A usucapião extraordinária como instrumento de regularização imobiliária: Aspectos judiciais e extrajudiciais
A regularização imobiliária é um dos maiores desafios do cenário urbano e rural brasileiro. Estima-se que milhões de propriedades no país apresentem algum nível de irregularidade, desde a ausência de matrícula até construções sem licenciamento adequado. Essa informalidade impede vendas, financiamentos e a plena fruição do direito de propriedade, gerando insegurança jurídica e travando o desenvolvimento econômico. Nesse contexto, a usucapião extraordinária desponta como um mecanismo fundamental para sanar o passivo imobiliário e garantir o direito à moradia.
A usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do CC brasileiro, permite a aquisição da propriedade pela posse prolongada, contínua e pacífica de um imóvel por 15 anos, independentemente de justo título e boa-fé. O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Essa modalidade é especialmente relevante em situações de loteamentos irregulares, pendências sucessórias e posse antiga consolidada, onde a cadeia dominial foi interrompida ou sequer existiu formalmente.
A via extrajudicial e a desburocratização
Historicamente, a usucapião era um procedimento exclusivamente judicial, conhecido por sua morosidade. Contudo, o CPC de 2015, por meio de seu art. 1.071, inovou o ordenamento jurídico ao acrescentar o art. 216-A à lei de registros públicos (lei 6.015/1973). Essa alteração legislativa instituiu a usucapião extrajudicial, permitindo que o reconhecimento do domínio seja processado diretamente perante o cartório de registro de imóveis competente.
A modalidade extrajudicial exige o cumprimento de requisitos específicos, como a elaboração de planta e memorial descritivo por profissional habilitado, a anuência dos confrontantes e a lavratura de ata notarial por um tabelião de notas. Essa via oferece uma solução mais célere e econômica, desafogando o poder judiciário e conferindo maior efetividade ao direito de propriedade.
Entendimento jurisprudencial do STJ
O STJ tem desempenhado um papel crucial na interpretação e aplicação das normas relativas à usucapião. Um ponto de destaque na jurisprudência recente refere-se à facultatividade da via administrativa. Em julgamento proferido pela 3a turma (REsp 1.796.394-RJ), o STJ firmou o entendimento de que o ajuizamento de ação de usucapião independe de pedido prévio na via extrajudicial.
O tribunal destacou que o procedimento extrajudicial foi disciplinado "sem prejuízo da via jurisdicional", garantindo ao cidadão o direito de escolha entre as esferas administrativa e judicial. Além disso, a pesquisa pronta do STJ tem evidenciado decisões favoráveis à usucapião em cenários complexos, como em áreas inferiores ao módulo estabelecido em lei municipal e em imóveis vinculados ao SFH - Sistema Financeiro de Habitação, demonstrando a flexibilidade e o alcance desse instituto.
A tríade da regularização
Para que a regularização imobiliária seja plena, é necessário observar a tríade composta pelas regularidades urbanística, registral e fiscal. A usucapião atua primordialmente na esfera registral, restabelecendo a segurança da cadeia dominial. No entanto, ela deve ser acompanhada de esforços para adequação às normas edilícias municipais e quitação de eventuais passivos tributários.
A integração da usucapião com outros instrumentos, como a Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela lei 13.465/17, potencializa os resultados das políticas públicas de ordenamento territorial. A REURB, em suas modalidades de interesse social (Reurb-S) e específico (Reurb-E), fornece ferramentas adicionais para a legitimação fundiária e a titulação de ocupantes de núcleos urbanos informais.
Conclusão
A usucapião extraordinária, seja pela via judicial ou extrajudicial, consolida-se como uma ferramenta indispensável para a regularização imobiliária no Brasil. A atuação técnica e especializada do advogado é fundamental para conduzir o imóvel ao estágio de regularidade, harmonizando as normas civis, registrais e urbanísticas. Ao garantir a segurança jurídica das propriedades, fortalece-se o mercado imobiliário e efetiva-se a função social da propriedade, promovendo o desenvolvimento sustentável das cidades.
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1 Migalhas. "Regularização de imóveis: Fundamentos jurídicos e soluções".
2 Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002 ), art. 1.238.
3 Associação dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG). "Informativo de Jurisprudência do STJ destaca usucapião extraordinária".
4 Superior Tribunal de Justiça (STJ ). "Pesquisa Pronta destaca entendimento sobre usucapião de imóveis em liquidação extrajudicial".