Tenho observado que a regulamentação da reforma tributária do consumo trouxe de volta à mesa a negociação um instrumento que, em muitas empresas, estava esquecido na gaveta: o contrato de locação comercial. Com a sujeição da locação de imóveis ao IBS e à CBS, empresários e proprietários passaram a se perguntar quem deve ocupar cada polo da relação locatícia. Do lado de quem aluga, discute-se se o contrato deve estar em nome do sócio ou da sociedade que efetivamente opera no imóvel. Do lado de quem dá em locação, ganha força a avaliação da migração do patrimônio imobiliário da pessoa física para holdings patrimoniais.
A preocupação é legítima e em muitos casos a análise tributária de fato recomenda mudanças, porém, o risco está em conduzi-las sob uma ótica exclusivamente fiscal. No comércio, e de modo particular no setor de alimentação fora do lar, o ativo mais valioso de uma locação costuma ser o ponto comercial, cuja tutela pela lei 8.245/1991 está condicionada a requisitos formais de prazo, de forma e de legitimidade. Uma reorganização contratual feita sem atenção a esses requisitos pode produzir economia tributária e, ao mesmo tempo, fragilizar justamente o direito que dá ao empresário segurança para investir no imóvel.
1. O impacto da reforma sobre a locação comercial
O ponto de partida é identificar quem suporta a nova tributação, uma vez que na locação de bens imóveis, o contribuinte do IBS e da CBS é o locador (art. 263, III, da LC 214/25) e a pessoa jurídica que explora a locação está sempre sujeita ao regime regular. A pessoa física, ao contrário, somente será contribuinte se, no ano-calendário anterior, tiver auferido receita de locação superior a R$ 240 mil, valor atualizado pelo IPCA, em operações envolvendo mais de três imóveis distintos (art. 251, § 1º, I) e os requisitos são cumulativos. A lei prevê ainda o enquadramento no próprio ano quando a receita superar em mais de 20% aquele limite, o que corresponde a R$ 288 mil.
Com isso, havendo incidência, as alíquotas aplicáveis à locação são reduzidas em 70%, e a cobrança observa o cronograma de transição: a CBS passa a ser exigida integralmente a partir de 2027, ao passo que o IBS será implantado de forma escalonada entre 2029 e 2032.
Para o locatário, a variável determinante é o direito ao crédito. A sociedade sujeita ao regime regular apropria como crédito o IBS e a CBS destacados no documento fiscal de locação, desde que o imóvel seja empregado em sua atividade econômica, de modo que o tributo embutido no aluguel se converte em custo recuperável. A pessoa física não dispõe dessa prerrogativa, tampouco a empresa optante pelo Simples Nacional que não tenha escolhido apurar os novos tributos pelo regime regular. Para esses locatários, o IBS e a CBS eventualmente cobrados pelo locador representam acréscimo definitivo de custo.
Disso decorre uma conclusão que nem sempre tem sido apresentada com clareza: quando o locador é pessoa física, o aluguel não sofre incidência e a reforma é praticamente neutra para o locatário, seja ele o sócio ou a sociedade. A diferença se manifesta quando o locador é contribuinte: nessa hipótese, a sociedade operadora sujeita ao regime regular leva vantagem nítida sobre o sócio que contrata em nome próprio. Somam-se a isso fatores alheios à tributação do consumo que apontam na mesma direção, como a dedutibilidade do aluguel na apuração do lucro real e a tributação de dividendos introduzida pela lei 15.270/25, que torna mais oneroso retirar recursos da sociedade para custear, na pessoa física, uma despesa da operação.
O movimento, contudo, não é unilateral. Proprietários com patrimônio imobiliário relevante têm avaliado a conveniência de transferi-lo a holdings patrimoniais, que são contribuintes do IBS e da CBS desde a constituição, independentemente do volume de receita ou do número de imóveis. Para o locatário, isso significa que o locador pode ser substituído no curso do contrato e que um aluguel até então não tributado pode passar a sofrer incidência. Os dois polos da relação locatícia estão, portanto, em movimento simultâneo, e é nesse cenário que as proteções do ponto comercial precisam ser revisitadas.
2. O ponto comercial e sua tutela na lei de locações
O ponto comercial é o lugar em que o empresário se estabelece e para o qual converge a sua clientela, tratando-se de elemento incorpóreo do estabelecimento, entendido como o complexo de bens organizado para o exercício da empresa (art. 1.142 do CC). No caso de um restaurante, o ponto frequentemente supera em valor os demais elementos do negócio: a visibilidade da fachada, o fluxo de pedestres e o hábito do cliente que retorna àquele endereço dificilmente se transferem para outro local. A isso se agregam os investimentos em cozinha industrial, sistemas de exaustão, adequações sanitárias e licenças de funcionamento, cuja recuperação em caso de mudança é, quando muito, parcial.
