Migalhas Notariais e Registrais

A transposição da fé pública para o ambiente eletrônico A transformação digital representa um marco civilizatório, comparável à invenção da imprensa ou à revolução industrial, pelo impacto que exerce sobre as formas de comunicação, de produção e de organização social. O Direito, como sistema de ordenação da vida coletiva, não pode ignorar os riscos que emergem dessa nova realidade. Se por um lado a tecnologia democratizou o acesso à informação e ampliou exponencialmente a capacidade de realização de negócios jurídicos, por outro lado trouxe consigo um efeito colateral que se manifesta na amplificação dos riscos e na propagação quase incontrolável dos danos. O mundo digital não conhece fronteiras físicas, tampouco limites de tempo e espaço. Uma fraude, uma manipulação de identidade ou a circulação de uma informação falsa não permanecem circunscritas a um grupo delimitado de pessoas, mas rapidamente se expandem, alcançando milhões em questão de segundos. É o que se pode denominar de lógica da exponencialidade dos danos: aquilo que em contexto analógico seria episódico e contido, no ambiente virtual se multiplica em progressão geométrica, gerando consequências assimétricas entre a causa e o efeito. É nesse ambiente de riscos multiplicados que surge a pertinência de se falar em notarialidade digital. O conceito designa a transposição dos princípios estruturantes da atividade notarial, fé pública, autenticidade, formalização e prevenção de litígios, para o ciberespaço. Se trata de imaginar a atividade dos cartórios de notas adaptados para atuar em plataformas eletrônicas, compreendendo que os valores essenciais que sempre fundamentaram a função notarial precisam encontrar meios de expressão também no mundo digital. O notário, historicamente, desempenhou o papel de garantidor da confiança, assegurando que os atos jurídicos praticados perante si fossem dotados de autenticidade e eficácia, prevenindo conflitos futuros. O mesmo raciocínio deve orientar a construção de ferramentas digitais: em vez de apenas digitalizar documentos ou assinar arquivos eletronicamente, é necessário conferir a esses atos um regime de segurança institucionalizado, capaz de gerar a mesma confiança social que sempre caracterizou a fé pública. No Brasil, esse processo se concretizou de forma pioneira com o provimento 100 do CNJ, editado em 2020, que instituiu a prática de atos notariais eletrônicos e criou a plataforma e-Notariado. Esse marco normativo disciplinou a emissão de certificados digitais notarizados, a realização de videoconferências para a coleta de manifestações de vontade e a criação da matrícula notarial eletrônica, assegurando que cada ato praticado digitalmente estivesse vinculado a um notário investido de fé pública. Posteriormente, o provimento 149 de 2023 consolidou a matéria, integrando-a ao quadro geral de normas aplicáveis ao serviço extrajudicial. A disciplina brasileira acompanha tendência internacional, como se vê na União Europeia, com o Regulamento eIDAS de 2014 e sua reforma em 2024, conhecida como eIDAS 2.0, que estabeleceu padrões comuns para identificação digital, assinaturas eletrônicas qualificadas e carteiras digitais interoperáveis. Em todos esses exemplos, nota-se o esforço por criar sistemas de confiança que deem ao ambiente virtual a mesma segurança que a sociedade sempre exigiu das relações presenciais. Os fundamentos da notarialidade digital podem ser resumidos em quatro grandes eixos: a autenticação eletrônica da identidade, que impede a usurpação da vontade alheia; a instrumentalização dos atos notariais em meio eletrônico, garantindo sua validade jurídica; a conservação digital com fé pública, assegurando a perenidade e a integridade dos documentos; e a função preventiva aplicada ao espaço virtual, reduzindo a litigiosidade e conferindo certeza às relações jurídicas digitais. Esses eixos demonstram que a notarialidade digital não é uma abstração, mas um paradigma em construção, com aplicação concreta na vida social. A relevância desse modelo torna-se mais evidente quando se analisam episódios de vulnerabilidade institucional. A fraude recente no Instituto Nacional do Seguro Social, que vitimou milhões de aposentados e pensionistas entre 2019 e 2024, ilustra de forma dramática a ausência de protocolos adequados de consentimento digital. Nesse caso, entidades associativas lançaram descontos indevidos na folha previdenciária sem que houvesse anuência expressa e autenticada dos beneficiários. A operação se sustentou justamente porque o sistema permitia o registro automático de contribuições sem validação segura da manifestação de vontade. O resultado foi um prejuízo estimado em bilhões de reais, que só veio à tona quando o volume de reclamações tornou insustentável a fraude. Se houvesse mecanismos equivalentes à formalização notarial, registros eletrônicos de consentimento, certificados digitais qualificados, autenticação por fé pública, a fraude teria sido significativamente dificultada ou mesmo inviabilizada. É certo que a proposta de notarialidade digital pode receber críticas. Alguns podem argumentar que já existem tecnologias capazes de assegurar segurança no ambiente eletrônico, como blockchain, criptografia de ponta e autenticação multifatorial. Outros podem sustentar que a formalização notarial encarece as transações e compromete a agilidade digital. Há ainda quem veja nesse movimento uma tentativa de corporativismo, ao ampliar a esfera de atuação dos notários. Contudo, essas críticas não resistem a uma análise mais detida. A tecnologia, por si só, não gera confiança social: a confiança decorre de instituições legitimadas, capazes de vincular a tecnologia a uma estrutura normativa e de responsabilidade. Quanto ao custo, a Análise Econômica do Direito demonstra que os gastos com prevenção são muito menores do que os custos sociais decorrentes de litígios e fraudes em massa. E no que tange ao suposto corporativismo, o que se busca não é ampliar artificialmente a esfera notarial, mas aplicar sua lógica secular de prevenção e fé pública ao espaço digital, em benefício da sociedade como um todo. A notarialidade digital, portanto, deve ser entendida como continuidade e atualização da função notarial no século XXI. Sua missão permanece a mesma: preservar a confiança e assegurar a segurança das relações jurídicas. O que se altera é o suporte, que deixa de ser apenas o papel e o contato físico para incorporar a rede, a certificação digital e os sistemas eletrônicos. Essa transposição não significa ruptura, mas evolução. Ao conferir fé pública a documentos eletrônicos, ao autenticar identidades digitais e ao registrar a vontade das partes em meio eletrônico, o notário se adapta ao tempo presente, garantindo que a inovação tecnológica caminhe de mãos dadas com a estabilidade institucional. Em um mundo em que os danos se propagam em velocidade e escala exponenciais, não basta contar com soluções técnicas fragmentadas. É necessário um sistema de confiança que seja reconhecido social e juridicamente como dotado de legitimidade, capaz de assegurar que os atos praticados digitalmente tenham a mesma eficácia que sempre tiveram os atos presenciais. A notarialidade digital é justamente essa resposta: uma forma de transpor ao ambiente eletrônico os valores da fé pública, da prevenção e da segurança jurídica, garantindo que o futuro digital não seja apenas veloz, mas também confiável.

Esta coluna analisa os casos de dispensa das anuências dos confrontantes no procedimento de retificação de área realizado no registro de imóveis, conforme art. 440-AX, § 3º, do CNN/CN/CNJ-Extra (incluído pelo Prov. CNJ nº 195/2025 - Provimento do IERI-e).1 O § 3º do art. 440-AX do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), incluído pelo provimento CNJ 195/25, prevê o seguinte: Art. 440-AX. [...] § 3º. É dispensada a anuência do confinante:  I - no caso de imóveis rurais, se o imóvel confrontante e a nova descrição do imóvel objeto da retificação tiver sido certificada pelo Incra na forma do § 5.º do art. 176 da Lei n. 6.015/1973; e  II - se o imóvel confrontante for bem público e consistir em:  a) águas públicas, tais como rios navegáveis, correntes ou depósitos hídricos, com respeito aos pertinentes terrenos reservados, nos termos do art. 14 do Código de Águas (Decreto n. 24.643/1934); e  b) bem público de uso comum, tais como estradas, rodovias, ferrovias e outras vias de circulação, respeitada a faixa de domínio público e eventual área non aedificandi.  Os casos acima descrevem as hipóteses de dispensa normativa de apresentação da anuência dos confrontantes que passaram a ser regulamentadas pelo provimento do IERI-e. A norma administrativa regulamenta exceções, portanto, ao disposto nos §§ 1º a 6º do art. 213 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) que estabelece como condição para o procedimento de retificação de área a anuência dos confrontantes e, no caso de não obtenção desta anuência, que haja a notificação destes, presumindo-se a concordância do confrontante que não apresentar impugnação no prazo legal.  1. Certificação no SIGEF e confirmação no Registro de Imóveis No caso de o prédio vizinho ao imóvel retificando possuir prévia certificação da poligonal no SIGEF/INCRA e tiver sua retificação de área no Registro de Imóveis já concluída, não será necessário colher a anuência do confinante. Isso porque o Provimento 195 estabelece a presunção de que já houve a concordância formal quanto aos limites dos imóveis e que não existe discussão acerca de sobreposição com a área confrontante. A ideia é simples: se o proprietário do imóvel confinante (i) realizou o georreferenciamento do seu imóvel, (ii) certificou no SIGEF que não existe poligonal que sobreponha sua área no referido cadastro territorial e (iii) teve deferido o procedimento de retificação de área perante o Registro de Imóveis, há segurança jurídica suficiente para que este mesmo proprietário não precise ser chamado a ratificar o georreferenciamento do imóvel do seu vizinho, o qual respeita as linhas divisórias do seu imóvel. Ademais, presume-se que proprietário do imóvel retificando, ele próprio, ou eventual proprietário antecessor, já deu a anuência (por anuência expressa ou tácita) para que o confinante pudesse retificar seu imóvel junto à serventia predial, sendo desnecessário, neste caso, o "câmbio ou troca de anuências". Outrossim, o dispositivo constante do Provimento 195/2025 deve-se ser interpretado de forma sistemática e teleológica, observando-se a finalidade dos arts. 176, §§ 3º a 5º e § 13 em conjunto com o art. 213, todos da LRP. Neste sentido, é importante deixar claro que não basta a mera certificação da poligonal no SIGEF para a dispensa da anuência do confrontante. A certificação no SIGEF, por si só, não serve para comprovar propriedade nem tem força legal para definir os limites de um imóvel, sobretudo por se tratar de um cadastro autodeclaratório e unilateral. Além do mais, a análise jurídica da conformidade dos limites do imóvel e o controle da malha imobiliária é atribuição do registrador de imóveis, notadamente ao realizar a qualificação registral no procedimento de retificação de área. Assim, para a dispensa da anuência do confrontante deve ocorrer o cumprimento de ambos os requisitos em relação ao imóvel confrontante: certificação da poligonal no SIGEF + deferimento da retificação de área no registro de imóveis.  Deve-se reconhecer, no entanto, que o texto do Provimento poderia ter sido mais claro, deixando mais literal a exigência da norma. Diante disso, sugerimos, de lege ferenda, que o texto do inc. I, § 3º, do art. 440-AX seja melhorado, para que deixe expresso que a dispensa da anuência do confinante ocorra ""[...] no caso de imóveis rurais, se o imóvel confrontante e a nova descrição do imóvel objeto da retificação tiver sido certificado pelo Incra na forma do § 5.º do art. 176 da Lei n. 6.015/1973, 'e, em relação ao imóvel confrontante, tenha sido concluída a retificação de área de acordo com o polígono certificado'". De qualquer modo, mesmo sem a alteração do texto da norma do CNJ a interpretação que deve ser dada, desde logo, para a dispensa da anuência de confinante, é a exigência conjunta de certificação no SIGEF/Incra cumulado com a confirmação da retificação de área do imóvel confrontante, mediante interpretação teleológica e sistemática da Lei de Registros Públicos. 2. Águas públicas Outra hipótese de dispensa da anuência ocorre no caso de confrontação com bens públicos. No caso de águas públicas, tais como rios navegáveis e outros afluentes, é dispensada a anuência desde que respeitada a faixa de terreno reservado de 15 metros estabelecida no Código de Águas.3 De seu turno, no caso de rodovias ou ferrovias aplica-se regra semelhante, sendo dispensada a anuência do ente público se respeitada a faixa de domínio público e a área non aedificandi (área não edificável). Nesses casos, o registrador de imóveis poderá verificar o cumprimento deste requisito ao analisar os trabalhos técnicos e a imagem de satélite da poligonal, notadamente pelo SIG-RI -, conhecido popularmente como Mapa do Registro de Imóveis do Brasil4. Também é recomendável que o profissional técnico faça constar expressamente a informação de respeito aos limites e das faixas com os bens públicos na planta ou no memorial descrito ou até mesmo em laudo técnico separado, a fim de ser deferida a dispensa da anuência dos entes públicos. Rios públicos são aqueles navegáveis e que são considerados bens públicos. Portanto, os rios públicos geram a divisão do imóvel por ele seccionado. Interessante notar que os rios públicos serão estaduais quando localizados apenas em um Estado da Federação; e serão Federais quando cortarem mais de uma unidade federativa ou fizerem fronteira com outros países, caso em que serão considerados patrimônio da União (art. 20, inc. III; e art. 26, inc. I, CF).5 Não existe uma lista oficial de rios navegáveis, motivo pelo qual deve ser analisado caso a caso pelo registrador, o qual deve ter o conhecimento da circunscrição territorial sob sua jurisdição.  Navegáveis são os cursos d'água que permitem a navegação de embarcações, ou seja, possibilitam o trânsito seguro de barcos ao longo de toda ou da maior parte de seu percurso. Para ser considerado navegável, o afluente deve suportar uma embarcação de pequena proa com capacidade para pelo menos uma pessoa, independentemente do tipo de propulsão (remo, vela, motor etc.).6 De sua vez, os rios não navegáveis são privados, podendo fazer parte do imóvel ou eventualmente constituírem marco divisório dele, caso em que o confrontante anuente será o vizinho do outro lado da margem do curso d'água. Muitos registradores, por questões de extrema cautela, exigiam notificação da Fazenda Pública (PGE - Procuradoria Geral do Estado para rios estaduais; ou da SPU - Superintendência de Patrimônio da União, para Federais) em retificações de imóveis confrontantes com rios navegáveis, mas essa exigência, de acordo com o regulamento do CNJ, pode ser considerada exagerada. O princípio da razoabilidade indica que basta comprovar, por meio de planta precisa e imagem de satélite (ex.: Google Earth), que a margem do rio navegável e a faixa pública de 15 metros (terreno reservado) foram respeitadas, sem necessidade de movimentar a máquina pública, exigindo a anuência ou a notificação do Estado ou União. Conforme explica Eduardo Augusto, mesmo que haja erros técnicos na descrição, a inclusão de área pública não altera a titularidade estatal, que é inalienável e imprescritível (não usucapível). Assim, a notificação da Fazenda Pública é desnecessária, salvo se o particular contestar a existência da faixa pública, caso em que a participação estatal é essencial para garantir a segurança jurídica do registro. A retificação deve, portanto, focar apenas no necessário para assegurar a correção da nova descrição, evitando formalismos excessivos que não trazem benefício prático nem segurança jurídica.7 A dispensa da anuência, no entanto, não dispensa o registrador de fazer a qualificação registral dos trabalhos técnicos. Desse modo, se o registrador evidenciar que os trabalhos técnicos contêm incorreções ou que não estão de acordo com a linha de terreno reservado do curso d'água, deve, fundamentadamente, exigir a notificação dos entes públicos, a fim de evitar litígios futuros. Figura 1 - Rio navegável e terreno reservado   Fonte: Disponível aqui 3. Estradas públicas: Rodovias, ferrovias e outras vias de circulação Em relação às estradas públicas, tais como rodovias, ferrovias e demais vias de circulação, o procedimento de retificação de área no registro de imóveis deve respeitar a faixa de domínio e a área não edificável (área non aedificandi). Conforme dispõe o Provimento, demonstrado que o imóvel retificando não se sobrepõe à faixa de domínio público e o proprietário observa as limitações decorrentes da área não edificável, poderá ser dispensada a anuência dos confrontantes. O regramento trata tanto de vias de circulação urbanas como também rurais, sendo aplicável, portanto, em ambos os casos. Quando cita estradas e vias de circulação e depois especifica as rodovias e ferrovias, o Provimento 195 se utiliza de uma fórmula mais genérica seguida de exemplos, permitindo ao intérprete estender o alcance da norma a situações semelhantes, mas não expressamente listadas.  Vale-se a norma do CNJ, destarte, de uma interpretação analógica, revelando o sentido e o alcance da norma, a partir de suas próprias disposições gerais e específicas. No caso, o dispositivo visa abarcar todas as estradas públicas e/ou vias de circulação públicas, urbanas e rurais, devendo-se, em cada caso, levar em consideração o tipo de cada estrada/via de circulação confinante do imóvel retificando.  Segundo o Anexo I do Código de Trânsito Brasileiro (CTB), as vias de circulação podem ser rurais (estradas e rodovias) ou urbanas (ruas, avenidas, vielas, ou caminhos e similares abertos à circulação pública, situados na área urbana, caracterizados principalmente por possuírem imóveis edificados ao longo de sua extensão). Cada tipo de via de circulação contém regras diferenciadas, motivo pelo qual é importante que o profissional responsável pela elaboração dos trabalhos técnicos deve observar as regras atinentes à faixa de domínio público e, quando existente, à área privada non aedificandi. A faixa de domínio é a área pública onde se assentam todos os elementos que compõem a via de circulação, incluindo pista de rolamento, canteiros, acostamentos, sinalizações e faixas laterais de segurança, entre outros, até o limite que separa a estrada pública dos imóveis marginais. Constitui, portanto, bem público de uso comum do povo. A superfície da faixa de domínio é delimitada conforme o projeto de engenharia da pista ou por lei específica e está sob responsabilidade do órgão ou entidade de estradas e rodagens competente com circunscrição sobre a via (p. ex. no âmbito federal, DNIT; no âmbito estadual, DAER-RS, DER-SP, DER-DF, GOINFRA etc.)8.  Normalmente, não havendo uma delimitação específica no projeto de engenharia, as legislações definem uma área mínima.  Desse modo, a largura da faixa de domínio pode variar conforme cada caso e obedece a legislação de cada estado (no caso de Rodovias Estaduais) ou da União (para Rodovias Federais), sendo definida de acordo com as características técnicas do projeto final de engenharia, mantendo largura constante e tendo as linhas limites paralelas ao eixo da rodovia.  A área não edificável (non aedificandi), de outro lado, é uma faixa de terra onde é proibida a construção de edificações, situada logo após a faixa de domínio de rodovias e ferrovias. Não se trata de bem público e, portanto, não pertence ao ente público, tendo natureza de bem particular, mas em que está gravada limitação administrativa, uma restrição da propriedade, vedando que o proprietário construa sobre a área. Desse modo, a área não edificável faz parte do imóvel do requerente e deve ser descrita na matrícula do imóvel retificando. A área non aedificandi ao longo das estradas rodoviárias tem, em regra, largura mínima de 15 metros de cada lado da linha que define a faixa de domínio público. Contudo, pela atual redação da lei 6.766/1979 (lei de parcelamento do solo urbano), alterada pela lei 13.913/19, dentro do perímetro urbano, os municípios podem diminuir essa faixa para até 5 metros de cada lado, desde que haja lei municipal que autorize essa redução (art. 4º, inc. III).8  A lei 14.273/21 (Lei das Ferrovias), de sua vez, não especifica uma área non aeficandi para este tipo de estrada pública, sendo possível inferir de seu regramento que as instalações adjacentes, à faixa de domínio da linha férrea, inclusive, os "imóveis localizados de forma contígua" às estradas de ferro deverão respeitar a "indicação georreferenciada do percurso total [...] da faixa de domínio da infraestrutura ferroviária" (art. 3º, inc. VII e art. 25, § 1º, inc. II, alínea a). Desse modo, não havendo previsão de metragem específica na legislação especial para definir a área non aedificandi, entendemos que se aplicam as diretrizes estabelecidas para as rodovias também às vias férreas: 15 metros como regra, podendo ser reduzida para 5 metros na área urbana, se houver legislação municipal autorizativa.9  A área não edificável para as rodovias e ferrovias gera uma restrição à propriedade privada ex lege, ao passo que nas vias de circulação urbanas (ruas, avenidas, vielas, becos etc.), salvo quando previsto na legislação urbanística específica, não existe uma área non aedificandi. Assim, como regra, a área non aedificandi surge por uma limitação administrativa legal, visto que decorre diretamente da legislação, motivo pelo qual não precisa estar publicizada na matrícula. Nada obstante, se por razões de necessidade pública o poder público determinar a criação ou o aumento dessa área não edificável, haverá, excepcionalmente, uma limitação administrativa convencional ou estabelecida unilateralmente pelo próprio poder público, caso em que a restrição à propriedade privada deverá ser objeto de averbação na matrícula, diante da excepcional intervenção do Estado na propriedade. Com efeito, para que haja a dispensa da colheita de anuência do ente público confrontante no procedimento de retificação de área, a faixa de domínio público deve ser respeitada, de modo que o imóvel retificando não se sobreponha a ela; bem assim deve constar do trabalho técnico o respeito à limitação administrativa da área não edificável. Figura 2 - Faixa de domínio de rodovia e área non aedficandi   Fonte: https://www.ribrusque.com.br/faixa-de-dominio-e-area-non-aedificandi/ ____________________________________________ 1 Este é o quarto artigo de uma série dividida em 7 partes relacionados ao art. 440-AX do Prov. CNJ 195/2025, que dispõe sobre o procedimento de retificação de área, com os seguintes temas: (i) abertura de nova matrícula após a retificação; (ii) forma de anuência dos confrontantes; (iii) assinaturas eletrônicas no procedimento de retificação de área; (iv) hipóteses de dispensa da anuência dos confrontantes; (v) retificação de área cumulada com desmembramento ou unificação; (vi) critérios para deferimento e indeferimento da retificação de área; e (v) grilagem de terras e controle da malha imobiliária pelo oficial de registro de imóveis. 2 Por esse motivo, é importante que ao final do procedimento de retificação de área, o registrador de imóveis faça o login na plataforma do SIGEF, realize o upload da nova matrícula e inclua a informação de "Confirmação de Registro". 3 Art. 14, Código de Águas. Os terrenos reservados são os que, banhados pelas correntes navegáveis, fora do alcance das marés, vão até a distância de 15 metros para a parte de terra, contados desde o ponto médio das enchentes ordinárias. 4 O SIG-RI passou a ser regulamentado nos arts. 343-D a 343-J do CNN/CN/CNJ-Extra, de acordo com a redação incluída pelo Provimento do IERI-e. O "Mapa" pode ser acessado a partir do seguinte link: Disponível aqui.  5 Art. 20. São bens da União: [...] III - os lagos, rios e quaisquer correntes de água em terrenos de seu domínio, ou que banhem mais de um Estado, sirvam de limites com outros países, ou se estendam a território estrangeiro ou dele provenham, bem como os terrenos marginais e as praias fluviais; [...] Art. 26. Incluem-se entre os bens dos Estados: I - as águas superficiais ou subterrâneas, fluentes, emergentes e em depósito, ressalvadas, neste caso, na forma da lei, as decorrentes de obras da União; 6 GIOVANINI, Adenilson. Topografia cadastral e georreferenciamento de imóveis rurais na prática. E-book. 2023. 7 AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. Registro de imóveis, retificação de registro e georreferenciamento: fundamento e prática. Série Direito Registral e Notarial. Coord. PAIVA, João Pedro Lamana. Saraiva: São Paulo, 2013. 8 A Resolução DNIT nº 7, de 02 de março de 2021 regulamenta atualmente o uso das faixas de domínio de rodovias federais sob circunscrição do Departamento Nacional de Infraestrutura e Transportes (DNIT). Disponível aqui. 9 Para as rodovias estaduais, cada Estado possui sua própria legislação. Como exemplo, no Estado de Goiás, a Lei Estadual nº 14.408/2003, estabelece que a largura da faixa de domínio das rodovias estaduais será definida de acordo com as características técnicas do projeto final de engenharia, enquanto a faixa de domínio das rodovias estaduais que não possuem projeto final de engenharia será especificamente de 40 m (quarenta metros), para cada um dos lados, a contar do eixo central da rodovia (art. 3º). Disponível aqui.

Em inventário por escritura pública (inventário extrajudicial) envolvendo herdeiro incapaz, indaga-se: o quinhão dele pode recair sobre apenas alguns dos bens do espólio ou necessariamente deve desaguar em um condomínio tradicional sobre cada bem? Em outras palavras, nesses casos em que há herdeiro incapaz, a partilha extrajudicial tem de ser per rem (por cada bem)1 ou pode vir a ser por universitas iuris (por universalidade de direito, especificamente o monte-mor hereditário2)? Outra questão: seria possível uma partilha desigual no inventário extrajudicial? Uma leitura apressada do art. 12-A da resolução 35 do CNJ levaria à indevida conclusão de que a partilha tem de ser pro rata sempre (e, portanto, não poderia ser desigual) e de que ela deveria recair sobre cada bem específico (partilha per rem). Veja o referido dispositivo: Art. 12-A. O inventário poderá ser realizado por escritura pública, ainda que inclua interessado menor ou incapaz, desde que o pagamento do seu quinhão hereditário ou de sua meação ocorra em parte ideal em cada um dos bens inventariados e haja manifestação favorável do Ministério Público.  § 1º Na hipótese do caput deste artigo é vedada a prática de atos de disposição relativos aos bens ou direitos do interessado menor ou incapaz.  § 2º Havendo nascituro do autor da herança, para a lavratura nos termos do caput, aguardar-se-á o registro de seu nascimento com a indicação da parentalidade, ou a comprovação de não ter nascido com vida.  § 3º A eficácia da escritura pública do inventário com interessado menor ou incapaz dependerá da manifestação favorável do Ministério Público, devendo o tabelião de notas encaminhar o expediente ao respectivo representante.  § 4º Em caso de impugnação pelo Ministério Público ou terceiro interessado, o procedimento deverá ser submetido à apreciação do juízo competente.  Realmente, a regra geral é essa acima. A partilha em inventário extrajudicial envolvendo herdeiro incapaz há de ser pro rata e per rem. Essa norma, porém, precisa ser interpretada sistematicamente com as regras do Código Civil que permitem a pessoa incapaz a praticar atos além da mera administração mediante alvará judicial, ao lado da regra que proíbe atos de disposição gratuita pela pessoa incapaz. Referimo-nos aos dispositivos abaixo do CC: Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. (...) Art. 1.748. Compete também ao tutor, com autorização do juiz: (...) III - transigir; IV - vender-lhe os bens móveis, cuja conservação não convier, e os imóveis nos casos em que for permitido; (...) Art. 1.749. Ainda com a autorização judicial, não pode o tutor, sob pena de nulidade: (...) II - dispor dos bens do menor a título gratuito; (...) Art. 1.781. As regras a respeito do exercício da tutela aplicam-se ao da curatela, com a restrição do art. 1.772 e as desta seção. Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz. Esses dispositivos, ao lado do princípio do melhor interesse da pessoa vulnerável e do princípio da vontade presumível3, permitem a realização de inventário extrajudicial com partilha desigual e com partilha da universalidade de direito, e não de cada bem individualizado, embora de modo excepcional. De um lado, a partilha desigual nos parece cabível quando o herdeiro incapaz vier a ser beneficiado patrimonialmente. Suponha dois filhos como únicos herdeiros, um incapaz e outro capaz. Não há obstáculo algum a que o herdeiro incapaz fique com 80% de cada bem em inventário extrajudicial, ao passo que o herdeiro capaz ficaria com o restante. Não haveria necessidade de nenhuma autorização judicial. Reforça o entendimento acima o fato de que os inventários extrajudiciais dependem do beneplácito pelo Ministério Público, que é o custos legis (fiscal da lei) e que é o incumbido de velar pelos interesses do incapaz (art. 178 do CPC4). O Ministério Público fiscalizará o melhor interesse da pessoa incapaz. Além disso, o § 1º do art. 12-A da resolução 35 do CNJ veda disposição de bens do incapaz, e não a aquisição de bens por este. De outro lado, a partilha per rem (por cada bem) pode ser afastada para que a partilha seja feita sobre toda a universalidade de direito (de todo monte-mor) em duas hipóteses. Aliás, a regra geral é a de que a partilha hereditária leva em conta o acervo hereditário inteiro, que é uma universalidade de direito, fruto de uma indivisibilidade imposta pelo parágrafo único do art. 1.791 do Código Civil5. Vejamos as duas hipóteses de afastamento da partilha per rem. A primeira é quando houver autorização judicial com base nos arts. 1.691, 1.748, II, 1.750 e 1.781 do Código Civil. O motivo é que, por meio de seu representante legal (pais, tutela ou curador), a pessoa incapaz pode praticar atos além da mera administração mediante essa autorização judicial, como alienar imóveis e transigir. Caberá ao juízo avaliar se a solução é mais vantajosa à pessoa incapaz. Suponha dois filhos como únicos herdeiros, um incapaz e outro capaz. Imagine que o falecido tenha deixado dois bens de igual valor: um veículo e um apartamento. A experiência demonstra que veículos desvalorizam com maior rapidez, ao contrário de imóveis, que tendem a valorizar. Em caso assim, seria mais vantajoso ao herdeiro incapaz ficar com o apartamento na integralidade e deixar o veículo ao seu irmão capaz. Não enxergamos obstáculos algum a que esse inventário ocorra extrajudicialmente nesses termos mediante autorização judicial obtida pelo representante legal do herdeiro incapaz. Entender diversamente nos levaria a conduzir a pessoa incapaz a uma solução mais onerosa. Teríamos de, em primeiro lugar, realizar a partilha per rem, deixando o herdeiro incapaz com 50% do veículo e com 50% do apartamento. Posteriormente, teríamos de obter um alvará judicial para uma permuta de bens, de modo a que o herdeiro incapaz troque a sua porção sobre o veículo pela porção do outro herdeiro no apartamento. Isso, porém, imporia um custo adicional ao herdeiro: o pagamento de ITBI (Imposto sobre a transmissão onerosa de bem imóvel). Ora, se o herdeiro incapaz tivesse ficado com o imóvel já no inventário extrajudicial, não haveria esse custo adicional e, portanto, teríamos uma solução menos onerosa a ele. Como se vê, as normas - com inclusão do art. 12-A da resolução 35 do CNJ - não podem ser interpretadas de modo a prejudicar a pessoa incapaz, o que respalda o entendimento sustentado neste artigo. A segunda hipótese de afastamento da partilha per rem dá-se em caso de manifesta vantagem à pessoa incapaz, hipótese em que sequer haverá necessidade de autorização judicial. Bastará que o Ministério Público, como custos legis, chancele o inventário extrajudicial com partilha por universalidade de direito. Isso, porque uma interpretação teleológica dos supracitados dispositivos do Código Civil deve estar alinhada ao princípio do melhor interesse da pessoa incapaz e ao princípio da vontade presumível da pessoa incapaz, de modo a afastar exigências meramente burocráticas à efetivação daquilo que é mais adequado à pessoa vulnerável. Imagine um inventário envolvendo R$ 50 mil em dinheiro e um veículo de valor de R$ 50 mil. É manifestamente mais vantajoso ao herdeiro incapaz ficar com o dinheiro do que ter de ficar com metade de cada um desses bens. Por isso, temos que esse inventário extrajudicial poderia ser feito independentemente de prévio alvará judicial, de que o Ministério Público manifeste-se favoravelmente. ___________ 1 Cunhamos a expressão "per rem" para fins didáticos, embora ela não seja usual nas fontes jurídicas do direito romano antigo. 2 A universalidade de direito (universitas iuris) está disciplinada no art. 91 do Código Civil ("Art. 91. Constitui universalidade de direito o complexo de relações jurídicas, de uma pessoa, dotadas de valor econômico") e é ilustrada pelo acervo patrimonial deixado pelo falecido. 3 Vide: OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Curatela e respeito à vontade presumível: Liberalidades de bens do curatelado. Disponível aqui. Publicado em 2/5/25. 4 Art. 178. O Ministério Público será intimado para, no prazo de 30 (trinta) dias, intervir como fiscal da ordem jurídica nas hipóteses previstas em lei ou na Constituição Federal e nos processos que envolvam: (...) II - interesse de incapaz; (...) 5 Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros. Parágrafo único. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.

Analisa a possibilidade de recepção de assinaturas eletrônicas qualificadas e avançadas no procedimento de retificação de área realizado no registro de imóveis, conforme art. 440-AX, § 2º, do CNN/CN/CNJ-Extra (incluído pelo provimento CNJ 195/25 - provimento do IERI-e).1 De acordo com o § 2º do art. 440-AX "As declarações apresentadas pelo proprietário, pelo profissional técnico e pelos confinantes deverão ser assinadas com firma reconhecida ou mediante assinatura eletrônica avançada ou qualificada".2 A declaração do proprietário é aquela que ratifica que foram respeitados os limites e confrontações ao realizar o levantamento topográfico da área (art. 176, § 13, parte final, LRP e art. 9º, § 5º, decreto 4.449/02).3 De sua vez, as declarações do profissional técnico referem-se a sua responsabilidade pela realização dos trabalhos atinentes ao referido levantamento topográfico (art. 213, inc. II, da LRP). Diante do texto normativo, todas as assinaturas necessárias para a realização do procedimento de retificação de área (assinaturas do requerente, profissional e confrontantes) são eficazes para o procedimento quando reconhecida a firma em tabelionato de notas, em caso de "assinatura física"; ou quando realizada por "assinatura eletrônica", tenha esta status de assinatura avançada ou qualificada. O decreto 10.543/20 regulamenta os níveis de segurança das assinaturas eletrônicas, qualificando, em escala da menos segura até a mais segura, em "simples", "avançada" e "qualificada".  A assinatura eletrônica simples tem o menor grau de confiabilidade para a análise de sua autenticidade. Por isso, pode ser utilizada em negócios que envolvam menor complexidade, que não sejam protegidos por qualquer grau de sigilo e não ofereçam risco direto de dano a bens, serviços e interesses do ente público. Trata-se de assinatura eletrônica realizada, em geral, apenas entre particulares e para fins privados. Esse tipo de assinatura eletrônica, portanto, é utilizada apenas em situações de baixo risco, onde basta a identificação do usuário e não há exigência de comprovação jurídica rigorosa, como, por exemplo, quando do recebimento de mercadorias compradas pela internet, aceite de propostas comerciais, participação em pesquisas, autenticação ou solicitação de acesso em websites etc. Normalmente é feita por meio de desenho da assinatura no visor de uma tela touchscreen ou por confirmação de dados por e-mail, SMS ou aplicativo gerador de código próprio. A assinatura eletrônica simples não pode ser utilizada no registro imobiliário, em nenhum procedimento.4 De sua vez, a assinatura eletrônica avançada é espécie de firma digital com grau de segurança intermediário. É utilizada para os casos que exijam maior garantia quanto à autoria da manifestação do signatário, mesmo sem o uso de certificado emitido no âmbito da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileiras (ICP-Brasil). Sua utilização pode ocorrer, por exemplo, na formalização de empréstimos bancários, celebração de contratos em geral, interação entre pessoas que exija algum grau de sigilo etc. A assinatura avançada pode ser feita a partir da validação de documentos oficiais, biometria (impressão digital, reconhecimento facial, leitura do olho, análise de voz) ou login seguro em plataformas digitais ou outros métodos que comprovem sua identidade de maneira confiável. Com o advento do provimento do IERI-e, a assinatura eletrônica avançada passa a poder ser empregada no procedimento de retificação de área perante o registro de imóveis, desde que garantida a identificação inequívoca de seu signatário. Por fim, a mais segura de todas as formas digitais de subscrição é a assinatura eletrônica qualificada, a qual utiliza um certificado digital emitido por uma autoridade certificadora credenciada pelo ITI - Instituto Nacional de Tecnologia da Informação, conforme o padrão da ICP-Brasil. Se diferencia das assinaturas simples e avançada porque utiliza uma criptografia assimétrica com chave privada e pública, gerando uma segurança reforçada e sendo sua autenticidade facilmente verificável. A assinatura eletrônica qualificada sempre poderá ser utilizada em qualquer procedimento no registro de imóveis. Exemplificativamente, constitui assinatura avançada que pode ser utilizada nos procedimentos de retificação de área aquela realizada na plataforma do E-Notariado, pelo sistema e-Not Assina, mediante certificado digital notarizado, sendo que esta forma de subscrição se constitui na assinatura eletrônica avançada mais segura, visto que recebe também o reconhecimento de firma eletrônico perante tabelião de notas e, por isso, deve ser a firma digital mais incentivada pelos registradores de imóveis. Este tipo de assinatura, apesar de classificado como "assinatura avançada" (e não qualificada), por depender de videoconferência e análise humana por autoridade com fé pública pode ser considerado, inclusive, mais seguro do que a própria assinatura qualificada, que apenas exige token e senha eletrônica. De igual modo, a assinatura realizada pela plataforma Gov.Br trata-se também de assinatura avançada. Para fins especificamente de retificação de área, também poderá ser aceita pelo registro imobiliário, desde que verificada a sua autenticidade pelo sítio eletrônico oficial do governo Federal. Para poder realizar a assinatura eletrônica no portal único GOV.BR, o usuário deve estar qualificado como nível prata ou ouro. O nível bronze não tem acesso ao serviço de assinatura eletrônica da plataforma de assinaturas do governo Federal.5 Por analogia a outras normas aplicáveis ao registro de imóveis, como aquela que trata das assinaturas eletrônicas nas cédulas de crédito, compete ao registrador de imóveis ter especial cuidado com assinaturas avançadas. Nestes casos, devem ser aceitas aquelas assinaturas eletrônicas em que seja possível verificar a autenticidade, sendo "garantida a identificação inequívoca de seu signatário" (art. 14, IX, 20, IX, 25, X, 27, VIII, 43, VIII, 48, XI, decreto-lei 167/1967; art. 3º, VIII e § 4º, lei 8.929/1994; e art. 29, § 5º, lei 10.931/04).6 Vale frisar que o provimento CNJ 195/25 trata especificamente sobre as formas de assinatura eletrônicas no procedimento de retificação de área, permitindo a assinatura qualificada e a assinatura avançada, devendo ser lido em conjunto com o disposto no art. 208 do CNN/CN/CNJ-Extra.7 O dispositivo em questão exige que se "comprove a autoria e integridade do arquivo" e que a recepção destes documentos pelos oficiais de registro de imóveis ocorra por meio, (i) preferencialmente, do Serp - Sistema Eletrônico dos Registros Públicos e dos sistemas que o integra (art. 208, II, alínea a); ou (ii) de sistema ou plataforma facultativamente mantidos nas serventias, desde que tenham sido produzidos por meios que permitam certeza quanto à autoria e integridade (art. 208, II, alínea b). Em atenção ao princípio da desburocratização, quando o protocolo for realizado fisicamente (no balcão do cartório), apresentando documentos em papel bem assim alguns documentos nato-digitais (como plantas e memoriais assinados eletronicamente pelo profissional ou carta de anuência assinada eletronicamente por confinante), poderão os documentos nativamente digitais ser enviados para a serventia por meio eletrônico, para análise da autenticidade das assinaturas, considerada cumprida a regra da alínea b do inc. II do art. 208 do Código Nacional de Normas. Desse modo, evita-se a criação de uma duplicidade de exigências de protocolo, evitando que parte da prenotação seja feita diretamente em cartório e outra parte pelas plataformas integrantes do Serp. ______________________ 1 Este é o terceiro artigo de uma série dividida em 7 partes relacionados ao art. 440-AX do Prov. CNJ 195/2025, que dispõe sobre o procedimento de retificação de área, com os seguintes temas: (i) abertura de nova matrícula após a retificação; (ii) forma de anuência dos confrontantes; (iii) assinaturas eletrônicas no procedimento de retificação de área; (iv) hipóteses de dispensa da anuência dos confrontantes; (v) retificação de área cumulada com desmembramento ou unificação; (vi) critérios para deferimento e indeferimento da retificação de área; e (v) grilagem de terras e controle da malha imobiliária pelo oficial de registro de imóveis. 2 A assinatura eletrônica avançada pode ser utilizada nos registros públicos desde que tal hipótese esteja regulamentada pelo CNJ, conforme o art. 17, § 2º, da LRP ("Ato normativo da Corregedoria Nacional de Justiça possa estabelecer hipóteses de uso dessa assinatura em atos envolvendo imóveis"). Essa previsão foi incluída pela Lei nº 14.382, de 2022 (Lei do Serp). 3 O § 13 do art. 176 da LRP dispõe que "Para a identificação de que tratam os §§ 3º e 4º deste artigo, é dispensada a anuência dos confrontantes, bastando para tanto a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações". Após grande divergência sobre a interpretação a ser dada ao citado dispositivo legal, o qual fora incluído pela Lei n. 13.838, de 2019, o CNJ expediu a Recomendação n. 41/2019. Neste ato normativo o CNJ orientou os registradores de imóveis a dispensarem a anuência dos confrontantes apenas nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais. Desse modo, por interpretação a contrario sensu, para o procedimento de retificação de área não há dispensa da apresentação da anuência dos confrontantes, aplicando-se o disposto no art. 213 da LRP. 4 Art. 17, LRP. [...] § 1º. O acesso ou o envio de informações aos registros públicos, quando realizados por meio da internet, deverão ser assinados com o uso de assinatura avançada ou qualificada de que trata o art. 4º da Lei nº 14.063, de 23 de setembro de 2020, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (Incluído pela Lei n. 14.382, de 2022). 5 O registrador de imóveis ou seus prepostos podem submeter documentos assinados eletronicamente a verificação de sua autenticidade por meio de site oficial do governo criado com esse desiderato, acessando aqui, obtendo instantaneamente o status da assinatura ICP-Brasil, Gov.Br e outros. 6 Para assinatura via E-Notariado, deve-se acessar aqui. Assinatura por meio do Gov.Br, clique aqui. Assinatura pelas plataformas vinculadas ao Registro de Imóveis, clique aqui ou acesse aqui. 7 O art. 208 do Código Nacional de Normas teve sua redação dada pelo Prov. CNJ 180/2024, que estabeleceu o regramento para a recepção dos títulos nato-digitais e digitalizados para o registro de imóveis e demais serventias. Esse regramento, vale lembrar, já tinha previsão anterior específica para o registro de imóveis a partir do Prov. CNJ 94/2020, editado em razão da dificuldade de atendimento presencial por conta da pandemia da Covid-19.

