização das formalidades legais para a unificação, quando necessária à persecução do objetivo, não se justificando, portanto, retardar um empreendimento de interesse público apenas pela discussão acerca do preço avençado para a desapropriação. Portanto, adequada foi a solução encontrada em cuja imissão deve ser registrada no título dominial existente, mantendo-se o nome dos titulares expropriados. No entanto, no momento da consumação da afetação a propriedade se consolida e se materializa em nome do Poder Público expropriante.

Incorporação imobiliária - casuística

Conforme comentado anteriormente no presente trabalho, muito embora o procedimento de unificação de registros seja levado a efeito por liberalidade dos interessados, há alguns atos registrários que necessitam do preenchimento de certos requisitos para a sua perfectibilização. Citamos alguns exemplos.

Insta primordialmente salientar que a simples veiculação do pedido não possibilita o registro da incorporação imobiliária na matrícula originária sem a prévia unificação. Isso porque tal entendimento afronta a correspondência necessária entre o já mencionado princípio da unitariedade da matrícula e a unidade física.

Além disso, se o objetivo da unificação consiste em descrever os imóveis consoante uma única matrícula, para que a incorporação recaia sobre o todo, encerrando-se, inclusive, as matrículas primitivas, não haveria espaço para se autorizar a prévia incorporação. Até porque, se possível fosse, desnecessárias seriam as providências para a unificação.

Iniciamos pela Apelação Cível 6.207-0, de relatoria de SYLVIO DO AMARAL, julgada pelo Conselho Superior da Magistratura em 17/10/198615.

Trata-se de negativa de registro do formal de partilha apresentado, uma vez que, nos imóveis originários, foi noticiada a implantação de loteamento clandestino. Os três lotes iniciais, foram subdivididos em doze outros, estando esses, por sua vez, irregulares perante o registro de imóveis e foram compromissados à venda sem respaldo no sistema registral. Visando a recepção de tal situação, far-se-ia necessária a prévia regularização do loteamento, com a averbação da abertura de via pública. Por se tratar de subdivisão anterior à vigência da lei 6.766/79, deveria ser aplicada a legislação anterior, a qual já dispunha sobre a necessidade de registro especial para as implantações de ocupação do solo urbano (decreto-lei  58/37). Para tal fim seria imprescindível a unificação dos três registros iniciais. No entanto, tal possibilidade se encontra inviabilizada ante à diversidade dominial, sendo necessária a alteração dessa situação jurídica através dos instrumentos pertinentes. Eventual admissão de registros individualizados para os novos lotes seria medida contra legem. Em última instância, se regularizaria a situação fática por meio da usucapião.

Gostaríamos de fazer menção ao interessante caso enfrentado pela Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo acerca do pedido de unificação de dois imóveis, sendo que sobre um deles fora construído um edifício de apartamentos submetido ao regime de condomínio edilício. À época do julgamento já se achavam abertas as matrículas individuais para as vinte e uma unidades autônomas correspondentes. No outro imóvel foram construídas vagas de garagem com o objetivo de se ampliar o estacionamento, estando, à época dos fatos, ambos os imóveis fisicamente interligados.

O Registro de Imóveis competente, ao negar o requerido, alegou que não se poderia proceder à unificação de imóveis regidos por regimes jurídicos diversos (v.g. um constituído de condomínio edilício e o outro em regime de condomínio comum).

Foi sugerida a solução de se cancelar a incorporação e a instituição de condomínio, as averbações da construção, bem como todas as matrículas das unidades autônomas. Ato contínuo, proceder-se-ia à unificação nos moldes requeridos, com a abertura de uma nova matrícula para o todo unificado, na qual seria lançada nova incorporação e instituição de condomínio, possibilitando a posterior abertura de novas matrículas para as unidades autônomas. Tudo isso por meio de requerimento assinado pelos titulares das frações ideais e pelo credor hipotecário da matrícula-mãe.

