1. Introdução
O condomínio edilício constitui uma realidade jurídica singular, caracterizada pela coexistência entre propriedades exclusivas e uma estrutura de comunhão necessária sobre as partes e coisas comuns. Essa conformação produz uma particular dinâmica de interesses, na qual o exercício do direito individual de propriedade necessariamente se relaciona com os direitos dos demais titulares e com a preservação da própria estrutura coletiva.
Nesse contexto, a convenção condominial desempenha função central. É por meio dela que os titulares das unidades autônomas estabelecem as principais regras de organização, administração, utilização das áreas comuns, repartição de despesas, definição de direitos e deveres e estruturação da governança do empreendimento.
A convenção, portanto, não representa simples documento burocrático destinado a cumprir uma exigência formal da instituição do condomínio. Trata-se de verdadeiro instrumento de organização jurídica da comunidade condominial.
Essa constatação, contudo, não autoriza a conclusão de que a convenção possa disciplinar ilimitadamente toda e qualquer matéria que diga respeito aos condôminos. A autonomia privada, embora relevante, encontra limites na Constituição Federal, na legislação infraconstitucional, nas normas de ordem pública e nos direitos fundamentais.
Surge, assim, uma questão essencial: qual é exatamente o objeto da convenção condominial e até onde pode alcançar sua força normativa?
A resposta exige compreender a convenção como parte integrante de um sistema jurídico mais amplo. Ela possui força obrigatória, mas não soberania normativa. Vincula os condôminos, ocupantes e, em determinadas circunstâncias, terceiros, mas não pode contrariar normas jurídicas hierarquicamente superiores.
O objetivo deste estudo é justamente delimitar o objeto e a abrangência da convenção condominial, distinguindo aquilo que pertence ao seu núcleo próprio daquilo que deve ser disciplinado por outros instrumentos normativos ou por deliberações específicas da assembleia.
2. A convenção condominial no Sistema Jurídico do condomínio edilício
O CC disciplina o condomínio edilício nos arts. 1.331 a 1.358. Dentro desse sistema, a convenção ocupa posição de destaque, especialmente nos arts. 1.333 e 1.334.
O art. 1.333 estabelece que a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se, a partir de então, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, atuais e futuros, bem como para qualquer ocupante.
A disposição revela uma característica fundamental: a convenção possui eficácia que ultrapassa a esfera daqueles que participaram diretamente de sua elaboração.
Essa característica decorre da própria natureza do condomínio edilício. A aquisição de uma unidade autônoma não significa apenas aquisição de uma propriedade individual isolada. O adquirente ingressa simultaneamente em uma estrutura jurídica coletiva preexistente, passando a integrar uma comunidade de proprietários submetida às regras que disciplinam a utilização e administração do empreendimento.
A convenção funciona, portanto, como instrumento de institucionalização da comunidade condominial, uma vez que sua força normativa não deriva exclusivamente da vontade individual manifestada no momento de sua elaboração, mas também da própria estrutura legal do condomínio edilício.
Por isso, a convenção deve ser compreendida em uma perspectiva que ultrapassa a tradicional dicotomia entre contrato e estatuto.
Ela apresenta características negociais em sua formação, mas desempenha função normativa e organizacional que se projeta sobre a coletividade condominial.
3. O objeto da convenção condominial
O art. 1.334 do CC oferece importante parâmetro para identificação do conteúdo mínimo da convenção.
Nos termos do dispositivo, a convenção deve determinar:
I. A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II. Sua forma de administração;
III. A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
IV. As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V. O regimento interno.
Além dessas matérias, o § 1º permite que a convenção contenha outras cláusulas que os interessados considerem convenientes para a adequada organização do condomínio.
O legislador, portanto, estabeleceu um núcleo mínimo obrigatório e, simultaneamente, reconheceu espaço para o exercício da autonomia privada.
Essa estrutura demonstra que a convenção possui dupla dimensão, sendo que, de um lado, exerce função organizacional, estruturando a administração e o processo decisório e, de outro, exerce função normativa, estabelecendo regras de comportamento, distribuição de encargos, utilização das áreas comuns e exercício dos direitos condominiais, sendo certo que é justamente essa dupla função que explica sua relevância para a governança condominial.
4. A convenção como instrumento de governança condominial
A administração de um condomínio não se resume à execução material de tarefas pelo síndico. Envolve planejamento, tomada de decisões, distribuição de responsabilidades, fiscalização, prestação de contas, gestão patrimonial e prevenção de conflitos.
Nesse sentido, a convenção pode ser compreendida como verdadeiro instrumento de governança, visto que ela estabelece a arquitetura institucional do condomínio, delimitando competências e procedimentos e criando mecanismos destinados a assegurar previsibilidade e segurança jurídica.
A convenção, nesse sentido, representa a constituição organizacional do condomínio, sem que isso signifique equipará-la à Constituição do Estado ou atribuir-lhe superioridade sobre a legislação.
A expressão deve ser utilizada em sentido funcional: ela estabelece as bases estruturais da organização interna do condomínio.
5. Convenção, regimento interno e deliberação assemblear
Uma das questões mais relevantes do Direito Condominial consiste na adequada diferenciação entre convenção, regimento interno e deliberação assemblear.
Embora os três instrumentos participem da organização da vida condominial, não desempenham exatamente a mesma função.
A convenção deve concentrar as regras estruturais e permanentes do condomínio, especialmente aquelas relacionadas à organização administrativa, distribuição de despesas, competências, direitos e deveres e quóruns deliberativos.
O regimento interno, por sua vez, normalmente apresenta maior vocação para disciplinar aspectos cotidianos da convivência, como horários, utilização de determinadas áreas, procedimentos operacionais e regras práticas de utilização das partes comuns.
Já a assembleia constitui o órgão deliberativo do condomínio, responsável por decidir matérias que lhe sejam atribuídas pela lei, pela convenção ou que dependam de sua manifestação em razão de sua natureza.
Não é adequado utilizar o regimento interno para modificar matéria estrutural reservada à convenção. Da mesma forma, uma simples deliberação assemblear não pode, salvo quando juridicamente autorizada, alterar disposição convencional cuja modificação dependa do quórum específico previsto na legislação.
O sistema condominial exige, portanto, respeito à competência normativa de cada instrumento.
6. A abrangência subjetiva da convenção
A eficácia da convenção não se limita aos condôminos que participaram de sua elaboração.
O art. 1.333 do CC expressamente determina sua obrigatoriedade para os titulares de direitos sobre as unidades, atuais e futuros, bem como para qualquer ocupante.
O locatário, por exemplo, embora não seja proprietário da unidade, não pode simplesmente ignorar as regras condominiais sob o argumento de que não participou da aprovação da convenção.
O mesmo raciocínio se aplica, dentro dos limites juridicamente pertinentes, a comodatários, usufrutuários, familiares, empregados, prestadores de serviços e demais ocupantes.
Isso ocorre porque a disciplina condominial possui caráter funcional: ela se dirige não apenas à titularidade abstrata da propriedade, mas também à utilização concreta da edificação.
A convenção não transforma o condomínio em entidade dotada de poder geral sobre a vida privada dos ocupantes, sendo certo que sua abrangência deve permanecer relacionada ao objeto condominial.
O condomínio pode disciplinar aquilo que seja necessário à coexistência das propriedades, à segurança, à salubridade, ao sossego, à administração das áreas comuns e à preservação da finalidade do empreendimento.
Não pode, porém, converter a disciplina coletiva em instrumento de controle indiscriminado da esfera privada.
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