A tokenização é a Hidra de Lerna dos registros públicos. A cada golpe contra suas cabeças, duas novas despontam, multiplicando problemas e tornando o monstro terrivelmente ameaçador. Questões mal resolvidas se amplificam, os desafios se intensificam. Para muitos, as novas tecnologias são as faces de um monstro cuja cabeça imortal resiste a qualquer rochedo regulatório. O mito de Héracles revela Iolaus, seu sobrinho, que cauteriza os pescoços cortados da serpe com um archote. Isso demonstra que o herói não vence sozinho a batalha, mas conta com a colaboração de aliados. Armado com a espada da razão e escorado na intuição - simbolizada pelo fogo que impede a duplicação da cabeça da hidra -, Héracles doma seus impulsos disruptivos. As novas tecnologias são como os frutos da Matrix Generatrix, na nossa metáfora Echidna, que unida a Tifão gera monstros como a Hidra de Lerna. Na IA - Inteligência Artificial, cada token processado gera ramificações em redes neurais, como novas cabeças que se multiplicam. Na blockchain, cada bloco - como um "ovo viperino no útero de silício", nas palavras do dr. Ermitânio Prado - dá à luz novos monstros desafiadores. A caverna de Echidna é o ecossistema tech, fértil em desafios, mas igualmente rico em oportunidades para a reinvenção. As resistências que se antepõem às investidas acabam por gerar forks e novos elos se formam, novas cabeças se alevantam. Ao homem cabe lutar e vencer cada desafio, sabendo-se que, mesmo dominando uma nova tecnologia, outras emergirão neste caldo de cultura, em ritmo cada vez mais rápido, motivado pela "lei dos retornos acelerados" (Kurzweil). Apresento aqui, caro leitor, uma despretensiosa incursão ensaística sobre os problemas que afligem a classe dos registradores. Como outrora, os grandes desafios foram vencidos pela inteligência e argúcia de nossos maiores. As novas tecnologias oferecem a oportunidade renovada de lutar o bom combate e de superar os novos obstáculos. Somente poderemos superar a IA com a IH - Inteligência Humana, que tem por aliada a intuição, a tocha luzidia do espírito. Nada de novo no front A lei 6.015/1973 é tributária de leis e regulamentos que foram criados no século XIX. O sistema registral foi pensado para regular fundamentalmente relações lineares e singulares - comprador/vendedor, credor/devedor etc. Não foi concebido para dar suporte a operações jurídicas complexas e que ocorrem em massa na instantaneidade das redes eletrônicas. Os ativos baseados em direitos imobiliários combinam-se e integram blocos que podem ser alienados, total ou parcialmente, onerados, dados em garantia, tudo na velocidade da luz. O acelerado processo econômico de intercâmbios e transações, realizados por meios eletrônicos, pressupõe a existência de mecanismos de registro adaptados para esta nova realidade. A nota característica dos tempos modernos é que os registros devem conformar-se à lógica dos meios digitais, sem o sacrifício de sua essência. Afinal, the medium is the message. Os gaps e conflitos que pululam feito pulgas no picadeiro tecnológico não são somente jurídicos. Lafayette já indicava que a legislação hipotecária havia nascido e desenvolvido sob a ação de ideias econômicas, mais do que sob os "ditames da razão jurídica". A reforma decimonômica visou precipuamente desenvolver, fortificar e multiplicar o crédito territorial (Direito das Cousas, 2ª ed. Rio de Janeiro: Jacyntho Ribeiro dos Santos, s. d., p. 451). O regime hipotecário do século XIX acabou por sacrificar, em certa medida, o elemento jurídico em pontos da maior importância (Idem, ibidem, p. 408). Certamente, ele se referia ao complexo sistema de publicidade hipotecária, nascido antes mesmo da codificação civil, que ainda tardaria várias décadas. Cédulas de crédito, securitização de ativos imobilliários, fundos de investimento, tokenização... Enfim, talvez estejamos diante de fenômenos disruptivos que, uma vez mais, hão de transformar o próprio sistema registral pátrio, convocando os juristas para uma competente "análise jurídica da economia", enfrentando os mitos da eficiência a todo custo, apregoados pelos chato-boys do mercado, parafraseando Oswald de Andrade. NFT, cessão fiduciária, e os riscos sistêmicos O mercado sempre precifica os riscos e busca soluções para enfrentar suas crises. O MERS - Mortgage Electronic Registration Systems sofreu com o colapso hipotecário do subprime (2007-2008), mas sobreviveu e se reestruturou, reforçou seus protocolos de compliance e passou a ter um uso mais restrito, é verdade, mas ainda se acha bem plantado no cenário norte-americano. O risco de as atividades próprias de registradores serem absorvidas por outros agentes - ou pelo próprio mercado - é sempre presente e atual. O registro das alienações fiduciárias de veículos automotores, por exemplo, foi absorvido por um registro administrativo (Detran). O registro das garantias no RTD ostentava o caráter constitutivo, essencial para gerar plena eficácia da garantia real (Moreira Alves). Entretanto, nenhum rigor jurídico importou muito para deter a vaza reformista. O registro em RTD foi considerado uma "odiosa imposição", nas duras palavras do ministro Luiz Fux. Segundo ele, o registro afrontaria o princípio da razoabilidade, "posto impor desnecessário bis in idem, máxime à luz da interpretação autêntica levada a efeito pelo novel art. 1.361 do CC" (STJ REsp 686.932-PR, j. 1/4/2008, DJ 10/4/2008, rel. min. LUIZ FUX). Daí a consagrar-se no STF a constitucionalidade do dispositivo foi um pulo. Dar-se-ia, a partir de então, como constituída a propriedade fiduciária de veículos com o mero registro do contrato de garantia na repartição administrativa competente para o licenciamento do bem (STF RE 611.639- RJ, j. 21/10/2015, DJ 15/4/2016, Pleno, rel. min. MARCO AURÉLIO). Aliás, o RENAVAM - Registro Nacional de Veículos Automotores é um registro público, estatal, obrigatório e vinculado ao poder de polícia administrativa (CTB - lei 9.503/ 1997). Nele se registra a propriedade do veículo, com sua especialidade e histórico (continuidade). Mas calha perguntar: e as garantias reais? Onde são registradas? No RENAGRAV (Registro Nacional de Gravames), como previsto na resolução 689, de 27/9/2017, baixada pelo CONTRAN. Entretanto, a resolução CONTRAN 1.016, de 11/12/2024 (que atualiza a res. 807/20) previu que os contratos de alienação fiduciária deveriam ser "obrigatoriamente registrados no órgão ou entidade executivo de trânsito do Estado ou do Distrito Federal por meio de empresa registradora de contrato especializada, credenciada" (art. 8º). As empresas registradoras recebem o credenciamento para realização de tarefas operacionais (transmissão de dados, monitoramento de contratos para empresas privadas sob controle público). Na prática o registro de gravames é feito por empresas privadas. Eis uma nova modalidade de privatização light... É preciso destacar a diferença entre a alteração legislativa ocorrida no caso de alienações fiduciárias registradas no RTD e a que se refere ao registro imobiliário (competência circunscricional). Em relação aos veículos automotores, havia uma dispersão do locus registral. Sabemos que a transmissão de bens móveis se dá pela tradição (art. 1.226 do CC) e o instrumento de garantia de bens móveis deveria ser inscrito nos RTDs do domicílio das partes (art. 130 da LRP). A lei promoveu a concentração dessas competências no âmbito do Detran, à míngua de um sistema eficiente do próprio RTD à época (hoje seria possível no âmbito do ONRTDPJ, mas esta solução lamentavelmente tardou). Mesmo as chamadas entidades registradoras (BCB) funcionam em regime de interoperabilidade (circulares BCB 3.953, de 10/7/2019 e 3.968, de 31/10/2019). O risco que o Registro de Imóveis brasileiro corre é justamente reduzir-se à tarefa de constituição do direito de propriedade, dando ocasião a uma espécie de "comoditização" de inscrições que servirá de base para a constituição, alhures, de garantias reais. Há indícios de descolamento progressivo das garantias reais (e sua circulação por meio de cessões fiduciárias) trespassadas dos ofícios prediais para entidades registradoras. Eu havia provocado a reflexão dos registradores no artigo A inconstitucionalidade dos meteoros1, a propósito da resolução BACEN 4.088, de 24/5/2012, que dispôs acerca do "registro de informações referentes às garantias constituídas sobre veículos automotores e imóveis relativas a operações de crédito, bem como de informações referentes à propriedade de veículos automotores objeto de operações de arrendamento mercantil". A tokenização pode vir a ser um registro que mantém a âncora na propriedade registrada no RI, enquanto navega como ativos infungíveis nativos em plataformas eletrônicas privadas, como veremos logo abaixo na experiência do Rio Grande. Blockchain e Smart Contracts - desafios à segurança jurídica? A BC - blockchain é uma ferramenta útil para conferir maior segurança ao sistema registral. Na especificação do SREI, lá pelos idos de 2011-2012 (LSITEC-CNJ), antevíamos o uso da BC para registro encadeado de transações eletrônicas no processo do SREI. O elegante modelo acha-se especificado na documentação técnica publicada. No ano de 2016, em São Paulo, o IRIB realizou o encontro para debater especificamente o tema da blockchain como ferramenta do registro imobiliário, publicando, já no ano seguinte, a IPRA-CINDER International Review (jan./jun 2017) Posteriormente, no IRIB, seria criado o portal de editais on line, onde as edições eram registradas em BC. Penso que foi a primeira iniciativa do gênero no âmbito das notas e registros públicos. É uma ferramenta com enorme potencial para agregar maior segurança às transações eletrônicas que se sucedem na cadeia registral do SREI. Acha-se bem documentado que a BC pode ser uma ferramenta útil e segura para o Registro de Imóveis. Já os smart contracts (contratos inteligentes) - modalidades de programas ou protocolos digitais autônomos que operam em uma BC -, ele permitem a execução automática, transparente e segura de contratos sem a necessidade de intermediários. Aqui reside o busílis. Nos modelos tradicionais, as transações imobiliárias eram instrumentalizadas pelos notários e registradas no Registro de Imóveis. O Registrador, profissional do direito, examinava o título, conferia sua congruência com a ordem legal (princípio da legalidade), confrontava o título com os antecedentes registrais (continuidade), para, ao final, determinar o registro, fruto de uma diligência de caráter jurídico. Ao exercer esta atividade "de qualificação registral", o registrador funcionava como oráculo - ou gatekeeper - na ponte que liga o originador do instrumento (notário, em regra) ao Registro Imobiliário. Ocorre que, com a universalização dos extratos, ressuscitados com a reforma de 2022, tais artefatos desafiam, de fato, os registradores. Criados à imagem e semelhança dos formulários da lei modelo da UNCITRAL sobre garantias (Notice Registration), a possibilidade de decaimento - de um registro de caráter jurídico para mero cadastro administrativo - é um risco. O "oráculo", que defere e sanciona a passagem do ativo para os domínios onchain, pode ser uma IA, ou simplesmente o resultado de processos eletrônicos de automação com base em algoritmos especializados. Processos que podem ser totalmente despersonalizados. Preenchidos os campos dos formulários estereotipados, expedido o extrato pelas infovias, o seu processamento pode ser fácil e instantaneamente executado, dispensando qualquer modalidade de intervenção humana, exame de legalidade e validade da titulação. O registro de imóveis poderá fazer-se "por indicação", como ocorre com o protesto de alguns títulos. Nesse cenário, as novas tecnologias realmente desafiam os registros públicos. Entretanto, elas podem, igualmente, representar um obstáculo a ser superado pelos próprios registradores, como tem sido, por exemplo, com os notários, que admiravelmente se reinventaram para sobreviver no ecossistema digital. Não se pode cair no pessimismo reacionário, paralisando-se pela neofobia, nem excitar-se pelos fetiches tecnológicos. É necessário inteligência e estratégia para enfrentar as ondas disruptivas da modernidade. O ONR e a digitalização dos cartórios O sistema registral brasileiro compõe-se de uma malha que cobre mais de dez mil registradores espalhados por todo o Brasil. São cartórios com níveis diferenciados de digitalização. A criação do ONR foi pensada visando enfrentar e resolver as assimetrias verificadas nas inspeções que realizamos em vários estados da federação integrando as comissões do CNJ. Como modernizar serventias que não contam com recursos mínimos para manter um nível modesto de informatização? Há cartórios que realizam os registros em livros manuscritos, ou serventias que padecem pela falta de energia elétrica durante o dia. O ONR foi concebido para ser a solução, oferecendo a infraestrutura tecnológica que poderá ser compartilhada pelos registradores brasileiros, de norte a sul, independentemente de sua renda e porte. A digitalização da sociedade - fenômeno que se verifica em escala mundial - não deixará de impactar os serviços registrais brasileiros. A Decisão (UE) 2022/2481 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14/12/2022, estabelece o Programa de Política da Década Digital 2030 que prevê a digitalização dos serviços públicos, de modo que 100% dos serviços essenciais deverão ser prestados eletronicamente, com acesso e interação pelas plataformas digitais, com o uso de meios de sistemas de identificação pessoal eletrônica (eID) seguros e reconhecidos em toda a União Europeia. É preciso avançar. Especificamente acerca da tokenização, não basta que se crie a infraestrutura tecnológica - computadores, bancos de dados, blockchain, técnicos, analistas etc. É necessário que se faça uma análise jurídica do modelo. Como conciliar segurança jurídica com rapidez e eficiência? Comecemos pelo começo? qual a natureza jurídica dos tokens? São títulos representativos de ativos infungíveis. Como serão registrados? Os registros serão regulados e fiscalizados pelo Poder Judiciário ou pela CVM, Banco Central ou Conselho Monetário Nacional? São criptoativos que se enquadram na categoria de bens e valores mobiliários? São dispostos e transacionados nos mercados de capitais? Necessita-se de um marco legal? O fenômeno de conversão de direitos de garantia em títulos representativos (como as cédulas de crédito) é bastante percebido por todos nós. Os créditos podem ser cedidos e carregam a propriedade fiduciária. É conhecida a figura de cessão de crédito garantido por direito real representado por CCI escritural; ela "está dispensada de averbação no Registro de Imóveis" (§ 2º do art. 22 da lei 10.931/04). Não há propriamente "qualificação" jurídica de impulsos eletrônicos que atualizam os registros de garantias nas entidades registradoras e de custódia. As CCI's, emitidas e averbadas no registro de imóveis (§ 5º do art. 18 da lei 10.931/04), a partir desse momento, libertam-se do registro de imóveis e vagam pelas plataformas eletrônicas exógenas que gravitam o sistema registral, retornando ao final, com a "certificação" privada da titularidade atualizada do crédito e da propriedade fiduciária. Por definição - e segurança de todo o sistema - a emissão de um token deve ser ancorada no Registro de Imóveis, instituição encarregada da criação, conservação, alteração, oneração, transmissão e extinção dos direitos de propriedade. Sem esta ancoragem, os criptoativos descolam-se irremediavelmente de seu lastro material e sujeitam-se aos azares do mercado - ou decantam-se em entidades registradoras. Sirva-nos de exemplo o fenômeno de expansão da securitização. Ela representa um sinal de alerta para o Registro de Imóveis. As iniciativas de acomodação imperfeita da figura do trust no sistema do direito civil brasileiro buscam a desintermediação financeira com a transferência de ativos (créditos ou recebíveis) de um originador para um VPE - veículo de propósito exclusivo, que emite títulos lastreados nesses ativos que são postos no mercado. Trata-se de um mecanismo para captar recursos de forma eficiente, dispersar riscos e mobilizar riquezas, renovando o Direito ao adaptar negócios jurídicos consolidados (Uinie Caminha). Cessão fiduciária de crédito, lastreada em direitos imobiliários, circulam e são registrados em entidades para-registrais. A previsão legal da averbação do Termo de Securitização de Créditos (parágrafo único do art. 10 da lei 9.514/1997) foi simplesmente extirpada do ordenamento jurídico pela lei 14.430/22. O sistema registral deve reinventar-se Semanticamente, um token significa simplesmente sinal, símbolo, prova. A matrícula pode ser considerada um token, no sentido de que a informatização das plataformas pode fazer nascer a representação digital da própria matrícula - um registro estruturado que consolida e atualiza a situação jurídica do bem em tempo real (Unger/Jacomino). Poder-se-ia convertê-la num NFT registral - Non-fungible tokens, identificado de forma única e publicizado por meio de blockchain consorciada ou sindicalizada? Nesse modelo, não são os registros individualmente considerados que se convertem em NFT, mas a própria matrícula, em seu estado depurado e atualizado, em tempo real, representação digital fidedigna da realidade jurídica do imóvel. Nesse caso, pergunta-se, a conversão da propriedade em um token promove a mutação da natureza da propriedade? A sorte do token, no dinamismo dos intercâmbios eletrônicos, divorcia-se do lastro estático dos direitos inscritos? Esta cisão precisa ser bem pensada estruturada, sob pena de criar um "esquizoregistro". Nesse cenário, a compra e venda de um imóvel "tokenizado" representa uma ruptura profunda no sistema de titulação afeiçoado ao sistema do direito civil. Sua adoção poderá representar uma mudança disruptiva, e sabemos que uma disrupção pode significar simplesmente destruição. A tokenização imobiliária é possível no Registro de Imóveis? Respondo afirmativamente. É preciso inteligência e perfeita compreensão dos fundamentos da publicidade jurídica, para que não nos percamos pela tentação da "administrativização" do chamado "registro de direitos" (ok, o sistema brasileiro é inscritivo de títulos), nem que as atividades nucleares do registro - adjudicação e atribuição de direitos reais - possam ser absorvidas por empresas ou pela própria administração. Modelos teóricos e implementações tecnológicas já existem e devem ser conhecidas pelos registradores. Desde as Colored Coins, que coloriam (marcavam) moedas para representar ativos únicos (propriedades, ações), até a sua popularização com o Ethereum, que introduziu o padrão ERC-7213, permitindo tokens únicos e não intercambiáveis, muitas discussões ocorreram. Desde então, não faltam projetos que ambicionam o mercado nascente, transformando os bens e seus direitos em ativos infungíveis negociados em plataformas eletrônicas. Quando achávamo-nos no Conselho Consultivo do Agente Regulador do ONR, propusemos um modelo de registro de emissão e averbação de cessões sucessivas até o cancelamento da garantia em plataforma compartilhada do ONR, tudo de forma eletrônica. O modelo previa o controle das mutações realizado por cada unidade de registro em operação direta na plataforma compartilhada do SREI, o que diferia dos modelos de "centrais de gravames" que foram tentadas, mas debalde. O projeto ficou nas discussões preliminares, mas podem ser retomadas. Há um sem-número de atividades que podem ser exploradas, tendo por base uma plataforma rápida, eficiente e segura, a cargo do ONR. No ambiente compartilhado, podem ser lançadas âncoras para lastrear várias operações blockchain-backed. Preservação de bens históricos, com a transferência tokenizada de potencial construtivo, tokenização de precatórios, captação de recursos no mercado para financiamento de aquisição de bens imóveis, controle de locações temporárias (Airbnb), uso de contratos inteligentes para automatizar aluguéis, incluindo pagamentos recorrentes, depósito de garantias e resolução de disputas etc. As inúmeras possibilidades que se abrem com a difusão das plataformas digitais, que propiciam negócios inovadores, requerem um suporte registral seguro e eficiente. Com a miríade de oportunidades, vêm, igualmente, os riscos e eles são conhecidos na literatura especializada. É preciso conhecê-los, para não incorrer nos mesmos erros. CGJRS, COFECI e CGJSC - ventanias e vendavais - exemplos práticos a) Rio Grande na vanguarda Iniciativas como a do Rio Grande do Sul (provimento CGJRS 38/21) mostraram-se notoriamente defectivas. Registra-se a permuta de determinado bem imóvel por um token não fungível (NFT). O imóvel passa a integrar o patrimônio da denominada tokenizadora, mas sem qualquer mecanismo de afetação ou segregação patrimonial. O titular do NFT pode aliená-lo, é certo, mas não haverá atualização da situação jurídica no Registro de Imóveis, de modo que o token "desgarra-se" do lastro (matrícula) e vaga em repositórios privados sem controle registral ou supervisão de autoridades do mercado. A propriedade segue a sorte da tokenizadora, sem afetação ou blindagem satisfatórias, sujeitando-se às vicissitudes  e intercorrências que podem afetar os direitos inscritos. Os próprios registradores, em nota conjunta de diretoria 6/21 (Fórum de Presidentes das Entidades Notariais e Registrais do Estado do RS), apressaram-se em esclarecer que a permuta "não representa direitos sobre o imóvel permutado, seja no momento da permuta ou após, como conclusão do negócio jurídico representado no ato." Caberia então indagar: qual o sentido de se qualificar esta operação como de "tokenização"? b) COFECI - Resolução COFECI 1.551/25 O COFECI baixou a resolução COFECI 1.551/25 (DOU 15/8/25) instituindo o Sistema de Transações Imobiliárias Digitais. Essa norma regulamenta a tokenização imobiliária no Brasil, criando um marco para a emissão, negociação e custódia de TID - Tokens Imobiliários Digitais, que representam DIT - Direitos Imobiliários Tokenizados vinculados a imóveis. O TID funciona como representação digital única (NFT focado em direitos imobiliários) em blockchains ou tecnologias de registro distribuído (DLT), permitindo transações como transferência, oneração ou fracionamento de direitos sobre imóveis. Chega a ser admirável que o COFECI aventure-se por estas plagas. A lei 6.530/1978 diz que a ele compete disciplinar e fiscalizar a profissão de Corretor de Imóveis em todo o território nacional (art. 5º). Por outro lado, a atividade própria dos corretores (e de seus órgãos) cinge-se a "intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária" (art. 3º). O COFECI evidentemente não tem competência constitucional ou legal para instituir subsistemas de registro imobiliário, invadindo a competência constitucional e legal dos Registros Públicos (art. 236 cc. com inc. I do art. 22 da CF/1988 e lei 8.935/1994). Tampouco pode autoproclamar-se dotado de poderes para criar e gerir tal sistema - pelas repercussões gravosas pela dissociação dos registros legais e a tokenização. Nem pode atrair o poder normativo para conferir validade e eficácia jurídica aos atos e negócios jurídicos da tokenização. Evidentemente, a função normativa do COFECI não pode ultrapassar os limites da realização dos objetivos institucionais da profissão regulamentada (inc. III do art. 10 do decreto 81.871/1978). O problema se nota nitidamente quando se verifica que o sistema proposto extrapola os limites conceituais da própria intermediação imobiliária. A lei 6.530/1978 confere ao COFECI competência para regular a intermediação, atividade que pressupõe uma relação triangular entre adquirente, transmitente e corretor, sem que este último jamais "detenha" a propriedade do bem intermediado. Contudo, a resolução institui figuras como o ACGI - Agente de Custódia e Garantia Imobiliária, que exercerá suas funções "mediante a detenção da titularidade registral ou de garantia real sobre imóvel" (art. 24, § 1º), autorizando as plataformas a atuarem como contrapartes diretas nas transações (art. 22). Tais atividades não são típicas figuras de intermediação no sentido técnico-jurídico, mas operações financeiras e fiduciárias que demandam titularidade dominial ou real, extrapolando, manifestamente, a competência regulatória originária do Sistema COFECI-CRECI, adentrando a seara própria de órgãos reguladores. Para os propósitos destas pequenas digressões, e em linhas muito gerais, os principais órgãos do Sistema COFECI estruturam-se assim: SGR - Sistema de Governança e Registro. Hub central e repositório oficial do ecossistema (art. 110), encarregado de armazenar e publicizar as transações realizadas e os gravames já constituídos nas PITDs, garantindo interoperabilidade entre subsistemas, com geração de hash e timestamp oficiais, e sempre sem prejuízo de outros registros legalmente exigidos. PITDs - Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais. São responsáveis pela formalização das transações digitais (art. 75) e pelo registro/controle de gravames (arts. 80-84), com comunicação obrigatória ao SGR. ACGIs - Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária. Estruturas que podem deter titularidade registral ou garantia real (§ 1º do art. 24; art. 55), a fim de assegurar a correspondência e exigibilidade dos direitos tokenizados. Acerca das ACGIs, desponta uma contradição funcional insuperável. A resolução estabelece que a função essencial do ACGI será exercida mediante a "detenção da titularidade registral ou de garantia real" sobre imóvel (§ 1º do art. 24). A fórmula é tecnicamente infeliz. No direito civil, detenção (art. 1.198 CC) é a situação de quem conserva a coisa em nome de outrem, sem animus domini; já a titularidade registral corresponde à propriedade tabular (art. 1.245 CC). Falar em "detenção da titularidade registral" soa, na melhor das hipóteses, contraditório. O dispositivo parece abranger duas hipóteses: o ACGI como proprietário inscrito no RI ou como titular de garantia real (hipoteca, AF, anticrese etc.). Em qualquer caso, o investidor-tokenista não figura na matrícula, reduzido a titular de um direito derivado. A titularidade, na hipótese, é de um intermediário. Como alguém "detém" um direito de propriedade ou de garantia real? Como a figura da detenção de um direito real de garantia pode figurar no ecossistema da corretagem? O descolamento entre titularidade econômica e titularidade tabular gera a aparência enganosa de que o token equivaleria à propriedade, quando apenas o registro na matrícula é constitutivo e conservativo do direito real. De outro lado, os resultados esperados das operações são: 1) DITs - Direitos Imobiliários Tokenizados. Conjunto de direitos incidentes sobre bem imóvel determinado, de natureza real ou obrigacional, passíveis de representação digital por TIDs e de transação em PITD credenciada 2) TIDs - Token Imobiliário Digital: Representação digital de DITs - Direitos Imobiliários Tokenizados, emitida e registrada em blockchain ou tecnologia de registro distribuído (DLT) compatível, vinculada a imóvel determinado e, sendo o caso, a um ACGI - Agente de Custódia e Garantia Imobiliária; Um aspecto particularmente sensível da resolução é a previsão de auto custódia de TIDs pelo próprio titular, mediante termo de ciência dos riscos (art. 44). Essa figura rompe a trilha probatória entre chave privada do bloco e matrícula, enfraquecendo o vínculo que dá segurança jurídica à tokenização. Além disso, a resolução tem vigência prevista para a primeira metade de outubro de 2025, 60 dias após sua publicação no DOU. Esse intervalo será crucial para que o debate institucional - sobretudo com CNJ, IRIB, ONR, Bacen e CVM - avalie os limites da competência normativa do COFECI e defina como o novo ecossistema se articulará com o Registro de Imóveis. À parte o exposto, o aspecto relevante é a maneira como ocorre a amarração dos NFT's onchain com os direitos reais legalmente constituídos offchain. Os efeitos jurídicos colimados na plataforma COFECI têm "natureza mediata ou indireta sobre o ativo imobiliário subjacente ou sobre os direitos reais a ele inerentes", de "conformidade com a legislação de registros públicos e demais normas aplicáveis" (art. 54). Isto significa que a plataforma depende de protocolos de interoperabilidade com o sistema registral, de modo a permitir o contínuo monitoramento do sistema (oversight), pois a higidez do token acha-se na dependência da validade e eficácia do direito representado. Como já dissemos, a plataforma criada pelo COFECI não representa uma extraordinária novidade, pois isto já ocorre com a plataformização de títulos emitidos no processo de securitização e emissão das cédulas de crédito, registrados em sistemas de custódia e registro criados e fiscalizados pelas autoridades do BCB. O calcanhar de Aquiles é a coordenação entre o token e os direitos legalmente constituídos. Amiúde encontramos a expressão "ativo imobiliário subjacente", a referir-se ao lastro registral. O bem imóvel que fundamenta a operação de tokenização deve ter suas informações apresentadas de forma organizada, incluindo dados completos sobre suas características físicas (especialidade objetiva) e outros elementos, além do número da matrícula no Registro de Imóveis. Deve atualizar a situação jurídica, em tempo real, revelando a ocorrência de eventuais ônus, encargos, restrições que gravem o bem imóvel, elementos que podem afetar diretamente os direitos tokenizados e inocular o germe da insegurança jurídica no sistema. A duplicidade de sistemas criada pela resolução produz um efeito que só pode ser descrito como um registro esquizóide: de um lado, a matrícula, eixo da fé pública imobiliária (CF, art. 236; CC, art. 1.245); de outro, o SGR, que funciona mais como peça de marketing do que como verdadeiro registro. É nesse terreno que vicejam os slogans sedutores, como o de que "o token é o imóvel", fórmula enganadora que mascara a realidadejurídica. O risco não é apenas conceitual: ao propagar a ilusão de equivalência entre matrícula e token, o sistema compromete o capital simbólico da fé pública registral, sem oferecer qualquer acréscimo efetivo à segurança jurídica do mercado imobiliário. Nada impede que o COFECI discipline a circulação de direitos de caráter obrigacional relativos a bens imóveis, cuja existência independe do registro. O problema é bem outro: a Resolução, ao estruturar um sistema de custódia e publicidade, pode induzir à equipolência entre o token e a propriedade registral, como se fossem equivalentes. Esse slogan pode ser sedutor, mas enganador. Sem o registro na matrícula, nenhum direito real nasce ou se transmite (art. 1.245 do CC). O risco é de caráter sociológico e mercadológico: criar no imaginário coletivo a ideia de que a titularidade digital bastaria, quando apenas o Registro de Imóveis pode constituir os direitos e assegurar sua plena eficácia erga omnes. O Sistema de Governança e Registro deve garantir que as informações fornecidas sejam sempre uniformes e confiáveis, pois a estrutura jurídica de tokenização deverá "assegurar, por mecanismos juridicamente idôneos, a correspondência, integridade e exigibilidade dos direitos representados pelo TID em relação ao ativo imobiliário subjacente" (art. 55). Quais serão estes mecanismos "idôneos" e "confiáveis" que garantirão a correspondência, integridade e exigibilidade dos direitos representados no token em relação aos ativos registrados? Em suma, o sistema não trespassa e nem suprime o sistema registral, nem busca a simples concorrência, mas cria um regime de gestão de ativos que se assentam sobre direitos legalmente constituídos, sem um claro liame que dê substância ao sistema, como um viaduto no ar, sem sustentação. A ambição do COFECI foi candidamente reconhecida por seu presidente: "O SGR - Sistema Eletrônico de Governança e Registro de Contratos foi idealizado a fim de tornar digitais as vistorias de imóveis e as ações fiscais. Entretanto, em face da novíssima lei 14.382/22, que cria o SERPE [hilária a confusão] - Sistema Eletrônico Unificado de Registros Públicos, considerando a condição de Autarquia Federal e a fé pública, conferidas por lei ao Sistema Cofeci-Creci, decidimos elevar o SGR à condição de Sistema Registrador de contratos e documentos em geral, oferecido a baixíssimo custo a todos os corretores e imobiliárias do Brasil". Ou seja: o SERPE [sic] é um órgão centralizado, "uno e funcional", barato e acessível.4 Este fenômeno não é uma novidade. Iniciativas como o COFECI despontam no cenário porque oportunizam a realização de transações que os meios tradicionais do registro até agora não permitiram. É óbvio que melhor para toda a sociedade seria que esta complexa estrutura estivesse a cargo dos próprios registradores imobiliários, por meio do seu ONR. Os registradores podem (e devem) criar plataformas inteligentes para assimilar os impulsos da sociedade digitalizada e dar-lhes solução satisfatória. c) CGJSC - cautela e canja de galinha Andou muito bem a CGJSC ao proibir operações que tais envolvendo os cartórios de registro de imóveis, muito embora a resolução 1.551/25 prescinda da inscrição da ancoragem por meio de permuta, como no Rio Grande do Sul. A pedido dos registradores do Estado, a Corregedoria estadual, por meio do provimento CGJSC 43/25 (circular CGJ 410/25), vedou expressamente praticar atos (averbação ou registro) que vinculem a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain, ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade dominial. A decisão fundamentou-se na necessidade de preservação da segurança jurídica registral, da fé pública e do sistema único e oficial de publicidade imobiliária. Os problemas antevistos de fato representam riscos à segurança jurídica, ruptura da cadeia dominial, evasão fiscal, lavagem de dinheiro, multiplicidade de titularidades e erosão da função pública notarial e registral. Década da plataformização do Registro de Imóveis Desde o ano de 2012, vimos nos dedicando à reforma do sistema registral, buscando dotá-lo de meios para acolher e dar respostas efetivas a demandas da sociedade em passo de progressiva digitalização. Os novos meios digitais descerram um amplo espaço para realização de negócios jurídicos que eram impensáveis nas plataformas e media tradicionais. O sistema propugnado pelo COFECI é ambicioso e se aproveita de uma sentida lacuna nos sistemas de publicidade registral. O modelo é elegante, porém ainda frágil. Fornido com os melhores recursos tecnológicos, como time stamping e IA, falta-lhe, contudo, base legal e a confiança do mercado. Uma imagem impressiva do projeto seria a conhecida passagem de Daniel: a cabeça é de ouro, o peito e os braços de prata, o ventre e as coxas de bronze, as pernas de ferro, mas os pés são de barro. Uma década é muito tempo na perspectiva de uma época de transformações aceleradas. O tempo e o espaço no direito é um tema inquietante e que deveria entrar nas especulações dos juristas que lidam com os efeitos de certos atos e fatos jurídicos que projetam seus efeitos no tempo. As distâncias entre as freguesias e as comarcas do Império, vencidas no lombo de mulas, acarretava a dilação do tempo de registro das hipotecas (a figura da reserva de prioridade foi criada por essa razão). Hoje as transações eletrônicas são instantâneas e não conhecem os acidentes do caminho. Pequena conclusão As cabeças da Hidra de Lerna são expressões dos múltiplos vícios humanos - que, no nosso caso, representam os desafios impostos pela ambição tecnológica. Elas nos desafiam ao justo combate e à ação de superação pela atividade de regeneração. Aproveito o mote mitológico para finalizar com os desafios postos aos registradores. A Matrix Generatrix (Echidna) gera monstros como Cérbero, Quimera e a nossa Hidra de Lerna, entre outros. São imagens que representam os desafios cruciais da modernidade. A barreira legal-constitucional é frágil para lidar com a Matrix e com as adversidades e circunstâncias fortuitas da vida institucional. Um positivismo de resistência já não basta. Como na boutade deliciosa do Dr. Ermitânio Prado, não é possível proclamar, de modo pomposo e grandiloquente, a inconstitucionalidade de meteoros. É necessária ação transformadora e criativa. E o Registro de Imóveis tem virtude e história para vencer mais este desafio. _______ 1 Disponível aqui. 2 Disponível aqui. 3 Disponível aqui. 4 Disponível aqui.

Trata acerca da carta de anuência assinada pelos confrontantes no procedimento de retificação de área realizado no registro de imóveis, conforme art. 440-AX, § 1º, do CNN/CN/CNJ-Extra (incluído pelo prov. CNJ 195/25 - provimento do IERI-e).1 Conforme § 1º do art. 440-AX do CN, "A declaração expressa dos confinantes de que os limites divisórios foram respeitados poderá ser realizada na planta, no memorial descritivo ou em instrumento apartado, observando o disposto no art. 220 do CC". Trata-se da normatização de algo que já ocorria na prática cartorária e que, justamente, tinha sua viabilidade jurídica no dispositivo do CC, o qual preceitua que "A anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento" (art. 220). Uma leitura isolada do art. 213, inc. II, da LRP, no entanto, faria o intérprete pensar que somente seria válida a assinatura dos confrontantes anuentes "na planta e [no] memorial descritivo". Nada obstante, diante da dificuldade enfrentada pelos agrimensores e profissionais do ramo imobiliário em conseguir reunir em uma única planta ou memorial descritivo todas as assinaturas dos confrontantes, o entendimento prático de vários registradores de imóveis sempre foi o de possibilitar que se apresentasse documentos individuais assinados pelos respectivos confrontantes, instrumento apartado normalmente denominado de carta de anuência. Imagine-se a dificuldade de reunir em um único documento a colheita de assinatura de 20 ou 30 confrontantes de um grande imóvel rural. Não parece muito funcional nem conveniente levar uma planta para ser assinada ou então encaminhar a planta pelos correios ou por terceiros para dezenas de diferentes confinantes, diante do risco de extravio ou perecimento da planta, situação que poderia ensejar a dura tarefa de ter o requerente de solicitar novamente, aos vizinhos que já anuíram, nova aposição de suas firmas. Por esse motivo, andou bem a normativa do CNJ para considerar cumprido o requisito da anuência em quaisquer dos casos, podendo o requerente optar por apresentar uma planta assinada por todos os confrontantes, ou então um memorial descritivo assinado por eles, ou, ainda, cartas de anuência individuais destes confrontantes. Para além disso, nada obsta que se colha as anuências de forma mista: alguns dos confrontantes assinando diretamente na planta, outros no memorial descritivo e, se for o caso, outros ainda firmarem sua concordância com os limites divisórios da propriedade por carta de anuência. Em outras palavras, ao que parece fica a critério do interessado apresentar a anuência dos confrontantes de seu imóvel por qualquer dos meios (planta, memorial descritivo ou carta de anuência). Ademais, conquanto a literalidade da redação do art. 213, II, da LRP, como vimos, ditar expressamente que a assinatura dos confrontantes deve ser dada na planta "e" no memorial, seria uma exigência eivada de excessivo rigor e sem nenhum ganho para a segurança jurídica esse bis in idem procedimental. Se o confrontante assinou na planta, estará dispensado de assinar no memorial, e, vice-versa. Se assinou a carta de anuência, de igual modo, dispensado estará de assinar qualquer outra peça técnica para comprovar sua aquiescência com o procedimento de retificação. _______ 1 Este é o segundo artigo de uma série dividida em 7 partes relacionados ao art. 440-AX do Prov. CNJ 195/25, que dispõe sobre o procedimento de retificação de área, com os seguintes temas: (i) abertura de nova matrícula após a retificação; (ii) forma de anuência dos confrontantes; (iii) assinaturas eletrônicas no procedimento de retificação de área; (iv) hipóteses de dispensa da anuência dos confrontantes; (v) retificação de área cumulada com desmembramento ou unificação; (vi) critérios para deferimento e indeferimento da retificação de área; e (v) grilagem de terras e controle da malha imobiliária pelo oficial de registro de imóveis.

Fragmentos autobiográficos, memorialística, lirismo, sensualidade, espanto diante da maravilhosa complexidade do viver, tudo cabe nesse universo paralelo ora partilhado com privilegiados leitores. De Sérgio Jacomino, tinha presente a sua condição de registrador de imóveis bem peculiar. Erudito, entranhado na tecnologia, visionário, formulador de propostas novas para esse território de tamanha importância para a segurança jurídica de um dos direitos fundamentais mais ambicionados: a propriedade imobiliária. Intuía que sua expertise nessa área reservada ao direito registral poderia conviver com outros interesses e aptidões. Só vim a descobrir que sua vocação se espraiava por infinitos labirintos da imaginação, ao ler "Sonhos de Szarkyon". É um livro que alia a pequenez física - 112 páginas, em dimensão reduzida - a um acervo imenso de conteúdo. Fragmentos autobiográficos, memorialística, lirismo, sensualidade, espanto diante da maravilhosa complexidade do viver, tudo cabe nesse universo paralelo ora partilhado com privilegiados leitores. Jacomino domina a magia do xadrez das palavras. Tem intimidade com as metáforas. Explora a analogia sonora entre verbetes e produz formulações originais. O que sugeriria uma gota de non sense, vai se converter em sedutor convite para perscrutar veredas novas. O livro começa com "Divagações", prossegue com "Sonhos" e "Vivências". O primeiro texto é sobre a morte: "Não há novidade alguma em extinguir-se, não é mesmo?...Novidade se faz entre os vivos, nós outros, que seguimos a dura peregrinação sobre a Terra dos Homens. Proclamamos a dor da perda e nos consolamos. Registramos em pesados livros a súbita sentença da vida: a Morte. Senhora eminente, soberana, pesa o cetro fatal sobre todos nós". A ceifadeira volta a surgir em "Vivências": "Matar-me podes, neste silêncio vazio de estrelas. Como a chama levada pelo vento, deito as cinzas de um frágil sinete, perene signo sob a planta de seus pés. Reduzir-me a pó, poderias. Mais do que isso, não". Todavia, a morte não é tudo: "Impermanência. De nós restará mais do que pó e cinzas. Belas poesias". Ele chega a citar "la loca de la casa", que era como Santo Agostinho chamava a imaginação. Dessa copiosa fonte jorram haicais: "O trem carrega os homens. Os sonhos tardam nostálgicos. Nos bancos da estação" ou "Evanescente, erras na tarde radiosa; onde erras que não erro?". Em "Silêncio", um exame de consciência: "A pergunta busca reexistir na resposta. Por que temos tantas respostas e escasseiam as perguntas? Não me responda o que não posso perguntar. Nem corresponda com o silêncio. Sejamos desiguais nas angústias. Sem perguntas. Nem respostas". O exercício extrajudicial é inspiração: "Fides publica. Ó fé pública, faca imolada. Jazes sem fio, falseada e acabada". São Paulo aparece, de forma devaneante, em Santo Amaro: "Capte-o! Vertedouro de águas profundas, consuma-o! o fim de todas as lágrimas é sempre o mar. Amar. Às vezes o encontro amaro. Amar santo. Santo Amaro, amassas e conformas o barro essencial deste jarro santo!". O texto "Uma menina cega" é tocante: "Uma menina cega. Sentei-me no assento reservado a idosos. À minha frente, bem à testa, diviso uma linda garota cega, com uma feição impassível, um rosto róseo, tranquilo, de linhas harmoniosas. Olho diretamente para seus olhos e ela começa a piscar. Como um quasar. Desvio os meus, tímido. Fecho-os e fixo o semblante da menina cega. Penso que podemos nos enxergar sob a densa escuridão. Algumas estações adiante, abro os olhos e não a vejo. Saiu tranquila, suave, silenciosamente. Imaginei que me endereçava um sorriso, a menina cega. Sorri em retribuição e segui minha jornada pensando em tudo que se pode ver com os olhos fechados". Sergio Jacomino tem os olhos bem abertos para o presente e o futuro do sistema registral imobiliário. Mas também consegue, ao fechá-los, ingressar no mistério fascinante daquele espaço que nos é dado percorrer em pensamento. Livre, sem amarras, aberto a combinações nem sempre autorizadas pelas fortes correntes da convenção, do respeito humano constrangedor, que tolhe a intenção de sermos como realmente somos. Partilhar conosco esse tesouro é testemunho de mais uma qualidade sua: a generosidade.