Muito embora o Ministério Público tenha opinado pelo indeferimento do recurso, ao nosso ver, assiste razão ao d. Juízo. Data vênia, embora defensável o posicionamento do digno Registrador, entendemos ser desnecessário o cancelamento da instituição anterior e das matrículas das unidades autônomas. Isso porque, conforme vimos no decorrer da presente exposição, para a unificação de registro, faz-se necessário o preenchimento de dois requisitos, quais sejam, a homogeneidade de titulares e contiguidade dos imóveis. Portanto, o que deve ser verificado não é a homogeneidade de regimes jurídicos, mas sim a identidade dos proprietários. Além disso, ressalta-se que, sendo o condomínio edilício desprovido de personalidade jurídica no ordenamento pátrio, o único meio para a aquisição de imóvel, em benefício do próprio condomínio, é a aquisição por todos os condôminos, de forma conjunta, criando um condomínio comum.

O objetivo da requerente era claro: integrar, num só imóvel e num só registro, o prédio e as novas vagas de garagem. E, em sendo os imóveis contíguos e dos mesmos titulares, os quais já teriam manifestado concordância com a unificação, do mesmo modo que fizeram o credor hipotecário da matrícula-mãe e a Municipalidade, não há óbices apresentados à unificação. Ficando, dessa forma, a cargo da requerente providenciar o que de direito (v.g. novo quadro de áreas etc.) para as devidas retificações, tanto na matrícula-mãe, quanto nas unidades autônomas16.

Ônus e gravames

Parte da doutrina considera, para que se proceda a unificação de imóveis, a existência de mais um requisito não explicitado pelo texto legal: a homogeneidade de ônus.

Deste modo, é preciso que todos os imóveis, os quais se pretendam unificar, estejam gravados com os mesmos ônus eventualmente constituídos. ALEXANDRE LAIZO CLÁPIS cita como exemplo imóvel hipotecado que "só poderia ser fundido com outro objeto da mesma hipoteca. Se forem hipotecas distintas, ou se apenas um imóvel estiver hipotecado, não será possível proceder à fusão ou unificação"17.

No mesmo sentido s decisão proferida no bojo dos autos de Retificação de Área 1.261/1994, a qual aduz ser impraticável a unificação de imóveis em que pesem ônus (hipoteca) sobre parte certa de um dos imóveis18.

Filiamo-nos ao entendimento esposado na r. decisão, uma vez que, caso se proceda à unificação, o ônus recairia sobre o imóvel em sua completude e não mais estaria adstrito à parcela sobre a qual o credor hipotecário detém o direito de sequela.

Por fim, em que pese o entendimento que aduz a desnecessidade de consentimento do credor à unificação de imóveis - sob o pretexto de que aumentaria eventual garantia inscrita e que o proprietário não poderia ficar tolhido de aumentar e melhorar seu imóvel a depender do consentimento do credor -, entendemos ser necessária a anuência de tais credores à unificação. Isso porque, não compete ao registrador sopesar o eventual aumento da garantia com alguma possibilidade de prejuízo de direito de garantia do credor.

Bibliografia

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CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei n° 6.015, de 1973, com as alterações da Lei 6.216 de 1975. Rio de Janeiro: Forense, 1976.

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GOMES, Orlando. Direito de Família. Atualizada por Humberto Theodoro Júnior. 13.ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000.

LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 2ª ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo, Método, 2013.

TERRA, Marcelo. Notas sobre a unificação de imóveis. Boletim do IRIB, São Paulo, n. 173, p. 1, out./1991.

*Ademar Fioranelli é 7º Oficial de Registro de Imóveis da capital de SP e membro do Conselho Editorial da Revista de Direito Imobiliário do IRIB. 

**Yulli Pereira de Castro Andrade é escrevente autorizada do 7º Registro de Imóveis da Capital, Bel. em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e pós-graduada em Direito Notarial e Registral pela Escola Paulista da Magistratura (EPM).

