1. Introdução
Atualmente, no Brasil, a transferência da propriedade de um imóvel ocorre por meio do registro do título no cartório de registro de imóveis, conhecido como RGI - Registro Geral de Imóveis. E, apesar das inovações trazidas pela lei 14.382/22 - que modernizou a lei 6.015/73 ao estabelecer o SERP - Sistema Eletrônico de Registros Públicos, permitindo o acesso remoto a documentos em âmbito nacional - e pelo provimento 100/20, que criou o ‘e-Notariado’ - plataforma digital gerida pelo Conselho Federal do CNB - Colégio Notarial do Brasil para facilitar atos notariais eletrônicos -, o sistema notarial brasileiro ainda não atinge a eficiência e a celeridade necessárias para acompanhar as evoluções tecnológicas do setor, eis que ainda é atrelado desnecessária burocracia e morosidade às transações.
Neste cenário, a tokenização imobiliária no Brasil surge em reflexo ao avanço tecnológico da sociedade, propiciando, através da conversão de imóveis em propriedades digitais e seu fracionamento em tokens digitais, transações imobiliárias mais céleres e menos burocráticas, representando um marco disruptivo no mercado imobiliário.
Adentrando ao tema, a tokenização é um conceito amplamente utilizado em diversos setores e refere-se ao processo de conversão de ativos físicos em representações digitais, registradas em blockchain. Essencialmente, “tokenizar” significa transformar um ativo real em uma versão digital fracionada em partes menores, denominadas tokens. Esses tokens são gerados e gerenciados em uma blockchain1, uma tecnologia de registro distribuído que garante segurança, transparência e imutabilidade às transações.
A tecnologia blockchain pode ser aplicada a diversos tipos de ativos, incluindo obras de arte, ações, commodities e, o objeto do presente artigo, propriedades imobiliárias. No setor imobiliário, essa inovação transforma a forma de investimento ao permitir a fragmentação de um imóvel em frações digitais - tokens - negociáveis.
Nesta toada, a tokenização imobiliária viabiliza a aquisição de frações ou quotas de um imóvel por meio de tokens, permitindo que as partes remanescentes sejam gradualmente negociadas. Em outras palavras, a tokenização de um bem imóvel, seria como “explodi-lo em diversos fragmentos, sendo que cada fragmento desse ativo representaria um pedaço”2 dos direitos sobre esse imóvel.
Trata-se de um processo no qual tokens digitais são emitidos para representar a propriedade de um imóvel físico, cada token digital corresponde a uma fração do imóvel e pode ser negociado no mercado secundário, permitindo que investidores comprem e vendam partes da propriedade com maior facilidade e liquidez. Dessa maneira, múltiplos investidores podem adquirir partes de um mesmo bem sem a necessidade de uma transação convencional de compra e venda, facilitando e democratizando o acesso ao mercado, eis que possibilita a compra e venda de frações de imóveis, com portes financeiros menores, de maneira mais ágil e acessível.
Ou seja, a tokenização imobiliária viabiliza a aquisição de cotas fracionárias de ativos imobiliários sem a necessidade de aquisição do domínio pleno, permitindo a participação de investidores em valores proporcionais ao capital disponível. Para ilustrar, um imóvel comercial avaliado em R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) pode ser objeto de parcelamento digital em 1.000.000 (um milhão) de tokens, cada um correspondendo a uma fração equivalente a 0,01% do valor total do bem.
Assim, investidores de menor capacidade contributiva têm acesso a oportunidades, antes restritas à grandes capitais, adquirindo direitos creditórios vinculados à valorização do ativo e aos rendimentos derivados de sua exploração econômica. Com efeito, a tokenização de ativos reais é apontada como alternativa inovadora e democrática para dinamizar o setor imobiliário, com potencial para reduzir custos transacionais, agilizar processos, mitigar entraves burocráticos e ampliar a liquidez do mercado. Contudo, sua implementação exige rigorosa observância de marcos regulatórios, especialmente no que tange à proteção dos investidores, à prevenção de ilícitos e à integridade sistêmica do mercado.