Analisa a exigência de abertura de nova matrícula após a retificação de área no registro de imóveis, conforme art. 440-AX, caput, do CNN/CN/CNJ-Extra (incluído pelo provimento CNJ 195/25 - Provimento do IERI-e).1 A fim de padronizar e simplificar o procedimento de retificação de área em todos os cartórios de registro de imóveis brasileiros, o provimento CNJ 195/25 (Provimento do IERI-e)2 disciplinou a temática, tratando sobre aspectos relacionados à forma de anuência dos confrontantes, casos de dispensa destes confrontantes, desburocratização do procedimento em casos de retificação seguida de desdobro e unificação, dentre outros aspectos. Este trabalho tem por finalidade examinar as regras procedimentais da retificação de área dispostas no art. 440-AX do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (CN/CNN/CNJ-Extra), incluído pelo aludido provimento do CNJ.3 A averbação de retificação de área foi qualificada no ato normativo do CNJ como uma espécie de averbação de saneamento, isto é, uma averbação preliminar necessária para que na matrícula haja respeito aos princípios registrais da especialidade e da continuidade4. Conforme dispõe a primeira parte (in initio) do caput do art. 440-AX, "A averbação de retificação de área de imóveis urbanos e rurais será realizada na forma dos arts. 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973". Tal disposição normativa não inova em nenhum aspecto, mas apenas disciplina melhor as normas vigentes. Assim, deixa claro que as normas se aplicam tanto a imóveis urbanos como imóveis rurais e que o procedimento deve respeitar o disposto na lei de registros públicos. A segunda parte (in fine) do referido preceptivo é que traz uma questão interessante: o normativo deixa claro que após a realização da averbação de retificação de área, deve o registrador realizar, em sequência, a averbação de encerramento da matrícula retificada, para fazer a abertura da nova matrícula.  Tal passo-a-passo procedimental não é propriamente também uma novidade, visto que este itinerário de atos registrais já constava do decreto 4.449/01, o qual regulamenta o procedimento de certificação da poligonal no SIGEF/INCRA, ao prever que "o memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, resultará numa nova matrícula com encerramento da matrícula anterior no serviço de registro de imóveis competente" (art. 9º, § 5º). Nada obstante, este regramento inserto no decreto presidencial, conquanto aplicável por analogia aos imóveis urbanos, regulava apenas os casos de retificação de área de imóveis rurais certificados no INCRA. A partir de agora, resta clara a padronização do procedimento de retificação de área, determinando o encerramento (com remissão da nova matrícula aberta) e abertura de nova matrícula (com remissão do registro anterior), seja para imóveis rurais, seja para imóveis urbanos. A regra de abertura de nova matrícula disposta pelo provimento do IERI-e tem evidente finalidade de dar melhor graficidade aos registros imobiliários, isto é, evitar matrículas com informações longas e de difícil compreensão. Assim, após a finalização do procedimento retificatório, a ideia é, em si, abrir uma "matrícula limpa", fazendo remissão ao registro anterior, e, se for o caso, transportando por averbação apenas os dados e ônus que estavam vigentes no momento da retificação de área. De outro lado, uma questão de prática cartorária que é digna de nota neste contexto são os casos de retificação de área protocoladas em conjunto com pedidos de desmembramento ou unificação (remembramento)5. A fim de evitar a criação indiscriminada de matrículas que "já nascem mortas" - pois, invariavelmente, serão encerradas com os desmembramentos ou unificação a serem realizados em seguida -, bem como para que não se tenha um retrabalho de encerrar, abrir e depois encerrar de novo a matrícula recém-criada e só então abrir as matrículas desmembradas ou a matrícula unificada, parece que o melhor caminho é fazer tudo na matrícula-matriz, encerrando a tábula registral uma única vez.  Em outras palavras, a técnica registral sugerida aos registradores de imóveis é de que, havendo pedido de retificação de área cumulado com desmembramento ou unificação, façam-se todos os atos na mesma matrícula, descerrando-se uma única vez a nova matrícula já com o resultado de todos os atos requeridos. Exemplo de retificação apresentada em conjunto com pedido de desmembramento: o imóvel X registrado na matrícula 1000 precisa ter sua área retificada e o proprietário solicita também o seu desmembramento em duas parcelas, realizando os protocolos necessários e juntando a respectiva documentação no registro de imóveis. Nesse caso, o registrador de imóveis fará as averbações de saneamento necessárias, inclusive a averbação de retificação de área e, mantendo vigente a matrícula originária, realizará nela as averbações de desmembramento solicitadas, só então encerrando a matrícula e abrindo as respectivas matrículas para os imóveis desmembrados. Exemplo de retificação de área apresentada em conjunto com pedido de unificação: o imóvel X registrado na matrícula 1000 e o imóvel Y registrado na matrícula 2000 precisam ter suas áreas retificadas e o proprietário solicita também a unificação desses dois imóveis contíguos para transformarem-se em um único imóvel, realizando os protocolos necessários e juntando a respectiva documentação no registro de imóveis. Nesse caso, o registrador de imóveis fará, em cada uma das matrículas, as averbações de saneamento necessárias, inclusive a averbação de retificação de área e, mantendo as matrículas originárias, realizará nelas as respectivas averbações de unificação, só então encerrando estas matrículas anteriores e abrindo a matrícula do imóvel já unificado. Importante consignar, ademais, que existem casos - muito mais comuns em imóveis rurais - em que a descrição precária da matrícula não permite realizar essas etapas ordinárias de primeiro fazer a averbação de retificação de área e em seguida a averbação de unificação. Tal situação ocorre especialmente nos casos de fazendas ou estâncias que surgiram da junção de vários imóveis, em geral há bastante tempo, não sendo possível descrever os imóveis originários em separado. Neste caso, será possível cumular em um único procedimento e, por consequência, em uma única averbação, a "retificação de área com unificação". Conforme ensina Eduardo Augusto:6 Nada impede que a retificação da descrição tabular do imóvel seja cumulada com o pedido de fusão de matrículas (unificação de imóveis), desde que as áreas sejam contínuas e que haja perfeita identidade de proprietários (mesmos titulares com mesmas frações em todas as matrículas que serão objeto de fusão).  Aliás, muitas vezes essa é a única forma viável para solucionar a questão. Isso se justifica, pois, em alguns casos, a retificação de uma pluralidade de imóveis, sem aceitar a sua fusão, poderá resultar em número de imóveis maior do que se fossem mantidos os registros originais. É o que acontece na retificação conjunta de duas matrículas que foram interceptadas, por exemplo, por duas ou mais rodovias. De duas matrículas iniciais poderão surgir três ou mais novos imóveis, dependendo da forma como o todo foi interceptado pela rodovia. [...]  Portanto, havendo segurança de que o levantamento abrange todos os títulos declarados (para evitar que nenhum tenha ficado de fora, produzindo efeitos sem qualquer lastro em área real), e que não esteja sendo incluída área não garantida pelos registros, basta abrir as novas matrículas e averbar, em cada uma das matrículas anteriores, o seu encerramento [...].  Nada impede a retificação conjunta de matrículas, principalmente se as divisas internas se apagaram com o tempo. Tratando-se de transcrições que representam um todo, certamente ninguém saberá dizer onde estariam essas antigas divisas. Exigir do engenheiro que minta é um despautério; exigir que ele arbitre é pura inutilidade. Portanto, nada melhor do que trabalhar com a realidade e com razoabilidade. Não havendo dúvidas de que os títulos do requerente abrangem a área apresentada na planta, a qualificação positiva será a única e a melhor saída.  Em suma, a decisão está inteiramente subordinada ao livre convencimento motivado do oficial registrador. E, para isso, a segurança jurídica, a prudência e a razoabilidade devem trabalhar juntas. Em síntese, diante do desaparecimento das divisas internas de imóveis ao longo do tempo, é plenamente possível e recomendável a retificação das matrículas em conjunto com a unificação. Nesses casos excepcionais, é, porém, prudente que o registrador exija um laudo técnico detalhando a situação, sem prejuízo de exigir outros elementos de prova, se necessário. Assim, se os títulos apresentados abrangem a área descrita na planta e não podem ser descritos individualmente, a aprovação do pedido de retificação conjunta é a solução mais adequada. Portanto, do disposto no caput do art. 440-AX do Provimento do IERI-e, podemos concluir que: (i) a regra é de que, após a retificação de área, deve-se encerrar a matrícula anterior e abrir uma matrícula nova, transportando os dados vigentes daquela para esta; e, (ii) pela melhor técnica registral, como exceção, se houver apresentação de protocolo de retificação de área com posterior desmembramento ou unificação (pedidos apresentados na mesma prenotação), sugere-se que não se encerre a matrícula anterior por conta da retificação de área - a fim de não criar uma matrícula natimorta, que será aberta para logo em seguida ser encerrada -, mas se conclua todos os atos na matrícula de origem (retificação e desmembramento ou retificação e unificação) para só então encerrar esta matrícula e abrir a nova ou as novas matrículas. Por fim, ainda deve o registrador imobiliário atentar-se para os casos de averbação cumulada de retificação com unificação, quando não for possível precisar as áreas dos imóveis originais, caso em que será necessário, excepcionalmente, fazer o ato retificatório e de fusão em um único ato registral, abrindo-se a respectiva matrícula após sua conclusão. _________________________ 1 Este é o primeiro artigo de uma série dividida em 7 partes relacionados ao art. 440-AX do Prov. CNJ 195/2025, que dispõe sobre o procedimento de retificação de área, com os seguintes temas: (i) abertura de nova matrícula após a retificação; (ii) forma de anuência dos confrontantes; (iii) assinaturas eletrônicas no procedimento de retificação de área; (iv) hipóteses de dispensa da anuência dos confrontantes; (v) retificação de área cumulada com desmembramento ou unificação; (vi) critérios para deferimento e indeferimento da retificação de área; e (v) grilagem de terras e controle da malha imobiliária pelo oficial de registro de imóveis. 2 O Inventário Eletrônico Estatístico do Registro de Imóveis (IERI-e) é um procedimento destinado ao aprimoramento do controle da malha imobiliária brasileira, permitindo a coleta, organização e análise de dados provenientes dos 3.621 cartórios de registro de imóveis do país, com vistas a garantir maior segurança jurídica e transparência na governança de terras. O IERI-e, juntamente com o Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis (SIG-RI), passou a ser regulamentado nacionalmente pelo Provimento CNJ n. 195/2025, expedido pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), após amplo debate e consulta pública realizada entre abril e maio de 2024. A origem do IERI-e remonta à experiência prática que este articulista teve como interventor no Registro de Imóveis de Paratinga/BA, entre 2019 e 2020, quando, diante de graves problemas de sobreposição de áreas e fraudes fundiárias, houve a necessidade de desenvolver um "pré-protótipo" do procedimento que se tornaria o primeiro levantamento estatístico registral detalhado por município. Esse trabalho pioneiro resultou em um relatório circunstanciado encaminhado à Corregedoria Geral do Tribunal de Justiça da Bahia, revelando milhares de irregularidades e servindo de referência inédita para a depuração do acervo cartorário. O sucesso dessa iniciativa motivou a replicação do procedimento nos municípios de Formosa do Rio Preto/BA e Santa Rita de Cássia/BA, no contexto da "Operação Faroeste", que investigava fraudes imobiliárias na região. Para institucionalizar e aprimorar o método, o CNJ criou, em 2020, o grupo de trabalho LIODS 16/2020, do qual o autor deste trabalho foi membro na qualidade de responsável pela elaboração da minuta do ato normativo e pela orientação técnica dos registradores envolvidos na força-tarefa de implementação do "protótipo" do IERI nesses municípios. Com a conclusão dos trabalhos do grupo LIODS/CNJ, o Tribunal de Justiça da Bahia regulamentou o procedimento em âmbito estadual, inicialmente pelo Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 8/2021 e, posteriormente, ampliando sua aplicação por meio da Portaria Conjunta CGJ/CCI nº 1/2022. O IERI, como então era denominado, serviu de base para a minuta nacional do CNJ, cuja redação tive a oportunidade de escrever e aprimorar, participando ativamente de reuniões técnicas e debates interinstitucionais.  A relevância do IERI-e e do SIG-RI foi reconhecida por recomendações de organismos como a Transparência Internacional, pelo Enunciado 71 da Jornada de Direito Notarial e Registral e por deliberações do ENCOGE, que destacaram a importância da transparência e padronização de dados fundiários para o combate à grilagem e à insegurança jurídica. Em 2024, o CNJ promoveu consulta pública sobre a minuta do provimento nacional, incorporando sugestões da sociedade civil, órgãos públicos e especialistas. Finalmente, em 2025, foi expedido o Provimento CNJ n. 195/2025, estabelecendo a obrigatoriedade do IERI-e e do SIG-RI em todo o território nacional, consolidando um novo paradigma para a governança fundiária brasileira. Sobre o tema, ver nosso artigo científico: MALLMANN, Jean. Inventário Estatístico do Registro de Imóveis: levantamento dos dados das serventias imobiliárias brasileiras. Revista de Direito Imobiliário. v. 94. ano 46. p. 153-184. São Paulo: Ed. RT, jan.-jun. 2023a. 3 Art. 440-AX, CN/CNN/CNJ-Extra. A averbação de retificação de área de imóveis urbanos e rurais será realizada na forma dos arts. 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973, resultando em posterior averbação de encerramento da matrícula retificada e abertura de nova matrícula com a atual descrição e as devidas remissões recíprocas.  § 1º. A declaração expressa dos confinantes de que os limites divisórios foram respeitados poderá ser realizada na planta, no memorial descritivo ou em instrumento apartado, observando o disposto no art. 220 do Código Civil.  § 2º. As declarações apresentadas pelo proprietário, pelo profissional técnico e pelos confinantes deverão ser assinadas com firma reconhecida ou mediante assinatura eletrônica avançada ou qualificada.  § 3º. É dispensada a anuência do confinante: I - no caso de imóveis rurais, se o imóvel confrontante e a nova descrição do imóvel objeto da retificação tiverem sido certificados pelo Incra na forma do § 5º do art. 176 da Lei n. 6.015/1973; e II - se o imóvel confrontante for bem público e consistir em: a) águas públicas, tais como rios navegáveis, correntes ou depósitos hídricos, com respeito aos pertinentes terrenos reservados, nos termos do art. 14 do Código de Águas (Decreto n. 24.643/1934); e b) bem público de uso comum, tais como estradas, rodovias, ferrovias e outras vias de circulação, respeitada a faixa de domínio público e eventual área non aedificandi.  § 4º. Havendo necessidade de retificação da área global do imóvel rural e tendo o requerente apresentado pedido concomitante de desmembramento, cujas poligonais desmembradas estejam georreferenciadas e certificadas no Incra, deverá o oficial, nesta ordem: I - realizar a averbação de retificação administrativa da área global; e II - posteriormente, realizar averbação de desmembramento, com posterior averbação de encerramento da matrícula anterior, abrindo tantas matrículas quantas forem as parcelas desmembradas.  § 5º. Na hipótese do § 4.º deste artigo, é dispensada a certificação pelo Incra da área global objeto do memorial descritivo (art. 176, § 5.º, da Lei n. 6.015/1973), desde que as parcelas desmembradas tenham sido certificadas pelo Incra e correspondam integralmente ao somatório da área global, conforme mapa e memorial descritivo elaborados por profissional técnico habilitado, caso em que os prazos de eficácia da prenotação em relação ao desmembramento ficarão suspensos enquanto o procedimento de retificação extrajudicial estiver em curso.  § 6º. Aplica-se à unificação ou fusão de imóveis, no que couber, a regra procedimental prevista nos §§ 4.º e 5.º deste artigo.  § 7º. O deferimento do pedido de retificação de área dependerá do cumprimento dos requisitos legais e do convencimento do oficial de registro de imóveis, na forma da Lei de Registros Públicos e da legislação processual.  § 8º. Em caso de indeferimento, deverá ser expedida nota devolutiva fundamentada na qual o oficial de registro de imóveis indicará as razões da formação de seu convencimento e, sempre que possível, informará os meios de o requerente cumprir as exigências legais, podendo requisitar a apresentação de declarações, laudos, arquivos eletrônicos ou outros documentos complementares, especialmente, como meios de prova e de análise da conformidade dos trabalhos técnicos.  § 9º. Havendo indícios de grilagem de terras, fraude procedimental, declaração falsa ou cometimento de qualquer outro ato ilícito pelo requerente ou pelo profissional técnico, o oficial de registro comunicará o fato ao juízo competente e ao Ministério Público com as cópias dos documentos necessários à análise. 4 Art. 440-AS. Para a realização dos atos registrais de constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais, bem como de direitos pessoais com eficácia real; de parcelamento do solo ou de unificação ou fusão; ou de instituição de condomínio; referentes a imóveis urbanos e rurais, deverá o oficial de registro exigir previamente para o saneamento dos elementos de especialidade objetiva e subjetiva omissos, ainda não noticiados ou incorretos na matrícula, as seguintes averbações: I - dos dados pessoais: quando faltar qualquer elemento de qualificação pessoal obrigatório do proprietário ou de titular de outro direito real ou pessoal ativo no registro imobiliário; II - das alterações de estado ou personalidade civil: quando, em relação ao proprietário ou ao titular de outro direito real ou pessoal ativo no registro imobiliário, tiver ocorrido casamento, separação, restabelecimento da sociedade conjugal, divórcio, constituição de união estável, dissolução ou restabelecimento, óbito, emancipação, interdição ou alteração de nacionalidade; III - da descrição do imóvel: a) nos imóveis urbanos, nos termos do art. 176, II, "3", "b", da Lei n. 6.015/1973 e art. 440-AQ, § 1.º, deste Código;  b) nos imóveis rurais, nos termos do art. 176, II, "3", "a", da Lei n. 6.015/1973 e art. 440-AQ, § 2.º, deste Código; IV - dos cadastros imobiliários obrigatórios, nos termos do art. 440-AQ, inciso IV, deste Código; e V - de retificação de área: quando não houver elementos mínimos de segurança quanto à descrição da área, formato da poligonal e/ou limites e confrontações, observado o disposto nos arts. 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973. 5 A Lei n. 6.015/73 - LRP utiliza o termo fusão para a união de matrículas e unificação para a junção de imóveis (KONNO, Alyne Yumi. Registro de imóveis: teoria e prática. São Paulo: Memória Jurídica, 2007). Ocorre que quando se faz uma unificação se fundem matrículas, abrindo uma nova, e a recíproca é verdadeira. Motivo pelo qual não há nenhum sentido prático em manter uma distinção entre esses termos técnicos. De sua vez, vale lembrar que a própria LRP também utiliza a expressão remembramento (art. 176, § 3º, replicado no Decreto n. 4.449/2002) como sinônimo de unificação de imóveis. Em nosso entendimento, todas essas palavras tratam do mesmo fenômeno jurídico, de modo que qualquer das terminologias (fusão, unificação e remembramento) pode ser empregada indistintamente. 6 AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. Registro de imóveis, retificação de registro e georreferenciamento: fundamento e prática. Série Direito Registral e Notarial. Coord. PAIVA, João Pedro Lamana. Saraiva: São Paulo, 2013, p. 396-398.

A mitologia tem em muito amparado o Direito. Narrativas milenares auxiliam na compreensão de temas até hoje complexos e que permeiam a sociedade em sua totalidade. A partir de Paul Veyne e por uma boa influência dos artigos da série "Crônicas da Lei e do Mito" publicados por Vinicius Quarelli na coluna Diário de Classe da Conjur, pretendo tecer algumas considerações a partir da mitologia para dialogar e desenvolver questões afetas ao Direito Registral Imobiliário, especialmente da qualificação registral. Paul Veyne e Pausânias: Uma breve genealogia dos mitos Veyne (1930-2022) foi um historiador francês que apresentou pontos de grande relevância em seu livro chamado "Os gregos acreditavam em seus mitos?" e que me parecem substantivas ao que pretendo aqui articular. Muito do que o autor constrói passa por contribuições da obra de Pausânias, geógrafo grego que escreveu um compilado de livros sobre a descrição da Grécia - cujo nome das obras é exatamente este -, o que é notável, considerando que "a Grécia que Pausânias tinha diante dos olhos mantinha ainda muitos tesouros de que o passo do tempo nos privou".1 O historiador antigo - como Pausânias - raramente cita suas fontes e, quando as faz, não é pelos mesmos motivos que nós atualmente as citamos. Naquele período, a história2 demonstrava que a credibilidade das narrativas eram chanceladas pelo tempo; as obras dos antigos eram pouco ou nada construídas com citações e mesmo assim a autoridade de seus autores não era questionada. Segundo Veyne, "[n]a maioria das vezes, Pausânias se contenta em dizer: "soube que.", ou "segundo meus informantes." e esses informantes ou exegetas eram tanto fontes escritas quanto informações dadas de viva voz por sacerdotes ou eruditos locais".3 Havia uma presunção de veracidade sobre aquilo que era narrado. Se supunha que a verdade era dita na medida em que aquele que contava a narrativa tinha predecessores, e esses predecessores tinham seus próprios predecessores, até chegar no primeiro deles que seria contemporâneo dos acontecimentos narrados.4 Veyne afirma que na Grécia, a história nasce da investigação - e não da controvérsia - haja vista que era objeto de descrição pelo autor o que foi constatado e dito nos meios geralmente bem informados.5 Aqui, a verdade não se opõe à ficção: esta é um subproduto daquela. Portanto, o mito é uma informação, uma espécie de conhecimento difuso; é uma narrativa anônima que podemos repetir, mas jamais sermos o autor. Comunicamos não o que vimos, mas aquilo que "se dizia" dos deuses e heróis, sempre em um discurso indireto.6 Veyne nos esclarece que não havia dúvida acerca dos mitos, mas também não acreditava-se neles como se acredita nas realidades que nos rodeiam. O autor auxilia nossa compreensão ao dizer que "[o] tempo e o espaço da mitologia eram secretamente heterogêneos aos nossos; o grego colocava os deuses no "céu", mas ficaria espantado se os visse no céu; e não ficaria menos espantado se o tomassem ao pé da letra no que diz respeito ao tempo e se lhe dissessem que Hefesto acabara de se casar ou que Atena envelhecera muito nos últimos anos. Ele teria "realizado" que, aos seus olhos, o tempo mítico tem apenas uma vaga analogia com a temporalidade cotidiana, mas também que uma espécie de letargia sempre o impedira de se dar conta dessa heterogeneidade. (...) [D]istinguimos tanto o limite dos séculos dos quais guardamos a lembrança quanto discernimos a linha que delimita o nosso campo visual. (...) As gerações heróicas estavam do outro lado desse horizonte, num outro mundo".7 (grifo nosso) Por exemplo, há uma explicação dada por Filocoro (quatro séculos antes de Pausânias) ao mito do Minotauro (o homem com cabeça de touro), demonstrando que sempre existe um núcleo autêntico na narrativa: ele afirmou ter recolhido do povo de Creta, os cretenses, uma tradição segundo a qual as crianças não eram devoradas pelo Minotauro, mas dadas como prêmio aos atletas vencedores de uma competição de ginástica; tal competição havia sido vencida por um homem cruel e muito forte que se chamava Touro.8 Deste modo, é correto dizer que podemos acreditar no mito e na história, mas não no lugar da história e nas mesmas condições que ela. A partir destas concepções, pretendo seguir com a proposta principal deste escrito. A qualificação registral imobiliária como Medusa O Direito, por si só e em cada uma de suas áreas de especialização, possui temas espinhosos, sensíveis, em certa medida petrificantes e, por motivos que serão expostos adiante, são relegados para um segundo plano, negligenciados e fadados ao não-enfrentamento. Se pensarmos nas inúmeras atividades desenvolvidas dentro de uma serventia registral, do balcão de atendimento ao protocolo, da qualificação ao registro, da digitalização a impressão dos atos, todas são igualmente essenciais para o funcionamento do serviço. Ocorre que uma em especial tem o escopo de outorgar ou obstar o registro dos direitos que se pretende inscrever a partir de uma documentação apresentada e demanda um inexorável aprofundamento por parte do delegatário: falo da qualificação registral, que tem sido objeto de um abandono acadêmico. Neste sentido, a qualificação se caracteriza como fase central do processo de registro de direitos9 e se posiciona, inequivocadamente, como etapa substantiva ao cumprimento das finalidades registrais, bastando ver que é nesta que o registrador exerce uma função interpretativa para com o Direito e, a partir dela, decide pela registrabilidade ou não de determinado título. É razoável afirmar que, à la Sísifo, sentenciado a empurrar uma rocha monte acima ad infinitum, fomos - e permanece(re)mos - condenados a interpretar; o que não significa dizer, ao contrário do filho do rei Éolo, que estamos destinados ao fracasso no realizar desta empreitada. Portanto, a questão que macula a interpretação é a seguinte: em um senso comum teórico fortemente estabelecido, tem-se que a decisão jurídica pode(ria) derivar da consciência do intérprete, reproduzindo o brocardo "cada cabeça, uma sentença". É preciso destacar, entretanto, que a interpretação que perpassa uma decisão - aqui, registral - não advém de questões oriundas da vida privada do intérprete: sua origem e consequência não se relacionam, a priori, com sua vida pessoal. Dito de outro modo, não se trata de escolher o que comer no almoço ou qual roupa vestir. Há, manifestamente, um compromisso a ser observado em virtude das repercussões que uma decisão jurídica produz, incluindo a decisão do registrador de imóveis (que constitui, declara, modifica e extingue direitos reais), notadamente parâmetros estabelecidos pelo Estado Democrático de Direito e pela legislação democraticamente construída. Nesse sentido, para estabelecer uma compreensão do problema, o uso de metáforas, fábulas e narrativas é sempre interessante, em especial pelo cunho pedagógico que irrompe desde a antiguidade. Da mitologia ao cristianismo, todas se utilizam desta ferramenta interpretativa-compreensiva. À vista disso, neste texto, utilizarei a figura mitológica da Medusa como standard reflexivo para examinar a qualificação registral e enfrentar demandas que exsurgem de uma confusão conceitual - ou até mesmo uma falta de conceito - do seu significado e da finalidade do registro de imóveis. Muito resumidamente, a Medusa era uma das três Górgonas - junto com  Euríale e Esteno - com serpentes no lugar dos cabelos e dotada do poder de petrificar quem lhe direcionava o olhar. Algumas versões contam que antes de ser transformada neste ser horrível com poder petrificante, era uma bela mulher que recebeu tal trágico castigo após ser estuprada por um deus.10 A pretensão, aqui, é realizar um recorte unicamente a partir do seu poder: petrificar. Com efeito, há a sensação de que, assim como a Medusa, o tema qualificação registral foi castigado pelos deuses e petrifica aqueles que ousam fixar o olhar sobre ele. Tal efeito petrificante se manifesta de duas maneiras: a um, causa uma evasão ao tema, haja vista que se evita estudá-lo intimamente - assim como se esquiva de mirar a Górgona nos olhos; a dois, petrifica-se no sentido de manter uma reprodução do que já foi construído sem qualquer tipo de questionamento, pois impede o (necessário) movimento e desenvolvimento do assunto em questão. Restar silente frente a qualquer tema é condená-lo à paralisia e ao sempre-foi-assim-então-assim-continuará-sendo. A resposta, ao que tudo indica, também é apresentada neste mesmo mito. Muito brevemente, Perseu derrotou Medusa com apetrechos fornecidos pelos deuses; destes, o que prestou maior auxílio à sua vitória foi, sem sombra de dúvidas, o escudo dado pela deusa Atena que, através de seu reflexo, permitia que o herói encarasse a górgona sem que sofresse as consequências de costume. Assim, são fornecidos critérios interessantes para enfrentar a qualificação registral, superando alguns de seus predadores - especialmente o elemento discricionariedade. O que seria, então, o equivalente registral para o escudo de Perseu? A resposta não parece ser outra: uma teoria da decisão que proveja condições de possibilidade a uma atuação não-discricionária por parte do registrador. Como abordei em outras oportunidades, precisamos estudar a THQ - Teoria Hermenêutica da Qualificação.11 Do mesmo modo que o diferencial na batalha contra a Medusa foi estar munido de recursos que ofereceram a superação da górgona pois limitavam o alcance do seu poder, a THQ se torna condição de possibilidade para o semelhante triunfo em sede de qualificação registral, por enfrentar a controvérsia a partir de paradigmas hermenêuticos e oferecer uma nova roupagem à problemática.12 A maior inquietação proposta pela THQ, de autoria do tabelião de protestos Jéverson Luís Bottega, é estabelecer critérios interpretativos para enfrentar a chamada discricionariedade decisória, que se manifesta a partir da atribuição de decidir acerca da registrabilidade dos títulos que é própria da função do registrador de imóveis. Para construir a tese, Bottega estabelece os seguintes cânones que formam o arcabouço teórico da teoria hermenêutica proposta: (i) a preservação da autonomia do Direito, (ii) a superação da discricionariedade, (iii) o respeito à coerência e à integridade do Direito, (iv) o dever fundamental de justificar as decisões e (v) o direito fundamental a uma resposta constitucionalmente adequada.  Deste modo, nasce uma forte teoria da decisão. A intenção deste breve ensaio é que, em alguma medida, possamos estudar de maneira mais ou menos crítica toda a base do pensamento registral, especialmente a qualificação registral imobiliária, apoiado no novo paradigma que é apresentado por uma teoria hermenêutica que busca revolver o chão linguístico em que está assentada a tradição; é um convite para a reflexão. Talvez seja inconveniente dizer que a independência jurídica dos registradores não é sinônimo de interpretações irrestritas. Pode ser, inclusive acredito, incômodo abordar o poder de decisão - jamais poder de escolha - exatamente por aqueles detentores de tal autoridade. Não podemos ignorar o elefante na sala pelo simples fato de que, quando chegamos, ele já estava ali; não sejamos refém do velho habitus que rotiniza o agir jurídico e o transforma no conceito heideggeriano de "tranquilidade tentadora" - que já tratei em outra oportunidade nesta coluna. Neste lugar de suspensão dos pré-juízos, estar refém da cotidianidade não se apresenta sequer como problema, pois se torna impossível confrontá-los com o horizonte crítico.13 Precisamos abrir um espaço de debates críticos no direito registral, para que não trabalhemos a partir de uma forma de "mito do dado". A crítica, enquanto análise séria, profunda e técnica dos termos e conceitos expostos e que elenca as qualidades e fraquezas de determinada tese, é o que permite o avanço e desenvolvimento que o direito registral espera dos seus operadores.  _______ 1 SILVA, Maria de Fátima de Sousa e. Pausânias: descrição da Grécia, Livro I (Classica digitalia, Textos Gregos) Imprensa da Universidade de Coimbra. Portugal, 2022. 2 A história, aqui, recebia outro significado: era, em alguma medida, uma forma arcaica do nosso jornalismo. Hoje, nas universidades, não se escreve para simples leitores, mas para outros historiadores ou pares. Não era esse o caso na Antiguidade. 3 VEYNE, Paul. Os gregos acreditavam em seus mitos? Ensaio sobre a imaginação constituinte. Tradução Mariana Exalar. 1. ed. - São Paulo: Editora Unesp, 2014, pp 20-21 4 VEYNE, Paul. Os gregos acreditavam em seus mitos? Ensaio sobre a imaginação constituinte. Tradução Mariana Exalar. 1. ed. - São Paulo: Editora Unesp, 2014, p.23 5 VEYNE, Paul. Os gregos acreditavam em seus mitos? Ensaio sobre a imaginação constituinte. Tradução Mariana Exalar. 1. ed. - São Paulo: Editora Unesp, 2014, p. 26 6 VEYNE, Paul. Os gregos acreditavam em seus mitos? Ensaio sobre a imaginação constituinte. Tradução Mariana Exalar. 1. ed. - São Paulo: Editora Unesp, 2014, pp. 45,46 7 VEYNE, Paul. Os gregos acreditavam em seus mitos? Ensaio sobre a imaginação constituinte. Tradução Mariana Exalar. 1. ed. - São Paulo: Editora Unesp, 2014, p. 37 8 VEYNE, Paul. Os gregos acreditavam em seus mitos? Ensaio sobre a imaginação constituinte. Tradução Mariana Exalar. 1. ed. - São Paulo: Editora Unesp, 2014, p. 32 9 Veja-se que apesar do nome Registro de Imóveis, registram-se direitos sobre imóveis e não os imóveis em si. 10 QUARELLI, Vinicius. Crônicas da Lei e do Mito: a Medusa e o horror dogmático. Disponível aqui. Acesso em 20/7/25. 11 SCHNEIDER, Rodrigo da Silva. Discricionariedade registral: Por um confronto com as armas da hermenêutica bottegiana. Disponível aqui. Acesso em 11/7/25 12 Para um aprofundamento na THQ, ver BOTTEGA, Jéverson Luís. Qualificação registral imobiliária à luz da crítica hermenêutica do direito: equanimidade e segurança jurídica no registro de imóveis. Belo Horizonte: Conhecimento Editora, 2021. p. 186. 13 STRECK, Lenio Luiz. Dicionário de Hermenêutica: 50 verbetes fundamentais da Teoria do Direito à luz da Crítica Hermenêutica do Direito. Ed. - Belo Horizonte: Coleção Lenio Streck de Dicionários Jurídicos; Casa do Direito, 2020. p. 409.

Neste breve artigo, em ordem lógica e cronológica, pretende-se definir o que é georreferenciamento, certificação da poligonal no INCRA e retificação de área realizada no cartório de registro de imóveis. O georreferenciamento é a técnica que determina a localização, forma e dimensão de um imóvel por meio de coordenadas geográficas obtidas via GPS, levantamento topográfico e/ou imagens de satélite, em geral sendo vinculada a um sistema oficial. Essa técnica assegura a identificação precisa do imóvel, fundamental para sua regularização e prevenção de conflitos de limites. De sua vez, a certificação da poligonal no INCRA é um cadastro que atesta que os limites georreferenciados de um imóvel rural não se sobrepõem a outros previamente inscritos no mesmo cadastro administrativo. Trata-se de cadastro autodeclaratório, visto que criado unilateralmente pelo proprietário ou possuidor de um imóvel, a partir da inserção de suas coordenadas geodésicas no SIGEF - Sistema de Gestão Fundiária do INCRA por um profissional técnico credenciado. A certificação não reconhece domínio nem constitui um direito à retificação da área cadastrada, o que é atribuição jurídica do registro imobiliário. Por fim, a retificação de área é o nome dado ao procedimento1 e à averbação realizados no registro de imóveis. Assim, os atos concatenados para fins de realização de uma demarcação de um imóvel no registro imobiliário constituem um "procedimento" de retificação realizado diretamente em cartório2. De sua vez, o ato registral decorrente do deferimento do pedido feito neste processo extrajudicial é justamente a "averbação" de retificação de área. Portanto, o processo de retificação de área visa especificar na matrícula do imóvel a área física real ou factual, obtida por levantamento topográfico interno (intra muros) e materializada no registro de imóveis mediante a averbação homônima. Conforme já tivemos a oportunidade de explicar em artigo científico sobre o tema: "No dia a dia cartorário não é incomum chamar a averbação de retificação de área (prevista no art. 213, II, da LRP) de 'averbação de georreferenciamento' ou 'averbação de geo'. No entanto, tecnicamente, a 'retificação de área' vale-se da técnica de 'georreferenciamento' para ser realizada, mas essas duas não se confundem".3 Outrossim, alguns pontos devem ser ainda esclarecidos. Existe certa divergência acerca da obrigatoriedade do georreferenciamento para os imóveis urbanos, sendo que possivelmente a maioria dos oficiais de registro de imóveis ainda não o exige, embora haja regulamento específico da ABNT estabelecendo sua obrigatoriedade. É certo que o georreferenciamento de imóveis rurais é compulsório para os imóveis cuja área for igual ou superior àquela prevista na legislação (atualmente 25 hectares), havendo divergência de entendimento entre os registradores de imóveis quanto à obrigatoriedade do georreferenciamento para  os imóveis rurais com área inferior4, mesmo que também se aplique o regulamento da ABNT nestes casos, o qual exige a obtenção das coordenadas geodésicas para os atos a serem realizados nos registros públicos, independentemente do tamanho da área do imóvel.5 Como se percebe, o georreferenciamento é pré-requisito, em relação aos imóveis rurais (salvo aqueles com áreas inferiores a 25 hectares), para a realização da certificação da poligonal no INCRA. De igual modo, a certificação da poligonal no INCRA é pré-requisito, nestes casos, para a realização do procedimento e averbação de retificação de área. Embora estejam no mesmo contexto, é importante sabermos que eles não se confundem. Em suma, para aqueles que entendem que todos os imóveis, urbanos e rurais, devem obrigatoriamente ser georreferenciados, a técnica de georreferenciamento sempre será um pré-requisito, verdadeira conditio sine qua non, para a retificação de área perante o cartório de registro de imóveis. Para os registradores de imóveis que defendem que certos imóveis não precisam de georreferenciamento (v.g., todos os imóveis urbanos e alguns imóveis rurais), bastando uma planta e memorial descritivo simples indicando os rumos ou metragem do perímetro do bem de raiz, a retificação de área prescindirá do georreferenciamento. Atualmente, nos casos específicos dos imóveis rurais com área igual ou maior que 25 hectares, além de ser obrigatório o georreferenciamento, também deverá o imóvel estar certificado no INCRA, para só então ser realizada a retificação de área em cartório. Com efeito, é preciso ter um conhecimento prévio destes conceitos, para evitar confusão semântica e entender o funcionamento do procedimento e da averbação de retificação de área que possui regulamentação nos arts. 212 e 213 da lei 6.015/1973 (LRP - Lei de Registros Públicos) e agora, inclusive, no art. 440-AX do Código Nacional de Normas. _______ 1 A retificação de área, como gênero, é um "procedimento". No entanto, sob a acepção do processo civil também podemos conceituá-la como um "processo", espécie de procedimento, visto que garantido o contraditório a partir das notificações, editais e direito de impugnação (art. 213, §§ 2º a 6º e § 17, da LRP). Conforme ensina Miguel Calmon Dantas, "Pode-se conceber o procedimento como um gênero, de que o processo seria uma espécie. Neste sentido, processo é o procedimento estruturado em contraditório, no qual as partes têm o direito fundamental de se manifestar e influenciar a decisão, garantindo a ampla defesa e o devido processo legal" (DANTAS, Miguel Calmon. Direito fundamental à processualização: ln: GOMES JR., Luiz Manoel; WAMBlER, Luiz Rodrigues; DIDlER JR. Fredie (org.) Constituição e processo. Salvador: Editora JusPodivm, 2007, p. 418). 2 O procedimento extrajudicial de retificação de área, realizado no cartório de registro de imóveis, é o equivalente à ação judicial demarcatória, promovida perante o Poder Judiciário. 3 MALLMANN, Jean. "Lei" de georreferenciamento urbano: a partir de agora o registrador de imóveis deve exigir o geo em todos os trabalhos técnicos? Revista de Direito Imobiliário. v. 94. ano 46. p. 247-274. São Paulo: Ed. RT, jan.-jun. 2023, p. 250, grifo nosso. 4 A divergência da práxis cartorial atualmente diz respeito à exigência da realização da técnica de georreferenciamento para imóveis com área inferior a 25 hectares. Como referido, nosso entendimento é o de que sempre será necessário o georreferenciamento, independentemente do tamanho do imóvel. Por outro lado, pela legislação vigente, não há obrigatoriedade de realização da certificação da poligonal no INCRA quando a área for inferior a 25 hectares. Atualmente, portanto, é obrigatória a certificação da poligonal no INCRA apenas para os imóveis com área igual ou superior a 25 hectares, sendo facultativa a certificação para os imóveis com áreas menores. Vale destacar que o art. 10, VII, do Decreto n. 4.449, de 30 de outubro de 2002, alterado pelo Decreto n. 9.311/2018, estabelece que a certificação da poligonal no INCRA passará a ser obrigatória para todos os imóveis rurais objeto de retificação, desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de propriedade após 22 (vinte e dois) anos da data da entrada em vigor do decreto presidencial. Assim, perpassada a data-limite de 20/11/2025, inclusive os imóveis rurais com área inferior a 25 hectares terão de ser certificados compulsoriamente perante o INCRA. Pela redação original do decreto esse prazo já iria ter se esgotado em 2018 (porém, foi prorrogado pelo Dec. 7.620/2011) e em 2022 (novamente prorrogado pelo Dec. 9.311/2018, que fixou o prazo atual). Desse modo, não havendo nova prorrogação, todos os imóveis rurais serão obrigados a ser certificados no INCRA a partir de 20 de novembro de 2025. 5 A Norma Brasileira de Regulação aplicável às plantas e memoriais descritivos prevê expressamente a obrigatoriedade de realização de georreferenciamento para todos os imóveis, urbanos e rurais, objeto de retificação perante o registro imobiliário. Conforme ABNT NBR 17047:2022: "Item 6.1. O levantamento cadastral territorial para registro público deve estar apoiado à Rede de Referência Cadastral Municipal (RRCM) ou, na inexistência desta, deve estar apoiado ao Sistema Geodésico Brasileiro (SGB). [...] Item 8.1 Os vértices da parcela ou do imóvel devem ser registrados com coordenadas geodésicas (latitude e longitude), utilizando como referencial o Sistema Geodésico de Referência vigente no Brasil". De sua vez, o Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078, de 1990) estabelece, em seu art. 39, VIII, a obrigatoriedade de que os serviços fornecidos observem as normas específicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas. Com efeito, "A NBR 17047:2022 estabelece que os vértices dos imóveis (urbanos e rurais) devem ser registrados com coordenadas geodésicas, utilizando como referencial o Sistema Geodésico de Referência vigente no Brasil. Desse modo, tratando-se naturalmente de relação de consumo, a referida NBR deve ser aplicada aos profissionais técnicos que realizem georreferenciamento, sendo, pois, objeto de qualificação pelo Oficial de Registro de Imóveis" (MALLMANN, Jean. "Lei" de georreferenciamento urbano: a partir de agora o registrador de imóveis deve exigir o geo em todos os trabalhos técnicos? Revista de Direito Imobiliário. v. 94. ano 46. p. 247-274. São Paulo: Ed. RT, jan.-jun. 2023, p. 250).

Introdução Na arquitetura das blockchains, oráculos são os serviços responsáveis por fornecer dados do "mundo real" para smart contracts. Sem eles, a rede descentralizada permanece como uma fortaleza digital: segura em seus algoritmos, mas privada das informações que circulam além de seus protocolos criptográficos. A questão que se coloca é: e se, no lugar de um código anônimo ou de uma API de reputação incerta, o oráculo fosse um serviço dotado de fé pública? Imagine smart contracts que executam cláusulas contratuais, transferem ativos digitais e liquidam garantias com base em dados certificados por notários e registradores brasileiros. Essa perspectiva não constitui mera especulação tecnológica - representa a aplicação natural de uma premissa que merece constante reafirmação: segurança criptográfica não equivale à segurança jurídica. A primeira protege algoritmos e dados; a segunda protege direitos e relações jurídicas. A função de oráculo nos serviços extrajudiciais Na Web3, oráculos funcionam como a ponte informacional que transporta dados confiáveis para dentro da blockchain. Nos serviços extrajudiciais brasileiros, há séculos exercemos função conceptualmente semelhante: Qualificamos juridicamente atos e documentos, conferindo-lhes adequação ao ordenamento; Atribuímos fé pública às declarações e registros, dotando-os de presunção de veracidade; Preservamos a integridade de arquivos e assentamentos, garantindo sua autenticidade temporal. Quando essa lógica se insere no contexto de um smart contract, o resultado é tecnicamente robusto: um código que somente executa suas funções se o dado oficial originado de um cartório assim determinar. Casos práticos de aplicação A implementação prática dessa integração permite vislumbrar cenários concretos: Tokenização imobiliária: A emissão de tokens representativos de frações ideais de imóveis apenas se efetivaria após o registro da escritura pública no cartório competente, sendo o oráculo notarial responsável por liberar os ativos digitais correspondentes. Garantias e gravames: Averbações realizadas no registro competente seriam automaticamente comunicadas ao contrato inteligente que administra o ativo, atualizando em tempo real o status jurídico do bem. Sucessão de criptoativos: A lavratura de escritura pública de inventário ou a homologação judicial de inventário enviaria o comando automatizado para liberação de carteiras digitais do falecido aos herdeiros legítimos. A força jurídica da fé pública como diferencial competitivo Em um mercado global onde qualquer fragmento de código pode se autoproclamar "seguro", a fé pública constitui ativo de valor incomensurável: a informação presume-se verdadeira até prova em contrário, amparada por dispositivos legais e pela responsabilidade funcional do oficial delegatário. Enquanto oráculos puramente técnicos dependem de reputação circunstancial e validação por consenso, o oráculo extrajudicial oferece lastro jurídico que resiste ao escrutínio judicial, sustentado por normas procedimentais fiscalizadas pelo Poder Judiciário. Requisitos para implementação O desenvolvimento dessa infraestrutura demanda: Arquitetura de rede híbrida: Integração via APIs seguras com blockchains públicas ou implementação de redes permissionadas; Protocolos de validação dual: Sistemas que combinem requisitos de legalidade formal com validação criptográfica; Normatização regulatória: Edição de provimentos que permitam o reconhecimento de atos notariais e registrais como "eventos" válidos para execução de contratos inteligentes. Considerações finais Ao se posicionarem como oráculos da Web3, notários e registradores não apenas acompanham a evolução tecnológica - eles asseguram que o universo descentralizado permaneça ancorado em regras claras, verificáveis e juridicamente eficazes. Na prática, trata-se de transformar a fé pública em um protocolo de confiança institucional, relembrando sempre que segurança criptográfica e segurança jurídica, embora complementares, não se confundem. A implementação dessa convergência tecnológico-jurídica representa, assim, uma oportunidade de modernização que preserva a essência protetiva da atividade extrajudicial, projetando-a para o futuro digital sem comprometer seus fundamentos normativos.

Introdução A desjudicialização vem se consolidando no Brasil como um movimento capaz de ampliar o acesso a direitos, desafogar o Poder Judiciário e oferecer respostas mais céleres, seguras e proporcionais às necessidades reais das pessoas. Nesse cenário, as serventias extrajudiciais deixam de ser meros órgãos de registro e passam a ocupar um lugar central na efetivação de direitos, assumindo competências que antes dependiam exclusivamente de decisão judicial. A Cartilha da Advocacia Multiportas do Conselho Federal da OAB propõe uma atuação profissional ética, estratégica e ampliada. Em vez de reduzir a advocacia ao litígio, essa visão reconhece que o processo judicial é apenas uma das alternativas possíveis. O advogado multiportas atua como gestor de soluções jurídicas, integrando técnica, presença humana e discernimento para escolher, com o cliente, a via mais adequada - judicial ou extrajudicial - a cada caso. No âmbito das serventias extrajudiciais, essa postura se traduz em condução proativa de procedimentos de retificação e suprimento de registros, alterações de nome e reconhecimento de filiação socioafetiva, entre outros. O profissional organiza a documentação, antecipa exigências, dialoga tecnicamente com o oficial, estrutura requerimentos claros e fundamentados e preserva a autonomia do cliente, garantindo que a decisão seja livre, legítima e bem informada. Este artigo apresenta, à luz dessa abordagem, três eixos de atuação do advogado multiportas nas serventias extrajudiciais: (i) retificações e suprimentos no Registro Civil das Pessoas Naturais; (ii) alterações de nome; (iii) reconhecimento de filiação socioafetiva. O objetivo é demonstrar, com base nas normas aplicáveis e na prática profissional, como a advocacia multiportas fortalece a segurança jurídica, a eficiência procedimental e a cultura da pacificação social pela via extrajudicial. No registro civil das pessoas naturais: Das retificações e suprimentos de registro civil no extrajudicial O movimento de desjudicialização vem promovendo profundas transformações no acesso à Justiça, atribuindo às serventias extrajudiciais um papel cada vez mais relevante na concretização de direitos. No âmbito do Registro Civil das Pessoas Naturais, a legislação permite que determinadas retificações e suprimentos sejam realizados diretamente pelos oficiais de registro, sem necessidade de autorização judicial ou manifestação prévia do Ministério Público, desde que preenchidos os requisitos legais. O oficial retificará o registro, a averbação ou a anotação, de ofício ou a requerimento do interessado, mediante petição assinada pelo interessado, representante legal ou procurador, nos casos de: I - erros que não exijam qualquer indagação para a constatação imediata da necessidade de sua correção; II - erro na transposição de elementos constantes em ordens judiciais, termos ou requerimentos, cuja documentação ficará arquivada no cartório; III - inexatidões na numeração do livro, folha, página, termo, ou data do registro; IV - ausência de indicação do município do nascimento, quando houver descrição precisa do endereço do local do nascimento; V - elevação de distrito a município ou alteração de suas nomenclaturas por força de lei (Art. 110, lei 6.015/73). Considera-se suprimento o procedimento destinado a corrigir omissões no ato do registro civil, seja para incluir dados obrigatórios ou recomendados não lançados na ocasião da lavratura (suprimento parcial), seja para regularizar atos cuja inscrição no livro competente não se consumou, apesar de terem gerado certidões entregues a terceiros (suprimento total), conforme previsto no art. 205-A, §1º, inc. III, do CNN - Código Nacional de Normas. Poderá ser objeto de suprimento administrativo qualquer ato lançado nos livros do Registro Civil das Pessoas Naturais, desde que instruído com prova documental suficiente, independentemente de autorização do juiz corregedor (Art. 205-I, CNN). O requerimento deverá ser acompanhado da certidão do ato objeto do suprimento e de outras provas inequívocas (Art. 205-K, CNN). Quando o requerente não dispuser da certidão, deverá justificar essa inviabilidade e apresentar outros documentos que permitam, com segurança, a obtenção dos dados necessários (Art. 205-K, §2º, CNN). Nesse contexto, a atuação do advogado é essencial para garantir a segurança e a eficácia do procedimento. Longe de se limitar à redação de requerimentos, o advogado - ao adotar uma postura multiportas - atua como gestor estratégico da solução jurídica, conduzindo o cliente de forma técnica, ética e eficiente por todo o trâmite extrajudicial. Desde a análise inicial da demanda, cabe ao advogado avaliar se o pedido se enquadra nas hipóteses de atuação direta perante a serventia, orientando o cliente sobre a via mais célere e adequada. Sua atuação se destaca também na organização do conjunto documental, assegurando que as provas sejam robustas e capazes de demonstrar, de forma clara, a necessidade da retificação ou suprimento, antecipando eventuais resistências e prevenindo questionamentos futuros. O requerimento, por sua vez, é elaborado como um instrumento de diálogo técnico com a serventia, facilitando a análise pelo oficial de registro e conferindo agilidade à tramitação. Durante o processo, o advogado atua como elo qualificado entre o cliente e o cartório, ajustando formalidades, sanando exigências e promovendo a convergência de entendimentos de forma colaborativa e respeitosa. Nos casos de maior complexidade, o advogado multiportas está preparado para articular outras vias de solução, como mediação ou, se necessário, a provocação ao Judiciário, sempre buscando preservar os interesses do cliente com a solução mais eficiente e adequada ao caso concreto. Essa atuação integrada valoriza a via extrajudicial como espaço legítimo de realização de direitos, ressignificando o papel do advogado como protagonista na construção de soluções jurídicas eficazes, seguras e alinhadas às transformações do nosso tempo. Como ressaltam Fredie Didier Jr. e Leandro Fernandez, (2019, p. 201), "a conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público", princípio que pode ser adaptado ao extrajudicial, impondo ao advogado a busca pelo método mais adequado, evitando a judicialização quando possível. Marco Antonio Garcia Lopes Lorencini (2012, p. 72) também observa que a escolha do método mais apropriado depende das características do conflito, exigindo análise técnica e estratégica - exatamente o que se espera de um advogado multiportas. Alterações de nome nas serventias extrajudiciais: Atuação estratégica na advocacia multiportas A possibilidade de alteração de prenome e sobrenome diretamente nas serventias extrajudiciais, sem a necessidade de decisão judicial em diversas hipóteses, representa um avanço relevante na desjudicialização e no acesso eficiente aos direitos da personalidade.  A legislação estabelece que a pessoa registrada, após atingir a maioridade civil, pode requerer pessoalmente e imotivadamente a alteração do prenome, a qual será averbada e publicada eletronicamente (Art. 56, lei 6.015/73). O requerente deve declarar a inexistência de processo judicial em andamento sobre a alteração pretendida ou, caso exista, comprovar seu arquivamento (Art. 515-E, §2º, CNN). Essa alteração imotivada é permitida apenas uma vez, mesmo para pessoas transgênero, e sua reversão depende de sentença judicial (Art. 56, §1º, lei 6.015/73 e Art. 515-D, §2º, CNN). A averbação não é sigilosa e deve conter o prenome anterior, números de documentos pessoais e dados que constarão de todas as certidões, inclusive as de breve relato (Art. 56, §2º, lei 6.015/73 e Art. 515-F, CNN). É possível substituir, acrescer, suprimir ou inverter o prenome (Art. 515-D, §1º, CNN), desde que apresentados os documentos exigidos nos §§ 6º a 9º do art. 518 do CNN.  Quanto ao sobrenome, a alteração pode ser requerida diretamente ao oficial de registro civil, inclusive por mandatário constituído por escritura pública recente, e permite incluir sobrenomes familiares, adicionar ou excluir o do cônjuge (mesmo sem anuência), suprimir originários mantendo vínculo a uma linha de ascendência, ou excluir o do ex-cônjuge após dissolução conjugal. Também é possível alterar sobrenomes por mudança na filiação ou para descendentes e cônjuges nessas situações (Art. 57 da Lei nº 6.015/73; Arts. 515-I e 515-L, CNN).  Algumas hipóteses, como alterações fora das situações previstas ou envolvendo pessoas incapazes, exigem decisão do juiz corregedor (Arts. 515-I, §1º, e 515-J, CNN). Conviventes em união estável registrada podem incluir o sobrenome do companheiro ou alterar conforme as regras do casamento, e retornar ao nome de solteiro mediante averbação da extinção da união (Art. 57, §§2º e 3º-A, lei 6.015/73; Art. 515-L, §3º, CNN). A inclusão do sobrenome de padrasto ou madrasta demanda motivo justificável, consentimento de todos os envolvidos e comprovação da relação de afeto (Art. 57, §8º, lei 6.015/73; Art. 515-M, CNN).  Nesse contexto, o papel do advogado é decisivo. Na perspectiva da advocacia multiportas, ele atua muito além do protocolo documental: é um gestor de soluções jurídicas que integra técnica, estratégia e sensibilidade. A atuação começa com uma escuta qualificada, analisando a viabilidade jurídica e estratégica da alteração, orientando sobre limites legais, repercussões práticas e reunindo a documentação necessária para prevenir exigências e atrasos.  O advogado multiportas organiza o processo de forma clara e robusta, redige requerimentos com fundamentos legais objetivos e constrói um fluxo que facilite a análise pela serventia. Sua postura colaborativa com o oficial de registro permite superar entraves com diálogo técnico e ética. Quando surgem questões mais complexas ou resistências, ele avalia e aciona outras portas - como mediação administrativa ou, se necessário, a via judicial - garantindo segurança jurídica e preservando os interesses do cliente.  Essa abordagem integrada reforça o protagonismo do advogado no movimento de desjudicialização, posicionando-o como agente capaz de transformar a alteração de nome em um procedimento rápido, seguro e alinhado ao novo papel das serventias extrajudiciais como espaços legítimos de realização de direitos. A atuação do advogado no reconhecimento de filiação socioafetiva: Uma abordagem multiportas O reconhecimento voluntário da paternidade ou da maternidade socioafetiva de pessoas acima de 12 anos de idade pode ser autorizado diretamente perante os oficiais de registro civil das pessoas naturais, conforme previsto no art. 505 do CNN. Trata-se de um marco importante no processo de desjudicialização das relações familiares, viabilizando que vínculos afetivos estáveis sejam formalizados com celeridade, segurança jurídica e respeito à dignidade humana. Esse reconhecimento, uma vez efetivado, é irrevogável, só podendo ser desconstituído judicialmente nas hipóteses de vício de vontade, fraude ou simulação. Os maiores de 18 anos, independentemente do estado civil, podem requerer tal reconhecimento, desde que observados critérios legais como a diferença mínima de 16 anos entre o pretenso pai ou mãe e o filho a ser reconhecido, e vedações específicas, como o impedimento de reconhecimento entre irmãos ou por ascendentes. A atuação do advogado, nesse contexto, ganha contornos estratégicos e sensíveis, sobretudo quando alinhada a uma postura multiportas, que valoriza a escuta qualificada, a análise interdisciplinar e a construção de soluções eficazes em diferentes níveis. Desde a análise de viabilidade jurídica até o preparo da documentação, o profissional do Direito orienta o requerente com responsabilidade técnica e sensibilidade para as particularidades da dinâmica familiar envolvida. Para que o vínculo socioafetivo seja reconhecido, ele precisa ser estável e socialmente exteriorizado. O registrador é responsável por atestar a existência dessa relação, com base em elementos concretos como registros escolares, plano de saúde, documentos de coabitação, vínculos conjugais com o genitor biológico, fotografias e testemunhos. Ainda que a ausência de tais documentos não impeça o registro, é essencial que a impossibilidade seja justificada e que o vínculo seja devidamente apurado. Aqui, a atuação do advogado se revela essencial na estruturação e apresentação das provas, mitigando resistências e facilitando a análise pela serventia. A prática do advogado que adota uma visão ampliada da advocacia, conectada às transformações do tempo presente, permite inclusive a mediação de dúvidas e o encaminhamento estratégico em casos que envolvam parecer desfavorável do Ministério Público, ou situações de conflito familiar mais delicadas, garantindo o prosseguimento adequado - inclusive, quando necessário, pela via judicial. Além disso, o profissional que atua com base em escuta ativa e visão sistêmica é capaz de articular soluções preventivas, acolhendo não apenas o aspecto legal, mas também as repercussões emocionais e sociais do reconhecimento. O reconhecimento, de forma unilateral, não permite o registro de mais de dois pais e de duas mães na certidão de nascimento, sendo autorizada a inclusão de apenas um ascendente socioafetivo por linha. A inserção de mais de um dependerá de decisão judicial. Em casos que envolvam pessoa com deficiência, serão observadas as normas da tomada de decisão apoiada, podendo o reconhecimento ocorrer também por disposição de última vontade, via documento público ou particular. Ao conduzir esse tipo de demanda, o advogado se posiciona como agente facilitador da desjudicialização e da pacificação social, promovendo um ambiente de segurança e acolhimento dentro das serventias extrajudiciais. Mais do que um executor de procedimentos, ele se torna um articulador de caminhos jurídicos e humanos, capaz de equilibrar técnica, empatia e estratégia. Nesse cenário, a advocacia multiportas se revela não apenas como uma possibilidade, mas como uma necessidade diante da complexidade e pluralidade das relações contemporâneas. Conclusão A atuação do advogado nas serventias extrajudiciais - seja em retificações e suprimentos, alterações de nome ou reconhecimento de filiação socioafetiva - evidencia que a desjudicialização não é apenas uma mudança procedimental, mas uma transformação de paradigma. A advocacia multiportas, ao integrar técnica, escuta qualificada e visão preventiva, coloca o profissional no centro da construção de soluções seguras, céleres e humanizadas. Ao assumir esse papel, o advogado fortalece a via extrajudicial como espaço legítimo de realização de direitos, contribui para a pacificação social e reafirma o compromisso ético com a autonomia do cliente e a eficiência do sistema. Como sintetiza a Cartilha do CFOAB (SCHLIECK, p. 9), "não somos uma porta. Somos todas. Porque cada conflito merece o seu caminho, e cada cliente, a segurança de ser conduzido por alguém que enxerga além do processo". ___________________ 1 CÓDIGO NACIONAL DE NORMAS DA CORREGEDORIA NACIONAL DE JUSTIÇA DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA - Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), Provimento n. 149, de 30 de agosto de 2023. 2 DIDIER JR., Fredie; FERNANDEZ, Leandro. Curso de direito processual civil: introdução ao direito processual civil, parte geral e processo de conhecimento. 21. ed. Salvador: JusPodivm, 2019, p. 201. 3 LEI Nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. 4 LORENCINI, Marco Antonio Garcia Lopes. Sistema multiportas: opções para tratamento de conflitos de forma adequada. Negociação, mediação e arbitragem-curso básico para programas de graduação em Direito. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 72. 5 SCHLIECK, Eunice. Cartilha da Advocacia Multiportas. Brasília: CFOAB, 2025. Disponível aqui. Acesso em ago. 2025.