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1 ALVIM NETTO, José Manuel de Arruda; CLÁPIS, Alexandre Laizo; CAMBLER, Everaldo Augusto (Coord.). Lei de Registros Públicos: comentada. Rio de Janeiro: Forense, 2014. p. 1.211.

2 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 2ª ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo, Método, 2013. p. 288 e 289.

3 CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da lei 6.015, de 1973, com as alterações da Lei 6.216 de 1975. Rio de Janeiro: Forense, 1976. p. 146 e 238.

4 V. Ap. Civ. 2.363-0, Lençóis Paulista, j. 4/7/1983, DJ 1/10/1983, rel. des. Bruno Affonso de André. Acesso aqui.

5 V. Processo CG 507/1985, São Paulo, dec. de 4/10/1985, Dr. Ricardo Henry Marques Dip. Acesso aqui.

6 Processo CG 1.237/1998, Ubatuba, j. 17/8/1999, Dje 27/8/1999. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição.

7 A redação é a seguinte: "item 75.5. Tratando-se de unificação de imóveis transcritos, não se fará prévia abertura de matrículas para cada um deles, mas sim a averbação da fusão nas transcrições respectivas".

8 Ap. Civ. 16.062-0/4, São Sebastião, j. 26/2/1993, DOJ 26/3/1993, parecer de Vito José Guglielmi, relator o desembargador José Alberto Weiss de Andrade. Acesso aqui.

9 Nota do editor: no trecho do r. parecer, o magistrado aponta que o condomínio "deve ser instituído ou especificado em prédio único, inadmitindo-se sobre imóveis não contínuos. Aliás, refere-se à lei, em todas as oportunidades, tratar-se de terreno, expressão utilizada sempre no singular, afastando a pluralidade. A propósito, cf. o parágrafo segundo do artigo 1º, parágrafo primeiro e terceiro, do artigo 2º, artigo 3º, art.7º, art. 8º, etc. [da lei 4.591/1964], numa clara demonstração que o princípio é da unidade da incorporação. Isso já basta para afastar a alegação de inexistência de proibição legal" (idem, ibidem). O atual Código Civil prevê que o condomínio edilício será instituído em terreno singular (inc. III do art. 1.332). 

10 Processo 37/1983, j. 30/3/1983, Dr. José de Mello Junqueira. Acesso aqui.

11 Processo CG 125.028/2013, Campinas, dec. 23/8/2013, Dje 3/9/2013, des. José Renato Nalini. Acesso aqui.

12 GOMES, Orlando. Direito de Família. Atualizada por Humberto Theodoro Júnior. 13.ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000. p. 196.

13 GALBETTI, Luís Mário. Unificação imobiliária - alguns aspectos práticos. 2018. p. 164-166. Acesso aqui em 6/4/2020.

14 Ap. Civ. 1.925-0, Atibaia, j. 25/3/1983, DJ 27/4/1983, rel. des. BRUNO AFFONSO DE ANDRÉ. Acesso aqui.

15 Ap. Civ. 6.207-0, Osasco, j. 17/10/1986, des. SYLVIO DO AMARAL. Acesso aqui.

16 Processo 0033945-52.2012.8.26.0100, decisões de 12/7 e 2/10/2013, Dje de 16/7 e 14/10/2013, Dr. JOSUÉ MODESTO PASSOS. Acesso às duas decisões prolatadas no mesmo processo podem ser acessadas aqui.

17 ALVIM NETTO, José Manuel de Arruda; CLÁPIS, Alexandre Laizo; CAMBLER, Everaldo Augusto (Coord.). Lei de Registros Públicos: comentada. Rio de Janeiro: Forense, 2014. p. 1.212.

18 Processo 1.261/1994, São Paulo, DOJ 17/10/1995 p. 179. Acesso aqui.

Atualizado em: 6/1/2021 08:06