A cessão de recebíveis tornou-se instrumento recorrente de financiamento da atividade imobiliária. Em empreendimentos de loteamento, a transferência a terceiros dos créditos decorrentes dos compromissos de compra e venda permite antecipar fluxos financeiros futuros e conferir liquidez ao empreendimento, sem que isso importe, necessariamente, alteração subjetiva do contrato celebrado entre loteadora e adquirente.
Essa aparente simplicidade econômica, contudo, tem produzido uma questão juridicamente mais complexa: se o adquirente do lote pretende resolver o contrato em razão do atraso das obras de infraestrutura, pode a empresa que adquiriu os recebíveis ser responsabilizada solidariamente com a loteadora, simplesmente porque passou a receber as parcelas do preço?
A resposta pressupõe distinguir institutos que, embora possam coexistir na dinâmica econômica de uma mesma operação, produzem efeitos jurídicos distintos: a cessão de crédito e a cessão da posição contratual.
A matéria adquiriu especial relevância com os recentes julgamentos da 4ª turma do STJ, particularmente o AREsp 2.895.936/MG, nos quais se estabeleceu uma linha jurisprudencial fundada precisamente nessa distinção. Mais do que resolver controvérsias individuais, os precedentes oferecem critérios relevantes para delimitar a responsabilidade dos agentes que participam do financiamento de empreendimentos imobiliários sem assumir a execução das obrigações inerentes à sua implantação.
A circulação do crédito não implica circulação do contrato
O ponto de partida está no art. 286 do CC. A cessão de crédito opera modificação subjetiva no polo ativo da obrigação: transfere-se a terceiro o direito de exigir determinada prestação, preservando-se, em princípio, a relação obrigacional em seus demais elementos.
Carlos Roberto Gonçalves define a cessão de crédito como o "negócio jurídico bilateral, pelo qual o credor transfere a outrem seus direitos na relação obrigacional" (Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigações, v. 2, 9ª ed., São Paulo: Saraiva, 2012, p. 217).
A transferência do crédito, portanto, não se confunde com a transferência do contrato que lhe deu origem. O cessionário passa a titularizar a pretensão creditória cedida, mas não assume, apenas por esse fato, as obrigações contratuais que permanecem imputadas ao cedente.
A distinção torna-se particularmente relevante nos contratos bilaterais. O contrato encerra uma posição jurídica complexa, composta por direitos, deveres, faculdades, ônus e sujeições. A cessão dessa posição exige fenômeno jurídico diverso daquele disciplinado pelo art. 286 do CC.
Ao tratar da cessão da posição contratual, Gonçalves observa que o contrato pode ser considerado bem jurídico dotado de valor econômico e suscetível de circulação, compreendendo, entretanto, um complexo unitário de situações jurídicas ativas e passivas (op. cit., p. 240). É justamente essa dimensão que diferencia a circulação do crédito da circulação da própria relação contratual.
A consequência jurídica é de grande relevância, sendo indispensável ressaltar que ceder o direito de receber o preço não equivale a transferir o dever de executar a contraprestação que justificou esse preço.
Em um loteamento, a aquisição das parcelas vincendas dos compromissos de compra e venda não torna o cessionário, por si só, responsável pela implantação da infraestrutura, pela observância do cronograma de obras ou pela entrega do empreendimento. Para que essas obrigações lhe sejam imputadas, é necessário identificar fundamento jurídico adicional que transcenda a mera titularidade do crédito.
Foi exatamente essa distinção que passou a orientar a jurisprudência recente da 4ª turma do STJ.
O AREsp 2.895.936/MG e a delimitação da controvérsia
No AREsp 2.895.936/MG, de relatoria do ministro Antonio Carlos Ferreira, a 4ª turma examinou ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais decorrente do atraso nas obras de infraestrutura de loteamento.
As empresas recorrentes figuravam na relação jurídica como cessionárias dos recebíveis imobiliários. O Tribunal de origem havia reconhecido sua legitimidade passiva e responsabilidade solidária essencialmente porque teriam obtido benefício econômico decorrente dos contratos de compra e venda, inserindo-as, por essa razão, na cadeia de consumo.
O STJ reformou esse entendimento.
A premissa estabelecida no julgamento é conceitualmente precisa: a cessão de crédito "opera tão somente a transferência da posição ativa da relação obrigacional", enquanto a cessão da posição contratual pressupõe a transferência integral do complexo de direitos e deveres. A inexistência de assunção das obrigações relativas à execução, fiscalização ou implementação das obras conduziu, no caso concreto, à caracterização da aquisição dos recebíveis como operação de natureza estritamente financeira.
A conclusão possui especial importância porque desloca a análise da simples existência de vantagem econômica para a natureza da posição jurídica efetivamente ocupada pelo cessionário.