1. Introdução A transformação digital dos serviços públicos, intensificada durante e após a pandemia, possibilitou a prática de atos que antes exigiam presença física das partes, agora realizados à distância e com uso de assinatura digital. Trata-se de um avanço incontestável, que trouxe inúmeros benefícios e facilidades aos cidadãos. Entretanto, essa evolução demanda reflexões cuidadosas, sobretudo diante de valores que devem permanecer inegociáveis na prática de atos e na formalização de negócios: a segurança jurídica e a autenticidade das informações. A digitalização não pode prescindir de mecanismos que assegurem a confiabilidade dos procedimentos e a proteção das partes envolvidas. Nesse contexto, destaca-se a plataforma Gov.br, desenvolvida pelo Governo Federal, já amplamente utilizada pela população brasileira para requerer benefícios, emitir documentos e realizar diversas transações eletrônicas. Embora represente um avanço relevante, seu uso traz à tona dois desafios significativos: a inclusão digital, pois é necessário que o cidadão possua conhecimento e familiaridade suficientes para operar o sistema e a robustez na verificação da identidade do usuário e na segurança do acesso, aspectos essenciais para prevenir fraudes e preservar a integridade dos serviços. No tocante à segurança, este tem se revelado o maior desafio da digitalização de serviços públicos. Episódios noticiados pela imprensa e amplamente repercutidos nas redes sociais evidenciaram vulnerabilidades relevantes no sistema, expondo cidadãos a riscos concretos de usurpação de identidade, fraudes financeiras e prejuízos patrimoniais. Tais incidentes demonstram que a tecnologia, embora essencial para a modernização, exige constante aprimoramento de protocolos de autenticação, criptografia e fiscalização, sob pena de comprometer a confiança dos usuários. Diante desse cenário, impõe-se reconhecer que, para determinados atos e negócios jurídicos, permanece imprescindível recorrer a meios que conciliem eficiência tecnológica com segurança jurídica plena, como os serviços notariais e registrais. Essas atividades, atualmente também disponíveis em ambiente eletrônico, operam sob rígida normatividade, fé pública e responsabilidade pessoal do delegatário, oferecendo um nível de proteção substancialmente superior e garantias legais mais sólidas, capazes de assegurar a validade, a autenticidade e a integridade dos negócios formalizados. 2. A vulnerabilidade da conta Gov.br: Casos de fraude e decisões judiciais recusando documentos assinados por meio do Gov.br A conta Gov.br foi instituída pelo decreto 8.936/161 como um meio oficial de autenticação eletrônica destinado à identificação segura do cidadão nos sistemas públicos. Funciona como uma credencial única de acesso a diversas plataformas governamentais, tais como Meu INSS, eSocial, Carteira de Trabalho Digital, Conecte SUS, Portal de Serviços Gov.br e, em integração com o e-CAC, à Receita Federal. Além de centralizar o acesso aos serviços públicos, a conta Gov.br também possibilita, conforme o nível de confiabilidade atribuído ao usuário, a assinatura eletrônica de documentos diretamente pelo aplicativo oficial, nos termos do art. 3º, inciso IX, do decreto 8.936/16. Essa funcionalidade amplia o leque de atos que podem ser praticados à distância, dispensando a presença física do cidadão em órgãos públicos ou repartições, e consolidando o Gov.br como um elemento central na política de digitalização do Estado brasileiro. Embora o decreto 8.936/16 discipline o funcionamento da conta Gov.br e sua utilização para autenticação e assinatura de documentos, a base normativa que define as modalidades de assinatura eletrônica no Brasil está prevista na lei 14.063/202. Essa lei estabelece parâmetros técnicos e jurídicos para o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos, entre particulares e em comunicações processuais, classificando-as de acordo com o grau de segurança e confiabilidade que oferecem. De acordo com o art. 4º da lei 14.063/20, as assinaturas eletrônicas são classificadas em três modalidades, distintas pelo grau de segurança e confiabilidade na identificação do signatário.  Assim, tem-se que a assinatura eletrônica simples permite identificar o autor do ato e associar seus dados ao documento eletrônico, mas não utiliza mecanismos avançados de autenticação. A assinatura eletrônica avançada recorre a certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou a outros meios de comprovação de autoria e integridade admitidos pelas partes, devendo estar vinculada de forma única ao signatário, ser operada sob seu controle exclusivo e permitir a verificação de qualquer alteração posterior do documento. Já a assinatura eletrônica qualificada, a mais segura, é emitida com certificado digital da ICP-Brasil, nos termos da MP 2.200-2/01, observando padrões normativos e de segurança específicos. Conforme o § 1º do mesmo artigo, o que diferencia essas modalidades é o grau de confiança quanto à identidade do titular e à manifestação de sua vontade, sendo a assinatura qualificada a que oferece as garantias mais robustas. À luz da legislação, a assinatura Gov.br enquadra-se como assinatura eletrônica avançada, apresentando um nível intermediário de confiabilidade na identificação do signatário. Tanto é assim que o art. 5º, II, da mesma lei, estabelece que esse tipo de assinatura é admitida para interações com entes públicos de menor impacto, que não envolvam informações protegidas por grau de sigilo, bem como para o registro de atos perante as juntas comerciais. Apresentado o contexto legal e o panorama sobre a assinatura Gov.br, passa-se à exposição de casos concretos de fraude envolvendo sua utilização: 1. Operação Face Off3: Deflagrada pela polícia Federal em 2025, teve como objetivo desarticular uma associação criminosa especializada em fraudar contas digitais vinculadas à plataforma Gov.br. Segundo a matéria publicada no portal de notícias do governo Federal, o grupo realizava alterações faciais para burlar o sistema de autenticação eletrônica e com o acesso indevido às contas das vítimas, os criminosos assinavam documentos, emitiam procurações e contratavam empréstimos em nome de terceiros. 2. Suspensão do uso do Gov.br pela Jucemat (MT)4: A Junta Comercial do Estado de Mato Grosso suspendeu a aceitação de documentos assinados por meio da plataforma Gov.br após identificar mais de 25 casos de fraude praticados com o uso desse tipo de assinatura eletrônica. 3. Relatos em redes sociais e fóruns5: Diversos usuários relataram episódios de invasão de contas, contratação indevida de empréstimos e assinatura de documentos sem consentimento. Um dos casos mais emblemáticos foi narrado por Bruno Clarck, que informou, ema suas redes sociais, ter sofrido alteração da titularidade de sua empresa na Junta Comercial por meio de assinatura Gov.br. A partir dessa mudança, os fraudadores conseguiram modificar os acessos bancários da empresa e obter R$ 300 mil em antecipação de recebíveis de cartão de crédito. O Poder Judiciário também tem restringido a utilização de documentos assinados por meio da plataforma Gov.br em processos judiciais, evidenciando a falta de credibilidade quanto à identificação segura do signatário. No REsp 2.199.052/PB (2025/0059608-7), o ministro Paulo Sérgio Domingues destacou que, embora a Plataforma de Cidadania Digital tenha sido instituída pelo decreto 8.936/16 para interações com entes públicos (art. 3º, IX), o decreto 10.543/20 expressamente vedou seu uso para assinatura de documentos em processos judiciais (art. 2º, parágrafo único, I).  Ressaltou, ainda, que a plataforma não é credenciada na ICP-Brasil, motivo pelo qual considerou apócrifa a petição de recurso especial assinada via Gov.br, determinando a intimação do advogado para regularização no prazo de cinco dias, sob pena de não conhecimento do recurso. De forma semelhante, o CNJ, em resposta à consulta 0003850-52.2024.2.00.0000, rechaçou o uso da assinatura Gov.br para autorizações eletrônicas de viagem. Embora reconheça que a assinatura eletrônica por certificado digital ou pela plataforma possua validade jurídica em outros contextos, o CNJ entendeu que ela não supre, por si só, a exigência legal e regulamentar de reconhecimento de firma em Cartório para autorizações de viagem de menores desacompanhados. O argumento central, nesse caso, foi assegurar a autenticidade do consentimento dos pais ou responsáveis, garantindo maior proteção às crianças e adolescentes. E, aqui, o grande diferencial de segurança está na videoconferência realizada pelo e-Notariado, que permite a verificação, em tempo real, da identidade e da manifestação de vontade do responsável, registrando o ato com fé pública notarial e reduzindo significativamente o risco de fraudes, aspecto que não é plenamente alcançado pela assinatura Gov.br. Todos esses episódios, somados às decisões dos Tribunais e do CNJ, evidenciam a fragilidade do sistema quando utilizado sem critérios rigorosos de autenticação e proteção da identidade, como pode ocorrer com a plataforma Gov.br. Embora a assinatura eletrônica via Gov.br possua validade jurídica, ela não exige, por padrão, o uso de certificado digital ICP-Brasil. A robustez da autenticação varia conforme o nível da conta (bronze, prata ou ouro) e, nos níveis mais baixos, a validação pode ocorrer apenas com login e senha, ou com dados facilmente obtidos por terceiros, sem verificação biométrica obrigatória. Essa configuração abre espaço para fraudes: criminosos obtêm ou interceptam as credenciais de acesso da vítima, invadem a conta Gov.br, elevam o nível de permissão ou exploram recursos já disponíveis e, a partir daí, assinam documentos, emitem procurações, alteram cadastros em órgãos públicos e até realizam transações financeiras, tudo com aparência de ato legítimo. Essa vulnerabilidade gera um cenário de incerteza jurídica quanto à autoria e à integridade dos atos assinados, sobretudo quando não há mecanismos adicionais, como a conferência presencial ou por videoconferência notarial. 3. A segurança jurídica da assinatura pelo e-Notariado O provimento 100/20 do CNJ, atualmente incorporado ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, regulamentou a prática de atos notariais eletrônicos com segurança, validade jurídica e fé pública, por meio da plataforma e-Notariado. A assinatura digital realizada por esse sistema utiliza um certificado notarizado, emitido exclusivamente por tabelião de notas, em ambiente controlado e com protocolos de segurança mais rigorosos do que aqueles adotados em plataformas de autenticação genérica. Diferentemente do que ocorre na assinatura pelo Gov.br, cuja robustez varia conforme o nível da conta e que, nos níveis mais baixos, pode depender apenas de login e senha ou de autenticação simplificada, o certificado notarizado exige a identificação presencial ou por videoconferência conduzida pelo próprio tabelião. Essa identificação é complementada pela verificação biométrica facial cruzada com bases oficiais, o que reduz de forma significativa o risco de falsificação ou uso indevido. Além disso, a emissão do certificado é sempre vinculada a um notário específico, que responde civil, administrativa e criminalmente pelo ato, criando um elo de responsabilidade pessoal que não existe nas demais plataformas. A confiabilidade desse certificado decorre da própria fé pública que reveste os atos notariais. Como explicam Vitor Frederico Kumpel e Carla Modina Ferrari (2023, p. 110), a fé pública ou publica fides deriva da confiança social na veracidade e legitimidade dos atos praticados por autoridade pública, relação esta que se entrelaça com a boa-fé e a aparência, em tradição histórico-jurídica de matriz romano-canônica. Outro aspecto relevante é que os documentos assinados com certificado notarizado podem ser submetidos ao módulo "e-Not Assina", que realiza o reconhecimento eletrônico de firma com o mesmo valor jurídico do reconhecimento feito presencialmente no Cartório. Nessa hipótese, o documento não apenas recebe uma assinatura digital, mas também tem sua autoria e integridade certificadas por um agente dotado de fé pública, o que amplia o seu valor probatório. Essa atuação notarial também possui caráter preventivo: o tabelião, no exercício de sua função pública, zela para que o conteúdo do documento seja compreendido pelas partes, que a manifestação de vontade seja livre e consciente e que não haja vícios formais capazes de gerar litígios. Trata-se de uma cautelaridade que não se limita à autenticação da identidade, mas se estende à verificação da regularidade formal do ato e à preservação da segurança jurídica. Em síntese, a assinatura eletrônica pelo e-Notariado combina mecanismos técnicos robustos de autenticação com a responsabilidade pessoal do notário e a fé pública notarial, oferecendo um nível de segurança, rastreabilidade e eficácia jurídica que se mostra especialmente relevante para contratos, procurações, escrituras e demais negócios patrimoniais de maior relevância, cenário em que a mera assinatura eletrônica, sem a chancela notarial, se revela insuficiente para mitigar riscos e prevenir litígios. 4. Conclusão A transformação digital dos serviços públicos é irreversível e representa um avanço histórico na relação entre o Estado e o cidadão. Contudo, a tecnologia, por si só, não garante segurança nem autenticidade. No universo jurídico, confiança não se improvisa: constrói-se com controles rigorosos, responsabilidade e verificação qualificada da identidade. A plataforma Gov.br é um passo importante nesse processo, mas os episódios de fraude, as restrições impostas pelo Poder Judiciário e os posicionamentos de órgãos como o CNJ deixam claro que sua estrutura de autenticação ainda não oferece a blindagem necessária para todos os atos jurídicos, especialmente aqueles de maior impacto patrimonial ou pessoal. Nesse cenário, os serviços notariais eletrônicos, por meio do e-Notariado, representam muito mais do que uma alternativa tecnológica: são a tradução, no ambiente digital, da mesma fé pública que protege negócios e direitos há séculos no meio físico. Aqui, cada assinatura é fruto de uma identificação segura, conferida por um profissional que responde pelo ato e que atua de forma preventiva para evitar litígios. É tecnologia aliada à responsabilidade humana, capaz de transformar um arquivo digital em prova robusta e incontestável. Em um tempo em que a informação circula à velocidade de um clique e a fraude pode se materializar em segundos, adotar o e-Notariado não é apenas modernizar, é blindar. É garantir que a transição para o digital preserve a essência da segurança jurídica, protegendo pessoas, empresas e o próprio Estado. Os Cartórios, agora também no mundo virtual, permanecem onde sempre estiveram: na linha de frente da defesa da verdade, da confiança e dos direitos. _________________________ 1. Disponível aqui. 2. Disponível aqui. 3. Disponível aqui. 4. Disponível aqui. 5. Disponível aqui. BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n. 2.199.052, Relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, julgado em 11 jul. 2025. Diário da Justiça Eletrônico Nacional, Brasília, DF, 11 jul. 2025. BRASIL. Conselho Nacional de Justiça. Consulta n. 0003850-52.2024.2.00.0000. Brasília, DF, 2024. BRASIL. Conselho Nacional de Justiça. Provimento nº 149, de 30 de agosto de 2023. Dispõe sobre os procedimentos para a lavratura e registro do ato de reconhecimento voluntário de filiação socioafetiva perante os ofícios de registro civil das pessoas naturais e dá outras providências. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, DF, 31 ago. 2023. KUMPEL, Vitor Frederico. Tratado de Direito Notarial e Registral: Vol III: tabelionato de notas. 2ª Edição. São Paulo. YK Editora. 2022.

O movimento de desjudicialização Há uma crescente tendência, no país, de retirar demandas do poder judiciário para a esfera extrajudicial. Trata-se do fenômeno da desjudicialização ou extrajudicialização1, como preferem alguns. De acordo com o CNJ, no ano de 2019 a duração média de processos pendentes em fase de execução no Poder Judiciário Estadual foi de, aproximadamente, 6 anos e 2 meses2. De 2019 até os dias atuais, certamente esse número vem crescendo a cada dia. Diante disso, mais que necessário o estímulo para que os procedimentos sejam cada vez mais trazidos para fora do poder judiciário. O movimento da desjudicialização vem ganhando força no país, desde a década de 90. Como exemplo, podemos citar o reconhecimento de paternidade extrajudicial (lei 8.560/1992) e os procedimentos extrajudiciais de alienação fiduciária de bem imóvel (lei 9.514/1997). Nos anos 2000, houve a efetiva consolidação do movimento, com destaque para a lei 11.441/07, que possibilitou a realização de inventários, partilhas, separações e divórcios pela via extrajudicial. Nos anos 2010 até o presente, o movimento tomou mais uma crescente, com novos marcos normativos, como o CPC, a lei de mediação (lei 13.140/15), a lei 13.465/17 (que simplificou a regularização fundiária) e, mais recentemente, a lei 14.711/23, que ampliou significativamente as hipóteses de busca e apreensão extrajudicial. O movimento de desjudicialização se insere no contexto da terceira onda de acesso à justiça, caracterizada pela busca de procedimentos mais acessíveis, simples e racionais.3 No contexto da desjudicialização, tramita na Câmara dos Deputados o PL 3999/20, de autoria do deputado Hugo Leal. A ideia do projeto é desjudicializar os despejos fundados na falta de pagamento de aluguel e seus acessórios. Trata-se de louvável inovação que, apesar de se tratar de PL, merece debate. As motivações da criação do projeto De acordo com o Censo de 20194, dos 72.395 domicílios analisados, 13.282 são locados. Trata-se de 18,34% da ocupação residencial do país. Diante disso, conforme trazido pela justificação do PL 3999/20, "caminhos que tornem a locação de imóveis mais competitiva, célere e viável, trarão evidentes benefícios a cada um dos atores que integram esse tipo de relação jurídica". De fato, qualquer advogado com o mínimo de prática ou cidadão com o mínimo de vivência sabe o quão tortuoso é um processo de despejo na justiça. E no curso desse processo, muitas vezes quando não há acordo ou o deferimento de medida liminar para desocupação, a morosidade é ainda mais prejudicial. Também é bom lembrar que, como ressalta a justificação do PL, boa parte dos locadores depende da locação de imóvel para subsistência. Razão pela qual, muitas vezes é preciso que o locador renuncie ao recebimento de considerável numerário para conseguir um acordo para uma rápida desocupação por parte do locatário. Por outro lado, se há o inadimplemento do aluguel é notório que o contrato de locação merece ser desfeito. Esse desfazimento pode muito bem ser respaldado pelos profissionais de direito, dotados de fé pública, que são os notários. Para o processamento do despejo, o PL respeitou ainda as competências dos titulares dos cartórios. Sendo que do procedimento participarão o tabelião de notas e o registrador de títulos e documentos, conservando sua competência para o envio de notificações extrajudiciais. Em seguida, passa-se a tratar de alguns aspectos do procedimento. A hipótese do despejo extrajudicial De acordo com a lei 8.245/1991, há inúmeras razões que motivam a ação de despejo, dentre as quais a não apresentação de novo fiador em virtude da exoneração do original, a sublocação não autorizada, infração contratual, etc. No entanto, cuidou o PL por autorizar o despejo extrajudicial somente nos casos do art. 9º, III, da lei 8.245/1991, ou seja: a falta de pagamento de alugueis e demais encargos. É o que se lê no art. 66-A: o procedimento de despejo extrajudicial, previsto nos arts. 66-B ao 66-H, aplica-se, exclusivamente, às hipóteses de desfazimento do contrato de locação por falta de pagamento, nos termos do art. 9º, III desta lei. Portanto, acertadamente o PL deixa de autorizar o despejo extrajudicial para casos que envolvam análise probatória mais rigorosa. O despejo extrajudicial e institutos assemelhados no direito comparado Quando se fala em inovação legislativa, é natural a pesquisa da inovação no direito comparado. Embora, em pesquisa, não se tenha encontrado exatamente um "despejo extrajudicial" no direito estrangeiro, alguns países têm iniciativas legislativas que visam a redução de prazos para maior celeridade. Em Portugal, o decreto-lei 1/13 criou uma modalidade especial de despejo, através do BNA - Balcão Nacional de Arrendamento. Essa modalidade oferece prazos mais curtos que o despejo tradicional no país e conta com a participação do poder judiciário. Na França, o huissier (oficial de justiça) desempenha um relevante papel no despejo5. Quando do inadimplemento, o oficial de justiça notifica o locatário, tentando encontrar uma solução amigável. Não havendo êxito, é solicitada uma ordem de despejo ao juiz. Na Espanha, o despejo ocorre no poder judiciário, mas a lei processual civil6 oferece procedimentos sumários para o despejo por falta de pagamento, com prazos mais curtos. Verificada essa questão, passa-se a tratar de como funcionaria o procedimento de despejo extrajudicial, caso o PL seja convertido em lei. Leia a coluna na íntegra. _______ 1 Há, no meio jurídico, aqueles que criticam o nome desjudicialização. Como se o prefixo "des" trouxesse a conotação de pura negação da judicialização, sem refletir os objetivos construtivos por trás do movimento jurídico.  2 Informação colhida na justificação apresentada no projeto de lei nº 3999/2020, que tramita na Câmara dos Deputados. 3 CAPPELLETTI, Mauro; GARTH, Bryant. Acesso à Justiça. Tradução de Ellen Gracie Northfleet. Porto Alegre: Fabris, 1988. 4 Disponível aqui. 5 Lei nº 89-462, de 6 de julho de 1989, que alterou a Lei nº 86-1290, de 23 de dezembro de 1986. 6 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (Lei de Processo Civil).

1. Introdução  É possível a inclusão de gênero neutro no registro civil, seja por decisão judicial ou ato de Oficial do Registro Civil de Pessoas Naturais? Este é o desafio proposto para este paper, que analisará o arcabouço histórico, jurisprudencial e constitucional brasileiro para chegar ao seu objetivo. Preliminarmente, contudo, no intuito de dissipar quaisquer confusões terminológicas, cabe apontar as corretas definições acerca dos conceitos de sexo, orientação sexual e gênero. Quanto ao primeiro, pode-se caracterizar o sexo individual de um ser humano como "características biológicas e anatômicas que a pessoa apresenta, associadas ao feminino ou masculino"1. Assim, para definir o sexo de um indivíduo após o nascimento, no caso do macho (sexo masculino), deverá o médico - por meio de constatação visual do fenótipo do recém-nascido - verificar se este apresenta um pênis e bolsa escrotal2. Caso ausente essas características, o sexo do recém-nascido será caracterizado como fêmea/mulher (sexo menino)3. Há, ainda, o caso do intersexo: indivíduos que, portadores de ADS - Anomalias de Diferenciação Sexual, nascem com variação de caracteres sexuais que dificultam sua identificação biológica como totalmente feminina ou totalmente masculina4. Nesses três casos, após a constatação - feita pelo médico - do sexo (masculino, feminino ou intersexo) do recém-nascido, aquele ficará responsável por emitir a Declaração de Nascido Vivo, que dentre outras informações relevantes, indicará o sexo atribuído ao novel cidadão, conforme indicado ao art. 4º da lei 12.662/12. Por sua vez, o conceito de orientação sexual pode ser caracterizado como a "capacidade de cada pessoa de ter uma profunda atração emocional, afetiva ou sexual por indivíduos de gênero diferente, do mesmo gênero ou de mais um gênero, assim como ter relações íntimas e sexuais com essas pessoas"5. Trata-se de conceito, a exemplo do sexo (com o reconhecimento dos intersexos), que também está em expansão: conquanto se entendia orientação sexual se limitava a "hétero", "homossexual" ou "bissexual", hoje se fala em dezenas de diferentes orientações sexuais. Por fim, é importante definir o conceito de gênero que, nos termos do voto da relatora min. Nancy Andrighi nos autos do REsp 2.135.967/SP, configura "profundamente sentida experiência interna e individual do gênero de cada pessoa, que pode ou não corresponder ao sexo atribuído no nascimento, incluindo o senso pessoal do corpo (que pode envolver, por livre escolha, modificação da aparência ou função corporal por meios médicos, cirúrgicos ou outros) e outras expressões de gênero, inclusive vestimenta, modo de falar e maneirismos". Cabe lembrar que o gênero binário está associado aos dois gêneros positivados em lei pela sociedade: o masculino e o feminino. Portanto, nota-se que um indivíduo binário pode ser cisgênero ou transgênero. Nesse sentido, conquanto "cisgênero é o termo usado para se referir a uma pessoa cuja identidade de gênero corresponde ao sexo que lhe foi atribuído ao nascer (sexo biológico), transgênero é aquela cuja identidade de gênero difere do sexo biológico"6. Por fim, há as pessoas não binárias, que são "aquelas que não se identificam exclusivamente com o gênero masculino ou feminino, seja por se verem com características de ambos os gêneros (fluídos), seja por não se identificarem com nenhum dos gêneros (sem gênero)"7, cujo registro no RCPN é o objeto desta exposição. Como se adianta, conquanto alterações legislativas, administrativas e jurisprudenciais tenham resultado na possibilidade jurídica de pessoas transgêneras requererem a alteração de prenome e gênero de acordo com sua autoidentificação, será visto que esses avanços levaram em consideração a lógica binária de gênero masculino/feminino, não mencionando os indivíduos não binários ou de gênero neutro, o que torna a hipótese analisada complexa do ponto de vista jurídico e socialmente relevante para os indivíduos afetados. Leia a coluna na íntegra. _______ 1 Definições dadas pelo PL 134/18, que trata do Estatuto da Diversidade Sexual e de Gênero que, nos termos do art. 1º da mens legis, "busca promover a inclusão de todos, combater e criminalizar a discriminação e a intolerância por orientação sexual ou identidade de gênero, de modo a garantir a efetivação da igualdade de oportunidades, a defesa dos direitos individuais, coletivos e difusos e das minorias sexuais e de gênero". 2 CUNHA, Leandro Reinaldo da. A necessidade da fixação da concepção jurídica dos pilares da sexualidade. Revista Direito e Sexualidade, Salvador, v. 5, n. 2, p. III-VIII, jul./dez.2024. 3 Para maiores reflexões, recomenda-se a consulta da obra: CUNHA, Leandro Reinaldo da. Manual dos direitos transgênero - a perspectiva jurídica da identidade de gênero de transexuais e travestis. São Paulo: Saraiva Jur, 2025. 4 CUNHA, Leandro Reinaldo da. A necessidade da fixação da concepção jurídica dos pilares da sexualidade. Revista Direito e Sexualidade, Salvador, v. 5, n. 2, p. III-VIII, jul./dez.2024. 5 Definições dadas pelo PL 134/18, que trata do Estatuto da Diversidade Sexual e de Gênero. 6 Trecho do voto da relatora no REsp 2.135.967/SP. 7 Trecho do voto da relatora no REsp 2.135.967/SP.

Nesta terça-feira, 22/7/2025, aos 97 anos de idade, o advogado, jurista e professor Walter Ceneviva faleceu nesta capital de São Paulo. Nesta oportunidade, junto-me aos muitos juristas brasileiros nesta última homenagem a um grande professor e autor de tão grande importância para o registro imobiliário pátrio. Ceneviva frequentou os cartórios brasileiros desde o final da década de 70, quando veio a lume o seu "Lei de Registros Públicos Comentada", cuja primeira edição foi lançada em 1979 pela grande editora brasileira Saraiva.  Lembro-me que o seu livro tornou-se fundamental para a minha atividade ainda quando exercia a função de escrevente de um cartório de Registro de Imóveis em São Bernardo do Campo. Foi um companheiro constante e fiel ao longo da minha trajetória profissional, acompanhou-me nas andanças pelo interior do Estado e ainda se acha aqui, ao meu lado, numa estante da Biblioteca Medicina Animæ.  Ceneviva era articulista da Folha de São Paulo e dirigiu a coluna "Letras Jurídicas", no caderno "Cotidiano", por quase 30 anos, onde pode divulgar os lançamentos de livros do IRIB, dando sempre o destaque devido, com comentários breves, porém sempre precisos e adequados. A ele devo uma palavra de agradecimento pelo acolhimento em sua coluna. Mais tarde, Walter Ceneviva lançou outro livro de consulta obrigatória: "Lei dos Notários e dos Registradores Comentada", de 1996, além de outros títulos relacionados com o Registro de Imóveis. Acerca da importância da doutrina de Ceneviva na jurisprudência do STJ, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva deixou consignado: "Estes são apenas alguns poucos exemplos da enorme influência exercida pela doutrina de Walter Ceneviva na uniformização do Direito federal brasileiro, sobretudo no que tange à interpretação e aplicação da lei dos registros públicos e da lei dos notários e dos registradores. São incontáveis os acórdãos do STJ em que seu nome figura com destaque entre os doutrinadores de escol citados como autoridades e como referência analítica. Augura-se a Walter Ceneviva, destacado intelectual e professor, uma longa e continuada produção doutrinária, em benefício da certeza e da segurança na aplicação do Direito."1 Estivemos juntos em Moscou por ocasião do XIV Encontro Internacional do CINDER - Centro Internacional de Direito Registral, no ano de 2003, ocasião em que conheceu registradores do mundo todo congregados no tradicional encontro do CINDER.  Ceneviva era um homem amável, cordato e muito atencioso. Um gentleman, como se dizia. No ano de 2005 ele nos visitaria no Quinto Registro de Imóveis em São Paulo, quando presenteou-me com uma nova edição de sua conhecida obra. Falamos de registro, jornalismo, música e tradições jurídicas paulistanas.  Ceneviva bacharelou-se pela Faculdade de Direito do Largo São Francisco (Turma IV Centenário, 1954). Inscreveu-se na OAB em 1959 (OAB/SP 10.008). Foi consultor geral da República em 1961, mestre em Direito Civil pela PUC (1978) e regente da Cadeira de Direito Civil na mesma faculdade. O professor afastou-se do jornalismo e passou a viver com mais discrição. Deixa muitas saudades. Em nome dos registradores brasileiros, que tive a honra de representar à frente do IRIB, agradeço ao grande jurista que tanta contribuição ofereceu à nossa especialidade. _______ 1 Disponível aqui.

Introdução A violência patrimonial é uma das formas mais silenciosas - e muitas vezes naturalizadas - de violação de direitos praticada contra mulheres e idosos no Brasil. Longe dos holofotes das agressões físicas ou verbais, ela opera com sutileza e aparente legalidade: doações forçadas, procurações obtidas sob coação, transferências patrimoniais com vícios de vontade e atos praticados em evidente estado de vulnerabilidade. Nesse cenário, os cartórios não são apenas receptores de declarações de vontade formalmente manifestadas, mas atores institucionais com capacidade - e dever - de exercer cautela social. Investidos da função pública de conferir segurança jurídica aos atos da vida civil, os notários e registradores atuam como verdadeiros guardiões da legalidade, da boa-fé objetiva e da dignidade da pessoa humana. A crescente judicialização de atos extrajudiciais viciados por coação ou fraude tem evidenciado um ponto crítico: a mera aparência de legalidade não basta. Quando o agente delegado presencia sinais concretos de abuso, a omissão pode se transformar em conivência jurídica - com impactos graves e irreversíveis para o patrimônio e a vida de pessoas vulneráveis. Este artigo propõe uma reflexão sobre o papel dos cartórios como agentes de proteção patrimonial, discutindo os limites da atuação notarial e registral diante de situações de suspeita, os fundamentos jurídicos do dever de cautela, os riscos de responsabilização por omissão, e boas práticas que vêm sendo adotadas por delegatários em diferentes partes do país. A violência patrimonial: conceito, números e perfis de vulnerabilidade A violência patrimonial é uma forma específica de abuso que atinge diretamente a autonomia e a dignidade da vítima, com impactos muitas vezes mais duradouros que a violência física. Segundo a Lei Maria da Penha (lei 11.340/2006), ela se configura como "qualquer conduta que configure retenção, subtração, destruição parcial ou total de seus objetos, instrumentos de trabalho, documentos pessoais, bens, valores e direitos ou recursos econômicos". No Estatuto do Idoso (lei 10.741/2003), tal violência também é reconhecida como grave violação de direitos fundamentais. Na prática, trata-se de um fenômeno com múltiplas faces: filhos que convencem pais idosos a transferirem imóveis com base em laços afetivos e promessas vazias; maridos que retiram bens comuns do casal e forçam a dependência econômica; familiares que forjam documentos para se apropriar de heranças ou pensões. Em todos esses casos, há um denominador comum: o esvaziamento do poder de autodeterminação da vítima, quase sempre em situação de vulnerabilidade física, emocional ou informacional. Dados do governo federal apontam que os idosos são as maiores vítimas desse tipo de violência no Brasil, com destaque para os casos de retenção de cartões bancários, desvio de aposentadorias e transferências de bens imóveis feitas sob pressão psicológica. Já entre as mulheres, o ciclo de violência doméstica frequentemente inclui o controle financeiro e a supressão da independência patrimonial como mecanismos de dominação. Casos recentes com grande repercussão pública, como o da atriz Larissa Manoela - que denunciou o controle total de seus bens pelos próprios pais - evidenciam que a violência patrimonial não se restringe a populações de baixa renda ou sem acesso à educação formal. Ela atravessa classes sociais, assume roupagens variadas e se esconde por trás de laços familiares, afetivos e de confiança. A maior parte dos atos de violência patrimonial é formalizada, ironicamente, dentro da legalidade aparente - com escrituras públicas, registros de imóveis ou procurações lavradas e registradas sem qualquer resistência institucional. É nesse ponto que os cartórios se tornam peças-chave: são eles que, muitas vezes, testemunham os sinais de abuso antes de qualquer outra autoridade pública. Se houver silêncio institucional nesse momento, o dano pode se consumar com aparência de legalidade - mas com vício insanável de origem. O notário e o registrador como "gatekeepers" da legalidade e da boa-fé No Brasil, os cartórios exercem uma função pública por delegação do Estado. Embora frequentemente percebidos como simples entes de formalização documental, os serviços notariais e de registro possuem, em sua essência, uma função protetiva e preventiva de altíssima relevância social. São responsáveis por conferir autenticidade, publicidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos - e, mais que isso, por zelar pela higidez da vontade manifestada. Ao lavrar uma escritura ou registrar um título, o delegatário não é um espectador passivo. Ele atua como guardião da legalidade e da boa-fé objetiva, devendo verificar se os requisitos formais e materiais do ato estão presentes e se há vícios evidentes que comprometam sua validade. Essa responsabilidade é ainda mais acentuada quando estão em jogo atos com impacto patrimonial significativo - como a doação de bens imóveis, lavratura de testamentos, outorga de procurações amplas ou renúncia de direitos. Em contextos de vulnerabilidade - como no atendimento a idosos com sinais de confusão mental ou a mulheres acompanhadas de pessoas que tomam a palavra em seu nome - a função do notário e do registrador se amplia da legalidade formal para a cautela ética e social. Nesses casos, o que está em jogo não é apenas a técnica jurídica do ato, mas a própria integridade da vontade manifestada. Nesse sentido, o delegatário atua como um verdadeiro "gatekeeper" (guardião de acesso) - expressão consagrada na literatura estrangeira para designar profissionais que exercem uma função de filtro entre a legalidade e a moralidade social. Seu papel não é julgar, mas perceber, questionar, interromper e, se necessário, recusar ou postergar o ato até que a vontade se mostre de fato livre, consciente e informada. O Provimento nº 149/2023 do CNJ, por exemplo, ao tratar da atuação extrajudicial em casos envolvendo crianças e adolescentes em situação de acolhimento, reforça esse dever ampliado de zelo com a parte vulnerável, evidenciando uma tendência de evolução da função extrajudicial para além da mera formalização. Essa lógica pode e deve ser aplicada, por analogia, a outros grupos vulneráveis, como idosos e mulheres em contextos de dependência emocional ou financeira. Ignorar sinais de manipulação ou coação pode, portanto, representar não apenas falha ética, mas também responsabilidade jurídica. Afinal, quem presencia o ato e chancela sua validade, mesmo diante de indicativos de vício, pode ser chamado a responder civil e até disciplinarmente por omissão gravosa. Quando desconfiar? Sinais práticos de coação e abuso A atuação proativa do notário ou registrador em situações de suspeita não exige dotes investigativos ou bola de cristal - exige atenção, sensibilidade profissional e compromisso com a função pública que exerce. A coação raramente se apresenta em forma explícita. Ela se manifesta por gestos, olhares, silêncios constrangedores, discursos ensaiados e contradições. Saber reconhecer esses sinais é tão essencial quanto saber lavrar uma escritura pública. Algumas situações demandam atenção redobrada: Presença de acompanhantes que se sobrepõem à vontade do outorgante: quando o interessado é impedido de responder por si mesmo, sendo interrompido ou substituído em sua fala por filhos, cônjuges ou terceiros que "explicam" o que ele quer dizer. Em muitos casos, a própria linguagem corporal do acompanhante transmite domínio ou controle sobre a situação. Idosos em estado de aparente confusão, apatia ou desconexão com o ato: pessoas que demonstram não compreender a extensão patrimonial do que estão fazendo ou que revelam surpresa com a leitura do ato. Frases como "ah, eu achei que era só pra facilitar", "foi meu filho que pediu" ou "me disseram que era o melhor a fazer" indicam ausência de compreensão plena. Contradições internas entre o conteúdo do ato e as manifestações verbais: por exemplo, uma doação integral de bem imóvel a um único herdeiro, quando o declarante diz "vou fazer isso só pra facilitar a administração, mas é de todos os filhos". A divergência entre a intenção declarada e o efeito jurídico do ato deve acender o alerta. Situações inusitadas ou fora do padrão para o perfil do outorgante: lavratura de procuração amplíssima por idoso sem instrução formal, testamento de última hora feito sob pressão hospitalar, venda de imóvel abaixo do valor de mercado por parte de pessoa em visível fragilidade emocional. Pressa injustificada ou resistência à leitura integral do documento: quando os interessados pressionam pela assinatura imediata, recusam a leitura pública ou demonstram impaciência com explicações técnicas, há forte indício de que a formalização está sendo usada apenas como meio de legitimar uma vontade já distorcida. É claro que nenhum desses sinais, isoladamente, prova a existência de coação. Mas a presença de dois ou mais deles em um mesmo atendimento deve levar o agente a parar, repensar e agir com prudência reforçada. A dúvida razoável, nesse contexto, não é fraqueza: é um indício de que o dever de cautela precisa se sobrepor à rotina cartorial. Suspender o ato, solicitar documentação complementar, exigir atendimento reservado ou até sugerir a presença de um curador ou defensor público são medidas preventivas legítimas - e, em muitos casos, absolutamente necessárias. O que fazer? Boas práticas e protocolos de proteção Detectar sinais de coação ou vulnerabilidade é apenas o primeiro passo. A responsabilidade institucional do cartório não se encerra na percepção do risco - ela se projeta sobre a atitude tomada diante do risco. É nesse ponto que entram as boas práticas, os protocolos internos e a consciência de que a função notarial e registral pode ser exercida com zelo sem se tornar arbitrária. Aqui estão algumas diretrizes já adotadas por cartórios modelo no Brasil e que podem servir de referência: 1. Suspensão cautelar do ato Se houver dúvida relevante quanto à manifestação de vontade, o ato pode (e deve) ser suspenso. A suspensão não é negativa, mas ato de prudência administrativa, especialmente em escrituras de doação, procurações irrestritas ou renúncias patrimoniais. O registrador ou tabelião deve formalizar a justificativa em termos objetivos, com base nos sinais identificados. 2. Atendimento reservado Quando possível, o atendimento à parte vulnerável deve ocorrer sem a presença de terceiros. Isso permite ao delegatário verificar a espontaneidade da manifestação de vontade, sem interferência de acompanhantes. Em muitos casos, o simples ato de ficar a sós com o outorgante revela constrangimentos ocultos ou vícios latentes. 3. Registro interno de atendimento atípico Cartórios que prezam pela cautela mantêm registros próprios de atendimentos incomuns - como uma espécie de relatório confidencial sobre o que motivou a suspensão, a recusa ou a postergação de um ato. Essa prática não só preserva o delegatário contra acusações futuras, como demonstra diligência objetiva. 4. Sinalização a órgãos competentes Quando houver suspeita concreta de abuso reiterado - especialmente em relação a idosos - o cartório pode encaminhar comunicação ao Ministério Público, à Defensoria Pública ou aos conselhos tutelares (em caso de incapazes). Não se trata de denúncia formal, mas de dever cívico e funcional de proteção da parte vulnerável, nos termos da legislação protetiva. 5. Protocolo mínimo de avaliação de risco Cartórios podem (e deveriam) estabelecer protocolos internos padronizados, com um checklist de indícios de coação e critérios para acionar medidas preventivas. Isso garante segurança jurídica ao ato e evita decisões arbitrárias. 6. Capacitação continuada da equipe Escreventes, substitutos e demais atendentes precisam estar aptos a reconhecer sinais de abuso, saber como agir e quando escalar o atendimento ao tabelião ou oficial. Cartórios socialmente responsáveis capacitam sua equipe com noções básicas de vulnerabilidade, violência patrimonial e atendimento humanizado. Responsabilidade do notário/registrador: Limites e fundamentos A atuação dos delegatários não é apenas uma função pública delegada pelo Estado - é também uma função técnica sujeita a responsabilidade civil, disciplinar e, em certos casos, até criminal. A ideia de que o cartório é uma "caixa registradora da vontade alheia" já foi superada há muito. O notário e o registrador têm o dever jurídico de recusar atos que ofendam a legalidade, a moralidade e a boa-fé objetiva. Ato jurídico formal não é sinônimo de ato jurídico válido Muitos atos viciados por coação ou simulação passam ilesos pela lavratura cartorial porque aparentam legalidade formal. No entanto, a jurisprudência brasileira já consolidou que a forma não convalida a vontade viciada. Assim, se o tabelião presencia indicativos de vício e ainda assim chancela o ato, pode ser responsabilizado pelos danos daí decorrentes. Responsabilidade civil do delegatário A responsabilidade civil pode emergir quando a omissão ou a conduta negligente do cartório concorre diretamente para a lesão patrimonial sofrida pela vítima. Exemplo: se um tabelião lavra escritura de doação de imóvel por uma idosa de 92 anos, visivelmente confusa, sem leitura prévia e sem atendimento reservado, e depois se comprova que a vontade foi induzida ou simulada, há nexo causal claro entre a omissão funcional e o dano causado. A indenização pode envolver perdas patrimoniais diretas (ex: valor do bem alienado), lucros cessantes e até danos morais - tanto da vítima quanto, eventualmente, de herdeiros prejudicados. Responsabilidade disciplinar O Código de Normas das corregedorias estaduais, em geral, impõe ao notário e ao registrador o dever de zelar pela autenticidade, legalidade e segurança dos atos, podendo responder administrativamente por omissões, atos contrários ao interesse público ou que afrontem os princípios da função pública. Suspensões, multas e até perda da delegação podem ser aplicadas em casos graves de conivência com atos ilegítimos, especialmente quando se comprova que o delegatário teve condições de agir e preferiu o silêncio conveniente. Limites da responsabilidade Claro: o delegatário não tem poder investigativo nem pode presumir má-fé sem fundamento. Sua responsabilidade não é objetiva, mas sim baseada na existência de sinais concretos de irregularidade que foram ignorados sem justificativa plausível. Ou seja: a exigência é razoável e compatível com sua formação técnica e atribuições legais. Fundamentação jurídica do dever de cautela Princípio da legalidade e da boa-fé objetiva (CC, art. 422). Poder-dever de recusa de atos ilegais ou abusivos (art. 30 da lei 8.935/94). Função social do serviço notarial e registral. Dever de indenizar por omissão culposa (arts. 186 e 927 do Código Civil). Princípio da dignidade da pessoa humana como valor estruturante da atuação registral. Em resumo: o preço da omissão pode ser alto - e não só para a vítima, mas para a própria credibilidade institucional do serviço extrajudicial. Proteger a vontade livre, informada e legítima não é ato de coragem heroica, mas sim obrigação funcional de quem exerce a fé pública. Conclusão Em uma sociedade marcada por desigualdades estruturais e relações de poder nem sempre visíveis, os cartórios ocupam uma posição estratégica e insubstituível: são pontos de contato direto entre o Estado e o cidadão no exato momento em que decisões patrimoniais ganham forma jurídica. Esse poder, legitimado pela fé pública, carrega consigo uma responsabilidade proporcional. A violência patrimonial contra mulheres e idosos, embora muitas vezes travestida de legalidade, revela-se como grave violação de direitos fundamentais - e, não raro, tem início ou se concretiza com a chancela de atos notariais e registrais. Por isso, ignorar sinais de abuso é mais do que omissão: é abdicar da função social que sustenta o próprio serviço extrajudicial. Cartórios que atuam com prudência, escuta ativa, atendimento humanizado e protocolos preventivos não estão extrapolando sua função - estão cumprindo seu dever com excelência e dignidade institucional. A formação humanista dos delegatários, o estímulo à capacitação das equipes, a padronização de boas práticas e o diálogo com o Ministério Público e a Defensoria são caminhos possíveis, reais e já em andamento em algumas serventias modelo do país. Falta, ainda, ampliar essa consciência para além das exceções - transformando o zelo com a parte vulnerável de boa prática em padrão de atuação. A Constituição da República, ao consagrar a dignidade da pessoa humana e a função social da propriedade como fundamentos da ordem jurídica, impõe ao Estado e a seus delegatários a obrigação de atuar com mais do que técnica: exige cautela ética, escuta ativa e compromisso com o bem comum. É tempo de reconhecer: o cartório é, sim, um agente de proteção patrimonial. E negar esse papel é fechar os olhos para o futuro do próprio serviço extrajudicial. Referências bibliográficas Ministério Público do Estado do Mato Grosso. Violência patrimonial: entenda o que é e como afeta a vida de muitas mulheres. Disponível aqui. IBDFAM. Caso Larissa Manoela: especialista explica o que caracteriza a violência patrimonial. Disponível aqui. Conselho Nacional de Justiça. Revista CNJ - artigo sobre cartórios e vulnerabilidade. Disponível aqui. Casa Civil da Presidência da República. Violência patrimonial e financeira: pessoas idosas são as maiores vítimas no Brasil. Disponível aqui. Agência Brasil. OAB alerta para o aumento de violência patrimonial contra idosos. Disponível aqui.