Nos âmbitos condominiais, a tokenização imobiliária surge como mecanismo capaz de otimizar a gestão coletiva, automatizando obrigações - a exemplo do pagamento de taxas mediante criptomoedas - e viabilizando a antecipação de recebíveis. Além disso, permite a fragmentação digital de áreas comuns, direcionando sua utilização e rentabilidade aos condôminos detentores de tokens específicos. Outra aplicação relevante reside na criação de NFTs (tokens não fungíveis) vinculados a condomínios de alto padrão, nos quais a posse do token confere vantagens exclusivas - como acesso a clubes, descontos em estabelecimentos comerciais e condições especiais de pagamento -, reforçando não apenas o status social do empreendimento, mas também seu valor de mercado.
Diante desse cenário, a tokenização condominial revela um amplo espectro de aplicações práticas, desde a monetização de espaços subutilizados dos condominiais até a criação de modelos de governança transparentes e automatização de obrigações, temas que serão explorados ao longo deste artigo.
2. Tokenização de ativos imobiliários
Como introduzido, o tokenização imobiliária opera como instrumento de democratização do mercado imobiliário, reduzindo barreiras de entrada e ampliando a base de investidores. O processo para tokenização de imóvel tem início com a seleção do bem imóvel a ser tokenizado, etapa que deve ser acompanhada de uma criteriosa avaliação para a determinação de seu valor de mercado e a correspondente quantidade de tokens a serem emitidos.
A determinação do valor do mercado do imóvel é imprescindível para assegurar distribuição de tokens com valores realistas, conferindo transparência ao processo. Para tal, torna-se imprescindível uma profunda análise das características físicas, atual estado, localização e comparações com propriedades similares disponíveis no mercado.
Posteriormente, o imóvel é “dividido” em frações digitais nas quais, cada token, corresponde à uma parcela representativa de direitos reais fracionados sobre o ativo. Os tokens - que representam uma fração do imóvel - são emitidos na plataforma de blockchain, incorporando dados essenciais do bem (como a localização, metragem e avaliação técnica) em registros imutáveis, o que confere maior rastreabilidade, autenticidade e segurança jurídica.
Ato contínuo, é fundamental a criação dos smart contracts ou “contratos inteligentes” para conferir segurança às transações envolvendo os tokens e que serão operacionalizadas dentro da plataforma blockchain.
O termo contrato inteligente ou smart contract designa qualquer acordo capaz de se auto executar e garantir seu próprio cumprimento, formalizando transações e obrigações entre duas ou mais partes sem a necessidade de intermediários centralizados. Os contratos inteligentes são estruturados para refletir cláusulas previamente estipuladas (ex.: distribuição de rendimentos, manutenção do imóvel, solução de litígios), sendo implantados diretamente na blockchain, o que possibilita a conformidade jurídica e técnica em tempo real, garantindo maior previsibilidade e confiabilidade às relações estabelecidas no ambiente digital.
Em suma, o smart contract é um código programável que estabelece regras e consequências de maneira análoga a um contrato tradicional, definindo direitos, deveres e penalidades aplicáveis às partes envolvidas em diferentes circunstâncias. Esses contratos digitais operam como protocolos autônomos que registram, controlam e executam automaticamente transações na blockchain, assegurando imutabilidade e segurança na negociação e transferência de ativos digitais.
Concluída a emissão e a vinculação dos tokens ao respectivo imóvel, bem como formalizado o smart contract, tem-se início a fase de comercialização, na qual os tokens são disponibilizados no mercado para captação de investidores. Preferencialmente, essas transações ocorrem por meio de criptoativos, sendo devidamente registradas em blockchain, assegurando maior transparência e conferindo ao investidor a titularidade das frações representativas do imóvel.
Ainda, válido consignar que os tokens também poderão ser mantidos como investimento de longo prazo ou negociados em ambiente de mercado secundário, no qual a liquidez é ampliada em razão da maior flexibilidade nas operações de compra e venda, aproximando-se, assim, da dinâmica dos ativos digitais.
