Durante muito tempo, a alienação fiduciária foi vista pelo mercado como uma das formas mais seguras de garantia imobiliária.
Na prática, predominava o entendimento de que o imóvel financiado permanecia relativamente protegido contra diversas discussões patrimoniais enquanto a propriedade fiduciária estivesse vinculada à instituição financeira.
Mas uma recente decisão do TJ/SP reforça um importante limite dessa proteção.
A 26ª câmara de Direito Privado do TJ/SP decidiu que é possível a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívidas condominiais, reconhecendo a prevalência da natureza propter rem da obrigação.
O entendimento foi firmado no julgamento do agravo de instrumento 2356556-41.2025.8.26.0000, relatado pela desembargadora Maria de Lourdes Lopez Gil.
O caso envolvia um imóvel financiado por meio de alienação fiduciária junto ao Banco do Brasil.
Ao analisar a controvérsia, o Tribunal seguiu orientação já consolidada pela 4ª turma do STJ: a dívida condominial acompanha o imóvel, independentemente de quem figure como proprietário registral naquele momento.
Isso significa que, mesmo diante da existência de alienação fiduciária, o condomínio pode requerer a penhora direta da unidade para satisfação do débito.
Nessas hipóteses, o credor fiduciário deverá ser intimado para exercer eventual direito de preferência, podendo quitar a dívida e se sub-rogar no crédito correspondente.
A decisão chama atenção porque reforça uma característica essencial das obrigações propter rem: elas se vinculam diretamente à própria coisa, e não apenas à pessoa do devedor.
E os reflexos práticos desse entendimento são relevantes.
Para instituições financeiras, o tema amplia a necessidade de monitoramento preventivo da situação condominial dos imóveis utilizados como garantia em operações de crédito.
Isso porque eventual execução condominial pode gerar riscos patrimoniais relevantes, especialmente em cenários de desvalorização imobiliária, inadimplência prolongada ou dificuldade de recuperação do saldo financiado.
Em determinadas situações, o valor obtido em hasta pública pode sequer ser suficiente para satisfação integral do crédito da instituição financeira.
Por isso, a decisão também reforça a importância de ajustes contratuais cada vez mais rigorosos relacionados à obrigação do fiduciante de manter integralmente adimplidas as despesas condominiais do imóvel.
Mas os impactos da decisão não se limitam ao setor bancário.
Para proprietários, compradores e investidores imobiliários, o entendimento evidencia a importância de análise patrimonial preventiva e acompanhamento constante da situação jurídica e financeira do imóvel.
Muitas pessoas acreditam que o financiamento imobiliário impede qualquer medida constritiva relevante sobre o bem.
Na prática, porém, determinadas obrigações - especialmente aquelas de natureza propter rem - possuem força jurídica suficiente para atingir diretamente o patrimônio vinculado.
E esse ponto merece atenção especial em contextos envolvendo:
- aquisição de imóveis financiados;
- inventários;
- partilhas;
- investimentos imobiliários;
- ou reorganizações patrimoniais familiares.
Em operações patrimoniais mais complexas, a ausência de diligência adequada sobre débitos vinculados ao imóvel pode gerar prejuízos expressivos no futuro
Conclusão:
A decisão do TJ/SP reforça que a alienação fiduciária continua sendo instrumento robusto de garantia, mas não representa blindagem absoluta contra obrigações de natureza propter rem, como as dívidas condominiais.
Mais do que uma discussão técnica, o julgamento evidencia a necessidade crescente de análise patrimonial estratégica em operações imobiliárias, financiamentos e estruturas de proteção patrimonial.
Em um cenário de crescente complexidade nas relações patrimoniais, compreender os riscos vinculados ao imóvel deixou de ser apenas uma cautela jurídica - e passou a ser medida essencial de segurança financeira e prevenção de litígios.