Não basta perguntar se o adquirente dos recebíveis obtém resultado econômico com o contrato. Evidentemente obtém: essa é a própria razão econômica da aquisição do crédito. A questão juridicamente relevante é outra: quais direitos e obrigações foram efetivamente transferidos e qual atividade o cessionário passou a desempenhar em relação ao empreendimento e ao consumidor?
No caso examinado, a resposta foi inequívoca. O STJ registrou que o inadimplemento decorria exclusivamente do atraso das obras pela loteadora e que o vínculo das recorrentes resultava unicamente do instrumento de cessão de direitos creditórios. Por isso, reconheceu que a controvérsia não demandava reexame probatório, mas simples qualificação jurídica de fatos já delimitados pelas instâncias ordinárias.
A 4ª turma concluiu, então, pela ilegitimidade passiva das cessionárias e extinguiu o processo em relação a elas, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.
Cadeia de fornecimento não se confunde com cadeia de financiamento
O segundo aspecto relevante do precedente está na aplicação dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC.
A solidariedade consumerista pressupõe que os agentes estejam juridicamente inseridos na cadeia de fornecimento do produto ou serviço. Não decorre da simples existência de relações econômicas entre diferentes participantes do empreendimento.
Claudia Lima Marques descreve a cadeia de fornecimento como fenômeno econômico relacionado à organização do modo de produção e distribuição (Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais, 6ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011, p. 415).
Essa compreensão é particularmente útil para o problema dos recebíveis imobiliários. O financiamento da atividade econômica pode ser indispensável para sua realização sem que, apenas por essa circunstância, o financiador se transforme em fornecedor do produto financiado.
A cadeia econômica que viabiliza financeiramente determinado empreendimento não coincide necessariamente com a cadeia jurídica de fornecimento responsável por sua produção e entrega.
Foi essa separação que o STJ realizou ao afirmar que, inexistindo assunção das obrigações de execução, fiscalização ou implementação da infraestrutura, a mera aquisição securitária ou fiduciária dos recebíveis possui natureza estritamente financeira e não insere a cessionária na cadeia de consumo.
A conclusão é importante porque impede que a solidariedade prevista pelo CDC seja convertida em mecanismo genérico de imputação de responsabilidade a todo agente que mantenha alguma relação econômica com o fornecedor originário.
Solidariedade não se presume. Mesmo no microssistema consumerista, sua incidência depende da identificação dos pressupostos legais que vinculam o agente ao fornecimento do produto ou serviço do qual decorreu o dano.
Uma orientação efetivamente consolidada na 4ª turma. O AREsp 2.895.936/MG não constitui manifestação isolada.
O próprio voto do ministro Antonio Carlos Ferreira registra que recentes julgamentos envolvendo "o exato contexto fático e jurídico do mesmo empreendimento imobiliário" consolidaram, na 4ª turma, o entendimento de que a cessão de recebíveis possui natureza eminentemente financeira e não se confunde com a cessão da posição contratual.
No AREsp 2.953.447/MG, de relatoria do ministro João Otávio de Noronha, a turma assentou expressamente que a cessionária de crédito não integra a cadeia de fornecimento relativamente ao inadimplemento da obrigação principal e, consequentemente, não possui legitimidade passiva em demanda destinada à resolução contratual e à reparação dos danos decorrentes do atraso das obras de infraestrutura.
Ainda mais significativo foi o ocorrido nos EDcl no AREsp 2.665.095/MG e nos EDcl no AREsp 2.923.635/MG, ambos de relatoria do ministro Raul Araújo. Nesses julgamentos, a própria 4ª turma reviu decisões anteriores que haviam admitido a responsabilidade das cessionárias com fundamento na cadeia de fornecimento.
Os embargos de declaração foram acolhidos com efeitos infringentes precisamente para reconhecer que a imputação de responsabilidade às cessionárias contrariava a orientação jurisprudencial formada no colegiado.
Há, portanto, algo mais relevante do que uma simples sucessão de decisões no mesmo sentido. O que se verifica é um movimento de uniformização interna da própria turma, inclusive mediante revisão de julgamentos anteriores para adequá-los à orientação posteriormente consolidada.
A dimensão processual dos precedentes
Existe ainda um aspecto processual que merece atenção. A discussão acerca da natureza da cessão frequentemente chega ao STJ acompanhada da objeção de que reconhecer a ilegitimidade do cessionário exigiria reexaminar contratos ou fatos, incidindo as súmulas 5 e 7.
O AREsp 2.895.936/MG oferece importante resposta a essa dificuldade.
Quando o acórdão recorrido já estabelece que o vínculo da empresa com o empreendimento decorre exclusivamente da aquisição dos recebíveis e identifica a loteadora como responsável pelas obras, determinar as consequências jurídicas desses fatos não significa reabrir a instrução probatória.