Introdução - O notariado à beira da revolução digital Vivemos um ponto de inflexão histórico. Pela primeira vez, uma tecnologia não apenas sugere modelos genéricos ou responde comandos simples, mas simula com coerência e profundidade a linguagem jurídica. Ferramentas baseadas em inteligência artificial generativa - como Chat GPT, Gemini e Claude - já redigem testamentos, contratos com cláusulas complexas, aditamentos e justificações com fluência e rapidez. Nesse novo cenário, em que o algoritmo escreve, a pergunta central é inevitável: quem assegura a validade jurídica do ato? O crescimento vertiginoso da IA reacende um debate sensível ao Direito: qual o verdadeiro valor da função notarial e registral em uma era em que qualquer cidadão pode gerar um documento digital com aparência jurídica sofisticada? A resposta repousa em fundamentos inegociáveis: a responsabilidade civil, a fé pública e o dever de controle de legalidade exercido pelos delegatários do serviço extrajudicial. Em tempos de automatização sedutora, é preciso reafirmar - com rigor técnico e visão estratégica - o que pode ser delegado à máquina e o que permanece como atribuição indelegável da autoridade humana. Mais do que uma questão tecnológica, trata-se de um reposicionamento institucional. A IA não é inimiga do notariado, mas sua presença expõe uma urgência: modernizar sem diluir competências essenciais. O tabelião não é um mero redator de modelos - é operador jurídico com fé pública e poder estatal para conferir validade, eficácia e segurança jurídica a atos privados e públicos. Este artigo parte dessa premissa: a IA veio para ficar. Cabe ao notariado não resistir à inovação, mas preservar sua essência enquanto assume o protagonismo técnico na era digital. O futuro da atividade será definido no ponto de encontro entre inteligência artificial e responsabilidade jurídica - ou será apenas uma sombra de sua função original. O poder da IA: Minutas em segundos, contratos sob medida A inteligência artificial generativa já consegue produzir, com rapidez e impressionante coesão textual, documentos que antes exigiam conhecimento jurídico estruturado: testamentos, escrituras de doação com cláusulas restritivas, contratos de compra e venda complexos, pareceres técnicos e até textos fundamentados com remissões legais e jurisprudenciais. Esse salto tecnológico representa um divisor de águas para a atividade notarial. A elaboração de atos jurídicos, que pressupunha análise minuciosa, diálogo com as partes e aplicação do direito ao caso concreto, passou a ser aparentemente "resolvida" por linhas de código. No entanto, o que a IA entrega em agilidade, não entrega em responsabilidade. A confiança social no notário não decorre da estética textual de um documento, mas da garantia de legalidade, validade e segurança jurídica que ele confere ao ato. A crescente adoção de minutas geradas por IA escancara um paradoxo jurídico: quem responde por eventuais nulidades, omissões ou cláusulas inválidas inseridas por um sistema automatizado? Se o tabelião se limita a formalizar o instrumento sem a devida intervenção crítica, há omissão funcional? Há responsabilidade civil? A resposta é clara: sim. O delegatário permanece vinculado ao princípio do controle de legalidade (art. 4º do provimento CNJ 100/20), à responsabilidade objetiva decorrente da delegação estatal e à função de orientação jurídica prevista nos Códigos de Normas estaduais. Ainda que o conteúdo venha "pronto", o dever jurídico permanece: examinar o ato, verificar a capacidade das partes, a licitude do objeto, a clareza das cláusulas e os efeitos pretendidos. A fé pública não é um carimbo protocolar - é um instituto de garantia que impõe vigilância ativa e responsabilidade jurídica indelegável. Nesse cenário, o notário não pode assumir papel passivo diante da automatização. Pelo contrário: é justamente agora que sua atuação técnica se torna ainda mais relevante. O futuro da função não está em resistir à tecnologia, mas em reafirmar sua autoridade jurídica sobre os atos - inclusive os redigidos por máquinas. O limite do algoritmo: O que a IA não entrega (e talvez nunca entregue) Por mais avançada que seja, nenhuma IA detém fé pública, responsabilidade civil ou discernimento jurídico humano. E é justamente aí que mora o ponto de ruptura: a IA pode gerar texto, mas não assume dever jurídico nem responde por consequências. O notário, ao contrário, é um agente investido de autoridade pública. Seu papel não se limita à produção documental, mas envolve garantir a higidez do ato jurídico, preservar a autonomia da vontade das partes e assegurar que o instrumento lavrado esteja em conformidade com o ordenamento. Isso exige mais que técnica: exige inteligência jurídica, responsabilidade institucional e sensibilidade humana. A tecnologia não é treinada para ouvir o silêncio da parte mais frágil nem para detectar o desconforto de quem assina pressionado - e isso, nas serventias extrajudiciais, faz toda a diferença entre um ato nulo e um ato válido. Além disso, a inteligência artificial não possui responsabilidade patrimonial. Quando um erro ocorre em um contrato redigido por IA, quem arca com os prejuízos? Certamente não o sistema. Já o tabelião responde objetiva e pessoalmente pelos danos decorrentes de sua atuação - conforme reiterada jurisprudência e previsão normativa nas leis de regência da atividade notarial. Outro ponto: a IA não possui capacidade decisória no plano jurídico. Ela simula argumentação, mas não interpreta conforme os princípios constitucionais, nem pondera valores conflitantes. Isso a torna, no máximo, uma ferramenta auxiliar - nunca um substituto do profissional responsável. O notariado é, por essência, uma função de filtro jurídico. Ele está na trincheira da desjudicialização justamente porque oferece um equilíbrio entre celeridade, tecnicidade e responsabilidade. A fé pública não é uma tecnologia: é uma garantia estatal lastreada na atuação humana qualificada. Portanto, a ideia de que a IA poderia "assumir" funções notariais ignora esses limites estruturais. Pode-se automatizar o texto, o formulário, a estética do documento. Mas não se automatiza o juízo de legalidade, a prudência jurídica nem o compromisso institucional com a segurança jurídica. Integração inteligente: IA como aliada da função notarial Se a inteligência artificial não substitui a função notarial, a pergunta inevitável passa a ser outra: como incorporá-la de forma estratégica, sem comprometer os pilares da segurança jurídica e da fé pública? A resposta está na integração inteligente - um modelo em que a IA atua como ferramenta de apoio à atividade do delegatário, jamais como protagonista do ato jurídico. Nesse arranjo, o notário permanece como agente central de legalidade e responsabilidade, mas utiliza a tecnologia para potencializar sua atuação técnica, aumentar a eficiência e aprimorar a experiência do usuário. Exemplos já são visíveis em algumas serventias mais tecnicamente estruturadas. A IA pode ser utilizada, por exemplo: Na triagem prévia de demandas, auxiliando o atendimento inicial com respostas padronizadas de orientação geral; Na sugestão automatizada de cláusulas contratuais, extraídas de um banco parametrizado de modelos validados previamente pela equipe jurídica; Na análise sintática de documentos e na detecção preliminar de incongruências ou omissões formais; Na organização de dados recorrentes para preenchimento de campos obrigatórios, acelerando a lavratura de atos repetitivos (como procurações, autorizações, declarações simples etc.). Esses mecanismos, contudo, não substituem o juízo técnico do tabelião, nem a sua atuação como garantidor da legalidade e da autonomia das partes. A curadoria jurídica permanece intransferível. Mais do que automatizar, a proposta é usar a IA como um braço auxiliar para qualificar a entrega final ao usuário. Um cartório que se vale da IA para agilizar etapas burocráticas, liberar tempo do corpo técnico e investir mais na escuta ativa, no aconselhamento jurídico e na personalização dos atos, estará ampliando - e não reduzindo - o valor da sua função institucional. Esse modelo de convivência exige cautela, mas também visão estratégica. É hora de debater protocolos éticos, padrões de confiabilidade, filtros de segurança jurídica e limites para o uso de sistemas automatizados no âmbito notarial. A regulamentação desse processo não pode ser empurrada apenas para o futuro: deve ser construída desde já, com a participação ativa dos notários e registradores, sob pena de o setor perder o protagonismo sobre seu próprio destino. A fé pública digital - se é que podemos chamá-la assim - não será uma extensão da IA, mas da inteligência jurídica que conduz sua aplicação. A tecnologia pode ser treinada para escrever. Mas ainda depende do humano para compreender, ponderar, validar e garantir. Fé pública, controle de legalidade e a estrutura jurídica da função notarial A função notarial não é uma prática de conveniência, tampouco uma formalidade protocolar. Ela é expressão de um modelo jurídico de segurança negocial preventiva, consagrado no ordenamento brasileiro como atividade delegada do poder público (art. 236 da Constituição Federal), regida por legislação específica e dotada de fé pública como instrumento de eficácia jurídica e proteção da confiança legítima. O notariado de tipo latino, adotado no Brasil, funda-se na ideia de que os negócios jurídicos, especialmente os atos translativos ou constitutivos de direitos reais, exigem um controle jurídico prévio e técnico - exercido por um agente imparcial, com responsabilidade civil objetiva e fé pública atribuída pelo Estado. Essa concepção vai muito além da produção documental: trata-se da tutela do negócio jurídico em si, conforme já reconheceu o STF ao afirmar que a função notarial atua como filtro de legalidade e de prevenção de litígios, fortalecendo a desjudicialização responsável e protegendo o jurisdicionado da insegurança contratual. A fé pública, nesse contexto, não é uma qualidade pessoal do tabelião, mas um instituto jurídico que confere presunção relativa de veracidade e autenticidade aos atos por ele praticados. A lavratura de um instrumento público implica que houve intervenção estatal qualificada, juízo de legalidade, identificação plena das partes, verificação da vontade, do objeto, da forma e da finalidade lícita do ato. É por isso que a responsabilidade do tabelião é elevada: responde civilmente pelos prejuízos causados por erro, omissão ou negligência, independentemente de dolo, e pode ter a delegação cassada em caso de infrações graves. Não há ferramenta tecnológica que suporte esse grau de responsabilização. Sob a ótica dos princípios gerais do Direito, a atuação notarial está intrinsecamente ligada à segurança jurídica, à confiança legítima, à boa-fé objetiva e à função social dos contratos. E, portanto, não pode ser confundida com serviços automatizados, mesmo que eficientes. A IA, ainda que sofisticada, não é capaz de assumir essa posição jurídica, nem de substituir o papel institucional do notariado. Neste sentido, a integração tecnológica só é válida se vier subordinada à preservação da função jurídica essencial do notário, com respeito aos princípios que estruturam o sistema. Sem isso, corre-se o risco de substituir segurança jurídica por risco automatizado - e isso o Direito não tolera. Conclusão - modernizar sem diluir: A resposta do notariado é estratégica A IA generativa chegou - e não há retorno. Ignorar sua presença seria ingenuidade. Mas admitir que ela possa substituir a função notarial seria um erro conceitual, jurídico e institucional de proporções graves. A função notarial não é uma ferramenta de redação de documentos, mas uma instituição jurídica estruturante da segurança privada no Estado de Direito. É sustentada por princípios, normas constitucionais, responsabilidade civil objetiva, controle de legalidade e pela confiança pública delegada pelo Estado. Nenhum algoritmo, por mais treinado que seja, possui essas credenciais. Isso não significa resistir à inovação. Pelo contrário: significa liderá-la com consciência jurídica. O notariado deve assumir seu papel no processo de transformação digital, utilizando a tecnologia como instrumento de qualificação da atividade - e não como atalho para a precarização da fé pública. A IA pode ser uma aliada valiosa na racionalização de rotinas, na padronização de cláusulas, na filtragem inicial de demandas. Mas o que permanece insubstituível - e deve ser preservado com zelo - é a presença do tabelião como agente de legalidade, filtro jurídico e garantidor da segurança negocial. Neste novo cenário, o verdadeiro desafio não está na técnica, mas na identidade: como modernizar sem diluir? Como inovar sem abdicar da essência? A resposta exige protagonismo institucional, clareza conceitual e compromisso com a função pública delegada. A IA escreve com precisão. Mas não assume responsabilidade. Não responde por vícios. Não garante o Direito. O notariado, sim. __________ BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. BRASIL. Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994. Dispõe sobre serviços notariais e de registro. CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 100, de 26 de maio de 2020. Dispõe sobre a prática de atos notariais eletrônicos. WORLD ECONOMIC FORUM. AI Governance: A Holistic Approach to Implement Responsible Artificial Intelligence. Geneva: WEF, 2023. EUROPEAN NOTARIAL NETWORK (ENN). Artificial Intelligence and the Notarial Function. Brussels, 2022. ZANETI JÚNIOR, Hermes. Obras e artigos sobre responsabilidade dos delegatários extrajudiciais.

Introdução O recente julgamento das ADIs 7.600, 7.601 e 7.608 pelo STF, sob a relatoria do ministro Dias Toffoli, representa um marco decisivo no movimento de desjudicialização no ordenamento jurídico brasileiro. Ao declarar a constitucionalidade dos procedimentos extrajudiciais instituídos pela lei 14.711/23 (marco legal das garantias), em uma muito bem fundamentada decisão, o Tribunal estabeleceu importantes parâmetros interpretativos que, quando analisados com rigor sistemático, revelam uma distinção fundamental entre diferentes modalidades de desjudicialização. Uma leitura atenta dos fundamentos da decisão demonstra que o STF, ao validar constitucionalmente os procedimentos de busca e apreensão extrajudicial, baseou sua conclusão na delegação constitucional de funções a agentes dotados de fé pública e submetidos ao controle do Poder Judiciário, conforme estabelecido no art. 236 da Constituição Federal. Esta fundamentação, contudo, produz um efeito interpretativo que não foi explicitamente declarado na decisão: a inconstitucionalidade implícita dos procedimentos análogos quando realizados por agentes privados desprovidos de fé pública, notadamente aqueles previstos no art. 8-E do decreto-lei 911/1969. A fundamentação constitucional da decisão: O paradigma do art. 236 da CF/1988 2.1. Os fundamentos da constitucionalidade O brilhante voto do ministro Dias Toffoli estabelece como ratio decidendi da constitucionalidade dos procedimentos extrajudiciais três elementos essenciais: a) A natureza constitucional da delegação: O relator reconhece que a desjudicialização legítima pressupõe a transferência de competências para agentes constitucionalmente legitimados, observando que "o credor fiduciário, mediante comprovação da mora, requererá ao oficial de registro de títulos e documentos que notifique o devedor fiduciante", destacando que "o oficial do cartório profere uma espécie de juízo administrativo sobre a defesa apresentada pelo devedor no procedimento extrajudicial". b) A fé pública como pressuposto de segurança jurídica: O voto enfatiza que "os atos atribuídos ao oficial registrador têm natureza meramente administrativa. Ele realiza comunicações, faz um juízo administrativo sobre o não cabimento da dívida e averba a consolidação da propriedade, conforme o caso", sendo fundamental que "nada há nesses atos, em princípio, que sugira a necessidade de atuação do Poder Judiciário. A averbação da consolidação da propriedade dispensa a intermediação judicial, correspondendo ao atesto da circunstância objetiva de ausência de quitação da dívida pelo devedor, o que pode ser realizado por agente imparcial dotado de fé pública". c) O controle do Poder Judiciário: O relator é categórico ao afirmar que "o procedimento se desenvolve perante oficial registrador, autoridade imparcial cujos atos estarão sempre sujeitos a controle judicial - possibilidade decorrente diretamente da Constituição de 1988". 2.2. A interpretação conforme como delimitação constitucional Significativamente, o STF conferiu interpretação conforme à Constituição aos parágrafos 4º, 5º e 7º do art. 8º- C do decreto-lei 911/1969, estabelecendo que "nas diligências para a localização do bem móvel dado em garantia em alienação fiduciária e em sua apreensão, devem ser assegurados os direitos à vida privada, à honra e à imagem do devedor; a inviolabilidade do sigilo de dados; a vedação ao uso privado da violência; a inviolabilidade do domicílio; a dignidade da pessoa humana e a autonomia da vontade". Esta interpretação conforme não representa uma mera recomendação, mas uma conditio sine qua non para a constitucionalidade do procedimento, estabelecendo limites intransponíveis que somente podem ser observados por agentes dotados das prerrogativas constitucionais adequadas. A lacuna sistemática: O silêncio sobre o art. 8-E 3.1. A omissão eloquente Uma análise sistemática da decisão revela uma omissão significativa: o STF não examinou expressamente a constitucionalidade do art. 8-E do decreto-lei 911/1969, que autoriza empresas privadas prestadoras de serviços aos Detrans estaduais a realizarem procedimentos de busca e apreensão extrajudicial. Esta omissão não é acidental - ela decorre da impossibilidade lógica de conciliar os fundamentos da constitucionalidade estabelecidos na decisão com a natureza jurídica destes agentes privados. 3.2. A ausência dos pressupostos constitucionais As empresas privadas referidas no art. 8-E carecem dos três elementos fundamentais que, segundo a decisão do STF, justificam a constitucionalidade da desjudicialização: a) Ausência de legitimação constitucional: Estas entidades não estão contempladas no modelo de delegação do art. 236 da CF/1988, operando à margem do sistema constitucional de transferência de funções públicas. b) Carência de fé pública: Desprovidas da prerrogativa da fé pública, seus atos não gozam da presunção de veracidade que fundamenta a segurança jurídica do procedimento extrajudicial. c) Escape ao controle judicial: Não estão submetidas ao regime de fiscalização do Poder Judiciário estabelecido para os serviços notariais e registrais, operando em uma zona de indefinição institucional. A doutrina da inconstitucionalidade por analogia negativa 4.1. O raciocínio jurídico implícito A metodologia interpretativa adotada pelo STF nas ADIs em análise estabelece um silogismo jurídico inequívoco: Premissa maior: A constitucionalidade da desjudicialização pressupõe delegação a agentes dotados de fé pública e submetidos ao controle judicial (art. 236, CF/1988). Premissa menor: As empresas privadas do art. 8-E carecem de fé pública e não estão submetidas ao controle judicial estabelecido constitucionalmente. Conclusão necessária: Os procedimentos realizados por estas empresas são constitucionalmente ilegítimos. 4.2. A impossibilidade de interpretação conforme Diferentemente dos arts. 8-B a 8-D, que puderam receber interpretação conforme porque realizados por agentes constitucionalmente legitimados, o art. 8-E não comporta salvaguarda interpretativa. A ausência das prerrogativas constitucionais necessárias nos agentes privados torna impossível a compatibilização do dispositivo com os fundamentos estabelecidos na decisão. A violação dos direitos fundamentais 5.1. A reserva de jurisdição e a inviolabilidade domiciliar O próprio voto do ministro Dias Toffoli reconhece a precedência da ADI 1.668, na qual "o Tribunal analisou vários dispositivos relativos à criação e à organização da Agência Nacional de Telecomunicações. Dentre essas normas, constava preceito autorizador da realização de busca e apreensão pela agência, independentemente de ordem judicial. Tal norma foi considerada inconstitucional, por violar a inviolabilidade de domicílio". Se uma agência reguladora federal, dotada de poder de polícia e submetida a controles públicos específicos, não pode realizar busca e apreensão sem ordem judicial, com maior razão empresas privadas desprovidas de qualquer prerrogativa pública não podem exercer tais funções. 5.2. A vulnerabilidade procedimental A ausência de fé pública tornaria os procedimentos realizados por empresas privadas intrinsecamente vulneráveis. É que a ausência de fé pública implica que os documentos produzidos por entidades privadas têm valor de meros documentos particulares, sem a presunção de autenticidade e veracidade que caracteriza os instrumentos públicos". Esta vulnerabilidade probatória compromete não apenas a eficácia do procedimento, mas sua própria legitimidade constitucional, pois a diferença no regime probatório representa um dos principais riscos da desjudicialização para entidades sem fé pública. A vulnerabilidade probatória pode comprometer a própria finalidade da desjudicialização, que é conferir celeridade e segurança aos procedimentos. A jurisprudência consolidada do STF 6.1. O precedente da ADI 1.668 A decisão do STF na ADI 1.668, expressamente citada no voto vencedor, do ministro Dias Toffoli, estabeleceu que "a medida, efetuada sem ordem judicial, com base apenas no poder de polícia de que é investida a agência, desrespeita a garantia constitucional da inviolabilidade do domicílio (art. 5º, XI, da Constituição)". Este precedente é diretamente aplicável ao caso das empresas privadas, que, desprovidas até mesmo de poder de polícia, carecem de qualquer fundamentação constitucional para a realização de medidas constritivas. 6.2. A coerência sistemática da jurisprudência A jurisprudência do STF tem sido consistente em exigir legitimação constitucional específica para a delegação de funções públicas. Como destacado no voto, "a jurisprudência do STF tem se orientado pela constitucionalidade de procedimentos extrajudiciais de execução", mas sempre condicionada à observância do modelo constitucional estabelecido. A interpretação sistemática da constituição 7.1. O princípio da unidade constitucional A interpretação sistemática da Constituição Federal não permite a criação de ilhas de imunidade constitucional. Se o art. 236 estabelece o modelo para delegação de funções públicas na área jurídica, não é constitucionalmente admissível que o legislador ordinário crie formas alternativas de delegação que contornem este paradigma. 7.2. A supremacia da Constituição Como observa a doutrina constitucional citada no artigo "A desjudicialização no Brasil: origem, evolução e aspectos constitucionais"1, "a desjudicialização constitucionalmente adequada é aquela realizada dentro dos estritos parâmetros do art. 236 da Constituição Federal, com a transferência de competências para agentes dotados de fé pública e submetidos ao controle administrativo direto do Poder Judiciário". As consequências práticas da inconstitucionalidade 8.1. A insegurança jurídica sistêmica A operação de empresas privadas em procedimentos de busca e apreensão extrajudicial cria uma zona de insegurança jurídica que compromete todo o sistema. Como alertado na literatura especializada citada no artigo "A desjudicialização no Brasil: origem, evolução e aspectos constitucionais"1, "a judicialização posterior dos procedimentos extrajudiciais pode ser mais complexa e morosa do que a simples realização judicial do ato original, pois envolve não apenas o exame do direito material, mas também a análise da validade e regularidade do procedimento extrajudicial já realizado". 8.2. O efeito paradoxal Paradoxalmente, a tentativa de desjudicialização por meio de agentes ilegítimos pode resultar em maior judicialização, contrariando o objetivo do movimento, visto que os atos praticados por agentes desprovidos de fé pública são absolutamente vulneráveis a qualquer alegação de irregularidade, quando o ônus da prova quanto à regularidade do ato caberá aos agentes privados. Contrariamente, atos praticados por agentes dotados de fé publica, por gozarem de presunção de veracidade, invertem o ônus da prova quanto a qualquer irregularidade alegada, casos em que o ônus da prova caberá a quem fizer a alegação. A necessidade de declaração expressa de inconstitucionalidade 9.1. A exigência de coerência judicial Embora a decisão do STF nas ADIs 7.600, 7.601 e 7.608 contenha implicitamente a declaração de inconstitucionalidade dos procedimentos realizados por empresas privadas, a segurança jurídica clama para que esta conclusão seja expressa e vinculante. 9.2. A proteção dos direitos fundamentais A omissão na declaração expressa da inconstitucionalidade do art. 8-E deixa os cidadãos em situação de vulnerabilidade, pois permite que empresas privadas continuem realizando procedimentos constitucionalmente ilegítimos até que sejam especificamente questionadas. Conclusões A análise sistemática da decisão do STF nas ADIs 7.600, 7.601 e 7.608 demonstra inequivocamente que os fundamentos da constitucionalidade estabelecidos pelo Tribunal são incompatíveis com a atuação de empresas privadas em procedimentos de busca e apreensão extrajudicial. Ao basear a legitimidade da desjudicialização na delegação constitucional, na fé pública e no controle judicial, o STF estabeleceu parâmetros que excluem necessariamente os agentes privados do art. 8-E do decreto-lei 911/1969. A inconstitucionalidade destes procedimentos não decorre apenas da ausência das prerrogativas necessárias, mas da violação direta dos princípios fundamentais que orientam o sistema constitucional brasileiro. A reserva de jurisdição, a inviolabilidade domiciliar, o devido processo legal e a segurança jurídica são valores que não podem ser relativizados em nome de uma suposta eficiência administrativa. A conclusão é inescapável: se o STF, pelo brilhante voto do relator, ministro Dias Toffoli,  declarou constitucional a desjudicialização em razão de ser realizada por agentes dotados de fé pública e submetidos ao controle judicial, implicitamente declarou inconstitucional a desjudicialização realizada por agentes desprovidos destas prerrogativas. O que faltou foi tornar explícita esta conclusão lógica e juridicamente necessária. A coerência do sistema constitucional brasileiro e a proteção dos direitos fundamentais exigem que esta lacuna seja preenchida, seja por nova manifestação do STF, seja pela atuação do Ministério Público ou de entidades legitimadas, de modo a tornar expressa a inconstitucionalidade que já está implícita na fundamentação da decisão. O Estado Democrático de Direito não pode conviver com zonas de indefinição constitucional que permitam a operação de agentes privados em funções para as quais não possuem legitimação. A Constituição Federal de 1988 estabeleceu um modelo claro e taxativo para a desjudicialização, e qualquer desvio deste paradigma representa uma ameaça à segurança jurídica e à supremacia constitucional. ________ 1 GUERRA, Emílio. A desjudicialização no Brasil: origem, evolução e aspectos constitucionais. Migalhas Notariais e Registrais, 2025. Disponível aqui. Acesso em: 2/7/25. BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 7.600/DF, 7.601/DF e 7.608/DF. Relator: Min. Dias Toffoli. Julgado em: 30/6/25. DJe, 2025. BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília, DF: Presidência da República, 1988. BRASIL. Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969. Altera a Lei de Falências, regula o processo de concordata preventiva e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1969. BRASIL. Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023. Altera o Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, para dispor sobre o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis. Brasília, DF: Presidência da República, 2023.

A inteligência artificial já está entre nós, registradores, notários, juízes, promotores, advogados, alunos e professores, pais e filhos, pets e bebês reborn. A IA vai se insinuando na diuturnidade das atividades notariais e registrais, enraizando-se em processos e rotinas internas e já nos perguntamos: como pudemos viver sem ela até os dias de hoje? O desafio posto aos cartórios é o seguinte: como utilizar a IA como ferramenta útil, sem que nos convertamos em meros pacientes no processo? Como evitar que progressivamente degrademos nossas competências intelectivas, analíticas, perceptivas, intuitivas, criativas, pelo fenômeno de deskilling (perda de habilidades ou competências) pelo uso crescente de novas tecnologias de IA generativa? Como evitar a dependência excessiva de respostas rápidas e fáceis a problemas complexos? Abandonaremos o processo reflexivo satisfazendo-nos integralmente com as respostas dadas pela máquina e descartando as boas perguntas? Não pretendo dar respostas; antes, penso que é hora de formular boas perguntas. Ou provocações. Elas nos mobilizam para a ação. Pacientes ou agentes? - that's the question! A IA "agêntica" substituirá o ser humano nas tarefas ordinárias das serventias? Transferimos a agentes (agentic IA) a realização de rotinas cada vez mais especializadas e complexas, acarretando, por uma estranha descompensação - a perda progressiva de autonomia e independência pessoais. De igual modo, à medida que nos contentamos unicamente com as respostas, abandonando o afanoso iter processual e esquecendo-nos das perguntas, acabamos por perder a própria memória.  Nos encontros de registradores e notários proliferam estandes de prestadores de serviços especializados nessa área. O impacto das novas tecnologias nas serventias se dá feito tempestade de areia no deserto. O uso de blockchain virá em substituição aos tradicionais registros imobiliários? IA aplicada à análise e qualificação registral de títulos já é realidade em alguns cartórios, bem como a extração de dados e lavratura "inteligente" de atos registrais e notariais. A máquina atribui a identidade digital por biometria e cruzamento de dados hauridos do grande lago de big data... Nasce uma profusão de aplicativos especializados na atuação e processamento de tarefas confiadas a agentes autônomos e inteligentes.  A IA "agêntica" substituirá o ser humano nas tarefas ordinárias das serventias? A diminuição de tempo e o estreitamento espacial, provocados pelas infovias, promove o aumento da eficiência sistêmica, transformando o ecossistema dos cartórios. Afinal, the medium is the message.  Entretanto, tudo isso se faz a que custo humano? A aceleração digital nos desumanizará? O estado de passividade (pati) nos furtará progressivamente o agir humano (agere)?  Novas tecnologias - novo ser humano? O tema do impacto das novas tecnologias na sociedade humana é recorrente na literatura distópica do século XX. Fiquemos num só exemplo, perturbadoramente atual: O Admirável Mundo Novo, de Aldous Huxley. O pano de fundo da ficção huxleyana é a inovação tecnológica que daria impulso, racionalidade e eficiência a processos industriais (no romance, fordistas), promovendo o consumo desenfreado e a concentração de poder nas mãos de grandes corporações que se confundem com o Estado totalitário mundial (globalismo, se preferir). Tudo é feito à custa da alienação progressiva do ser humano, que se vê entorpecido pelo consumo, lazer, sexo e por artefatos tecnológicos.  O hipermaterialismo e a saudades do mistério Engenharia genética, eugenia, condicionamento "neopavloviano", hipnopedia ("sessenta e duas mil repetições fazem uma verdade"), supressão da curiosidade inata dos seres humanos, substituição do valor e sentido das palavras (ressignificação, se preferir) e o Soma, nome tomado das tradições védicas, que, na distopia huxleyana, já não conduz à revelação, mas à anestesia perfeita, abolindo o sofrimento sem abrir as "portas da percepção".  "Meio grama para uma folga de meio dia, um grama para um fim de semana, dois gramas para uma viagem ao suntuoso Oriente, três para uma sombria eternidade na Lua", dirá Huxley. "Bebo ao meu aniquilamento"... (Admirável Mundo Novo) O mundo hedonista, embalado pelos prazeres e confortos materiais, consagraria o direito humano fundamental à felicidade, livrando o homem de suas angústias existenciais, suprimindo, de modo eficiente e eficaz - e sem efeitos colaterais -, a profunda e sentida saudade do Transcendente. A liberdade sexual é fator coadjuvante de diluição e dispersão de tensões, agravando a alienação, a desagregação da psiquê, a fragilização, a infantilização. As sessões orgiásticas são embaladas por estimulação sexual. Na assombrosa passagem do romance em que evoca metaforicamente o ritual do sacramento, os doze partícipes, em comunhão, são conduzidos pela sacerdotisa, Morgana Rothschild (ah... fina ironia do nosso autor!) num transe hipnótico coletivo. A evocação de unidade e comunhão, provocada pelo Soma e pela estimulação sensorial, provocam o aniquilamento do indivíduo, mergulhando sua personalidade na uniformidade comportamental, reforçando o sentimento de pertencimento hipermaterialista e coletivista do Estado Mundial.  "Orgia-folia, Ford e Alegria,  Beija aqueles que amas e faz deles um só.  Rapazes e raparigas em paz se unirão!  Orgia-folia dá-nos a libertação"  (id. Ib p. 96). Racionalidade e uniformismo - o novo capitalismo Huxley sabe que uniformidade e liberdade são incompatíveis. "Esses milhões de pessoas anormalmente normais [...] ainda nutrem 'a ilusão de individualidade', mas na verdade foram em grande medida desindividualizados. Sua conformidade está se expandindo para algo como uniformidade. Mas 'uniformidade e liberdade são incompatíveis. Uniformidade e saúde mental também são incompatíveis.'" (Retorno ao Admirável Mundo Novo, p. 28). "O todo social [...]. É apenas uma organização, uma peça da máquina social. [...] Dar às organizações precedência sobre as pessoas é subordinar os fins aos meios"; (Idem, ibidem, p. 34). Ao deitarmos um olhar atento às inovações tecnológicas que estão em curso em nossa sociedade, veremos que não estamos muito distantes de experimentar os sentifilmes (feelies) da obra huxleyana, dos jogos eletrônicos, da música sintética, da recorrência de posts e reels que se sucedem em ambientes saturados de estímulos visuais e sonoros, projetados diretamente sobre retinas desarmadas, tudo de molde a impedir o silêncio reflexivo, a meditação, a contemplação, o jazimento de intuições...  No futuro não se poderá suscitar dúvidas existenciais! No Retorno ao Admirável Mundo Novo, do mesmo Huxley, alude-se a uma cultura midiatizada que vicia as massas pela dopamina provocada pelas media digitais. Tigrinhos, bets, caça-níqueis viciosos, pornografia, jogos sexuais infantis, sucessão estimulativa de imagens que cria dependência psicológica e fragilidade social. Tudo isso nos remete ao delírio futurista do nosso romancista Distopia ou realidade? As novas tecnologias descritas no livro parecem vaticinar que o futuro nos revelaria um estranho descolamento do sistema nervoso para além do corpo físico, avançando sobre os domínios da hiper-realidade. Achegando-nos, suave e progressivamente, à noosfera, esfera do pensamento (ou do conhecimento, se preferir) que empolgou autores como McLuhan (e sua "aldeia global" midiática), Teilhard de Chardin (e seu Ponto Ômega). Ingressamos nos vestíbulos de um templo que representa uma nova fase evolutiva (disruptiva, se preferir), com o predomínio de uma razão cientificista, tecnocrática, hipermaterialista, de cariz positivista. Um outro nome para isto tudo é transumanismo, se preferir. Huxley fala de homens do futuro. Assusta-nos verificar que na plataformização dos serviços o passado se dissolve em camadas profundas do cyberespaço? Parafraseando um conhecido político, o que será esta "nuvem" abscôndita que se acha no lugar-nenhum de todos os sites? O tempo e o espaço colapsam na instantaneidade das transações eletrônicas. O apagamento do passado é induzido - já ninguém reconhece seus pais, mães, e os seres humanos divorciam-se das tradições que os ligavam à família, à frátria, à pátria. Dos escombros da tradição nasceu um estado onipresente, monolítico, um demiurgo sedutor e simbolicamente violento que embala a narrativa. A humanização da tecnologia - a terceira via? Entretanto, no curso da trama, o autor nos revelará um "outro mundo", contraposto à sociedade hipertecnológica e condicionada do Estado Mundial. No final do romance, Huxley nos apresentará John, um ser humano visceralmente dividido pela origem e pela realidade vivida na Reserva Selvagem. Ele coloca em seus lábios passagens de Shakespeare que expressam a complexidade da experiência humana: amor, dor, piedade, compaixão, morte, ciúme, ambição, transcendência, ideias que ressoam como reminiscências de uma idade áurea perdida (humanidade perdida, se preferir). Com isso, Huxley busca contrastar a linguagem mecânica, redutora e repetitiva do Estado Mundial, com a prosa abonadora do dramaturgo bardo:   Oh, maravilha! Quantas criaturas belas existem aqui! Como é bela a humanidade! Ó admirável mundo novo, Que tem pessoas assim. (Miranda, Ato 5, Cena 1) As profecias foram lançadas em 1932 e, já na década de 50, revelariam-se assustadoramente verossímeis para o próprio autor. O "pesadelo da organização total [...] espera por nós logo ali na esquina" dirá no Retorno ao Admirável Mundo Novo. Huxley revisitaria o cenário por ele mesmo antevisto - o "mundo civilizado" em contraste com o "mundo selvagem" (representado pela Reserva onde vive o Selvagem, John) - uma escolha binária entre totalitarismo tecnocientífico e primitivismo tribal: "Se eu tivesse de escrever o livro novamente, ofereceria ao Selvagem a possibilidade de fugir - não para o mundo selvagem, mas para uma sociedade organizada, descentralizada e economicamente cooperativa, habitada por pessoas que não apenas aceitassem a ciência, mas também tivessem a mais elevada concepção de objetivos humanos. (...) Uma utopia válida deveria oferecer opções além da servidão condicionada ou da selvageria regressiva. A ausência dessa alternativa torna o mundo novo mais profético, mas menos útil." (idem, ibidem). Mais profético? Menos útil? Deixo ao caríssimo leitor as cogitações que o texto incomodamente suscita. Habemus machinam. A IA pode representar de fato um admirável mundo novo. Estaremos fadados à servidão voluntária de uma sociedade hipertecnocrática ou seremos condenados ao exílio numa reserva "selvagem", regressiva, tecnofóbica. Haverá uma outra via? A concepção de uma terceira via seria possível? Huxley acena que sim, e sugere temas como a descentralização, a constituição de pequenas greis, sussurra que o manto da espiritualidade deve cobrir e soldar os laços da compaixão e solidariedade humanas, subordinando a ciência à ética. Aponta para o caminho interior - a via pedregosa do autoconhecimento. Enfim, propõe o retorno ao real tangível, sem a intermediação das diáfanas lâminas da hiper-realidade que nos remetem aos domínios pavorosos dos espelhos borgianos. Uma utopia válida, dirá ele, se posta além da servidão condicionada ou da selvageria regressiva. Enfim, leitor... A IA já está entre nós. Adentramos os átrios de um admirável mundo novo. Que maravilhas ela há de operar? Que tesouros se acham no fim deste sedutor arco-íris? Calma, muita calma, nesta hora. A distopia foi concebida por Huxley na década de 30 do século passado. Como ele poderia imaginar que tudo isto suscitaria as nótulas insones deste velho escriba tradicionalista quando pensa que as facilidades e a sedução das novas tecnologias podem nos levar para o interior de um labirinto? NE: As obras de Aldous Huxley, citadas no texto, acham-se em domínio público e podem ser acessadas facilmente nas bibliotecas digitais da Internet.

Imagine que no inventário e partilha de uma pessoa falecida, o cônjuge ou companheiro sobrevivente, que tenha pelo regime de bens, direito à meação, ao invés de ficar com a sua metade ideal sobre cada bem do acervo patrimonial ou com a integralidade de determinados bens, seja a ele atribuído o usufruto dos bens deixados pelo falecido em pagamento de sua meação, enquanto a nua-propriedade seja atribuída em pagamento dos quinhões hereditários dos herdeiros. Essa organização jurídica seria possível? Quais são os impactos patrimoniais, sucessórios e tributários dessa partilha? O usufruto, como um direito real autônomo, reflete expressivo valor econômico. Aquele que detém o usufruto possui os atributos de usar e fruir do bem, sendo titular do direito de posse, uso, administração e percepção dos frutos (art. 1.394, CC/02).  Por ser assim um direito real destacável da nua-propriedade e com valor econômico próprio, entende-se possível que se amolde à meação do cônjuge ou companheiro sobrevivente em pagamento do que lhe é cabível no monte patrimonial deixado pelo falecido.  Essa organização patrimonial e estratégica no inventário de uma pessoa falecida acaba sendo muito desejada por aqueles que pretendem já realizar um planejamento patrimonial e sucessório, evitando assim um futuro inventário da viúva/viúvo sobre esses bens recebidos e, consequentemente, novas cobranças de impostos.  Isso porque, o cônjuge ou companheiro sobrevivente, ao ser titular apenas do direito real de usufruto, com o seu falecimento, será necessário apenas um ato de mera averbação de cancelamento deste direito registrado na matrícula do imóvel, consolidando-se automaticamente a propriedade plena aos herdeiros nu-proprietários, independentemente da realização de novo inventário e partilha dos bens. Eis aqui, portanto, uma simbiose jurídica entre planejamento sucessório e inventário. Pois bem. O pagamento da meação do cônjuge ou companheiro sobrevivente com o usufruto dos bens imóveis deixados pelo falecido, enquanto a nua-propriedade é partilhada entre os herdeiros, é um assunto bastante discutido nos seus aspectos cíveis e tributários. Nos procedimentos de inventário, seja ele judicial ou extrajudicial, a partilha pode assumir algumas conformações, quais sejam: (I) os bens deixados pelo falecido podem ser distribuídos de forma que todos os envolvidos fiquem em condomínio sobre partes ideais de cada bem, na proporção do que é meação e do que é quinhão hereditário de cada um - assim deve ser feito nos inventários extrajudiciais quando há herdeiros menores ou incapazes, nos termos do art. 12-A da resolução 35 do CNJ ou (II) é possível atribuir cada bem em sua integralidade para pagamento da meação e dos respectivos quinhões hereditários de cada herdeiro, evitando-se o tão conflituoso condomínio civil, que segundo os Romanos seria a "mãe da discórdia". Esse último formato de partilha dos bens no inventário encontra respaldo Legislativo no CPC, mais especificamente nos arts. 648 e 649 do CPC. Admite-se, portanto, que cada um dos envolvidos no inventário, seja meeiro, seja herdeiro, fique com a totalidade de determinados bens como pagamento da parte que lhes cabe da herança. Segundo o CPC, na instrumentalização da partilha é importante se atentar a máxima igualdade, comodidade e prevenção de litígios (art. 648 do CPC), razão pela qual a partilha com atribuição da integralidade dos bens em pagamento da quota parte de cada um configura verdadeiro incentivo legislativo. Ocorrendo, portanto, o falecimento de um dos cônjuges ou companheiro, é no procedimento de inventário e partilha de bens que será especializada a meação do cônjuge ou companheiro sobrevivente, o que pode ocorrer em parte ideal dos bens, em um só bem, móvel ou imóvel na sua integralidade, ou até no usufruto dos bens. Lembrando que o meeiro já é proprietário de metade dos bens em decorrência do próprio regime de bens, de modo que o processo de inventário servirá apenas para especializar e atribuir aqueles bens ou direitos que serão utilizados em pagamento desta meação. Alguns Estados, inclusive, já possuem previsão expressa sobre a possibilidade de atribuir o usufruto em pagamento da meação do cônjuge ou companheiro sobrevivente nos seus próprios Códigos de Normas, a exemplo do Rio Grande do Sul1 e Santa Catarina2.  Já o Estado de São Paulo, apesar de não ter previsão expressa no Código de Normas, possui inúmeras decisões judiciais e administrativas permitindo que o usufruto seja atribuído em pagamento da meação em inventário3, sob o fundamento de que: "A meação, enquanto não especificada, pela morte ou separação do cônjuge, é um direito inespecífico, sendo possível a sua especificação nos direitos de usufruto entre partes maiores e capazes." Em termos práticos, se Pedro, casado com Maria no regime da comunhão parcial de bens, pai de Ana (que é filha comum do casal), vem a falecer deixando no seu acervo patrimonial uma casa de R$ 600.000,00, caso Maria no inventário fique apenas com o usufruto da casa e Ana com a nua-propriedade desta, quando Maria vier a falecer, essa casa não será inventariada, pois simplesmente será averbado o óbito e extinto o usufruto, consolidando-se a propriedade plena do imóvel a Ana. Basta, portanto, mero ato de averbação na matrícula. Veja a economia tributária que permeia essa formatação de partilha. Com o falecimento da usufrutuária, Maria, esses imóveis consolidam-se na propriedade da Ana, sem qualquer inventário e incidência de imposto causa mortis. Fato é que essa conformação de partilha não é aceita, ou até mesmo é desconhecida, em alguns Estados. Além disso, há uma grande discussão tributária sob o aspecto do Imposto de transmissão causa mortis e doação. Os fiscos de alguns Estados interpretam essa conformação jurídica no inventário como atos de disposição que configuram fatos geradores distintos do imposto de transmissão causa mortis e doação, são eles: (I) transmissão da herança aos herdeiros, sob o qual recai o imposto de transmissão causa mortis; (II) ato de cessão gratuita da parte da meeira aos herdeiros, com reserva de usufruto, sob o qual recai o imposto sobre doação e (III) instituição gratuita do usufruto relativo à parte da herança recebida pelos herdeiros em favor da meeira, sob o qual incide imposto de transmissão gratuita de direito. Nesse sentido, a circular 525 de 26/11/24 expedida pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina. Em São Paulo, a posição do fisco quanto ao ITCMD incidente nessa estruturação da partilha é diferente. Como há na lei paulista previsão, para fins de base de cálculo deste imposto, de que o usufruto corresponde a 1/3 do valor do bem e a nua-propriedade corresponde a 2/3 do valor do bem (art. 9º, §2º, lei Paulista 10.705/00), esses valores são considerados como parâmetros para fins de cálculo da partilha em que é utilizado o direito real de usufruto do bem como pagamento da meação.  Veja, no exemplo acima, o patrimônio total deixado por Pedro soma R$ 600.000,00 (composto por uma casa). Tendo Maria meação sobre este bem, pois casada no regime da comunhão universal, a sua meação corresponderá ao valor de R$ 300.000,00. Se Maria, na partilha, ficar com o usufruto deste imóvel, segundo a legislação paulista, ela estará recebendo 1/3 do valor do bem em pagamento de sua meação (1/3 de R$ 600.000,00 = R$ 200.000,00) e a herdeira Ana estará recebendo 2/3 do valor do bem ao receber a nua-propriedade desse imóvel em pagamento do seu quinhão hereditário (2/3 de R$ 600.000,00 = R$ 400.000,00). Ou seja, para o fisco paulista, essa distribuição dos bens na partilha é possível e reconhecida juridicamente, sendo que nesse caso específico, teremos apenas dois fatos geradores do imposto, são eles: (I) transmissão da herança a herdeira Ana, sob o qual recai o imposto de transmissão causa mortis e; (II) cessão gratuita de meação pela diferença de valores entre aquilo que a meeira deveria receber a título de meação (R$ 300.000,00) e aquilo que ela efetivamente recebeu com o pagamento do usufruto (R$ 200.000,00), equivalente a um ato de doação aos herdeiros dessa diferença de valor (R$ 300.000,00 - R$ 200.000,00 = R$ 100.000,00), sob o qual recai o imposto de transmissão por doação.  Fato é que, em São Paulo, se não houver qualquer excesso de meação ou de quinhão hereditário, como no caso acima exposto, não haverá esse segundo fato gerador do referido imposto. Se, por exemplo, houvesse outro(s) bem(s) no acervo patrimonial do falecido Pedro, cujo valor fosse de R$ 100.000,00, e este(es) fosse(em) integralmente atribuídos em pagamento da meação da meeira, não estaria configurada uma partilha desigual, pois no contexto da distribuição patrimonial na partilha, todos receberiam ao final o valor exatamente que lhes era devido, afastada, portanto, a incidência tributária sobre o excesso de meação ou de herança.  Um cuidado, contudo, que se deve ter é quanto a cobrança de ITCMD na extinção do usufruto. Alguns Estados possuem previsão expressa pela incidência do ITCMD quando da extinção do usufruto, a exemplo do RS4. Outros, como o estado de São Paulo, veda referida cobrança, sob o fundamento de que a extinção do usufruto não configura fato gerador do ITCMD, pois não se trata de um ato de transmissão causa mortis e nem por doação5. Esses entendimentos estaduais precisam ser analisados e avaliados para estruturação dessa formatação de planejamento sucessório, pois o que pode ser uma economia em determinados Estados, em outros, o efeito pode ser reverso, onerando a distribuição patrimonial daquela família.  Outro aspecto de reflexão é quanto ao direito à legítima dos herdeiros exclusivos do cônjuge sobrevivente, que terá sua meação paga com o usufruto, pois uma vez atribuindo o direito real de usufruto em pagamento da meação desse viúvo/viúva, seus herdeiros exclusivos (que não são também do falecido) ficarão sem o direito de receber na herança futura desse viúvo/viúva a parte que lhes caberia referente a esses bens.  Como mencionado acima, com o falecimento do usufrutuário (viúvo/viúva), o usufruto será cancelado e a propriedade desses bens se consolidará automaticamente aos nu-proprietários (herdeiros do primeiro falecido), sem que esses bens integrem o inventário desse viúvo/viúva. Consequentemente, seus herdeiros exclusivos nada receberão desses bens sob os quais o viúvo/viúva detinha meação.  Veja, portanto, que a estruturação de um planejamento sucessório não é uma tarefa simples, exige uma análise ampla e aprofundada sob diversas vertentes do direito e suas consequências jurídicas. A utilização do direito real de usufruto como pagamento da meação atribuída e especializada no inventário nos parece ser de fato uma atrativa conformação jurídica de partilha, evitando um condomínio civil sobre os bens e estruturando já, no mesmo ato, um planejamento sucessório e patrimonial dentro dos parâmetros legais.  Se de fato é uma boa solução, isso só será possível apurar de acordo com o caso concreto. ____________________ 1 CNRS, Art. 518 - Os pagamentos a título de sucessão legal, meação ou legado poderão ser integralizados através de direito real de usufruto vitalício, sem prejuízo do pagamento da nua-propriedade a quem de direito a receba. 2 CNSC, Art. 835. É possível o pagamento da partilha por meio da transmissão da nua propriedade e da instituição de usufruto, desde que satisfeitos os tributos incidentes.  3 TJSP - Agravo de Instrumento nº 2231994-72.2016.8.26.0000. VOTO DESEMBARGADOR LUÍS MÁRIO GALBETTI; TJSP - Agravo de instrumento: 2078003-03.2021.8.26.0000; CSMSP - Apelação Cível: 1016723-60.2022.8.26.0405 4 LEI Nº 8.821, DE 27 DE JANEIRO DE 1989. Art. 4º - Ocorre o fato gerador: (...) II - na transmissão por doação: a) na data da instituição do usufruto convencional; b) na data em que ocorrer o fato ou ato jurídico determinante da consolidação da propriedade, tal como nas hipóteses de extinção dos direitos de usufruto, de uso, de habitação e de servidões; (Redação dada pelo art. 3º, I, "b", da Lei 12.741, de 05/07/07. (DOE 06/07/07)) 5 TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1004704-04.2023.8.26.0529; Relator (a): Camargo Pereira; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Público; Foro de Santana de Parnaíba - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/02/2025; Data de Registro: 28/02/2025; 6 SEFAZ/SP - RESPOSTA À CONSULTA TRIBUTÁRIA 24727/2021, de 27 de janeiro de 2022.