Neste ponto, impende contextualizar os diferentes modelos operacionais de tokenização imobiliária, os quais são adaptáveis às demandas específicas de investidores e à natureza do imóvel, como por exemplo, a necessidade de liquidez, o nível de controle sobre o imóvel, porte do investimento e conformidade com o ordenamento jurídico.
A modalidade mais difundida atualmente - e, por suas características, a que atrai maior reflexo no âmbito condominial - consiste na tokenização de frações do imóvel, em que cada token representa direitos parciais de natureza econômica (rendimentos, valorização, etc.). Nesse modelo, a propriedade plena permanece registrada em nome de um único titular, responsável pela operacionalização dos tokens. Os detentores destes, por sua vez, adquirem direitos de crédito proporcionalmente ao valor da fração tokenizada, o que lhes permite comprar ou vender seus tokens em ambiente regulado, sem que isso implique a constituição de um condomínio ordinário entre os investidores. O fracionamento em tokens, portanto, não altera a titularidade do imóvel, mas possibilita que os investidores participem dos rendimentos (por exemplo, receitas locativas) e do potencial valorização do bem.
Esse formato democratiza o acesso ao mercado imobiliário, pois viabiliza a aquisição de pequenas frações, dispensando grandes aportes iniciais ou financiamentos tradicionais e favorecendo a diversificação de investimentos. No entanto, por não haver divisão registral do imóvel e não se conferir aos investidores controle direto sobre ele, há necessidade de robustas cláusulas contratuais (smartcontracts) que assegurem os direitos dos detentores de tokens, em conformidade com o art. 1.245 do CC3, bem como atenção às normas condominiais. Afinal, em condomínios edilícios, a “pulverização” de direitos sobre frações de unidades autônomas pode impactar a convivência, a segurança e a própria destinação do imóvel, exigindo adequações na convenção condominial para equilibrar o exercício da propriedade (ou dos direitos creditórios) com os interesses coletivos4.
Em paralelo, há uma segunda possibilidade de tokenização, que atua como verdadeira “linha de crédito tokenizada”. Nessa configuração, o proprietário emite um número determinado de tokens, cujo valor total corresponde ao preço integral do imóvel. O comprador deve adquirir, ao longo de um período pré-estabelecido, todos esses tokens - em vez de recorrer a bancos ou arcar com parcelas mensais de valor fixo. Uma vez comprados todos os tokens, consolida-se a transferência da titularidade em favor do adquirente. Esse formato representa uma alternativa ao financiamento bancário, pois não exige a formalização de dívidas junto a instituições financeiras, tampouco o pagamento de juros ou parcelas pré-definidas, conferindo maior autonomia ao comprador.
De todo modo, seja na tokenização fracionada, seja na linha de crédito tokenizada, a conformação registral e o regramento condominial são pontos sensíveis. A indivisibilidade do registro (art. 1.245 do CC/02) requer a elaboração de contratos inteligentes minuciosos, enquanto os potenciais reflexos na gestão condominial, especialmente quanto à utilização das áreas comuns e às regras de segurança e convivência, demandam adaptações na convenção e em regimentos internos
Neste sentido, o STJ, possui entendimento acerca do necessário equilíbrio entre os direitos, ao dispor: “O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do CC de 2002 e 19 da lei 4.591 /64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício"5.
Outra modalidade é a tokenização de imóveis inteiros, no qual o imóvel é representado por um token único, indivisível, ou por um conjunto de tokens que, juntos, correspondem ao valor total do imóvel. Nesta, o investidor torna-se proprietário do imóvel, possuindo pleno domínio, preservando a autonomia decisória (ex.: uso, reforma, venda) e eliminando a fragmentação de direitos, alinhando-se ao art. 1.245 do CC/02 e, por conseguinte, equiparando-se à aquisição tradicional. No entanto, diversamente desta, a transferência ocorre via blockchain, regulados pelos smart contracts, que agilizam eventual transferência da propriedade, automatizam processos legais e financeiros, reduzem custos e burocracia e, ainda, garantem a segurança e a transparência da compra e venda.
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