Introdução
A promulgação da EC 132/23, conhecida como a reforma tributária, inaugurou uma nova era para o sistema fiscal brasileiro. Com a substituição de tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pela CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços e pelo IBS - Imposto sobre Bens e Serviços, diversos setores da economia passarão por profundas transformações. O mercado imobiliário, um dos pilares da economia nacional, está no centro dessas mudanças. Este artigo analisa as principais alterações que a reforma tributária e a tributação de aluguéis e imóveis sofrerão, fazendo um cotejo entre a nova realidade e as teses jurisprudenciais consolidadas no sistema anterior, com foco nas diretrizes da LC 227/26.
A nova arquitetura tributária: Superando as controvérsias do passado
A principal mudança é a unificação de cinco tributos em um modelo de IVA - imposto sobre o valor agregado dual. O objetivo é substituir um emaranhado de regras que geravam infindáveis disputas judiciais.
O fim da tese da não incidência na permuta de imóveis
Um dos maiores exemplos da complexidade do sistema anterior era a discussão sobre a incidência de PIS/Cofins em operações de permuta de imóveis. Após anos de debate, o STJ consolidou uma tese favorável aos contribuintes, entendendo que a mera troca de ativos, sem o recebimento de valor em dinheiro (torna), não se enquadrava no conceito de "receita" ou "faturamento".
O raciocínio do STJ, que se tornou pacífico, pode ser observado no julgamento do AgInt no REsp 1.945.182/SC:
TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRPJ E CSLL. PIS E COFINS. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. PERMUTA DE IMÓVEIS. NÃO INCIDÊNCIA. AUSÊNCIA DE AUFERIMENTO DE RECEITA, FATURAMENTO OU LUCRO. 1. Esta Corte de Justiça possui o entendimento de que não há incidência de PIS/COFINS e de IRPJ/CSSL sobre operações de permuta de imóveis, ainda que contribuintes sujeitos ao recolhimento tributário no regime do lucro presumido, pois não se aufere, na hipótese, lucro ou receita. 2. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ - AgInt no REsp: 1945182 SC 2021/0191782-0, Relator.: Ministro OG FERNANDES, Data de Julgamento: 15/03/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/04/2022)
Análise e tendência: A lógica do STJ era impecável sob a ótica do sistema anterior: se a base de cálculo do PIS/Cofins era a receita/faturamento, e a permuta é uma substituição de ativos sem ingresso financeiro, não havia fato gerador. A reforma tributária, contudo, altera a premissa fundamental. O fato gerador do IBS e da CBS é a "operação com bens ou serviços". Uma permuta de imóveis é, inequivocamente, uma operação com bens.
Portanto, a tendência é a superação completa dessa jurisprudência. Com a nova legislação, a permuta passará a ser tributada pelo seu valor de mercado. A contrapartida será o direito ao crédito do IBS/CBS que incidiu na aquisição do bem dado em troca, materializando o princípio da não cumulatividade. A discussão judicial futura não será mais sobre "se incide", mas sobre "como calcular o crédito" e "qual o valor justo da operação".
A tributação da locação de imóveis e o "redutor social"
Outra alteração de grande impacto é a reforma tributária e a tributação de aluguéis. A nova legislação estabelece de forma explícita a incidência de IBS e CBS sobre as receitas de locação, encerrando a antiga controvérsia sobre a natureza jurídica do aluguel para fins de tributação por impostos sobre o consumo.
A LC 227/26, ao alterar a LC 214/25, incluiu a locação no rol de operações tributáveis. Ciente do impacto econômico, o legislador criou um mecanismo de proteção:
- Redutor social: Conforme o novo art. 260 da legislação, na locação de bem imóvel para uso residencial, o contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS poderá deduzir da base de cálculo um redutor social no valor de R$ 600,00 por mês, por imóvel.
Essa medida visa proteger os contratos de aluguel de menor valor, diminuindo ou até zerando o imposto devido e, consequentemente, o impacto no custo da moradia para o inquilino.
Impactos na incorporação e loteamento: O fim da distinção entre receita operacional e ganho de capital
Outra fonte de grande litígio era a diferenciação entre a venda de um imóvel classificado como "ativo circulante" (estoque) e como "ativo não circulante" (imobilizado). A depender do objeto social da empresa e da classificação contábil do bem, a receita da venda poderia ser tributada como receita operacional ou como ganho de capital.
O CARF - Conselho Administrativo de Recursos Fiscais e os tribunais eram frequentemente chamados a decidir sobre a correta classificação, como se vê nesta decisão:
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJAno-calendário: 2011ALIENAÇÃO. IMÓVEIS. LUCRO PRESUMIDO. OBJETO SOCIAL . ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. VENDA DE IMÓVEIS. RECEITA BRUTA. Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento) .Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica. (CARF - RECURSO VOLUNTARIO: 11065.722929/2014-69 1401-007.333, Relator.: CLAUDIO DE ANDRADE CAMERANO, Data de Julgamento: 21/11/2024, Data de Publicação: 14/01/2025)
Análise e tendência: A decisão do CARF ilustra a complexidade da análise: era preciso verificar o objeto social da empresa e a destinação do imóvel para definir a tributação. O novo sistema de IBS e CBS torna essa discussão obsoleta para os tributos sobre o consumo. A venda de um imóvel será sempre uma "operação com bem", sujeita à tributação pelo valor total, com o correspondente direito de crédito.
Para dar segurança aos projetos em andamento, a LC 227/26 estabeleceu regimes de transição:
- Incorporação imobiliária (RET): Opção por alíquotas de 2,08% ou 0,53% (interesse social) sobre a receita.
- Loteamento: Opção por alíquota de 3,65% sobre a receita bruta.
Conclusão
A reforma tributária e a tributação de aluguéis e imóveis representam uma mudança de paradigma. Ao substituir um sistema complexo que fomentava longas disputas judiciais, como a da permuta de imóveis, o novo modelo de IVA busca trazer simplicidade e segurança jurídica. A análise da jurisprudência do STJ e do CARF evidencia os problemas que a reforma visa corrigir. A tendência é que o contencioso tributário no setor imobiliário migre de discussões conceituais para questões mais práticas, como a apuração e o aproveitamento de créditos do IBS e da CBS. O período de transição será crucial para a adaptação do setor a essa nova e, espera-se, mais racional realidade fiscal.