O provimento CNJ 195/25, que agora passa a ser conhecido como "Provimento do IERI-e", regulamentou vários procedimentos realizados nos registros imobiliários, criando o IERI-e Inventário Eletrônico Estatístico do Registro de Imóveis, implantando formalmente o SIG-RI - Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis e estabelecendo diretrizes para as averbações de saneamento da matrícula. Uma das novidades mais proeminentes é a normatização de um Processo de Autotutela Registral realizado diretamente no registro de imóveis, previsto no art. 440-BG do CN/CNN/CNJ-Extra - Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial. O procedimento de autotutela registral não é necessariamente novidade na legislação brasileira, visto que o art. 214 da LRP já estabelece as diretrizes de tal processo na via administrativo-judicial (perante o juiz corregedor). A novidade em si encontra-se na regulação deste procedimento agora na via administrativo-extrajudicial (diretamente em cartório, sob a presidência do registrador de imóveis).1 Autotutela administrativa e autotutela registral  O conceito de "Autotutela" advém do Direito Administrativo e, nesse contexto, representa o poder que a Administração Pública possui de rever, de ofício ou mediante provocação, os seus próprios atos, quando eivados de algum vício, independentemente de manifestação judicial. Esse poder é reconhecido pela Suprema Corte brasileira, inclusive, desde a década de 19602 por meio das súmulas 3463 e 4734 do STF. Atualmente, podemos extrair da própria Constituição Federal o poder de autotutela, notadamente a partir dos princípios constitucionais da legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência, que fundamentam a atuação da Administração Pública (art. 37, CF). Sob o aspecto infraconstitucional, os arts. 53 e 54 da lei 9.784/1999 dão a base legal para o poder-dever de anular atos administrativos ilegais. A autotutela registral - embora se aproxime em certos aspectos da autotutela administrativa - não tem exatamente o mesmo escopo. A autotutela administrativa acaba por ser mais ampla, haja vista que se dirige tanto a corrigir vícios dos atos administrativos como também revogar esses atos por conveniência ou oportunidade. De sua vez, no âmbito da autotutela registral não cabe ao registrador qualquer análise de mérito administrativo, senão apenas a verificação da existência de nulidades e sua respectiva correção. Outra diferença marcante está no fato de que o oficial de registro de imóveis não irá fazer o cancelamento ou modificação de um ato registral sem o estabelecimento do contraditório entre as partes interessadas. Na via administrativa, em geral, a autotutela acaba sendo feita por meio de revogação de ato administrativo anterior, sem a oitiva de eventuais terceiros prejudicados, em geral, cabendo a estes discutir sobre seus direitos, na via administrativa ou judicial, a posteriori. De outro lado, a autotutela registral exige a triangularização prévia do procedimento, com a participação do registrador, presidindo os atos, e das partes que eventualmente forem atingidas. Como se percebe, não se trata de mero procedimento, mas sim um verdadeiro "processo", na acepção do Direito Processual moderna, visto que o contraditório sempre estará presente.5 Competência do registrador de imóveis Em relação à competência para a realização deste ato por parte do registrador de imóveis, trata-se de interpretação da legislação consentânea a ideia de extrajudicialização (ou, como chamam alguns: desjudicialização).6 Ademais, também vai ao encontro com a autonomia ou independência destinada aos notários e registradores, na qualidade de profissionais do direito, no gerenciamento de sua serventia, em sua atuação funcional e na interpretação e integridade jurídica. Outrossim, demonstra a evolução do sistema registral de uma legalidade estrita para um princípio de juridicidade, mediante a aplicação de polícia jurídica registral, que consiste no dever do registrador de qualificar os títulos e os atos jurídicos sob sua tutela, expurgando as ilicitudes porventura existentes, a fim de não dar guarida a atos ou fatos contrários ao direito, bem como zelar pela livre e correta adequação dos atos praticados em sua circunscrição. O processo de autotutela registral decorre, ademais, das diretrizes fixadas na norma legal positiva, que estabelece que o ato inscrito pode ser retificado ou anulado, se não exprimir a verdade dos fatos (art. 213 da LRP e art. 1.247 do CC). Subsidiariedade do procedimento Conforme dispõe o caput do art. 440-BG do CN/CNN/CNJ-Extra, o processo de autotutela registral será realizado "Nos casos de alta indagação ou naqueles em que exista potencial litígio entre titulares de direitos registrados ou averbados nas matrículas ou transcrições". Casos de alta indagação7 são aqueles que demandam a produção de provas que não estão nos autos, exigindo dilação probatória ampla e contraditório pleno. No contexto do registro de imóveis, portanto, são aqueles casos em que não é possível resolver apenas com as informações existentes do acervo do cartório, exigindo exame aprofundado e formação de um conjunto probatório externo. A existência de "potencial litígio" entre titulares de direito constantes da matrícula também determina a abertura de contraditório prévio. Assim, havendo possibilidade de conflito em razão de possível prejuízo a alguma das partes, compete ao oficial de registro promover a notificação destas, possibilitando que se manifestem, entrem em acordo ou produzam provas. A utilização do processo de autotutela registral é, portanto, residual ou subsidiária. Isso porque os casos que não dependam de dilação probatória (alta indagação) ou que não tenham risco de controvérsia (potencial litígio) podem ser resolvidos por outros meios, mediante procedimento próprio, a exemplo do procedimento de retificação administrativa do art. 213 da LRP ou então outros procedimentos legais ou constantes de atos administrativos, como é o caso daqueles regulados pelo próprio provimento 195/25, a exemplo do saneamento de sobreposições de área entre imóveis, da regularização de duplicidade e multiplicidade de matrículas, da restauração e suprimentos do acervo etc8. Nada obstante, se houver maior complexidade probatória ou possível discussão entre partes interessadas, o processo de autotutela será uma meio procedimental possível para resolução de conflitos extrajudicialmente. Além disso, por óbvio, se a questão estiver judicializada, ou seja, havendo processo judicial com o mesmo objeto, não caberá a via administrativa da autotutela registral, salvo se as partes eventualmente desistirem da ação perante o Poder Judiciário. Igualmente, se houver procedimento de autotutela registral tramitando na via administrativo-judicial, perante o juiz corregedor ou a Corregedoria competente (art. 214 da LRP), com mesmas partes, pedido e causa de pedir, também não caberá a abertura de procedimento de autotutela registral diretamente em cartório (via administrativo-extrajudicial), aplicando-se as mesmas regras atinentes à existência de processo contencioso na seara da Justiça Comum. Do processo de autotutela registral Conforme preceitua o art. 440-BG do provimento 195/25 do CNJ, a marcha processual da autotutela registral, na via administrativo-extrajudicial, é a seguinte: a. Portaria de instauração do procedimento: i. o oficial de registro de imóveis deve emitir o ato normativo de abertura do procedimento e prenotá-lo para garantir prioridade registral; e ii. deverá, dentre outras informações que entenda pertinente, delimitar o objeto e os fatos a serem apurados, as matrículas ou transcrições atingidas e as partes interessadas a serem notificadas. b. Relatório preliminar: o oficial deverá descrever de forma específica a situação a ser resolvida, os possíveis meios de solução na via extrajudicial e os respectivos efeitos legais ou consequências às partes interessadas. c. Notificação dos titulares de direitos (aplicam-se as mesmas normas do art. 213 da LRP em relação à notificação, editais e impugnação, sendo o prazo de 15 dias para as partes se manifestarem, com possibilidade de apresentação de provas): i. havendo concordância entre as partes, o oficial finaliza o relatório e pratica os atos registrais necessários para saneamento do registro; ii. se houver impugnação fundamentada, sem acordo, as partes terão a possibilidade de se manifestar novamente, apresentando réplica quanto à impugnação da parte adversa e, posteriormente, ainda serão convidadas para sessão de conciliação, realizada preferencialmente de forma eletrônica: 1. se houver conciliação, o oficial finaliza o relatório definitivo e pratica os atos registrais necessários para saneamento do registro; 2. se não houver conciliação, o oficial finaliza o relatório definitivo e encaminha os autos ao juiz corregedor, que converterá o procedimento administrativo-extrajudicial em administrativo-judicial, prosseguindo com o procedimento de autotutela registral conforme o art. 214 da LRP.         Importante destacar que o registrador possui amplo poder de presidência do processo de autotutela registral, podendo determinar as apurações dos elementos de prova que forem pertinentes. Conforme § 2º do art. 440-BG, "Na condução do procedimento de autotutela registral, ou mesmo antes da abertura do procedimento, o oficial de registro poderá exigir as provas necessárias para comprovação do direito das partes interessadas, inclusive laudos técnicos, certidões e outros documentos oficiais, ata notarial ou realização de vistoria in loco". Conclusão A normatização do procedimento de autotutela registral pelo provimento CNJ 195/25 ("Provimento do IERI-e") representa um avanço significativo na busca por maior eficiência e segurança jurídica no âmbito do Registro de Imóveis. Ao disciplinar a atuação do registrador em situações de alta indagação ou potencial litígio, a norma reforça a importância do contraditório e da participação ativa das partes interessadas, conferindo maior transparência e legitimidade aos atos praticados extrajudicialmente. Além disso, o ato normativo deve refletir em um novo modo de pensar dos próprios oficiais de registro de imóveis, sobretudo, pela ampliação dos poderes procedimentais para decidir e solucionar diretamente as demandas, tornando os procedimentos mais ágeis, simples e acessíveis aos usuários, com menos burocracia e maior eficiência. A distinção entre autotutela administrativa e autotutela registral evidencia a especificidade do papel do registrador, que não atua com discricionariedade, mas sim dentro dos limites quanto verificação de nulidades, sempre com respeito ao devido processo legal. O procedimento, ao exigir a notificação das partes e prever etapas claras de manifestação, conciliação e eventual remessa ao juiz corregedor, demonstra maturidade institucional e alinhamento com um princípio de juridicidade, mais consentâneo com o atual sistema registral brasileiro. A adoção desse modelo fortalece a extrajudicialização de conflitos, reduzindo a sobrecarga do Judiciário e reconhecendo a competência do registrador de imóveis para o controle da malha imobiliária. Além disso, valoriza a independência funcional desse profissional do direito, conferindo-lhe maior autonomia para atuar como protagonista de uma jurisdição administrativa dos registros imobiliários. _______ 1 A utilização da nomenclatura "procedimento de autotutela registral" era, no entanto, meramente doutrinária. Com o advento do Provimento CNJ n. 195/2025 a terminologia passou a ser também normatizada. Ver: OLIVEIRA, Carlos E. Elias de. Procedimento de autotutela registral (art. 214 da Lei de Registros Públicos): limites objetivos. Migalhas Notariais e Registrais. set. 2023. Disponível aqui. Acesso em: 05 jun. 2025. 2 A súmula 346 é de 1963 e a Súmula 473 é de 1969. 3 Súmula 346: A Administração Pública pode declarar a nulidade dos seus próprios atos. 4 Súmula 473. A Administração pode anular seus próprios atos, quando eivados de vícios que os tornam ilegais, porque deles não se originam direitos; ou revogá-los, por motivo de conveniência ou oportunidade, respeitados os direitos adquiridos, e ressalvada, em todos os casos, a apreciação judicial." 5 "Pode-se conceber o procedimento como um gênero, de que o processo seria uma espécie. Neste sentido, processo é o procedimento estruturado em contraditório, no qual as partes têm o direito fundamental de se manifestar e influenciar a decisão, garantindo a ampla defesa e o devido processo legal" (DANTAS, Miguel Calmon. Direito fundamental à processualização: ln: GOMES JR.,Luiz Manoel; WAMBlER, Luiz Rodrigues e DIDlER JR. Fredie (org.) Constituição e processo. Salvador: Editora JusPodivm, 2007, p. 418). 6 Diversos são os exemplos de extrajudicialização, fenômeno pelo qual procedimentos que antes dependiam do Poder Judiciário passam a ser realizados diretamente em órgãos extrajudiciais, como cartórios. Assim, p. ex., inventários e divórcios consensuais, e respectivas partilhas de bens; retificação administrativa de imóveis; registro tardio de nascimento; mudança de prenome extrajudicial para maiores de 18 anos e alteração de sobrenome; Execução de dívida garantida por alienação fiduciária e hipoteca; usucapião e adjudicação compulsória. Sobre o fenômeno da extrajudicialização nas serventias notariais e registrais, ver: MALLMANN, Jean. Extrajudicialização: o fenômeno da desjudicialização com nome certo. Migalhas Notariais e Registrais. mai. 2023. Disponível aqui. Acesso em: 05 jun. 2025. 7 O artigo 984 do CPC/1973, embora revogado, é a principal referência para o conceito de "alta indagação". No CPC atual (Lei n. 13.105/2015), o artigo 612 trata da remessa dessas questões para o procedimento ordinário. Assim, na via judicial, por exemplo, casos de alta indagação demandam dilação probatória incompatível com inventário e outros procedimentos simplificados. A LRP (Lei n. 6.015/1973) também utiliza o conceito, ao estabelecer que o registrador civil poderá retificar, independentemente de decisão judicial, atos registrais cujos erros "[...] não exijam qualquer indagação para a constatação imediata de necessidade de sua correção" (art. 110, inc. I). 8 O próprio Provimento n. 195/2025 expressamente determina a subsidiariedade do processo de autotutela registral, remetendo as partes interessadas a este procedimento quando não for possível a resolução por outros procedimentos ali também regulamentados, a exemplo do disposto no art. 440-BA, §§ 4º a 6º ("Constatada a existência de sobreposição material, poderá ser realizado procedimento de autotutela registral") e art. 440-BB, inc. II, alínea c ("não ocorrendo a situação [...], poderá realizar o procedimento de autotutela registral").

O desembargador Alves Braga Jr. consumou uma boutade que me persegue como nótula biográfica hilária. Segundo ele, eu seria "o maior especialista em direito revogado do Brasil". Imagino que o ilustre desembargador pretendeu endereçar-me um elogio. Nas enfadonhas viagens que empreendemos Brasil afora, nas visitas do CNJ - Conselho Nacional de Justiça, entretínhamo-nos com histórias sobre o regime hipotecário do século XIX e suas vicissitudes e particulares. Ele então se admirava que eu pudesse discorrer sobre hipoteca e penhor de escravos, reserva de prioridade, sistemas hipotecários belga e francês1 no bojo nas discussões conduzidas pelo gênio de José Tomás Nabuco de Araújo no transcurso da década de 1854 a 1864. A publicação deste pequeno volume em homenagem ao grande Ademar Fioranelli é ensejadora de perquirições mais amplas. O tema da hipoteca e do penhor de escravos não mereceu até aqui um estudo profundo e sistemático, nem é este o escopo deste opúsculo, e isto por razões de tempo e especialidade. Não sou historiador, é bom que se diga desde logo. Entretanto, calha ventilar assuntos relacionados ao direito registral pelo viés da história institucional. Toca-me a ideia de que não há futuro possível sem que possamos reatar o curso perene das instituições a partir do reconhecimento dos passos dados pelos nossos maiores no passado. Como disse alhures, a tradição não se reduz a meras cinzas de antigalhas apagadas pelo tempo, mas é chama viva que regenera o passado com virtude para plasmar o futuro. A pergunta que buscarei agitar nesta reflexão e aprofundamento dos mais doutos é a seguinte: por qual razão, descumprindo expressa determinação da Primeira República, os arquivos dos cartórios que continham documentos relativos à escravidão não foram incinerados? Mais especificamente, por que os Registros de Imóveis não cumpriram à risca a determinação legal constante do parágrafo único do art. 11 do decreto 370, de 1891? Eis o texto legal: "Parágrafo único. Os livros do registro sob o n. 6, nos quais era transcrito o penhor de escravos, serão incinerados, e se deles constarem outros registros, estes serão transportados com o mesmo número de ordem para os novos livros de n. 2, 4 ou 5". Algumas pistas podem ser encontradas na literatura. São impressivas as reflexões do velho Conselheiro Ayres - José da Costa Marcondes Ayres -, como se vê em Memorial de Ayres. Machado de Assis, à parte a penetrante perspectiva psicológica de seus personagens, nos dá uma possível chave para dilucidar os temas que ora nos ocupa: qual terá sido a razão de Ruy Barbosa haver determinado a destruição dos documentos sobre a escravidão? Suspeito que somente um registrador especialista em direito revogado perceberia esse dispositivo que remanesceu desgarrado no conjunto normativo da época, obscurecido, um tanto, pela questão decorrente da famosa decisão de 14 de dezembro de 1890, do mesmo Ruy, que determinava a arrecadação e incineração de todos os papéis, livros e documentos existentes nas repartições do Ministério da Fazenda. Eis o teor da decisão: Decisão s/n. de 14 de dezembro de 1890. Manda queimar todos os papéis, livros de matrícula e documentos relativos à escravidão, existentes nas repartições do Ministério da Fazenda. Ruy Barbosa, Ministro e Secretário de Estado dos Negócios da Fazenda e presidente do Tribunal do Tesouro Nacional: Considerando que a nação brasileira, pelo mais sublime lance de sua evolução histórica, eliminou do solo da pátria a escravidão - a instituição funestíssima que por tantos anos paralisou o desenvolvimento da sociedade, inficionou-lhe a atmosfera moral; Considerando, porém, que dessa nódoa social ainda ficaram vestígios nos arquivos públicos da administração; Considerando que a República está obrigada a destruir esses vestígios por honra da Pátria, e em homenagem aos nossos deveres de fraternidade e solidariedade para com a grande massa de cidadãos que pela abolição do elemento servil entraram na comunhão brasileira; Resolve: 1º - Serão requisitados de todas as tesourarias da Fazenda todos os papéis, livros e documentos existentes nas repartições do Ministério da Fazenda, relativos ao elemento servil, matrícula dos escravos, dos ingênuos, filhos livres de mulher escrava e libertos sexagenários, que deverão ser sem demora remetidos a esta capital e reunidos em lugar apropriado na Recebedoria. 2º - Uma comissão composta dos Srs. João Fernandes Clapp, presidente da Confederação Abolicionista, e do administrador da Recebedoria desta Capital, dirigirá a arrecadação dos referidos livros e papéis e procederá à queima e destruição imediata deles, que se fará na casa da máquina da Alfândega desta capital, pelo modo que mais conveniente parecer à comissão. Capital Federal, 14 de dezembro de 1890 - Ruy Barbosa2. Ruy Barbosa foi vituperado por esta decisão acabrunhante. "Irreflexão, leviandade ou aleivosia - eis o tríptico da malévola e reiterada acusação a Ruy Barbosa em torno dos arquivos da escravidão", bradará Francisco de Assis Barbosa, refutando as acusações assacadas contra o nosso Águia de Haia3. Seu sucessor, Alencar Araripe, reiteraria a ordem nos seguintes termos: Circular 29 - Ministério dos Negócios da Fazenda - Rio de Janeiro, 13 de maio de 1891. "Convindo, para cumprimento das instruções expedidas por este ministério, em 14 de dezembro de 1890, que fiquem extintos todos os livros e papéis referentes ao elemento servil, recomendo aos Srs. inspetores das tesourarias da Fazenda que providenciem, com toda a urgência, para que sejam incinerados, sem demora, os livros de lançamento e as declarações feitas para a cobrança da taxa de escravos, e os mandados devolvidos ao juízo que os houver expedido, ex vi do art. 5º da lei 3.396, de 24 de novembro de 1888; desaparecendo por este modo os últimos documentos que atestam a ex propriedade servil. A incineração será feita em presença da Junta da Fazenda, e disto se lavrará uma ata minuciosa, da qual se remeterá cópia a este ministério. E, para que a falta de tais livros não afete a responsabilidade dos exatores, cujas contas ainda não tenham sido tomadas, quanto à arrecadação daquele imposto, deverá a verificação dessa responsabilidade ser feita pela confrontação da importância das certidões extraídas dos talões, com as partidas do livro da receita. T. de Alencar Araripe"4. Veremos, mais à frente, as razões apresentadas pela crítica para justificar a decisão de Ruy e executada por Alencar Araripe. Antes, porém, voltemos a Machado de Assis para destacar uma passagem - aliás da glosa penetrante de José da Costa Marcondes Ayres, o velho Conselheiro Ayres -, que retraça e antecipa a trajetória frustrânea da decisão de 1890. Colhe-se do delicioso texto o seguinte: "Embora queimemos todas as leis, decretos e avisos, não poderemos acabar com os atos particulares, escrituras e inventários, nem apagar a instituição da história, ou até da poesia"5. Os atos particulares, as escrituras tabelioas, os registros hipotecários, os autos judiciais, o riquíssimo acervo documental que repousa nos cartórios nunca se exauriu completamente pelo tramo da decisão reputada infamante. Este manancial documental remanesce à espera da prospecção inteligente da história. Várias são as razões de se não terem atendidas as determinações da resolução ministerial. Comecemos pela advertência lançada por José Gomes B. Câmara. Segundo ele, a incineração foi motivada por um interesse eminentemente fiscal, restrita ao Ministério da Fazenda. Diz que não se tratou propriamente de uma portaria, mas de uma decisão de cariz administrativo, lançada de modo adequado: "Em lugar próprio, em anotação inserida junto ao texto de tal decisão, e não, a rigor, portaria, como se tem afirmado e designado tal deliberação, vai inserida sucinta nota a respeito. Desde já lembrado que não foi publicada com as demais decisões, não obstante divulgada em O Direito, vol. 54. p. 160, dúvida não persistindo de que é de índole eminentemente de decisão, e não portaria o seu teor, a sua origem, a sua finalidade"6. Vários projetos haviam sido enviados à Câmara e ao Senado para buscar a indenização dos proprietários de escravos. Aliás, o problema "indenizacionista" foi um dos fatores da quartelada de 1889 - ao lado da questão religiosa, militar (Paraguai), da crise econômica e do impulso federalista por seus laivos maçônicos e positivistas. As fogueiras cívicas que se acenderam no Rio de Janeiro e Bahia, e que consumiram os documentos relativos à escravidão, foram qualificadas por Gilberto Freire, com peculiar humor e ironia, como "autos-de-fé republicanos"7. Como nos revela Robert Slenes, "as matrículas [de escravos] e o registro de mudanças constituíam a única base legal para a propriedade em escravos. Foi, provavelmente, por causa deste dispositivo que Rui Barbosa, como Ministro da Fazenda em 1890, mandou destruir as cópias desses documentos guardadas nas coletorias; com esta medida teria dificultado a prova de posse anterior de escravos, e assim sustado qualquer movimento que reivindicasse, perante o governo, a indenização da propriedade perdida com a abolição". E continua: "Entretanto, a ordem de Rui Barbosa não atingiu as cópias de um grande número desses manuscritos que chegaram a ser arquivados nos cartórios. Entre 1872 e 1888 os herdeiros, em qualquer processo de herança, eram obrigados a provar seu direito de posse sobre os escravos do espólio, perante o juiz responsável. Como resultado, em muitos inventários de bens de pessoas falecidas daquele período, encontram-se cópias das listas nominativas de matrícula, sobretudo das relações de 1872-73, e certidões comprovando o nascimento de ingênuos e a compra de novos escravos"8. De fato, "os manuscritos estão enterrados nos cartórios", como disse o professor Slenes. As fogueiras cívicas e os autos-de-fé republicanos Após o golpe militar de 1889 - a que o povo assistiu impotente e "bestializado"9 -, o país viveria um período tumultuado relativamente às questões relacionadas com a lavoura, especialmente após o progressivo livramento servil. Decretada afinal a abolição, vários foram os projetos "indenizaconistas"10 - propostos, por exemplo, por Coelho Rodrigues, Cotejipe e João Alfredo -, somente arrefecendo com a Proclamação da República e, especialmente, com a atuação do próprio Ruy Barbosa. Veja-se a resposta que deu aos "aristocratas mendicantes", que pleiteavam alguma forma de compensação pela abolição imediata e sem indenização, articulada no requerimento firmado por Anfriso Fialho e outros. Vamos ao texto do despacho ministerial: "De José Porfírio Rodrigues de Vasconcelos e seus filhos, José Melo Alvim e o Dr. Anfriso Fialho, apresentando as bases para a fundação de um banco encarregado de indenizar os ex-proprietários de escravos ou seus herdeiros, dos prejuízos causados pela lei de 13 de maio de 1888, deduzidos 50% de seu valor em favor da República. Mais justo seria, e melhor se consultaria o sentimento nacional, se se pudesse descobrir meio de indenizar os ex escravos, não onerando o Tesouro. Indeferido"11. A resposta que a todos parecia eficaz para superar as crises do momentoso período foi: eliminar os comprovantes fiscais que se achavam no Ministério da Fazenda e que poderiam servir de base e fundamento à onda indenizatória. Como vimos, o texto da decisão de 14 de dezembro de 1890 pareceu centrar o seu foco nos arquivos da administração fazendária. Segundo Francisco de Assis Barbosa, os objetivos de Ruy Barbosa (e de seu sucessor, Alencar Araripe) se resumiriam a eliminar o comprovante fiscal da propriedade servil, esboroando suas evidências: "É importante insistir no objetivo determinante dos atos, tanto o de Ruy Barbosa, como do seu sucessor Alencar Araripe, que era o de eliminar o comprovante fiscal da propriedade servil, para assim evitar, como salientamos, a situação de fato, sempre questionada na época, em torno da propriedade do escravo, desde que a entrada de africanos fora considerada ilegal pela lei de 7 de novembro de 1831, assinada por Diogo Antônio Feijó, ministro da Justiça, declarando livres todos os escravos vindos de fora do Império e impondo penas aos importadores dos mesmos escravos. Lei que, seguida do Decreto de 12 de abril de 1832, e assinada ainda por Feijó, regulamentou a anterior sobre o tráfico de africanos"12. A entrada ilegal de escravos a bordo dos navios negreiros deixou um rastro probatório que alguns gostariam de apagar, desfalcando os constritores de um poderoso foco de tensão política - à parte o evidente comprometimento do orçamento, já minguado, com o pagamento de indenizações vultosas. Entretanto, o que dizer a respeito do Regulamento Hipotecário? O assunto descansou na remansosa diuturnidade de questões técnicas e jurídicas e na praxe cartorária. O que os historiadores perderam para sempre foram os livros de matrícula de escravos, de impostos e de entrada nas alfândegas. Os livros notariais e de registro (além dos autos judiciais de inventários e partilhas) resistiram às labaredas republicanas e se acham ainda espalhados pelos cartórios e arquivos judiciários, "enterrados" nos cartórios judiciais e extrajudiciais. Crimen fué del tiempo. Américo Jacobina Lacombe encerra o seu texto lembrando o verso do poeta hispano-americano: crimen fué del tiempo, no de España13. Com isso absolve Ruy Barbosa do cometimento do que, por outro lado, não hesitou de qualificar como "pedra de escândalo" da nossa história política e cultural. Aliás, diga-se de passagem, Lacombe faz uma defesa paradoxal de Ruy por não deixar de qualificar o ato ministerial de "espetáculo inquisitorial", "desvario", "espantosa obnubilação do pensamento nacional", "espantoso ato de vandalismo", "malefício" - vituperando o ato realmente abominável14, mas exaltando a figura proeminente do personagem. Muito mais lúcida, sem dúvida, terá sido a voz dissonante de Francisco Coelho Duarte Badaró, que, em sessão que aprovaria a moção de apoio à iniciativa de Ruy Barbosa, ousou discordar de seus pares: "Sr. Presidente, não quero que ninguém entenda que, ao levantar para pronunciar-me contra esta moção, eu pretenda condenar a obra meritória dos abolicionistas. O que faço é protestar contra o ato de cremação de todo o arquivo da escravidão no Brasil, porque envolve interesse histórico. Nós, em vez de procurarmos destruir, o que é uma obra de verdadeiros iconoclastas, devíamos ter a nossa Torre do Tombo, um edifício destinado a recolher os papeis de todos os arquivos do país. Somos um povo novo que corremos o risco de ter dificuldades para escrever a nossa história, porque é deplorável o que se observa em todas as municipalidades e nas repartições das antigas províncias: por toda a parte o mesmo abandono, o mesmo descuido, e por último o facto de mandar-se queimar grande número de documentos que podiam servir para se escrever com exatidão a história do Brasil, no futuro. (Muito bem; muito bem.)"15. Eis que os livros de registro sobreviveram... Apesar da "espantosa obnubilação" barbosiana, suas determinações ministeriais e regulamentares não se concretizariam plenamente - apesar das fogueiras acendidas em 1891 no Rio de Janeiro e em 1893 na Bahia. Saúdam os defensores de Ruy Barbosa que a sua criticada decisão não se cumpriria por uma triste sina da administração pública brasileira - afinal, neste país nem todas as leis e decisões são feitas para serem cumpridas. Fosse de outra forma e "a nossa emperrada máquina burocrática terá funcionado eficazmente pela primeira vez, para nossa infelicidade"16. Seja como for, as decisões dos primeiros republicanos não foram atendidas. Comprovam-no os arquivos dos Tabelionatos e Registros de Imóveis espalhados por todo o país, que mantiveram, diligentemente, os seus livros de registro intactos e preservados do incêndio republicano. Ao final e ao cabo, voltando aos velhos e pesados livros, o traslado das ditas transcrições, como determinado no parágrafo único do art. 11 do Decreto 370/1891, seria custoso e de difícil consumação, já que tal implicaria uma investigação afanosa e de duvidosos resultados práticos. Além disso, restariam as escrituras públicas e as hipotecas inscritas ainda sob a égide do Decreto 482/184617 e as hipotecas de fazendas e penhores de seus acessórios (escravos) inscritas a partir de 1865. Hipoteca e penhor de escravos Voltemos no tempo e ao tema de nossa especialidade. O decreto 482, de 1846, aludia à "hipoteca" de escravos (art. 2º). Diz o texto legal: "Art. 2º As hipotecas deverão ser registradas no Cartório do Registro geral da Comarca onde forem situados os bens hipotecados. Fica, porém, exceptuada desta regra a hipoteca que recair sobre escravos, a qual deverá ser registrada, no registro da Comarca em que residir o devedor". A exceção da regra da inscrição na comarca de situação dos bens imóveis, renderia acesa discussão na reforma de Nabuco, razão pela qual o penhor de escravos revestiu-se da fórmula jurídica do constituto possessório. Seja como for, a disposição de 1846 permaneceu em vigor até o advento da Lei 1.237, de 24/9/1864, e de seu decreto regulamentador (Decreto 3.453, de 26/4/1865). As considerações levadas a efeito nas comissões encarregadas de encaminhar a reforma da legislação hipotecária jogam luzes sobre o problema da hipoteca de escravos. Na sessão de 23/5/1864, os senadores que integravam as ditas comissões reunidas de legislação e fazenda - José Tomás Nabuco de Araújo, Visconde de Itaboraí, Bernardo de Souza Franco, Barão de Pirapama, J. M. da Silva Paranhos, J. Ignácio Silveira da Motta - observariam que os escravos não poderiam ser objeto de hipoteca de modo avulso, senão que só poderiam ser hipotecados conjuntamente com as propriedades agrícolas: "Prevaleceu, porém, no ânimo das duas Comissões, o princípio fundamental de que a hipoteca, em razão do direito de sequela que a caracteriza e da certeza e duração de que carece o crédito real, não pode ter por objeto senão os imóveis. Se os escravos, conforme a proposição da Câmara dos Deputados, são suscetíveis de hipoteca, não é senão conjuntamente com a propriedade pelo motivo excepcional de que o valor das propriedades agrícolas entre nós muito depende do número de seus escravos". (...) "Todavia parece às Comissões que cumpre tornar uma providência para prevenir o inconveniente ponderado, e esta providência vem a ser a derrogação do art. 273, 2ª parte, do Código Comercial que proíbe o penhor de escravos: derrogado este artigo bem podem os proprietários recorrer ao penhor com a - cláusula constituti -, por virtude da qual os escravos continuam em seu poder ainda que por título precário". Em síntese, decidiu-se: Que são suscetíveis de hipoteca todos os escravos pertencentes à propriedade agrícola - e não somente aqueles que, conforme a lei de 30 de agosto de 1833, se consideravam aderentes. Que os escravos só podem ser hipotecados conjuntamente com as propriedades agrícolas. Que somente se consideram hipotecados com a propriedade os escravos especificados no contrato. Que as crias nascidas das escravas hipotecadas, como acessões naturais, se consideram compreendidas na hipoteca18. Não passou despercebido da Comissão que o penhor mercantil de escravos era vedado pelo Código Comercial de 1850 (Lei 556, de 25 de junho de 1850, art. 273), mas tal disposição seria derrogada pelo advento da Lei Hipotecária de 1864 (§ 1º do art. 2º)19. O sistema registral brasileiro acolheria a inscrição da hipoteca e do penhor de escravos. Assim dispunha a lei 1.237 de 24 de setembro de 1864: Art. 2.º A hipoteca é regulada somente pela lei civil, ainda que algum ou todos os credores sejam comerciantes. (.) § 1º Só podem ser objeto de hipoteca: Os imóveis Os acessórios dos imóveis com os mesmos imóveis. Os escravos e animais pertencentes às propriedades agrícolas, que forem especificados no contrato, sendo com as mesmas propriedades. Portanto, a partir de 1865 dar-se-ia a hipoteca de escravos somente com a consequente hipoteca da propriedade, como se vê na parte final do dispositivo. A mesma lei estabeleceria que, no caso de escravos, quando considerados destacadamente, poderiam ser objeto de garantia por meio do penhor de escravos, cuja eficácia da transcrição era dependente da inscrição da hipoteca. Assim dispunha o § 6º do art. 6º do decreto 3.453/1865: § 6.º O penhor de escravos pertencentes às propriedades agrícolas, celebrado com a cláusula constituti, também não poderá valer contra os credores hipotecários, se o título respectivo não for transcrito antes da hipoteca. O penhor, devidamente transcrito com antecedência, prevalecia contra a hipoteca posterior dos mesmos escravos, "hipoteca que não pode ter lugar senão conjuntamente com a hipoteca de algum imóvel"20. Perdigão Malheiro aclara bem a situação: "Desde que a lei hipotecária autoriza, por exceção, a hipoteca de escravos como acessório do estabelecimento agrícola, a inscrição da hipoteca em tais condições deve compreender também esses escravos, que são em tal caso reputados imóveis por destino, aderentes às propriedades. Deve, portanto, ser inscrito no liv. 2º, (inscrição especial). O Iiv. 6 é para a transcrição do penhor de escravos de estabelecimentos agrícolas com a cláusula constituti (Reg. cit., art. 39), cousa muito diversa da hipoteca. Junho, 1874"21. E mais adiante conclui: "E quanto aos estabelecimentos agrícolas, quando constituído o penhor com a cláusula constituti, exigiu o registro (Lei citada, art. 6º, § 6º; regulamento 3.453 de 1865, art. 265); e, ainda, quando dados em hipoteca, só admite, por exceção, como acessórios do estabelecimento (Lei citada, art. 2°, § 10; Regulamento citado, art. 140, § 2°)"22. Lafayette sustenta que "o escravo, suposto por si só, não possa ser objeto de hipoteca, uma vez hipotecado conjuntamente com o prédio agrícola, fica sempre sujeito ao vínculo hipotecário, embora posteriormente seja desligado do mesmo prédio"23. Livro 6 - transcrição do penhor de escravos O decreto 3.453 de 26 de abril de 1865 criaria o Livro 6 - transcrição do penhor de escravos: Art. 30. O livro n.º 6 - Transcrição do penhor dos escravos -, servirá para a transcrição do penhor de escravos pertencentes às propriedades agrícolas celebradas com a cláusula constituti (art. 6º, § 6º, da Lei). A cláusula do constituto possessório reafirma e não descaracteriza a natureza da garantia real pignoratícia (art. 265). Além disso, o regulamento reafirma a classificação dos escravos como bens acessórios da propriedade: Art. 140. Consideram-se acessórios dos imóveis agrícolas e só podem ser hipotecados com estes imóveis: § 1.º Os instrumentos de lavoura e os utensílios das fabricas respectivas, aderentes ao solo. § 2.º Os escravos e animais respectivos, que forem especificados no contrato. O art. 139 é claro: "Pode ser objeto da hipoteca, mas juntamente com os imóveis, a que pertencem, os acessórios dos imóveis, ou os imóveis por destino". Diz Agapito da Veiga: "Os escravos, animais, os instrumentos da lavoura, e os utensílios das fábricas, são considerados acessórios das propriedades agrícolas, e por isso podem ser hipotecados conjuntamente com a propriedade"24. Além disso, a lei de 1864 previa que a hipoteca convencional compreenderia todas as benfeitorias que acrescessem ao imóvel hipotecado - inclusive as acessões naturais, dentre as quais "se consideram incluídas as crias nascidas das escravas hipotecadas" (§ 2º do art. 4º). Já apontava, em 1866, Agostinho Marques Perdigão Malheiros: "A hipoteca de escravos não pode hoje recair senão sobre os que pertencerem a estabelecimentos agrícolas, com tanto que sejam especificados no contrato, e só conjuntamente com tais imóveis como acessórios destes, do mesmo modo que os animais"25. Matrícula de escravos Aliás, sobre a especificação - hoje diríamos especialidade do objeto da garantia - além de identificados pelo nome, idade, procedência etc., os escravos deveriam ser matriculados, nos termos do decreto 4.835, de 1º de dezembro de 1871 (art. 1º). Proibia-se a lavratura de escrituras públicas  de alienação, transmissão, penhor, hipoteca de escravos sem que estivessem presentes "as relações das matrículas ou certidão delas, devendo ser incluídas no instrumento os números de ordem dos matriculados, a data e o município em que se fez a matrícula, assim como os nomes e mais declarações dos filhos livres de mulheres escravas, que as acompanharem" (art. 45). Nos livros de transcrição, obrigava-se a identificação dos escravos pelo nome e característicos (§ 5º do art. 271 do decreto 3.453/1865). Em todos os registros pesquisados verifiquei a existência do nome, indicação de cor - "preto", "crioulo", "negro", "pardo" -, sem qualquer especificação de filiação (salvo quando o objeto do penhor alcançasse o filho do escravo apenhado), naturalidade e matrícula, feita nos termos do Decreto 4.835, de 1º de dezembro de 1871. Os escravos eram matriculados nas coletorias localizadas nas comarcas, como o caso das transcrições abaixo reproduzidas - números 31 e 32, datadas de 18/4/1881 e 8/2/1882, lavradas pelo Oficial Interino do Registro de Imóveis de Franca, Estado de São Paulo, Virgílio Gomes Guimarães26. Extinção da escravidão O fato é que em 1888, pela lei 3.353, de 13 de maio de 1888, houve a "declaração de extinção da escravidão no Brasil" e todas as disposições legais e regulamentares seriam revogadas pelo ato imperial (art. 2º)27. Já antes, a desintegração econômica sustentada pelo sistema servil era percebida pelo fato de os banqueiros se recusarem a conceder empréstimos garantidos por hipotecas de escravos28 e a partir dali já não seriam admitidas igualmente transcrições de contratos de penhor de escravos29. Com base nesse cenário, como ficaram os livros de transcrição de penhor de escravos? O livro de Transcrição de Penhor de Escravos Após o advento da reforma de 1890, o livro de transcrição de penhor de escravos deveria agora servir privativamente para a inscrição do penhor agrícola - "enquanto não for organizado modelo especial para essa espécie de contrato": "A inscrição da escritura de penhor agrícola deve ser feita no livro n. 6, destinado, pelo art. 13 do regulamento 3.453, de 26 de abril de 1865, para transcrição do penhor de escravos, colocando-se na casa dos nomes e característicos destes a declaração do objeto do penhor agrícola"30. Esta disposição seria de duração provisória, isto é, "enquanto não estiverem findos os livros supra eludidos que destarte são aproveitados". De fato, o parágrafo único do art. 11 do Decreto 370, de 2 de maio de 1890, ordenava o traslado de elementos de outros registros relacionados com o penhor de escravos para os livros criados de números 2 (especial de hipotecas), 4 (transcrição dos ônus reais - direitos reais limitados - art. 238) ou 5 (penhor agrícola). Entretanto, a reorganização dos livros de registro gerava controvérsias. Para pôr cobro às dúvidas, seria baixado o decreto 544, de 5 de julho de 1890, na consideração de que deveriam ser tomadas providências "para não ser embaraçada, por falta de livros, a instalação do registro de hipotecas em as novas comarcas". O Oficial deveria "aproveitar e adaptar nas antigas [comarcas] os fornecidos anteriormente à reforma decretada em 19 de janeiro do corrente ano [decreto 169-A/1890]". O decreto visava "remover dúvidas que na escrituração deles e dos novamente criados pelo regulamento de 2 de maio último [decreto 370/1890] se têm suscitado". Eis a redação do parágrafo único do art. 5º do decreto 544/1890: "Art. 5º O livro 5, a que se referem os arts. 11 e 27 do novo regulamento, será escriturado conforme o modelo que acompanha este decreto. Parágrafo único. O antigo livro 6 poderá ser aproveitado enquanto não se fornecer o novo livro 5, substituindo-se a indicação da 5ª coluna pela seguinte - Objeto de penhor agrícola - e aplicando tão somente à escrituração anterior do mesmo livro o disposto no parágrafo único do art. II do novo regulamento". O mesmo decreto 544/1890 consagraria ainda a seguinte disposição: "Art. 1º Nas comarcas em que ainda não houverem sido fornecidos os livros indispensáveis, na conformidade das disposições dos arts. 11, 12, 16, 18 e 19 do regulamento de 2 de maio do corrente ano, o registro se fará provisoriamente em outros tantos cadernos legalizados, segundo as prescrições dos arts. 13 e 14. Parágrafo único. Esse registro provisório será transportado para os livros logo que forem estes fornecidos, sendo em seguida encerrados e mandados arquivar pelo juiz os referidos cadernos". Finalmente, os livros criados pelo decreto 370/1890 seriam providos de partida pelo próprio Governo na Capital Federal e pelos Governadores nos Estados. Posteriormente, os oficiais do registro deveriam indenizar o seu custo à repartição de onde os receberam (art. 16). Concluindo, os cartórios não incineraram os livros de notas, de inscrição hipotecária e de penhor de escravos, descumprindo as decisões ministeriais e a letra expressa do parágrafo único do art. 11 do decreto 370/1891. Encerrados e arquivados, os livros remanesceram "enterrados" até os dias de hoje nas serventias notariais e registrais mais antigas à espera de um historiador paciente e vocacionado. _______ 1 Hoje pálido espelho da importância que tiveram ainda nos séculos XVIII e XIX. V. JACOMINO, Sérgio. Registros de documentos - crônica de uma morte anunciada. São Paulo: Observatório do Registro, 9.12.2013 (com addenda), disponível aqui. 2 Obras completas de Ruy Barbosa, Vol. XVII, 1890, tomo II, pp. 338-40. Disponível aqui. 3 LACOMBE. Américo Jacobina. SILVA. Eduardo. BARBOSA. Francisco de Assis. Ruy Barbosa e a queima de arquivos. Rio de Janeiro: Fundação Casa de Ruy Barbosa, 1988, p. 11. 4 Diário Oficial. Rio de Janeiro, 13.5. 1891, pp. 2.037-8. V. também LACOMBE. Américo Jacobina et alii. Op. cit., p. 123. 5 ASSIS. Machado de. Memorial de Ayres. Rio de Janeiro: H. Garnier. 1908, p. 56. 6 CÂMARA. José Gomes B. Obras Completas de Ruy Barbosa. Atos Legislativos, Decisões Ministeriais e Circulares. Rio de Janeiro: Fundação Casa de Ruy Barbosa, 1986, p. XXXVII. 7 FREIRE, G. Casa-Grande & Senzala: formação da família brasileira sob o regime da economia patriarcal. 25ª ed. Rio de Janeiro: José Olimpyo, 1987, p. 300. 8 SLENES, Robert W.  O que Rui Barbosa não Queimou: Novas Fontes para o Estudo da Escravidão no Século XIX. In Estudos Econômicos 13, jan./abr. 1983, p. 120. 9 A expressão que faria fortuna foi esta: "O povo assistiu àquilo bestializado, atônito, surpreso, sem conhecer o que significava. Muitos acreditaram seriamente estar vendo uma parada". Para a contextualização da expressão do jornalista do Diário de São Paulo (ed. 18/11/1989), v. CARVALHO. José Murilo de. Os bestializados. O Rio de Janeiro e a república que não foi. São Paulo: Schwarcz, 2010, pp. 9 passim. 10 "Palavra feia para uma ideia igualmente feia", dirá Francisco de Assis Barbosa, LACOMBE. Américo Jacobina. SILVA. Eduardo. BARBOSA. Francisco de Assis. op. cit., p. 16. 11 Diário Oficial. Rio de Janeiro, 12 de novembro de 1890, p. 5.216, col. 2. 12 LACOMBE. Américo Jacobina. SILVA. Eduardo. BARBOSA. Francisco de Assis. Op. cit., p. 19. 13 Op. cit. p. 39. Aparentemente o autor buscou citar o poeta espanhol Manuel José Quintana: "Su atroz codicia, su inclemente saña / Crimen fueron del tiempo, y no de España", A la expedición española, Poesías. 14 Op. cit. p. 33 passim. 15 Diário de Notícias, Rio de Janeiro, 22.12.1890, p. 1. 16 LACOMBE. Américo Jacobina. op. cit. p. 35. 17 Os livros de inscrição de hipotecas acolheriam as contratadas anteriormente à vigência do Decreto 482/1846. De fato,  as inscrições das hipotecas "anteriores à instalação do Registro serão feitas em Livro distinto e separado d'aquele em que se fizerem as anteriores, porém com as mesmas formalidades" (art. 16 do referido Decreto 482/1846). 18 Sessão de 23/5/1864, Anais do Senado do Império do Brasil -1864 - 12ª Legislatura. Vol. I. Rio de Janeiro: Correio Mercantil, 1864, pp. 48 et seq. 19 CORRÊA TELLES. José Homem. Doutrina das Acções. TEIXEIRA DE FREITAS, atual. Rio de Janeiro: Garnier, 1880, p. 146, nota 310. 20 PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direitos das Cousas, 2ª ed. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1905, p. 388, § 164 21 MALHEIRO, Agostinho Marques Perdigão. Consultas Sobre Várias Questões de Direito Civil, Comercial e Penal. Rio de Janeiro: Garnier, 1884, p. 239. 22 Idem, ibidem, p. 349. 23 Op. cit. p. 432, nota 8. 24 VEIGA, Dídimo Agapito. O amigo e conselheiro dos comerciantes... Rio de Janeiro, E. & H. Laemmert, 1873, p. 239. 25 MALHEIROS, Agostinho Marques Perdigão. A escravidão no Brasil. Ensaio histórico-juríd310.dico-social. Parte 1ª - jurídica. Direito sobre os escravos e libertos. Rio de Janeiro: Typographia Nacional, 1866, p. 70, § 49. 26 O Livro de Penhor de Escravos do Registro de Imóveis de Franca foi consultado por mim com autorização expressa do Dr. Lincoln Bueno Alves, a quem agradeço a disponibilidade e interesse. 27 A Lei 3.354/1888, da Princesa Isabel, consoante antigas tradições que nos vem do tabeliado português, seria transcrita em 15/5/1888 (Livro 16, fls. 57/57v.) pelas Notas do Registro Civil de Santo Amaro. O ato foi firmado pelo escrivão do juízo da paz, Joaquim Gonçalves de Oliveira Barreto, servindo ali como tabelião. A reprodução fac-similar está disponível aqui: https://circuloregistral.com.br/wp-content/uploads/2009/12/transcripc3a7c3a3o-da-lei-3-353-de-13-05-1888.pdf. O mesmo escrivão de paz, parece ter sido figura conhecida no período desempenhando, entre outras, a função de carcereiro (Almanach - Província de São Paulo, São Paulo: Jorge Seckler, 1884, p. 81). Consta, ainda, ter sido músico e voluntário da pátria. V. Ordem do Dia 36, de 13/11/1869, do Comando em Chefe de todas as forças Brasileiras em Operações na República do Paraguai. Rio de Janeiro: Francisco Alves de Souza, 1877, p. 478. 28 LOVE. Joseph. A Locomotiva. São Paulo na Federação Brasileira - 1889-1937. São Paulo: Paz e Terra, 1982, p. 66-7. 29 MACHADO, Joaquim de Oliveira. Manual do Official do Registro Geral e das Hypothecas. Rio de Janeiro: Garnier, 1888, p. 394, § 240. 30 CARREIRA, Liberato de Castro. História financeira e orc¸amentaria do imperio do Brazil desde a sua fundac¸a~o, precedida de alguns apontamentos acerca da sua independência. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1889, p. 644, n. II, in fine.

