Por maioria de 5 votos a 4, e com participação do Airbnb na qualidade de interessado, a segunda seção do STJ firmou entendimento de que a exploração econômica reiterada de imóveis para estadias de curta duração pode descaracterizar sua destinação residencial e exigir aprovação prévia de dois terços dos condôminos. O julgamento do REsp 2.121.055/MG consolida novo marco interpretativo sobre os limites entre direito de propriedade, autonomia condominial e os impactos da economia digital sobre as relações condominiais. A controvérsia, que há anos dividia doutrina, mercado imobiliário e jurisprudência da própria Corte, ganhou contornos mais definidos, mas não necessariamente mais simples.
O caso teve origem em ação ajuizada por proprietária de unidade residencial localizada em condomínio de Minas Gerais que buscava o reconhecimento do direito de disponibilizar o imóvel para locações de curta duração por meio de plataformas digitais, independentemente de autorização condominial. Em síntese, sustentava-se que a convenção do condomínio não continha vedação expressa à prática e que, portanto, a locação por curta temporada estaria tacitamente permitida.
Por maioria, contudo, prevaleceu o voto da ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso. Segundo a relatora, o meio pelo qual o imóvel é disponibilizado, seja por plataforma digital, por imobiliária ou por qualquer outro canal, não altera, por si só, a natureza jurídica do negócio. A atipicidade contratual reconhecida pela maioria não decorre do uso da plataforma, mas das características assumidas pela ocupação e disponibilização reiterada da unidade, especialmente quando deixam de reproduzir os contornos tradicionais da locação residencial e também não configuram atividade hoteleira típica. Conforme destacado no voto, a locação por temporada prevista nos arts. 48 a 50 da lei 8.245/91 pressupõe finalidade residencial transitória específica e o atendimento de determinados requisitos formais, dentre eles a descrição obrigatória de todos os móveis e utensílios que guarnecem o imóvel. Já a atividade hoteleira, pressupõe a presença de serviços típicos de hotelaria, como concierge, lavanderia e alimentação, além de licença específica de funcionamento.
A partir dessa distinção, o ponto central do julgamento, segundo o entendimento vencedor, reside na forma concreta de utilização do imóvel e na eventual profissionalização da atividade. O Tribunal Superior destacou que fatores como habitualidade da oferta, elevada frequência de ocupações, baixa quantidade de diárias, alta rotatividade de usuários e eventual prestação de serviços acessórios podem evidenciar verdadeira exploração econômica incompatível com a destinação exclusivamente residencial do imóvel, o que só poderá ocorrer mediante autorização assemblear qualificada.
O julgamento, contudo, esteve longe de ser consensual. A divergência inaugurada pelo ministro Antônio Carlos Ferreira trouxe reflexão relevante acerca dos limites da restrição ao direito de propriedade e da necessidade de previsão expressa em convenção condominial para impedir locações por temporada. Em seu voto, destacou-se que o direito de propriedade, constitucionalmente assegurado, somente pode sofrer limitações mediante previsão legal ou convencional clara, especialmente diante da ausência de vedação específica no caso concreto.
A corrente divergente sustentou que a mera utilização de plataformas digitais não desnatura automaticamente a finalidade residencial do imóvel e que eventuais abusos concretos, como perturbação do sossego, insegurança ou utilização nociva da unidade, já podem ser reprimidos pelos instrumentos convencionais e legais ordinariamente existentes no regime condominial. Sob essa perspectiva, a restrição ampla e abstrata à locação de curta temporada poderia representar limitação excessiva ao exercício do direito de propriedade.
É justamente nesse ponto que a decisão desperta um debate jurídico particularmente sensível. Embora seja inegável que a expansão das plataformas digitais modificou profundamente a dinâmica dos condomínios residenciais, também é verdade que o julgamento introduz conceitos relativamente abertos e potencialmente subjetivos, como "exploração econômica reiterada", "profissionalização da atividade" e "descaracterização da finalidade residencial". A ausência de critérios objetivos suficientemente delimitados tende a ampliar zonas de incerteza interpretativa e, consequentemente, a judicialização futura sobre o tema.
O acórdão não definiu parâmetros objetivos para distinguir a exploração econômica incompatível com a destinação residencial da mera locação temporária admitida pela lei do Inquilinato. Permanecem em aberto questões como o grau de habitualidade necessário para descaracterização do uso residencial, a relevância da quantidade de diárias, o papel da prestação de serviços acessórios e se a simples oferta contínua do imóvel em plataformas digitais seria suficiente para justificar restrições. Tampouco foram delimitadas as fronteiras entre a exploração econômica vedada e outras formas socialmente aceitas de utilização transitória do imóvel. Essa ausência de critérios objetivos tende a deslocar para assembleias e para o Poder Judiciário a tarefa de preencher, caso a caso, o conteúdo do precedente.