Trata-se de revaloração jurídica da moldura fática incontroversa.
O STJ foi explícito nesse ponto. A Corte local já havia delimitado os fatos relevantes; restava definir se a cessão de recebíveis, tal como reconhecida pelas instâncias ordinárias, seria juridicamente suficiente para transferir à cessionária as obrigações da loteadora e inseri-la na cadeia de fornecimento.
Essa distinção possui repercussão prática relevante para a advocacia, pois demonstra que a discussão pode assumir natureza predominantemente jurídica e, consequentemente, ser apreciada em recurso especial sem violação da súmula 7.
O mesmo julgamento reconheceu, ainda, o prequestionamento ficto relativamente ao art. 286 do CC. Embora o Tribunal de origem não tivesse mencionado numericamente o dispositivo, a matéria jurídica correspondente - a distinção entre cessão de crédito e cessão contratual - havia sido suscitada e reiterada nos embargos de declaração.
Os limites do entendimento: a substância da operação permanece determinante. A orientação firmada pelo STJ não deve ser interpretada como imunidade abstrata das securitizadoras, fundos ou demais adquirentes de recebíveis.
O precedente protege uma situação jurídica determinada: a do cessionário cuja atuação permanece circunscrita à aquisição e gestão do crédito.
Se a realidade contratual demonstrar que determinado agente ultrapassou essa posição e assumiu obrigações relativas ao empreendimento, participou diretamente da prestação oferecida ao adquirente ou exerceu atribuições que permitam qualificá-lo autonomamente como fornecedor, a conclusão poderá ser diferente.
Não porque a cessão de crédito passe, por si mesma, a produzir efeitos próprios de uma cessão contratual, mas porque poderão existir outros fatos e outras relações jurídicas capazes de fundamentar responsabilidade própria do agente.
Essa ressalva é fundamental. A qualificação jurídica não decorre exclusivamente do título atribuído ao instrumento. Um contrato denominado "cessão de recebíveis" não impede que outras obrigações tenham sido simultaneamente assumidas pelo cessionário. Do mesmo modo, a participação financeira no empreendimento não autoriza, sem outros elementos, concluir pela transferência das obrigações da loteadora.
O exame deve permanecer funcional: é necessário identificar o objeto efetivamente transferido, as obrigações assumidas, a atividade concretamente desempenhada pelo agente e o nexo entre essa atuação e o dano alegado pelo consumidor.
Aliás, o próprio AREsp 2.895.936/MG incorpora o nexo causal à fundamentação. Ao final do voto, a 4ª turma registra não haver nexo entre a atividade desempenhada pelas recorrentes - aquisição e gestão administrativa de ativos financeiros - e o dano experimentado pelo adquirente, consistente no atraso das obras, imputável à loteadora responsável pela execução física do empreendimento.
Essa consideração aperfeiçoa a análise: a ilegitimidade não resulta simplesmente da denominação formal "cessionária", mas da ausência, naquele contexto, de obrigação contratual, participação na prestação inadimplida e nexo causal com o dano.
Conclusão
A jurisprudência recentemente consolidada na 4ª turma do STJ estabelece importante critério para a delimitação da responsabilidade nas operações de cessão de recebíveis imobiliários.
A titularidade do crédito e a titularidade da posição contratual são categorias distintas. A primeira transfere a pretensão de recebimento; a segunda compreende posição jurídica complexa, integrada também pelas obrigações decorrentes do contrato. Confundi-las significa atribuir ao cessionário deveres que não necessariamente ingressaram em sua esfera jurídica.
Da mesma forma, cadeia de fornecimento e estrutura de financiamento não constituem conceitos equivalentes. A circunstância de determinado agente financiar, adquirir ou administrar o fluxo econômico proveniente de uma relação de consumo não basta para transformá-lo em responsável pelas obrigações de fazer assumidas pelo fornecedor originário.
Isso não significa estabelecer imunidade para securitizadoras ou adquirentes de recebíveis. Significa apenas exigir que sua responsabilidade encontre fundamento jurídico próprio: obrigação efetivamente assumida, inserção concreta na cadeia de fornecimento, conduta própria ou nexo causal com o dano.
O mérito dos recentes precedentes da 4ª turma está justamente em restabelecer essa precisão conceitual.
Em mercados estruturados, nos quais produção, financiamento, securitização e circulação de ativos coexistem dentro de uma mesma realidade econômica, a proximidade econômica entre os agentes não pode substituir a investigação de suas respectivas posições jurídicas.
A responsabilidade acompanha a substância da relação jurídica e as obrigações efetivamente assumidas - não a mera circulação do resultado econômico do contrato.