O atual CC português, de 1966, não prevendo o penhor legal, consagrou o direito de retenção enquanto direito real de garantia, no art. 754 e 755. Segundo o art. 754, o devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza de direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados. Assim, são requisitos para existência do direito de retenção previsto no art. 754 do CC português: i) que o titular do direito detenha licitamente uma coisa que deva entregar a outrem; ii) que o titular do direito, obrigado à restituição da coisa, seja simultaneamente credor daquele a quem a deve restituir; iii) que entre os dois créditos exista uma relação de conexão1. O 1.º do art. 755, do mesmo diploma legal, admite o direito de retenção com carácter excecional em relação ao transportador, albergueiro, mandatário, gestor de negócios, depositário, comodatário e beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que tenha obtido a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido. Referimos o carácter "excecional", porque em causa não está um direito de retenção que assegure a satisfação de um crédito resultante de despesas feitas por causa da coisa ou de danos por ela causados2. Servindo a recusa de entrega da coisa para compelir o devedor ao cumprimento, dúvidas inexistem quanto à função compulsória do direito de retenção, bem como quanto a consubstanciar uma garantia de cumprimento lato sensu. Acresce que, os direitos de retenção constituídos na constância do atual CC e antes da entrada em vigor do decreto-lei 48/24, de 25 de julho eram, todos, sem exceção, direitos reais de garantia, pois neles se encontravam as duas faculdades distintivas dos direitos reais de garantia, isto é, satisfação do crédito à custa do valor da coisa com preferência em face dos demais credores do devedor (quer comuns quer dotados de garantia real não prioritária)3. E tal, sem que o direito de retenção estivesse, ou esteja, sujeito a registo para consolidar a sua oponibilidade perante terceiros4. Precisamente por em causa estar, sempre, um direito real de garantia, por um lado, apenas podiam (e podem) ser retidas coisas suscetíveis de serem objeto de penhora. E, por outro, recaindo o direito de retenção sobre coisa móvel, a posição jurídica do retentor era equiparada à do credor pignoratício (art. 758 do CC português); já quando o objeto do direito de retenção era um imóvel, o 1.° do art. 759.°, do mesmo diploma legal, atribuía ao retentor, enquanto não entregasse a coisa retida, a faculdade de a executar nos mesmos termos em que o podia fazer um credor hipotecário e de ser pago com preferência aos demais credores do devedor5. Por fim, o 2.º do art. 759, do diploma em apreço, introduzia uma exceção à característica da preferência, determinando que o direito de retenção prevalecia sobre a hipoteca, ainda que esta tivesse sido registada anteriormente. Esta solução compreendia-se tendo presente que o crédito garantido com o direito de retenção resultava, normalmente, de despesas com a fabricação, conservação ou melhoramento de coisa alheia, que beneficiavam todos e ser injusto que os restantes se locupletassem à custa de quem as havia realizado - o retentor. Na verdade, se as despesas para a manutenção e conservação da coisa não tivessem sido realizadas, a coisa poderia ter perecido e, então, nem o seu proprietário, nem o credor hipotecário, nem qualquer outro credor conseguiriam realizar o seu direito. Acresce que, os créditos garantidos pelo direito de retenção em regra correspondiam a quantias de pequeno montante, podendo, por isso, ser satisfeitos com relativa facilidade, assim se extinguindo o direito de retenção. Nenhuma destas razões, sublinhe-se, justificava o direito de retenção do promitente-comprador, que tivesse obtido a tradição da coisa objeto do contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte (cfr. a al. f) do 1 do art. 755). Tal direito foi consagrado na sequência das alterações de 1980 e 1986 ao regime do contrato-promessa e foi extremamente criticado pela doutrina portuguesa dominante. As intenções do decreto-lei 236/1980, de 18 de Julho eram claras: visava-se tutelar o promitente-comprador, de um imóvel destinado a habitação própria permanente, contra o risco de o promitente-vendedor não cumprir o contrato, por lhe ser mais vantajoso pagar o dobro do sinal, depois de alienar o imóvel a um terceiro por preço bem mais elevado, em virtude da inflação desenfreada que se vivia na época. Em suma, o legislador pretendeu desincentivar o incumprimento lucrativo do promitente-vendedor; no entanto, acabou por atribuir uma garantia privilegiada ao promitente-comprador, sempre que ocorresse traditio, mesmo que o objeito do contrato não se destinasse a habitação própria permanente do promissário. Ora, como referido, nenhuma das circunstâncias que estavam na base do comum das situações geradoras do direito de retenção (conexão funcional entre o crédito e a coisa e reduzido montante da quantia em dívida) se verificava nos casos de promessa de compra e venda (com entrega da coisa que fosse objeto do contrato prometido). Efetivamente, nada garantia que a quantia entregue a título de sinal ao promitente-vendedor tivesse sido empregue na construção ou valorização do imóvel. Ademais, os créditos, derivados do incumprimento da promessa, podiam ser de valor idêntico ao da coisa, o mesmo é dizer, ascender a um montante, em regra, bastante elevado. Por fim, a prioridade concedida ao promitente-comprador não se revelava justa, uma vez que, aquando da celebração do contrato, ele conhecia ou não devia ignorar a existência de uma hipoteca que, recordamos, apenas se constitui com a inscrição registral. Ocorre que o decreto-lei 48/24, de 25 de julho, veio alterar o exposto quanto ao direito de retenção que tenha por objeto imóveis. No sumário do referido diploma legal pode ler-se: "Limita as situações em que o direito de retenção prevalece sobre a hipoteca". E, no preâmbulo do decreto-lei o legislador português, além do mais, afirmou: "[O] presente decreto-lei procede ao reforço da hipoteca perante o direito de retenção, que, até à data, prevalecia de forma absoluta sobre a primeira. A posição do credor hipotecário é reforçada através da limitação da prevalência do direito de retenção sobre a hipoteca anteriormente registada aos casos em que a não consagração desta solução conduz ao locupletamento do credor hipotecário à custa do titular do direito de retenção. Estas situações ocorrem sempre que o titular do direito de retenção realizou despesas com o imóvel com vista à sua conservação ou aumento do seu valor. Consequentemente, altera-se o regime legal no sentido de condicionar a prevalência do direito de retenção sobre a hipoteca anteriormente registada à circunstância de o crédito garantido assegurar o reembolso de despesas feitas com o imóvel que tenham contribuído para o conservar ou para aumentar o respetivo valor." Para atingir o objetivo anunciado, teria bastado ao legislador português alterar a redação do 2.º do art. 759.°, nele passando a ler-se "o direito de retenção prevalece, sobre a hipoteca ainda que esta tenha sido registada anteriormente, exceto no caso previsto no art. 755, 1, alínea f).". Não obstante, o legislador português alterou a redacção do 1.° e do 2.° do art. 759, de forma bem diversa do afirmado no referido sumário e preâmbulo transcritos, passando tal preceito legal a estatuir: "1 - Recaindo o direito de retenção sobre coisa imóvel, o respetivo titular, enquanto não entregar a coisa retida, tem a faculdade de a executar, nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário, e de, nos casos em que o crédito assegura o reembolso de despesas para a conservar ou aumentar o seu valor, ser pago com preferência aos demais credores do devedor. 2 - Nos casos previstos na parte final do número anterior, o direito de retenção prevalece sobre a hipoteca, ainda que esta tenha sido registada anteriormente." Deste modo, foi retirada a preferência ao direito de retenção que tenha por objeto um imóvel e garanta créditos resultantes de danos por ele causados ou assegure qualquer crédito previsto no art. 755.°, concedendo-se, nestes casos, apenas ao retentor o poder de executar a coisa nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário. Portanto, em tais casos, o direito de retenção deixou de ser um direito real de garantia. Porquanto, atualmente, é inquestionável que a soberania que confere um direito real de garantia não se traduz apenas no poder de o seu titular satisfazer o seu crédito, à custa do valor da coisa onerada, mediante recurso à venda judicial, mas sim no poder de o seu titular promover tal venda, de modo a satisfazer o seu crédito, à custa do valor da coisa onerada6, com preferência sobre os credores comuns, bem como sobre os credores que disponham de uma garantia de grau inferior. De facto, é hoje inequívoco que a característica da preferência é conatural a um direito real de garantia. Uma garantia real desprovida de prioridade ou de preferência é algo de inconcebível, porque contrária à soberania própria do direito real em apreço. Ou seja, tal como não se pode falar de um qualquer direito real destituído de eficácia erga omnes e de um direito real de gozo desprovido de prevalência, também não se pode falar de um direito real de garantia sem preferência ou prioridade. Sublinhe-se ainda, que, sendo certo que é ao legislador que compete elencar os direitos reais - em virtude do princípio da taxatividade -, tal como determinar o critério pelo qual se fixa o grau dos direitos reais de garantia, também é incontroverso que não lhe cabe dar a definição de direito real e está-lhe vedada a possibilidade de prever a existência de um direito real destituído de eficácia erga omnes, uma vez que tal eficácia não é mais do que um corolário da soberania que caracteriza o ius in re. Portanto, repisamos, através do decreto-lei 48/24, de 25 de julho,  o ordenamento jurídico português consagrou um direito de retenção que não é garantia real - o direito de retenção que tenha por objeto um imóvel e garanta um crédito resultante de danos por ele causados ou um qualquer crédito previsto no art. 755 - a par com o direito de retenção que manteve a sua natureza real inalterada: i) o que têm por objeto móveis - quer assegure a satisfação de um crédito resultante de despesas feitas por causa da coisa (para a conservar ou aumentar o seu valor) ou de danos por ela causados, quer garanta a satisfação de um crédito previsto no art. 755; ii) o que têm por objecto imóveis se assegurar a satisfação de um crédito resultante de despesas feitas por causa da coisa (para a conservar ou aumentar o seu valor). Consequentemente, na hipótese de um imóvel retido ser nomeado à penhora em ação executiva proposta por outro credor, segundo o nosso entendimento, ao retentor, destituído de preferência, não deve reconhecer-se o poder de recusar a entrega da coisa, porquanto tal faculdade consubstanciaria, na prática, uma preferência indireta e especial, que colocaria o retentor na posição de estar sempre salvaguardado no pagamento do seu crédito, com preferência sobre todos os outros credores, por mais privilegiados que eles fossem. De facto, reconhecer tal poder ao retentor conduziria a que reconhecesse que a retenção, que não concede qualquer preferência suscetível de ser feita valer diretamente na graduação dos créditos, atribuiria uma preferência indireta, mais forte do que a direta, visto que os outros credores só poderiam executar o imóvel retido pagando o crédito do retentor ou caucionando o pagamento. O que, obviamente, contrariaria clamorosamente o fim visado - mas não declarado no preâmbulo - pelo legislador, com o decreto-lei 48/24, de 25 de julho: retirar a preferência ao retentor de um imóvel quando o crédito não seja o de reembolso por despesas feitas por causa da coisa (para a conservar ou aumentar o seu valor). Acresce que o retentor de um bem imóvel, desprovido de preferência, não pode reclamar os seus créditos em ação executiva proposta por outrem, pois o processo de execução deixou de ter em Portugal, desde 1961, o carácter coletivo universal que anteriormente revestia - e o aproximava da falência ou da insolvência civil -, só admitindo a intervenção dos credores cujos créditos, mesmo que ainda não vencidos, estejam assegurados por uma garantia real anterior sobre os bens penhorados na execução e que disponham de título executivo (art. 788 do CPC português)7. Não se extinguido o direito de retenção - e muito menos o crédito do retentor - em virtude da entrega não voluntária da coisa, ocorrida em virtude da penhora efetuada em ação executiva proposta por outro credor, restará ao retentor, desprovido de preferência, a possibilidade de intentar nova ação executiva e nomear à penhora o bem até ali retido, para, após a sustação da execução por si movida, reclamar o seu crédito no processo mais antigo (art. 792)8 e, assim, tentar satisfazê-lo. Isto, claro está, se o imóvel em causa tiver "forças" para suportar a satisfação dos créditos dos titulares das garantias reais feitas valer na ação executiva e ainda o crédito do retentor.  Por fim, cumpre dar resposta à questão de saber que poderes pretendeu o legislador atribuir ao titular do novo direito de retenção, destituído de preferência, ao afirmar que este pode "executar a coisa nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário". Na nossa perspetiva, equiparando o legislador o retentor ao credor hipotecário, outros bens só poderão ser nomeados à penhora se o valor do imóvel retido se revelar insuficiente para a satisfação da dívida exequenda (penhorabilidade subsidiária). De facto, esta é a solução imposta pelo 1.º do art. 752 do CPC: "[e]xecutando-se dívida com garantia real que onere bens pertencentes ao devedor, a penhora inicia-se pelos bens sobre que incida a garantia e só pode recair noutros quando se reconheça a insuficiência deles para conseguir o fim da execução". Intentando o retentor do bem imóvel, desprovido de preferência, ação executiva, beneficiará apenas da preferência concedida ao exequente em virtude da penhora (vide, art. 822, 1: "o exequente adquire pela penhora o direito de ser pago com preferência a qualquer outro credor que não tenha garantia real anterior"), não sendo a sua posição muito diversa da posição de um qualquer credor comum, uma vez que também este pode dar início ao processo de execução e nomear à penhora quaisquer bens que façam parte do património do devedor que não sejam impenhoráveis, apenas devendo o credor comum obedecer ao princípio da proporcionalidade e à regra da adequação9-10. Caso o retentor de um imóvel, destituído de preferência - por o seu crédito não resultar de despesas feitas por causa da coisa (para a conservar ou aumentar o seu valor) -, intente a ação executiva, os credores com direitos reais de garantia sobre os bens penhorados, registados em data anterior à do registo da penhora, poderão reclamar os seus créditos - após serem convocados (arts. 786, b), e 788, 1, ambos do CPC) - e ser pagos, após a verificação e graduação dos créditos, com preferência ao retentor exequente (art. 822 do CC e 796, 2, do CPC), que só terá a seu favor a preferência resultante da penhora. Acrescente-se, ainda, que, segundo o nosso entendimento, projetando o retentor, desprovido de preferência - por o seu crédito não resultar de despesas feitas por causa do imóvel (para o conservar ou aumentar o seu valor), intentar ação executiva, não verá a sua pretensão obstaculizada pelo facto de o devedor haver alienado ou onerado com um direito real de gozo a coisa retida, pois, de acordo com a letra da lei, o retentor: "pode executar a coisa nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário"11. Nesta hipótese, a ação executiva apenas há-de ser movida contra o terceiro adquirente (cfr. 2 do art. 735 do CPC português). Ora, assim sendo, o direito de retenção sobre imóvel, agora desprovido de preferência - por o crédito assegurado não resultar de despesas feitas por causa do imóvel (para o conservar ou aumentar o seu valor) -, continua a beneficiar de sequela e a prevalecer perante um direito real de gozo posteriormente constituído. _______ 1 Recorrendo a exemplos-escola, gozará de direito de retenção o arrendatário que estando obrigado a restituir o imóvel, por haver findado o contrato, for titular de um crédito resultante da feitura de obras de conservação ordinárias ou extraordinárias autorizadas pelo senhorio, pois é equiparado ao possuidor de boa fé (cfr. art. 1074.º, n. º 5 e art. 1273.º do Código Civil português); assim como o mecânico, que estando obrigado a restituir um automóvel, ainda não tenha recebido o pagamento dos serviços de reparação nele efetuados (já não para promover o pagamento de um crédito de mútuo que o ligue ao dono do carro e que nada tenha a ver com a prestação dos serviços). 2 Segundo o art. 756.º do Código Civil português, não há direito de retenção: a) A favor dos que tenham obtido por meios ilícitos a coisa que devem entregar, desde que, no momento da aquisição, conhecessem a ilicitude desta; b) A favor dos que tenham realizado de má-fé as despesas de que proveio o seu crédito; c) Relativamente a coisas impenhoráveis; d) Quando a outra parte preste caução suficiente. 3 O direito de retenção não se confunde com a exceptio non adimplente contractus, porquanto o direito de retenção não assume apenas uma função compulsória, mas também garantistíca. Acresce que o direito de retenção incide sobre coisa móvel ou imóvel pertencente a outrem (em regra, ao credor), enquanto a exceptio tem por objecto a prestação a cargo do devedor, seja qual for a sua natureza (prestação de facto ou de coisa). Por fim, como referido, é requisito do direito de retenção que entre os dois créditos exista uma relação de conexão, enquanto que para que a exceptio se aplique é necessário que as obrigações sejam correspectivas ou correlativas, isto é interdependentes. 4 A publicidade da garantia advém, pois, da retenção material do bem, para efeitos, precisamente, de assegurar o cumprimento do crédito. 5 Sublinhe-se, no entanto que "até à entrega da coisa são aplicáveis, quanto aos direitos e obrigações do titular da retenção, as regras do penhor, com as necessárias adaptações", mesmo que em causa esteja uma coisa imóvel, uma vez que a hipoteca não pressupõe o desapossamento da coisa (art. 759.º, n.º 3 do Código Civil português). 6 Exceção feita, claro está, à consignação de rendimentos que atribui ao seu titular o direito de satisfazer o seu crédito à custa dos rendimentos da coisa onerada e, por isso, não lhe concede qualquer poder de promover a venda judicial. 7 Segundo o art. 792.º do Código de Processo Civil português: "1- O credor que não esteja munido de título exequível pode requerer, dentro do prazo facultado para a reclamação de créditos, que a graduação dos créditos, relativamente aos bens abrangidos pela sua garantia, aguarde a obtenção do título em falta. 2 - Recebido o requerimento referido no número anterior, o agente de execução notifica o executado para que este, no prazo de 10 dias, se pronuncie sobre a existência do crédito invocado. 3 - Se o executado reconhecer a existência do crédito, considera-se formado o título executivo e reclamado o crédito nos termos do requerimento do credor, sem prejuízo da sua impugnação pelo exequente e restantes credores; o mesmo sucede quando o executado nada diga e não esteja pendente acção declarativa para a respectiva apreciação. 4 - Quando o executado negue a existência do crédito, o credor obtém na acção própria sentença exequível, reclamando seguidamente o crédito na execução. 5 - O exequente e os credores interessados são réus na acção, provocando o requerente a sua intervenção principal, nos termos dos artigos 316.º e seguintes, quando a acção esteja pendente à data do requerimento. 6 - O requerimento não obsta à venda ou adjudicação dos bens, nem à verificação dos créditos reclamados, mas o requerente é admitido a exercer no processo os mesmos direitos que competem ao credor cuja reclamação tenha sido admitida. 7 - Os efeitos do requerimento caducam se: a) Dentro de 20 dias a contar da notificação de que o executado negou a existência do crédito, não for apresentada certidão comprovativa da pendência da acção; b) O exequente provar que não se observou o disposto no n.º 5, que a acção foi julgada improcedente ou que esteve parada durante 30 dias, por negligência do autor, depois do requerimento a que este artigo se refere; c) Dentro de 15 dias a contar do trânsito em julgado da decisão, dela não for apresentada certidão." Não obstante, nos termos do n.º 3 do art. 791.º do Código de Processo Civil, "quando algum dos créditos graduados não seja vencido, a sentença de graduação determinará que, na conta final para pagamento, se efetue o desconto correspondente ao benefício da antecipação." 8 O art. 794.º tem a redação que de seguida se transcreve:  "1 - Pendendo mais de uma execução sobre os mesmos bens, o agente de execução susta quanto a estes a execução em que a penhora tiver sido posterior, podendo o exequente reclamar o respetivo crédito no processo em que a penhora seja mais antiga. 2- Se o exequente ainda não tiver sido citado no processo em que a penhora seja mais antiga, pode reclamar o seu crédito no prazo de 15 dias a contar da notificação de sustação; a reclamação suspende os efeitos da graduação de créditos já fixada e, se for atendida, provoca nova sentença de graduação, na qual se inclui o crédito do reclamante. 3 - Na execução sustada, pode o exequente desistir da penhora relativa aos bens apreendidos no outro processo e indicar outros em sua substituição. 4 - A sustação integral determina a extinção da execução, sem prejuízo do disposto no n.º 5 do artigo 850.º. 9 Foi o DL n.º 38/2003, de 08/03, que alterou o antigo Código do Processo Civil português, o diploma que atribuiu ao exequente o poder e dever de nomear os bens a penhorar. Com a entrada em vigor do atual Código do Processo Civil (vide Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho) o exequente deixou de ter o dever, mas manteve a faculdade de nomear os bens a penhorar, caso não a exerça, a nomeação é feita pelo agente de execução (cfr. n.º 2 do art.724.º). Antes da entrada em vigor do DL n.º 38/2003, de 08/03, o art. 811 do antigo Código do Processo Civil estatuía "1 - Não havendo fundamento para indeferir liminarmente ou determinar o aperfeiçoamento do requerimento executivo, o juiz determina a citação do executado para, no prazo de 20 dias, pagar ou nomear bens à penhora." 10 Vide n.º 3 do art. 735.º do Código de Processo Civil português, segundo o qual a penhora se limita aos bens necessários ao pagamento da dívida exequenda e das despesas previsíveis da execução, e o n.º 1 do art. 751.º, do mesmo diploma legal, que prescreve a ordem de realização da penhora, determinando que a penhora começa pelos bens cujo valor pecuniário seja de mais fácil realização e se mostre adequado ao montante do crédito do exequente. No entanto, de acordo com o n.º 3 do art. 751.º, ainda que o valor pecuniário dos bens não se adeque, por excesso, ao montante do crédito exequendo, é admissível a penhora de bens imóveis ou do estabelecimento comercial, se a penhora de outros bens presumivelmente não permitir a satisfação integral do credor no prazo de 6 meses. 11 Se assim não fosse o direito de retenção seria uma garantia ilusória, pois bastaria ao devedor alienar os bens para que ela desaparecesse.

1. Introdução A dinâmica da usucapião extrajudicial ora inspira, ora absorve, atualizações e renovações instrumentais da maior relevância. Esses influxos podem emergir da lei, da jurisprudência ou dos atos normativos expedidos pelo CNJ e são incorporados pelas normas técnicas expedidas pelas Corregedorias de Justiça dos Estados.  No DJE de 28/1/2025 foi publicado o provimento conjunto 142/25, que alterou dispositivos do provimento conjunto 93, de 22 de junho de 2020, que "Institui o Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais, que regulamenta os procedimentos e complementa os atos legislativos e normativos referentes aos serviços notariais e de registro do Estado de Minas Gerais''. No presente artigo comentaremos as atualizações, oportunas para esclarecer pontos antes duvidosos, úteis para viabilizar a usucapião extrajudicial cada vez mais célere e eficiente, com vistas à regularização fundiária e à concreção dos direitos dos cidadãos em obter a declaração de domínio. Os temas que mereceram alteração são examinados suscinta, mas individualmente, a seguir. 2. Da abertura de matrícula para imóveis urbanos ou rurais, com área inferior à fração mínima de parcelamento do solo: Provimento conjunto CGJMG/TJ/MG 93/20 (CNMG): Art. 779-A. É vedado à serventia promover a abertura de matrículas com área e testada inferior ao mínimo estabelecido em lei municipal ou na lei 6.766, de 1979, no caso de imóvel urbano, ou área inferior à fração mínima de parcelamento, no caso do imóvel rural, ressalvadas as exceções previstas no ordenamento jurídico. § 3º. Poderá ser aberta matrícula abaixo do parcelamento mínimo do imóvel urbano ou da fração mínima de parcelamento do solo rural, nas seguintes situações: I - usucapião; (...) Art. 1.165-C. Não se aplicam à usucapião judicial ou extrajudicial, independentemente da modalidade invocada, as restrições de área do imóvel decorrentes da legislação que estabelece frações mínimas de parcelamento do solo rural ou dimensões mínimas para o solo urbano.           O registro da propriedade imobiliária, constitutivo se fundado em título aquisitivo inter vivos ou declaratório se fundado na sucessão causa mortis, encontra, como regra, limites na fração mínima de parcelamento do solo, urbano ou rural. Esses limites são estabelecidos por legislação federal, como a lei 6.766/19791, que trata do parcelamento do solo urbano, e a lei 4.504/1964, para áreas rurais, e ainda, em normas municipais que estabelecem os planos diretores e zoneamento municipais. As regras de parcelamento mínimo de propriedade visam, dentre outros obséquios, a garantir a função social da propriedade mediante ordenamento territorial sem o fracionamento excessivo que resulta em minifúndios improdutivos, economicamente inviáveis na zona rural, e permitir o planejamento da cidade, com lotes que tenham dimensões adequadas para ocupação ordenada, edificações úteis e dignas, servidas por infraestrutura básica como ruas, saneamento e redes de energia. Contudo, na perspectiva do STF e do STJ, a limitação de dimensões do imóvel, embora benfazeja, por si só, não pode conduzir à impossibilidade jurídica de aquisição de propriedade e de formalização de registro imobiliário pela usucapião. O plenário do STF, no julgamento do RE 422.349/RS, assentou que a declaração de usucapião especial urbana (CF/1988, art. 183)2 não é obstada em razão de a área usucapida ser inferior à fração mínima de parcelamento. Os ministros, por maioria, entenderam que, preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos com limitação de parcelamento do solo. Os principais pontos que sustentam o acórdão do STF são: (a) a natureza constitucional do direito à usucapião especial urbana, cujo objetivo é permitir o acesso à moradia para aqueles que preenchem os requisitos estabelecidos; (b) a suficiência do preenchimento dos requisitos exigidos pelo art. 183 da Constituição Federal; e (c) a ilegitimidade de óbices infraconstitucionais, posto que lei inferior não pode impedir o reconhecimento do direito constitucional à usucapião especial urbana. O STF, diante da relevância da questão envolvida, firmou tese de repercussão geral, trazendo um precedente obrigatório, conforme ementa abaixo: Recurso extraordinário. Repercussão geral. Usucapião especial urbana. Interessados que preenchem todos os requisitos exigidos pelo art. 183 da Constituição Federal. Pedido indeferido com fundamento em exigência supostamente imposta pelo plano diretor do município em que localizado o imóvel. Impossibilidade. A usucapião especial urbana tem raiz constitucional e seu implemento não pode ser obstado com fundamento em norma hierarquicamente inferior ou em interpretação que afaste a eficácia do direito constitucionalmente assegurado. Recurso provido. 1. Módulo mínimo do lote urbano municipal fixado como área de 360 m2. Pretensão da parte autora de usucapir porção de 225 m2, destacada de um todo maior, dividida em composse. 2. Não é o caso de declaração de inconstitucionalidade de norma municipal. 3. Tese aprovada: preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote). 4. Recurso extraordinário provido. (RE 422349, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 29-04-2015, ACÓRDÃO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-153; DIVULG 04-08-2015; PUBLIC 05-08-2015; RTJ VOL-00235-01; PP-00134) O STJ, seguindo a linha do STF, também entendeu que a usucapião prevista no art. 191 da Constituição, caracterizada pela posse-trabalho, embora tenha um limite máximo de área a ser usucapida, não está sujeita a área mínima, desde que presentes todos os requisitos exigidos pela norma, conforme precedente abaixo: Recurso especial. Usucapião rural constitucional. Função social da propriedade rural. Módulo rural. Área mínima necessária ao aproveitamento econômico do imóvel. Interpretação teleológica da norma. Constituição Federal. Previsão de área máxima a ser usucapida. Inexistência de previsão legal de área mínima. Importância maior ao cumprimento dos fins a que se destina a norma. 1. A propriedade privada e a função social da propriedade estão previstas na Constituição Federal de 1988 dentre os direitos e garantias individuais (art. 5.º, XXIII), sendo pressupostos indispensáveis à promoção da política de desenvolvimento urbano (art. 182, § 2.º) e rural (art. 186, I a IV). 2. No caso da propriedade rural, sua função social é cumprida, nos termos do art. 186 da CF/1988, quando seu aproveitamento for racional e apropriado; quando a utilização dos recursos naturais disponíveis for adequada e o meio ambiente preservado, assim como quando as disposições que regulam as relações de trabalho forem observadas. 3. A usucapião prevista no art. 191 da Constituição (e art. 1.239 do CC), regulamentada pela lei 6.969/1981, é caracterizada pelo elemento posse-trabalho. Serve a essa espécie tão somente a posse marcada pela exploração econômica e racional da terra, que é pressuposto à aquisição do domínio do imóvel rural, tendo em vista a intenção clara do legislador em prestigiar o possuidor que confere função social ao imóvel rural. 4. O módulo rural previsto no Estatuto da Terra foi pensado a partir da delimitação da área mínima necessária ao aproveitamento econômico do imóvel rural para o sustento familiar, na perspectiva de implementação do princípio constitucional da função social da propriedade, importando sempre, e principalmente, que o imóvel sobre o qual se exerce a posse trabalhada possua área capaz de gerar subsistência e progresso social e econômico do agricultor e sua família, mediante exploração direta e pessoal - com a absorção de toda a força de trabalho, eventualmente com a ajuda de terceiros. 5. Com efeito, a regulamentação da usucapião, por toda legislação que cuida da matéria, sempre delimitou apenas a área máxima passível de ser usucapida, não a área mínima, donde concluem os estudiosos do tema, que mais relevante que a área do imóvel é o requisito que precede a ele, ou seja, o trabalho realizado pelo possuidor e sua família, que torna a terra produtiva e lhe confere função social. 6. Assim, a partir de uma interpretação teleológica da norma, que assegure a tutela do interesse para a qual foi criada, conclui-se que, assentando o legislador, no ordenamento jurídico, o instituto da usucapião rural, prescrevendo um limite máximo de área a ser usucapida, sem ressalva de um tamanho mínimo, estando presentes todos os requisitos exigidos pela legislação de regência, parece evidenciado não haver impedimento à aquisição usucapicional de imóvel que guarde medida inferior ao módulo previsto para a região em que se localize. 7. A premissa aqui assentada vai ao encontro do que foi decidido pelo Plenário do STF, em conclusão de julgamento realizado em 29/4/2015, que proveu recurso extraordinário, em que se discutia a possibilidade de usucapião de imóvel urbano em município que estabelece lote mínimo para parcelamento do solo, para reconhecer aos recorrentes o domínio sobre o imóvel, dada a implementação da usucapião urbana prevista no art. 183 da CF. 8. Na oportunidade do Julgamento acima referido, a Suprema Corte fixou a seguinte tese: Preenchidos os requisitos do art. 183 da CF, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área onde situado o imóvel (dimensão do lote) (RE 422.349/RS, rel. min. Dias Toffoli, 29.4.2015) 9. Recurso especial provido. (REsp n. 1.040.296/ES, relator ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, julgado em 2/6/2015, DJE de 14/8/2015.) Recurso especial. Ação de usucapião. Usucapião especial urbana. Requisitos do art. 183 da CF/88 reproduzidos no art. 1.240 do CCB/2002. Preenchimento. Parcelamento do solo urbano. Legislação infraconstitucional. Legislação municipal. Área inferior. Irrelevância. Indeferimento do pedido declaratório. Impossibilidade. Julgamento pelo STF. Repercussão geral. RE 422.349/RS. Máxima eficácia da norma constitucional. 1. Cuida-se de ação de usucapião especial urbana em que a autora pretende usucapir imóvel com área de 35,49 m2. 2. Pedido declaratório indeferido pelas instâncias ordinárias sob o fundamento de que o imóvel usucapiendo apresenta metragem inferior à estabelecida na legislação infraconstitucional que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e nos planos diretores municipais. 3. O STF, nos autos do RE 422.349/RS, após reconhecer a existência de repercussão geral da questão constitucional suscitada, fixou a tese de que, preenchidos os requisitos do artigo 183 da Constituição Federal, cuja norma está reproduzida no art. 1.240 do CC, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote). 4. Recurso especial provido. (REsp n. 1.360.017/RJ, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª turma, julgado em 5/5/2016, DJE de 27/5/2016.)            Mas o afastamento de limitação de área mínima não ficou restrita apenas às modalidades da usucapião com sede nobre na constituição federal. A interpretação dada pelos tribunais excelsos extrapolou essas hipóteses, avançando para a modalidade extraordinária, conforme exemplifica o julgado abaixo: Recurso especial representativo de controvérsia. Usucapião extraordinária. Imóvel usucapiendo com área inferior ao módulo urbano disposto na legislação municipal. Requisitos previstos no art. 1.238 do CC: posse, animus domini, prazo de 15 (quinze) anos. Reconhecimento do direito à aquisição da propriedade não sujeito a condições impostas por legislação diferente daquela que disciplina especificamente a matéria. 1. Tese para efeito do art. 1.036 do CPC/2015: O reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal. 2. No caso concreto, recurso especial não provido, a fim de afirmar a inexistência de impedimento para que o imóvel urbano, com área inferior ao módulo mínimo municipal, possa ser objeto da usucapião extraordinária. (REsp 1.667.842/SC, relator ministro Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, julgado em 3/12/2020, DJE de 5/4/2021.) Por meio do mecanismo dos Temas Repetitivos, o STJ uniformizou a jurisprudência sobre a usucapião de imóvel com área inferior a fração mínima. Foram selecionados como representativos da controvérsia o REsp 1667842/SC e o REsp 1667843/SC, e afetados para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, resultando na tese jurídica seguinte: Tema Repetitivo 985: Questão submetida a julgamento: definir se o reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento de seus requisitos específicos, pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal. Tese Firmada: o reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal.            Em face da uniformização da jurisprudência, o código de normas de Minas Gerais, provimento conjunto CGJMG/TJ/MG 93/20, alterado pelo provimento conjunto 142/25, incluiu a possibilidade nos artigos 779-A, ao lado de outras possibilidades.3       O art. 1.165-C do mesmo provimento ampliou a possibilidade ao estabelecer que não se aplicam à usucapião judicial ou extrajudicial, independentemente da modalidade invocada, as restrições de área do imóvel decorrentes da legislação que estabelece frações mínimas de parcelamento do solo rural ou dimensões mínimas para o solo urbano. Pode ser declarada a propriedade, portanto, em qualquer modalidade de usucapião, mediante o cumprimento dos requisitos objetivos e subjetivos próprios, independentemente de a área usucapida ser inferior às frações mínimas de parcelamento do solo urbano ou rural. Oportuno lembrar que, na usucapião, nem sempre haverá a necessidade de abrir nova matrícula para a área usucapida4, principalmente quando a descrição do imóvel usucapido refletir exatamente o que já consta da matrícula: Provimento CNJ 149/23 (CNN/CN/CNJ-Extra): Art. 407. (...) § 10. Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente. Provimento conjunto CGJMG/TJ/MG 93/20 (CNMG): Art. 1.163. (...) § 2º. Na hipótese de o imóvel usucapido estar matriculado e o pedido se referir à totalidade do bem, sem alteração da descrição perimetral nela consignada, o registro será feito na própria matrícula existente. Clique aqui para ler a íntegra da coluna. _______1 Lei nº 6.766 de 19/12/1979: Art. 4o. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: (...) II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; (...) 1 CF/1988, Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º. O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º. Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. § 3º. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. 3 As outras possibilidades presentes no art. 779-A do CNMG são: desapropriação, seja amigável ou judicial; as hipóteses de Regularização Fundiária Urbana, nos termos da Lei nº 13.465/de 2017; na hipótese de seccionamento do imóvel em razão de via pública; na hipótese em que o proprietário seja enquadrado como agricultor familiar, nos termos do inciso III do § 4º do art. 8º da Lei nº 5.868/1972; desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender os interesses de ordem pública na zona rural, nos termos do inciso II do art. 2º do Decreto nº 62.504/1968; abertura de matrícula para lotes decorrentes de loteamento que se destina à urbanização específica ou à edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, nos termos do inciso II do art. 4º, parte final, da Lei nº 6.766, de 1979;  abertura de matrícula para áreas verdes e institucionais decorrentes de loteamento; abertura de matrícula para imóvel já descrito em uma transcrição; abertura de uma nova matrícula, em razão de inserção ou alteração de medidas perimetrais em imóvel já matriculado, ainda que em apuração de remanescente; e, genericamente, nas demais hipóteses previstas na legislação. 4 Lei 6.015/1973, art. 176-A. O registro de aquisição originária ensejará a abertura de matrícula relativa ao imóvel adquirido, se não houver, ou quando: I - atingir parte de imóvel objeto de registro anterior; ou II - atingir, total ou parcialmente, mais de um imóvel objeto de registro anterior. (Incluídos pela Lei nº 14.620, de 2023) (...)

Registrar contratos, documentos e atos jurídicos em geral no Cartório de RTD - Registro de Títulos e Documentos é uma das medidas mais eficientes que se pode adotar na rotina negocial dos cidadãos, das empresas e das entidades corporativas. Esse registro eterniza documentos e pode, se o interessado quiser, tornar-se facilmente acessível por qualquer interessado. Por exemplo, um empresário que assinou um contrato de milhões de reais pode proteger-se de eventual extravio desse documento mediante um registro no Cartório de Títulos e Documentos. Sem o registro, ele sofrerá grandes prejuízos financeiros se o contrato vier a ser perdido. E não há a mesma segurança jurídica na mera digitalização do documento. Isso, porque somente a certidão expedida pelo RTD tem, por lei, a mesma força jurídica do documento original, conforme art. 161 da LRP - lei de registros públicos (lei 6.015/1973)1. Condomínios edilícios também se valem do RTD. Registram as atas das suas assembleias para publicizar o acesso ao seu conteúdo a qualquer interessado. Há um cuidado a ser adotado no momento de demandar o serviço: é preciso especificar o tipo de registro desejado. Há três tipos de registros no RTD: a) Registro obrigatório (art. 127, I a VI2,e no art. 129, "1º" a "11º", da LRP): é aquele indispensável para a criação de uma situação jurídica com eficácia erga omnes, como nos casos de constituição de direitos reais. É acessível a qualquer interessado e é lançado nos Livros A ou B, conforme se trate de registro integral ou de registro resumido (art. 132, I e II, da LRP). b) Registro para conservação (arts. 127, parágrafo único, e 127-A, LRP): é aquele realizado apenas para preservação do título ou documento. É sigiloso: só o requerente terá acesso, salvo: (i) ordem judicial ou (ii) requisição fiscal nas estritas hipóteses de recusa injustificada de autorização voluntária ao Fisco. É lançado no Livro F (art. 132, VI, LRP). c) Registro residual (art. 127, parágrafo único, LRP): é para o registro de qualquer documento ou título fora das hipóteses acima. Serve para conservar e publicidade. É de acesso público: qualquer interessado pode obter certidão. É lançado nos Livros A ou B, conforme se trate de registro integral ou de registro resumido (art. 132, I e II, da LRP). É preciso tomar cuidado na hora de escolher o tipo de registro. As atas de assembleias de condomínios edilícios, por exemplo, devem ser objeto do registro residual, pois a finalidade é a publicização a qualquer interessado (inclusive futuros adquirentes de unidades autônomas). Se for realizado um registro facultativo, ninguém terá acesso às atas, salvo o próprio condomínio por meio do seu síndico. Contratos milionários realizados por empresários, porém, parecem atrair o registro facultativo, pois provavelmente será do seu interesse o sigilo. Por fim, há atos que obrigatoriamente precisam ser registrados, como os contratos de penhor e as penhoras de créditos ou de bens móveis (art. 127, II, e art. 129, "11º", LRP). Sem esse registro, o titular do direito não terá eficácia erga omnes: poderá vir a sucumbir em um eventual conflito com terceiro adquirente. Trata-se aí das hipóteses de registro obrigatório. ___________ 1 Art. 161. As certidões do registro de títulos e documentos terão a mesma eficácia e o mesmo valor probante dos documentos originais registrados, físicos ou nato-digitais, ressalvado o incidente de falsidade destes, oportunamente levantado em juízo. (Redação dada pela lei 14.382, de 2022) 2 Entendemos que as hipóteses do art. 127 da LRP também são obrigatórias para a produção de efeitos contra terceiros, apesar do silêncio do caput, pois essa é a razão de ser da previsão legal do cabimento do registro. Os incisos I e II do art. 132 da LRP confirmam isso, ao previrem expressamente a oponibilidade perante terceiros.