A solução construída também chama atenção por aparentemente deslocar a lógica tradicional do princípio da legalidade quanto aplicado ao direito privado, segundo a qual aos particulares é permitido tudo aquilo que a lei não proíbe expressamente. Trata-se de lógica tradicionalmente associada ao regime constitucional das liberdades privadas e à garantia prevista no art. 5º, II, da CF/88. Ao exigir autorização assemblear prévia e qualificada para determinadas modalidades de exploração econômica do imóvel, mesmo na ausência de vedação convencional específica e sem lei antecedente a tratar a matéria, o precedente sinaliza um movimento de fortalecimento da autonomia coletiva condominial em detrimento da liberdade individual do proprietário. Embora a solução busque responder aos impactos concretos da intensa rotatividade de pessoas nos condomínios residenciais, também suscita debate relevante acerca dos limites da restrição ao exercício do direito de propriedade e da necessidade de critérios objetivos para sua incidência.
Para síndicos e administradoras, o precedente fornece base sólida para a adoção de medidas concretas até então marcadas por insegurança jurídica: notificação extrajudicial de proprietários infratores, imposição de multas condominiais com fundamento em deliberação assemblear válida e, em última análise, propositura de tutela inibitória para fazer cessar a prática. É recomendável, porém, que essas medidas sejam precedidas de revisão da convenção e de regimento interno, de modo a estabelecer parâmetros objetivos e proporcionais, como número máximo de hóspedes, tempo mínimo de estadia, regras de acesso e responsabilidade do proprietário, capazes de reduzir a litigiosidade e prevenir alegações de restrição abusiva ao direito de propriedade. Importa registrar, ainda, que o precedente alcança especificamente os condomínios de destinação residencial: condomínios de uso misto, condo-hotéis e empreendimentos com regime de pool hoteleiro possuem disciplina própria e não são, em princípio, atingidos pelo julgado.
Sob essa ótica, a decisão pode incentivar condomínios a revisarem suas convenções internas de forma mais técnica e objetiva, estabelecendo regras claras sobre locações de curta duração, critérios de utilização das unidades e parâmetros de convivência. A tendência é que assembleias passem a enfrentar o tema de maneira mais estruturada, reduzindo zonas cinzentas interpretativas que frequentemente geram conflitos entre proprietários e administração condominial. Também é possível que proprietários passem a estruturar suas contratações com maior aderência aos requisitos formais da locação por temporada previstos na lei do Inquilinato, buscando reforçar a caracterização residencial do uso enquanto os contornos do precedente amadurecem na jurisprudência.
Por outro lado, também existe o risco de utilização excessivamente restritiva desse precedente como instrumento de limitação ampla ao uso da propriedade privada, inclusive em situações nas quais não haja efetivo comprometimento da segurança ou do sossego coletivo. A interpretação indiscriminada da decisão pode gerar distorções relevantes, sobretudo em cidades turísticas, regiões litorâneas e centros urbanos nos quais a locação por curta temporada constitui prática consolidada e socialmente aceita.
Além disso, não se pode ignorar os impactos econômicos da decisão. O crescimento do mercado de plataformas digitais de intermediação de locação por curto período ("short stay") alterou significativamente o mercado imobiliário, criando novas formas de monetização da propriedade privada e ampliando alternativas de renda para milhares de proprietários, com ganhos econômicos indiretos para a vizinhança dos imóveis locados. O próprio debate travado durante o julgamento evidenciou preocupações relacionadas aos reflexos econômicos da restrição dessas atividades, especialmente diante da consolidação da economia compartilhada como uma realidade irreversível.
Mais do que encerrar uma controvérsia, o julgamento inaugura novo ciclo regulatório das relações condominiais diante da economia digital. O STJ ofereceu uma resposta relevante a um fenômeno social que cresceu mais rapidamente do que sua regulamentação jurídica, mas o fez mediante categorias interpretativas que ainda demandarão amadurecimento jurisprudencial.
O desafio daqui para frente não será simplesmente permitir ou proibir estadias de curta duração, mas construir critérios objetivos, previsíveis e proporcionais que permitam compatibilizar liberdade econômica, exercício do direito de propriedade, autonomia coletiva dos condomínios e segurança jurídica.