Diante do número significativo de imóveis irregulares ou que não refletem a realidade fática no fólio real dos registros imobiliários do país, é crescente a necessidade de institutos que possibilitem ao proprietário meios de resguardar o seu direito, conferindo segurança jurídica às relações imobiliárias.  Aliada à problemática citada, verifica-se, também, que a busca por instrumentos que promovam a desjudicialização e extrajudicialização, retirando do Judiciário a alta carga de demandas, é medida que se impõe, a fim de evitar o colapso do sistema, bem como que litígios que realmente necessitem da atuação jurisdicional fiquem sem soluções rápidas e satisfatórias. Nesse contexto, o extrajudicial se destaca como meio eficiente para atingir os objetivos propostos. A capilaridade das serventias extrajudiciais, presentes na maioria dos municípios brasileiros, permite que o notário e o registrador estejam em contato direto com as demandas locais, resolvendo as questões relativas à propriedade imobiliária com grande conhecimento técnico e maior celeridade. É possível notar este movimento com a regulamentação do inventário extrajudicial, inclusive quando há presença de menores ou incapazes, usucapião, adjudicação compulsória e resolução contratual quando comprovado o inadimplemento por meio de ata notarial, por exemplo. Além disso, o CNJ, por meio da portaria 4/25, dispôs sobre as regras, procedimentos e critérios para a participação no Prêmio Solo Seguro, cujo objetivo descrito no art. 2º, é:  I - Reconhecer e disseminar boas práticas de regularização fundiária urbana e rural no país; II - Premiar e disseminar ações, projetos ou programas inovadores e práticas de sucesso que visem ao aperfeiçoamento da Regularização Fundiária Urbana - Reurb e rural, bem como à identificação de áreas públicas e de proteção ambiental, à simplificação de procedimentos, à gestão compartilhada de informações e à redução da quantidade de tempo e de recursos necessários à conclusão de processos de regularização fundiária; III - Estimular a inovação e a replicação de iniciativas voltadas para a segurança jurídica e proteção ambiental. IV - Incentivar a articulação entre órgãos públicos, privados e a sociedade civil para a promoção da governança fundiária responsável. Neste sentido, um valioso instrumento de regularização imobiliária e que pode ser incentivado na via administrativa, através de uma normatização nacional, é o instituto da estremação, cuja previsão legal está no CPC, art. 571, por meio do qual permite-se a demarcação e a divisão imobiliária de imóveis por escritura pública, desde que os interessados sejam pessoas maiores, capazes e concordes. É importante distinguir o instituto da estremação do da divisão, visto que com a estremação não é necessária a participação de todos os condôminos de uma propriedade, mas apenas dos respectivos confrontantes do imóvel a ser estremado. Desta forma, aquele que não possui os recursos econômicos não impede que quem o possua, possa resolver sua situação.  A segurança jurídica que se extrai do instituto vem da regulamentação sobre as exigências que são pertinentes conforme se esteja estremando imóvel urbano ou rural, e que serão devidamente resguardadas pela atuação do Tabelião de Notas e do registrador de imóveis agindo cada qual no cumprimento de sua função nos momentos e atos respectivos. A estremação tem aplicação prática para os condomínios pro diviso, pois permite a mudança da matrícula ou transcrição em que caracterizado o condomínio geral para a matrícula própria de uma regularização da área que, faticamente, já se encontra perfeitamente demarcada, sem conflito de interesses e sem a necessidade de participação de todos os condôminos como seria. O Tabelião de Notas é o profissional que zela pela segurança jurídica do procedimento de estremação feito na via administrativa em conjunto com o registrador de imóveis, observando o cumprimento da especialidade objetiva na descrição do imóvel estremado, identificado como corpo certo que já é de fato para alcance da matrícula própria e com isso, a conformidade com o princípio da continuidade e controle da disponibilidade. Tais mecanismos garantem o respeito também à CF/88, que trouxe forte respaldo constitucional para a questão da regularização imobiliária, especialmente para priorizar e exigir cumprimento no que tange à função social da propriedade. Não obstante, tem-se que, atualmente, este instituto só é regulamentado em alguns Estados, como Pernambuco, Paraná, Mato Grosso, Tocantins, Bahia, Minas Gerais e Rio Grande do Sul, sendo este último, o pioneiro no assunto. Por outro lado, outros estados carecem de previsão normativa, deixando casos reais que poderiam ser solucionados na via administrativa, dependerem de decisões judiciais que, por vezes, são morosas.  Nesse contexto, destaca-se a importância da atuação das Corregedorias Estaduais que, em conjunto com as serventias extrajudiciais, atuam na regulamentação do procedimento e promovem não só a observância do princípio da segurança jurídica e da verdade real nos registros públicos, como também o desenvolvimento de todo o sistema imobiliário, com o acesso dos imóveis regularizados ao mercado formal. Ora, o coproprietário que possui a demarcação fática de seu imóvel dentro da área maior do condomínio geral é um proprietário que entrega a função social de sua propriedade, pois presume-se nela presente. Caso contrário, não existiria a realidade fática de posse e utilização da fração no solo bem delineada e destacada para ensejar o procedimento de estremação. Há um protagonismo da função social da propriedade quando se fala em Direito Imobiliário e da atuação cada vez mais forte e presente do Tabelião de Notas na regularização de imóveis pela via administrativa, que é célere, efetiva e economicamente vantajosa ante a segurança jurídica que proporciona. As vantagens da desjudicialização da estremação são precisas e atendem aos requisitos das dimensões jurídica, registral e urbanística que o instituto exige. Por isso se faz urgente a regulamentação normativa deste procedimento no Estado de São Paulo tal como realizado no inventário e partilha, no divórcio, na usucapião e na adjudicação compulsória, por exemplo. Com a possibilidade de instrumentalização do procedimento de estremação na via administrativa possibilita-se um grande fomento econômico quanto aos imóveis do Estado, pois a circulação de riquezas imobiliárias pressupõe a existência da matrícula que individualiza e identifica cada imóvel, em sua especialidade objetiva, respeitando os princípios da continuidade e disponibilidade, com a correta identificação do proprietário de cada imóvel estremado (especialidade subjetiva), além da segurança na transparência e publicidade que a matrícula própria do imóvel estremado irá gerar. Para o proprietário que alcança a estremação de seu imóvel, permite-se investimentos seguros, garantias imobiliárias, benefícios fiscais, obtenção de créditos, regularização de construções, cadastros municipais, dentre outros. Motivo pelo qual, a padronização do procedimento de estremação administrativa, com a respectiva permissão no Estado de São Paulo, é essencial para fomentar a economia, garantindo segurança e transparência no mercado imobiliário e beneficiando tanto proprietários quanto a sociedade como um todo.

1. Noções conceituais O mandato em causa própria, tradução da expressão latina mandato in rem suam, permite que o mandante outorgue ao mandatário poderes para que ele favoreça a si mesmo com a transmissão da coisa objeto do mandato, em definitivo, sem obrigação de prestação de contas, de forma que o negócio entre as partes reste pronto e acabado. O tratamento legislativo não é muito minucioso sobre o instituto, estando todo condensado em um único e solitário dispositivo no CC, in verbis: Art. 685.  Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais. Apesar da tipologia, o mandato em causa própria é negócio jurídico que desfigura e descaracteriza o contrato de mandato, essencialmente vocacionado para a representação de (e no) interesse do mandante pois, nesse caso, a procuração é outorgada no interesse do próprio mandatário, que ganha protagonismo maior que o do outorgante. O caráter representativo cede lugar ao negócio jurídico de transmissão, o mandatário atua por sua conta, mas em nome do mandante. Essa procuração não se extingue pela morte das partes, nem pode ser revogada, elementos que, quando presentes, caracterizam o mandato em sua forma pura. É corrente na doutrina que o mandato em causa própria nega a essência da categoria jurídica do mandato, porque, a rigor, não se trata de mandato, mas de operação "por meio do qual a técnica da representação é utilizada para viabilizar negócio jurídico translatício"1. Na lição de ORLANDO GOMES, a procuração em causa própria tem "apenas a forma, ou, quiçá, a aparência" de mandato, mas, trata-se, a rigor, de negócio de alienação.2 Na expressão de FARIAS e ROSENVALD, o mandato em causa própria está muito mais próximo de um negócio jurídico translativo de direitos, reais ou creditícios, do que, especificamente, de um contrato de representação de interesses próprios.3 Clique aqui e confira a coluna na íntegra. ______________________ 1 TEPEDINO, Gustavo. Oliva, Milena Donato. Notas sobre a representação voluntária e o contrato de mandato. Revista Brasileira de Direito Civil - RBDCivil. Belo Horizonte, vol. 12, p. 17-36, abr./jun. 2017. Recuperado de https://rbdcivil.ibdcivil.org.br/rbdc/article/view/31 2 GOMES, Orlando. Contratos. 26ª ed. rev. atual. e aumentada de acordo com o Código Civil de 2002. Coordenador: Edvaldo Brito. Atualizadores: Antonio Junqueira de Azevedo e Francisco Paulo De Crescenzo Marino. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 437. 3 FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direito Civil: contratos. 7ª ed. Revista e atualizada. Salvador: Ed. JusPodivm, 2017, p. 993.

No artigo anterior, traçamos uma linha de desenvolvimento das especialidades dos ofícios da fé pública no curso da história, mostrando como escrivães, tabeliães e registradores firmaram-se como órgãos especializados, cada qual com suas atribuições bem definidas e demarcadas. Vimos também como as transformações tecnológicas e normativas vêm de esboroar os lindes definidores dessas especialidades, promovendo uma nova concentração de atribuições e funções, com efeitos diretos na arquitetura tradicional da titulação pública no Brasil. De "volta para o futuro", experimentamos a reconformação das especialidades, embora em outros termos. A digitalização dos meios não apenas condiciona os conteúdos - como na boutade de McLuhan -, mas põe em xeque os próprios fundamentos da titulação sob a perspectiva jurídica tradicional. Bits substituem formulários; extratos espiritualizam os títulos, agentes de IA (agentic AI) progressivamente absorvem atribuições do escrivão, do notário, do registrador; e os títulos - outrora celebrados e cercados de ritos cerimoniais e reconhecidos como verdadeiros pelo próprio Estado - agora podem nascer diretamente das máquinas, sem qualquer intermediação dos ofícios da fé pública. Para onde caminha o nobile officium registral, da escrivania e da notaria?  A ressureição da pública-forma Voltando às cartas de sentença notariais, as NSCGJSP-II dispõem o seguinte em seu Cap. XIV, no item 218, que, a critério do interessado, "as cartas de sentença poderão ser formadas em meio físico ou eletrônico, aplicando-se as regras relativas à materialização e desmaterialização de documentos pelo serviço notarial". As expressões contidas na norma paulista representam uma figura de linguagem, eis que a "desmaterialização" (digitalização) e "materialização" (impressão/reprodução/"papelização") nada mais são do que processos de transporte e fixação da informação em um dado suporte material - seja ele magnético, óptico, cartáceo etc. Trata-se do fenômeno de transmigração intermediática, como veremos abaixo, mas note-se: um documento "materializado" não o torna um original para todos os efeitos legais. Será sempre uma mera cópia, à exceção de um original tirado de um original, que é a reprodução dos documentos eletrônicos assinados digitalmente com assinaturas qualificadas. O que nos chama a atenção é que a operação de transubstanciação midiática de documentos públicos e privados (materialização/desmaterialização) nada mais seria do que a revivificação da conhecida figura da pública-forma, ora ressurrecta, depois de abandonada pelo Direito brasileiro há várias décadas. Aqui se dá o ressurgimento de uma antiga figura do tabelionado medieval, repaginada para desafiar as novas demandas do admirável mundo novo dos meios digitais. Voltarei ao tema da pública-forma digital em outro artigo. Noto, de passagem, que admitir-se a registro um título "desmaterializado/materializado" será o mesmo que franquear o acesso de meras cópias reprográficas (mesmo quando autenticadas pelo tabelião) como título inscritível, o que sempre se obviou no âmbito dos registros imobiliários.  Simulacros titulares Estamos prestes a admitir simulacros de títulos no processo registral. A realidade jurídica (um título com origem, materialidade, portando presunções de legalidade e autenticidade) pode ser suprimida e substituída por sua emulação funcional (bits, IA, algoritimização de processos e registros dirigidos por dados (data-driven), um "duplo" que descortina um novo direito. Os espelhos e a cópula são abomináveis, disse um dos heresiarcas de Uqbar: eles "multiplicam o número dos homens". Os novos sistemas multiplicam as imagens arredias à sua densidade material e autêntica, substituindo a realidade jurídica por espelhos multifacetados. A modernidade é disruptiva. No contexto cultural em que essas ideias vicejam, abundam metáforas para qualificar a revolução em curso. Steven Pinker assegura-nos que "a revolução digital, ao substituir átomos por bits, está desmaterializando o mundo bem diante de nossos olhos". Para ele, a tecnologia digital "desmaterializa" o mundo. Ele parece sugerir que os bits representariam os tijolos fundamentais do edifício de um admirável mundo novo da hiper-realidade, como sugerido por Baudrillard. Nessa visão atomista repaginada, nada existiria, exceto bits, exaurido o mundo de tangibilidade concreta e substituído por representações. Pinker reproduz o pensamento original de Nicholas Negroponte, para quem a mudança de átomos para bits seria uma tendência irreversível na sociedade - "não há como detê-la", dirá, com indisfarçável otimismo. "A melhor maneira de avaliar os méritos e as consequências da vida digital - diz ele - é refletir sobre a diferença entre bits e átomos". Assim como os jornais, revistas, livros, títulos, documentos, cartas de sentença, formais, certidões etc., que chegavam até nós sob a forma de átomos (papeis, ofícios, correios etc.), na era da informação nos chegarão por sequências de bits e bytes à velocidade da luz. As palavras-chaves aqui são: descentralização e acesso remoto a instâncias judiciais e extrajudiciais, instantaneidade, fiabilidade tecnológica (não jurídica) - o que pode promover a redução de custos e tempos processuais. O público "será mais bem servido por aqueles que souberem responder com maior rapidez e imaginação no emprego dos bits."  Essa visão mostrou-se excessivamente otimista. É possível cogitar que os meios digitais não apenas transformam os conteúdos, mas, no limite, podem suprimir o real em sua substância tangível, substituindo-o por um conjunto de signos funcionais, desvinculados de qualquer mediação dotada de valor ético ou ancoragem institucional - como tradicionalmente se reconhecia no papel do juiz, do escrivão e do notário. Como a seu tempo sustentou João Mendes de Almeida Jr., os órgãos oficiais "são subordinados somente à verdade e à realidade dos fatos que eles próprios praticam, das declarações que tomam, dos fatos que se passam na sua presença e assistência". E concluiu: "E esta posição é uma garantia, não só para as partes, como também para os próprios Juízes". No contexto dos títulos eletrônicos, formados sem o concurso dos órgãos da fé pública, esvai-se a noção clássica de ato autêntico como fenômeno social, jurídico e comunicativo que produz a prova dita autêntica e pré-constituída (instrumentum), cercada de formalidades publicísticas e ritualísticas para mobilizar a infraestrutura de garantia e segurança jurídica.   Clique aqui para ler a íntegra da coluna.

Introdução A formação dos títulos judiciais, função tradicionalmente atribuída aos escrivães, passa por significativas transformações. O advento de novas tecnologias e a consolidação dos processos judiciais e serviços notariais e registrais eletrônicos - fenômeno acelerado pelas medidas adotadas durante a pandemia da COVID-19 - deu impulso à reconformação dos títulos e à reestruturação dos canais de comunicação que interconectam o Poder Judiciário e os chamados órgãos da fé pública. Não só. A desestruturação dos tradicionais processos formais e a criação de infovias digitais, permite agora o acesso direto e instantâneo aos processos judiciais eletrônicos, afastando, progressivamente, os chamados órgãos intermediários (escrivães e tabeliães) na formação dos títulos judiciais. Este artigo examina os dois lados deste fenômeno: de uma banda, deita um olhar retrospectivo para colher o desenvolvimento de tais funções ao longo da história. De outro lado, coloca em perspectiva a "plataformização"1 dos serviços judiciais e extrajudiciais, flagrando as mudanças que dão impulso à reorganização das chamadas "especialidades" - núcleos especializados que conformam os órgãos auxiliares da justiça e dos serviços notariais e registrais. Embora centrado nas normas de serviço paulista, o estudo reflete tendências nacionais e globais da digitalização. O texto propõe ao leitor uma reflexão crítica sobre a erosão dos lindes institucionais que tradicionalmente demarcavam as atribuições próprias das especialidades, buscando identificar as possíveis consequências desse processo irrefreável de digitalização da sociedade. Trata-se de um processo disruptivo visto, aqui, da peculiar perspectiva registral. A escolha metodológica visou a flagrar as mudanças infraestruturais no curso da história institucional, abandonando-se análises pragmáticas que possam ser empreendidas. A digitalização oferece benefícios claros - eficiência, acessibilidade, rapidez, redução de custos -, mas desafia a segurança jurídica e a correspondente presunção de autenticidade, autoria e congruência entre a vontade das partes e o ato lavrado, tudo revestido pelo manto da fé pública, que é o reconhecimento estatal dos direitos envolvidos. O sistema registral provê adequado balanceamento entre segurança jurídica, previsibilidade e responsabilidade administrativa, civil e mesmo penal em relação aos atos praticados. Veremos como exsurgem, pelo efeito da plataformização dos serviços, simulacros dos tradicionais sistemas de segurança jurídica e de modelos concorrentes, tendentes a suplantar o papel do próprio estado na adjudicação e garantia de direitos. Formalização dos títulos judiciais A formalização dos títulos judiciais sempre esteve a cargo dos escrivães, que lavravam autos e tiravam dos processos judiciais cartas, formais, mandados, certidões etc. Os escrivães (e seus escreventes) sempre foram os responsáveis pela lavratura de instrumentos que operariam seus efeitos extra-autos. A lei 6.015/1973 reza que os títulos admitidos a registro, em sentido formal, são apenas os indicados no art. 221 da LRP. "Somente são admitidos", diz a lei, entre outros: IV - Cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.2 A quem compete hoje em dia a formação das cartas de sentença, formais de partilha, extraídos de autos de processo judicial? Sabemos a resposta, mas vamos retroceder um pouco e compreender como se formaram, ao longo do tempo, as "especialidades" dos órgãos da fé pública judiciais e extrajudiciais. Veremos, igualmente, como as mudanças dos meios, com a "plataformização" do Judiciário e dos serviços notariais e registrais, vem provocando mudanças como a reaglutinação das especialidades e a concentração de atribuições de escrivania e notaria, com a supressão de instâncias intermediárias entre o processo judicial e os serviços registrais. Escrivães do feito A função tradicional do escrivão cingia-se, fundamentalmente, à documentação e à execução de ordens judiciais, além de preparar os elementos para atividades externas.3 A lavratura de autos e expedição das cartas de sentença, formais, certidões e mandados, sempre se considerou uma atribuição indelegável e privativa do escrivão judicial.4 Diz Cândido Dinamarco que "ao escrivão competem os serviços de documentação e movimentação processuais, de guarda e conservação dos autos, de comunicação processual (expedição de mandados e cartas, elaboração de editais) e de certificação". 5 Os atos lavrados e os títulos formados pelos escrivães e tabeliães presumem-se autênticos, revestidos pela fé pública, predicado da autoridade estatal de onde dimanam. No fundo, ela é inerente "a toda função estatal certificadora, que, sem se presumir verdadeira, pouca valia poderia ter".6 A função de certificação é uma nota essencial da atividade de escrivania (e tabeliã) e a ela vamos retornar na parte final deste artigo. Por ora, destaquemos que é da tradição do direito brasileiro a atribuição ao escrivão do foro judicial formalizar títulos, verificar sua congruência com as peças integrantes dos autos, formar a carta de sentença ou formal de partilha ou adjudicação (com seus termos de abertura e encerramento), numerar, autenticar suas peças e certificar o trânsito em julgado, além de expedir certidão quando rogada pela parte (art. 152 do CPC). A verdade é que as disposições sobre as atividades de escrivania judicial são escassas no atual CPC. Não há um capítulo específico tratando das atribuições dos órgãos auxiliares - possivelmente porque a definição do regime estatutário dos serviços complementares (auxiliares) se acha endereçada aos tribunais, consoante o disposto na letra "b", inc. I, do art. 96 da CF/1988. Afora a parte funcional, não há no CPC "grande empenho em agrupar as atividades dos auxiliares ou de dar-lhes uma disciplina orgânica e concentrada", como advertia Dinamarco.7 Tais disposições acham-se dispersas nas leis de organização judiciária e nos códigos judiciários dos estados. O tabelião do paço e o tabelião das audiências Já registrava Pires Ferrão, em seu conhecido guia formulário, que o "escrivão é no foro judicial o que o tabelião é no foro civil".8 E segue: No Brasil os Tabelliados de Notas estão em geral ligados aos do judicial, e os Serventuários de taes Officios são por isso chamados - tabelliães publicos do judicial e notas (...). Os escrivães Forenses são também todos Tabelliaes do judicial, por condição inherente áqueles cargos. À toda a Escrivania judicial está, portanto, ligado sempre um tabelliado.9 As tradições remontam à antiguidade. Os actuarii eram os escrivães dos juízes e, ao lado dos notários, desempenhavam papeis muito específicos. Citando Aristóteles, João Mendes de Almeida Jr. dirá: O philosofo classifica entre os funccionarios publicos aquelles que lavram os actos e contractos dos particulares, assim como os que reproduzem as petições, citações, proposições das demandas, accusações, defezas, e as decisões dos juizes, accrescenta que, em alguns lugares, estas funcções dividem-se por diversos funccionarios, para significar ou a funcção de lavrar os contractos, ou a funcção de escrever os actos do processo judicial, ou a funcção de guardar e conservar os documentos publicos e particulares. Estes funcionários denoninavam-se mnemons, epistates e hierommnemons, que costumam a traduzir em latim - notarii, actuarii, chartularii, e em portuguez, - notarios, secretarios e archivistas.10 É certo que as ordenações muitas vezes utilizavam a expressão "tabeliães do judicial".11 Averba Cândido Mendes de Almeida que o "tabelião do notas corresponde ao tabularius romano e o do judicial ao tabellio. Por isso, entre nós, o Tabelião não é simplesmente Notário, mas é cumulativamente Escrivão".12 O mesmo João Mendes de Almeida Jr. dirá que entre os tratadistas grassavam dissensões a respeito da natureza do ofício dos escrivães judiciais. As Ordenações chamavam-nos tabeliães do judicial, "e só chamava escrivães os dos juízos de jurisdição administrativa. Pouco a pouco, porém, foi se aplicando a denominação - tabelião - aos notários e escrivão aos oficiais que funcionavam na assistência dos atos dos Juízes, quer na jurisdição administrativa, quer na jurisdição contenciosa".13 No século XIX, a atribuição dos escrivães era de "escrever em forma legal" os atos do processo.14A distinção entre tabeliães das notas (ou do paço) e tabeliães do judicial (ou das audiências) obedecia a um critério funcional,15 mas muitas vezes as atribuições se confundiam. Nas primeiras nomeações ocorridas no Brasil, as atividades de escrivão do judicial, das sesmarias e do extrajudicial se mesclavam. Deocleciano Mendes de Macedo registra a nomeação do primeiro tabelião do Rio de Janeiro.16 Vê-se que Pero da Costa concentrava as funções de tabelião do judicial e das notas: O primeiro ofício de tabelião público do judicial e Notas do Rio de Janeiro, de acordo com o costume português, foi criado juntamente com a cidade, pelo capitão Estácio de Sá, em 1/3/1565. Pero da Costa foi nomeado seu primeiro serventuário. Por provisão de Mem de Sá, em 20/9/1565, foi anexado a esse ofício o de escrivão das Sesmarias. Pero da Costa renunciou, então, ao ofício de tabelião do judicial, acumulando, somente, as funções de tabelião de Notas e escrivão das sesmarias. Em 2/12/1565, Miguel Ferrão recebeu provisão do governador-geral, na Bahia, para o ofício de tabelião do judicial e notas, em consequência da renúncia de Pero da Costa. Aparentemente, não seguiu de imediato para o Rio de Janeiro, pois sua provisão só foi concertada nesta cidade em 30/11/1566 e, em 16/9 daquele ano, já havia sido nomeado Gaspar Rodrigues de Góes, por provisão do governador da capitania, para o ofício de tabelião do judicial, que até então estava vago. Os acontecimentos que se seguiram à chegada de Miguel Ferrão ao Rio de Janeiro são obscuros. Ficou claro apenas que, nesta ocasião, passam a atuar três tabeliães na capitania: Pero da Costa, tabelião de notas e escrivão das sesmarias, no 1º Ofício; Gaspar Rodrigues de Góes, tabelião do judicial, naquele que se tornaria o 3º Ofício; e Miguel Ferrão, tabelião do judicial e Notas, no 2º Ofício.17 As funções dos escrivães e tabeliães era conatural e atravessaria a noite dos tempos.18 De certa forma, há reminiscências desse fenômeno na lei civil - v. art. 1.806 do CC: "A renúncia da herança deve constar expressamente de instrumento público ou termo judicial".19 Os escrivães do foro judicial e do extrajudicial20 atuavam cumulativamente - como até há bem pouco os ofícios de notas, registro de imóveis e seus respectivos anexos. Nas pequenas comarcas, por exemplo, o 1º Ofício de Notas acumulava os anexos da escrivania do júri, do crime, das execuções criminais e do Registro de Imóveis; o 2º Ofício de Notas, os anexos de protesto de títulos, de registro de documentos, de registro de comércio e da escrivania civil.21 Confusão de atribuições A confusão de atribuições viria a acentuar-se com o passar do tempo. De acordo com o vetusto Código Judiciário do Estado de São Paulo, os titulares de cartórios e ofícios, tanto do foro judicial quanto do extrajudicial, oficializados ou não, passariam a denominar-se "escrivão", com exceção dos oficiais dos cartórios de registro de imóveis, os quais conservariam a denominação de "Oficial de Registro de Imóveis".22 A especialização e a vedação de acumulação viriam mais tarde.23 Em várias passagens do CPC, a função de lavratura de autos é cometida aos escrivães. Por exemplo, no caso da actio communi dividundo, o respectivo auto, acompanhado de folha de pagamento para cada condômino, será lavrado pelo escrivão do feito (art. 597 do CPC); no caso de partilha, o escrivão deverá destacar os elementos do processo de inventário para formação da carta ou formal (art. 655 do CPC); adjudicação em execução (art. 877 do CPC) etc. O ministro Rodrigues Alckmin, a seu tempo, registrou: O escrito público emanado do Tabelião de Notas ou de escrivão, tem a sua autenticidade assegurada pela mesma fé pública. São escrituras públicas, em sentido amplo, revestidas do mesmo valor. A questão da validade do ato jurídico por eles documentado se desloca, assim, para o âmbito da competência para fazê-lo. Não se cuida de forma, que públicos e dotados de fé pública são os escritos. Mas de saber se podia fazê-lo o serventuário que o fez. Se cabe na competência de um escrivão a documentação de determinado ato, os efeitos destes atos serão aqueles que a lei atribua. Assim, quando se realiza um ato no processo, ou um ato em procedimento, cabe ao escrivão documentá-lo, ainda que dele decorra efeito como o de transmissão da propriedade.24 Tanto o escrivão quanto o tabelião são investidos do poder-dever de dar forma autêntica aos atos jurídicos por eles lavrados, cobrindo-os sob o manto da fé pública, razão pela qual João Mendes de Almeida Júnior os classificava como "órgãos da fé pública" ou "oficiais da fé pública",25 "causas eficientes instrumentais e permanentes auxiliares do juízo".26 Vale reproduzir o seu esquema conceitual, decalcado do dinamismo processual: Conheceremos o movimento forense, estudando os seus motores, moveis, momentos e motivos, ou, por outra as suas causas, a saber: 1º) A sua causa eficiente, isto é, os juízes e os auxiliares da justiça, bem como as partes contratantes ou litigantes; 2º) A sua causa material, isto é, os fatos constituidores de títulos de direitos, ou relações litigiosas; 3º) A sua causa formal, isto é, os atos e termos do processo, quer para declarações de vontade e estipulações, no foro extrajudicial, quer para intenção, ou contestação, prova, julgamento e execução, no foro judicial; 4º) A sua causa final, isto é, no foro extrajudicial, a estipulação ou firmeza, e no foro judicial, o julgamento e a execução do julgado.27 Pode-se concluir que o direito brasileiro sempre tendeu a cometer aos oficiais da fé pública a responsabilidade de formação e expedição dos instrumentos (títulos formais) para produção de efeitos jurídicos. Assim, a formalização dos títulos materiais judiciais (adjudicação, arrematação, alienação judicial, partilhas, divisões etc.) aperfeiçoa-se com a formação dos títulos formais, cuja expedição é cometida ao escrivão do processo.28 Não deixa de ser assaz interessante observar que as atribuições próprias de cada especialidade - escrivães do judicial, tabeliães, registradores -, singularizadas no curso do tempo, venham, nos dias que correm, a experimentar uma nova concentração e acumulação. Velhas figuras do direito tabelional - como as públicas-formas - ressurgem no cenário dos novos meios eletrônicos e plataformas de serviços notariais e registrais na internet e tendem a um processo concentracionário. NSCGJSP - mudanças progressivas A possibilidade de se expedirem títulos judiciais por intermédio dos notários - denominados carta de sentença notarial - foi sancionada pelo provimento CG 31/13.29 Nesse impulso original, somente os notários os poderiam confeccionar e expedir. Nota bene, como se lê no dito ato normativo: a formação do título, pelo notário, não significava simplesmente trasladar in totum as peças do processo judicial para formar a carta notarial; antes, era preciso exercer uma atividade modelar, ação conformadora do título em sentido próprio, com a ordenação lógica das peças e com a observância dos requisitos exigidos pela lei e consagrados pela praxe cartorária (numeração de folhas, autenticação, certidão de trânsito em julgado, termos inicial e final etc.). O pleito de se estender aos registradores imobiliários a possibilidade de extração de peças para formação de títulos seria apreciado mais tarde, no pedido veiculado no processo CG 81.020/18, quando foi então denegado o pleito. Excetuando a hipótese da carta de sentença notarial, decidiu-se que seria "atribuição exclusiva do ofício de justiça responsável pelo feito a composição do formal de partilha, carta de adjudicação e de arrematação. É o que determina expressamente o art. 1.273 das NSCGJ" (Tomo I).30 Posteriormente, no bojo do processo CG 113.660/19, seria reconhecida a competência exclusiva do tabelião ou do oficial de registro civil (com atribuição notarial) para "constituição de título judicial a partir de cópias de processo judicial, física ou digital, formado a partir de sentença definitiva. Tal competência - de produção de carta de sentença, formal de partilha, carta de adjudicação ou arrematação - não é natural ao registrador, nos termos das leis 6.015/1973 e 8.935/1994."31 Entretanto, ao final e ao cabo, seria aprovada a formalização de títulos judiciais pelas unidades de serviços extrajudiciais, sejam elas notariais ou registrais, "na forma de carta de sentença, formal de partilha, carta de arrematação e de expropriação, bem como de outras ordens judiciais". Porém, o mesmo r. parecer registraria, lucidamente, que, no âmbito do foro extrajudicial, "tal formalização é de atribuição exclusiva do Tabelionato de Notas, nos termos do item 218, do Cap. XVI, tomo II, das NSCGJ". E faz o adendo: Percebe-se que, para além da formação do título pela junção de cópias, também se observa a necessidade de certificação de sua autenticidade, seja por ato notarial na emissão de carta de sentença notarial, seja pelo escrivão do Ofício judicial, tudo com a finalidade de garantir que o título judicial apresentado a registro corresponda integralmente às peças necessárias à sua formação. A necessidade da autenticação decorre do fato de tais documentos serem externos aos serviços de registro, não tendo o Oficial de Registros competência para autenticar cópia de documentos que lhes são apresentadas como parte do título judicial. Esta ausência de atribuição legal para autenticar documentos do Registrador foi afirmada no citado parecer 163/20-E32, considerando que, no caso da norma apreciada naquele caso, cabia ao próprio Registrador extrair as cópias de autos físicos para a formação do título, tão somente com a apresentação dos autos.33 Embora essa importante decisão consignasse que ao registrador não se reconhecia competência legal para certificar a autenticidade das peças extraídas dos autos, ela acabaria por estreitar o itinerário entre o processo judicial e a serventia registral, suprimindo-se, pura e simplesmente, a instância intermediária que tradicionalmente detinha atribuições de certificação e autenticação das peças processuais: Na sugestão concreta, de emissão de termos de abertura e encerramento do título judicial - formal de partilha, carta de sentença, carta de arrematação e de adjudicação - com expressa indicação das folhas inicial e final dos autos que compõe o título, assinado pelo juiz e pelo escrivão, não há autenticação de documentos pelo oficial de registro, mas apenas impressão e conferência dos documentos que constam dos autos digitais e são referidos na decisão de expedição do título. Constando do termo de abertura da carta de sentença, do formal de partilha e dos outros títulos judiciais, referência expressa à folha inicial e final que integram o título, atribuindo-se ao Oficial Registrador sua impressão a partir dos autos eletrônicos e simples conferência de integridade, não haveria ofensa à atribuição legal dirigida a aqueles.34 Assim, as NSCGJSP-I seriam alteradas para prever que a formação do título judicial poderia se dar tanto pelo tabelião de notas quanto pelo registrador: Art. 1.273-A. A requerimento da parte, o formal de partilha, a carta de sentença, a carta de adjudicação e de arrematação, e os documentos semelhantes previstos no art. 221 das normas de serviço, originados de processo eletrônico e destinados aos serviços notariais e de registro, poderão ser expedidos para remessa eletrônica aos serviços notariais e de registro, observando-se o seguinte procedimento: I - emissão dos termos de abertura e de encerramento, constando daquele o número da folha inicial e final do processo em que é expedido o termo, bem como senha de acesso aos autos pelo oficial de registro ou tabelião; II - assinatura eletrônica dos termos de abertura e de encerramento pelo escrivão e pelo magistrado; III - liberação dos termos na pasta digital dos autos eletrônicos; IV - intimação da parte interessada, por ato ordinário, para a remessa dos termos por meio eletrônico ao registro Ppúblico ou tabelionato destinatário. Na parte seguinte deste artigo, intitulada O Direito Achado na Máquina, vamos analisar as mudanças ocorridas no microssistema da titulação a partir do impacto das novas tecnologias e inovação da legislação - especialmente após o advento da lei 14.382/22. A arquitetura tradicional dos ofícios públicos vê-se progressivamente tensionada (e até mesmo ameaçada) pela digitalização e pela emergência de sistemas de titulação centralizada e automatizada. ___________ 1 Segundo Ramos Tavares, a sociedade plataformizada seria a infraestrutura "na qual as relações se desenvolvem no espaço imaterial, confundindo fatos com criações e incutindo crenças em imagens inexistentes, copiadas de existências apenas imaginadas". TAVARES, André Ramos. A Nova Matrix. São Paulo: Etheria, 2024, p. 9. 2 Os tipos indicados não exaurem, todavia, o rol do art. 221. Ad exemplum: a sentença nas ações expropriatórias pode servir como título inscritível (art. 29 do Decreto-Lei 3.365, de 21/06/1941), entre outros. 3 ALVIM, Arruda. CPC Comentado. Vol. VI, São Paulo: RT, 1981, p. 190, n. 3.2. 4 Entre tais funções privativas, destacam-se: "escrever e subscrever outros atos do processo nos autos ou em avulso, por exemplo, os termos de continuação, os mandados, as precatórias, as rogatórias, as cartas de sentença e outros atos privativos de seu ofício". REZENDE FILHO, Gabriel José Rodrigues de. Curso de Direito Processual Civil. Vol. I, 5ª ed. São Paulo: Saraiva, 1957, p. 96, n. 96. 5 DINAMARCO, Cândido Rangel. Instituições de Direito Processual Civil. Vol. I. São Paulo: Malheiros, 2001, p.657, n. 348. 6 Op. cit. p. 649, n. 343. 7 Op. cit. p. 651, n. 345. 8 FERRÃO, Manuel Hilario Pires. Guia practica e formulario do tabellião de notas no Brasil. Rio de Janeiro: Typografia Nacional, 1870, p. 29, nota 46. 9 Op. Cit. p. 29. Ferrão fará certas distinções entre o tabelião do judicial e o de notas (ou notário público, como sublinha). V. p. 31 et seq. 10 ALMEIDA JR. João Mendes de. Orgams da fé publica. Revista da Faculdade de Direito de São Paulo, Vol. V, São Paulo: Typ. Espíndola, Siqueira & cia., 1897, p. 33. ARISTOTELES. Política, VI, 1321b: "Hay otro cargo de los que registran los contratos privados y los veredictos de los dicasterios [órgãos do poder judiciário na democracia ateniense]. Y, además, el registro de los procesos y su institución. En ciertos lugares se subdividen entre varios, aun cuando uno [tiene] jurisdicción sobre los demás. Los apellidan custodios de los archivos sagrados, superintendentes, registradores, y otros títulos similares". [Usei a tradução direta do grego feita por Manuel Briceño Jáuregui, S. J. Publicaciones Del Instituto Caro Y Cuervo, Vol. LXXXIV, p. 550]. Parece-me mais precisa a transliteração de Almeida Jr. 11 Vide Ord. Fil. Liv. I, Tit. LXXIX. Cândido Mendes de Almeida anotaria que, à altura, não se tinha feito, ainda, uma reforma para clarificar a distinção entre as figuras dos escrivães e "notários". V. nota 3 ao L. I, Tit. LXXIX. Diz ainda que "os tabeliães do judicial, como se vê, não passam de escrivães dos juízos, e diferem muito do notário". Anoto, de passagem, que a expressão "notário" não se coadunava com as tradições portuguesas que mantiveram a de tabelião ao longo dos séculos. Vide JACOMINO, Sérgio. Notários, tabeliães, escreventes e escrivães. Uma longa história de confusões. São Paulo: Círculo Registral/Ars Notariæ. 12/01/2008. Disponível aqui. 12 V. nota 1, Ord. Fil. L. I, Tit. LXXVIII. 13 ALMEIDA Jr. João Mendes de. Plano de Reforma Judiciária submetido ao Congresso Legislativo do Estado de São Paulo por Francisco de Paula Rodrigues Alves. 3ª. seção. São Paulo: Siqueira, Nagel & Cia., 1912, p. 10. Vide igualmente: GAMA, Affonso Dionysio. Manuel prático dos tabelliães de notas. 2 ed. São Paulo: Saraiva, 1938, p. 10, n. 5. Sobre os tabeliães do judicial v. Ord. Fil. Liv. I, Tit. LXXVIII, n. 7. Vide igualmente Alvará de 10 de outubro de 1754 - Escrivães e Tabelliães do judicial. No livro V das ditas ordenações, verificamos que as atribuições dos tabeliães e escrivães andavam parelhas, com disposições aplicáveis a ambos. ALMEIDA NETO, João Mendes de, in: prefácio a Órgãos da fé pública. ALMEIDA JR, João Mendes de. São Paulo: Saraiva, 1963, p. VII. 14 Em São Paulo, v. art. 145, 1o, do Decreto 123 de 10.11.1892. 15 A distinção já nos vinha das Ordenações Manuelinas: Liv. I, Tit. LIX (tabeliães das notas) e Liv. I, Tit. LX (tabeliães do judicial). Nas Afonsinas, a distinção que se fazia era entre os tabeliães do paço e tabeliães das audiências. Liv. I, Tit. XLVIII. 16 O nome dos dois primeiros tabeliães a exercer sua atividade no Brasil ainda permanece obscuro. Sabe-se que Martim Afonso de Souza trouxe, a bordo da famosa esquadra por ele comandada, 2 tabeliães, oficiais que teriam sido escolhidos e nomeados ainda em Portugal, conforme se lê da Carta de Poder de 20 de novembro de 1530 conferida por D. João III. A transcrição paleográfica se pode ver aqui: JACOMINO, Sérgio Jacomino. 450 anos de tabeliado no Brasil? São Paulo: Observatório do Registro, 26/01/2015, disponível em: https://wp.me/p6rdw-za. É possível que um deles possa ser o misterioso Pero (ou Pedro) Capico, citado em várias passagens como escrivão. Diz Francisco Martins dos Santos que, "quando Martim Afonso embarcou-se para o Brasil com a Armada de 3 de dezembro de 1530, Pero Capico veio novamente para S. Vicente, na qualidade de conhecedor da região e Escrivão da mesma Armada, aí lavrando todas as primeiras escrituras de terras e cartas de doação até princípios de 1533". SANTOS, Francisco Martins. História de Santos. Vol. I. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1937, p. 62. Há muitos outros monumentos em que se aponta Capico como escrivão como, por exemplo, na famosa carta de sesmaria dada a Pedro de Góes, da qual se extrai: "A 10 de outubro de 1532 foi por este concedida ao cavaleiro fidalgo Pedro Góes uma sesmaria passada pelo tabelião Pedro Capico, das terras fronteiras a Engaguaçu, na qual foi edificado o primeiro engenho de açúcar com o nome de Madre de Deus". MARQUES, Manuel Eufrásio de Azevedo. Apontamentos Históricos..., Tomo II, São Paulo: Livraria Martins, 1954, p. 157. 17 MACEDO. Deocleciano Lei de.Tabeliães do Rio de Janeiro - do 1º ao 4º Ofício de Notas: 1565-1822. Rio de Janeiro: Arquivo Nacional, 2007, p. 11. 18 Ord. Fil. Liv. III, Tit. LIX (Das Provas que devem fazer por Escrituras Públicas), alude tanto a tabeliães públicos quanto a escrivães autênticos. 19 Grassa certa controvérsia na jurisprudência acerca da validade de renúncia in favorem e mesmo em instituir-se usufruto em autos e termos judiciais. V. REsp 1.433.650/GO, j. 19/11/19, DJe 4/2/20, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, disponível aqui; REsp 1.236.671/SP, j. 9/10/12, DJe 4/3/13, Rel. Min. Sidnei Beneti, disponível aqui. Contudo, embora o art. 1.806 do CC admita a renúncia à herança por escritura ou termo judicial, a meação não se confunde com a herança e, por revelar-se no caso verdadeira doação, a lavratura de escritura pública é imprescindível (art. 108 do CC). REsp 1.196.992/MS, j. 6/8/13, DJe 22/8/13, Rel. Ministra Nancy Andrighi, disponível aqui. 20 V. Decreto de 1º.3.1833, que aludia a "tabeliães do Público, judicial e Notas". No ano seguinte, ampliando o escopo, previu-se que em cada uma das "Villas referidas haja dous Tabelliães do Publico judicial e Notas, servindo o primeiro de Escrivão das execuções civeis e crimes". Mais tarde, em adendo, previa-se que o 1º tabelião acumularia, não havendo quem queira servir, o ofício de escrivão do júri e execuções criminais, "até que por concurso seja o dito ofício provido em pessoa que o sirva separadamente" (art. 17 do Decreto 9.420, de 28.4.1885). 21 V. o art. 120, II, "b" do Decreto 123 de 10/11/1892 - Organização Judiciária de São Paulo: o oficial do registro geral das hipotecas, com seus anexos, poderia ser substituído por um dos "tabelliães do judicial e notas", designado pelo juiz. Vide, ainda: Decreto 123 de 10/11/1892 - Organização Judiciária de São Paulo. Decreto 5.108, de 15/07/1931; Decreto-Lei 11.464, de 30/09/1940; Decreto-Lei 14.234, de 16/10/1944; Art. 23, parágrafo único, da Lei Estadual paulista 5.285, de 18/02/1959. No Código Judiciário do Estado de São Paulo (Decreto-Lei Complementar 3, de 27/08/1969, reza o seu artigo 197: "Nas comarcas onde o serviço não for oficializado, o Ofício de Justiça é mantido como anexo dos respectivos cartórios, com as atuais numerações ordinais e com a denominação de 'Cartório de Notas e Ofício de Justiça'". V. arts. 100 e 101 da Resolução TJSP 1/1971, de 29/12/1971, DOJ de 30/12/1971, Des. Cantidiano Garcia de Almeida. Disponível aqui, entre muitos outros exemplos que não esgotarei por aqui. 22 Decreto-Lei Complementar 3, de 27/08/1969, art. 262. 23 A chamada "oficialização" dos cartórios judiciais da Capital de São Paulo viria com a Lei 3.331, de 30/12/1955. A partir daí, e progressivamente, foram sendo "oficializados" e desacumuladas as serventias. A Lei 8.935 vai além e prevê a desacumulação das especialidades previstas no seu art. 6º (arts. 26 e 49). 24 STF RE 81.632-PR, j. 25/11/1975, Min. Bilac Pinto. Disponível aqui. 25 ALMEIDA JR. João Mendes de. Direito judiciário brasileiro. 3ª ed. São Paulo: Freitas Bastos, 1940, p. 73, III. A mesma expressão tradicional figura na EC 45/2004 no art. 103-B: "órgãos prestadores de serviços notariais e de registro". Os órgãos notariais e registrais integram, naturalmente, o organismo judiciário. Vide: JACOMINO, Sérgio. Órgãos da fé pública. São Paulo: Círculo Registral - Estudos Bandeirantes, 12.4.2025, disponível aqui. 26 Op. cit. p. 95. 27 Op. cit. p. 18. 28 THEDORO JR. Humberto. Curso de Direito Processual Civil, 49ª ed. Vol. II, Rio de Janeiro: Forense, 2014, n. 853-b. No caso da arrematação (título de domínio em sentido material), o ato reclama o seu instrumento, verbis: "acarta de arrematação, que é o instrumento dela", Op. Cit., n. 871. 29 Provimento CG 31/2013, de 21/10/2013, DJe 23/10/2013, Des. José Renato Nalini. Disponível aqui. Vide Processo CG 39.867/2013, parecer de 21/10/2013, DJe 23/10/2013, Des. José Renato Nalini. Disponível aqui. 30 Processo CG 81.020/2018, Colina, parecer de 19/12/2018, DJe 19/12/2018, parecer aprovado pelo Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Disponível aqui. 31 Processo CG 113.660/2019, Barueri, parecer de 24/04/2020, DJe 24/04/2020, Des. Ricardo Mair Anafe. Disponível aqui. 32 Processo CG 113.660/2019, cit. 33 Processo CG 50.357/2020, São Paulo, dec. de 08/06/2020, Dje 09/06/2020, Des. Ricardo Mair Anafe. Disponível aqui. 34 Processo CG 50.357/2020, cit.