O principal instrumento de proteção desse ativo é o direito à renovação compulsória do contrato, exercido por meio da ação renovatória. Nos termos do art. 51 da lei do inquilinato (8.245/1991), o locatário de imóvel destinado ao comércio tem direito à renovação por igual prazo, ainda que contra a vontade do locador, desde que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, que esse prazo, isoladamente ou pela soma de contratos escritos e ininterruptos, alcance cinco anos, e que o locatário explore seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Os requisitos são cumulativos, e a ausência de qualquer deles obsta o direito. Por se tratar de proteção de ordem pública, é nula a cláusula que vise a afastar o direito à renovação (art. 45).
O aspecto mais sensível para quem pretende reorganizar o contrato, no entanto, é a legitimidade. O direito à renovação pertence a quem ostenta a condição de locatário e explora o comércio no imóvel, e a lei somente admite seu exercício por terceiros nas hipóteses que expressamente descreve. O § 1º do art. 51 o estende aos cessionários e sucessores da locação, ressalvando que, em caso de sublocação total, o direito passa a caber exclusivamente ao sublocatário. O § 2º disciplina a situação que mais interessa ao presente estudo: quando o contrato autorizar o locatário a utilizar o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte, e o fundo de comércio passar a pertencer a ela, o direito poderá ser exercido tanto pelo locatário quanto pela sociedade. O § 3º, por fim, sub-roga o sócio sobrevivente no direito à renovação quando a sociedade se dissolver pela morte de um dos sócios, desde que ele prossiga no mesmo ramo.
A essas regras soma-se o art. 13, segundo o qual a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcial, dependem de consentimento prévio e escrito do locador. O consentimento não se presume pela simples demora do locador em manifestar discordância, mas, notificado por escrito pelo locatário, ele dispõe de trinta dias para opor-se formalmente. A transferência da posição contratual sem essa anuência configura infração legal e contratual apta a fundamentar o despejo (art. 9º, II).
Há, ainda, duas proteções que assumem especial relevância quando é o locador quem se reorganiza: a primeira é a cláusula de vigência. Alienado o imóvel durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver registrada na matrícula do imóvel (art. 8º). A segunda é o direito de preferência, que assegura ao locatário a aquisição do imóvel em igualdade de condições com terceiros (art. 27). Para que possa haver o imóvel de quem o adquiriu em violação à preferência, porém, o contrato deve estar averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da alienação (art. 33).
3. Os riscos de uma reorganização orientada apenas pelo critério fiscal
Considere-se um restaurante instalado há quatro anos em um imóvel de esquina. O contrato de locação, com prazo de cinco anos, foi firmado em nome do sócio fundador, embora quem opere no local seja a sociedade limitada da qual ele faz parte. O proprietário, por sua vez, possui diversos imóveis locados e estuda transferi-los a uma holding. A hipótese, bastante comum no setor, reúne alguns pontos de atenção.
O primeiro deles reside na dissociação entre quem contrata e quem explora o comércio. Se o contrato não contiver a autorização prevista no art. 51, § 2º, o locatário pessoa física não explora o comércio em nome próprio, e a sociedade que o explora não é locatária. Em eventual ação renovatória, abre-se ao locador a possibilidade de arguir a ilegitimidade de um e de outro, ou o não preenchimento do requisito temporal de exploração do art. 51, III. Embora existam decisões que flexibilizam essa leitura quando o locatário integra o quadro social da empresa ocupante, não parece prudente submeter o principal ativo do negócio ao resultado incerto de uma controvérsia judicial. Acresce que a ocupação do imóvel pela sociedade, sem previsão contratual, pode ser qualificada como cessão ou empréstimo não autorizados, com o consequente risco de despejo por infração ao art. 13.
O segundo ponto de atenção surge quando o sócio, convencido das vantagens tributárias, decide transferir a locação para a sociedade. O instrumento escolhido para essa transferência é decisivo. A solução aparentemente mais simples, consistente no distrato do contrato vigente seguido da celebração de um novo instrumento com a sociedade, encerra a relação anterior e inaugura outra, com locatário diverso. A sociedade poderá encontrar dificuldade para somar o período do contrato extinto ao novo, a fim de atingir o quinquênio exigido pelo art. 51, II, e o próprio tempo de exploração do comércio poderá ser questionado. Na prática, o prazo aquisitivo da renovatória corre o risco de recomeçar do zero.
Caminho diverso é a cessão da locação, com anuência prévia e escrita do locador. Nessa hipótese, a sociedade ingressa na mesma relação locatícia na condição de cessionária e passa a deter legitimidade para a renovatória nos termos do art. 51, § 1º. A jurisprudência admite, em tais casos, a soma do tempo de locação e de exploração do cedente (accessio temporis), cabendo à cessionária instruir a inicial com a prova da cessão (art. 71, parágrafo único). Já a sublocação total do imóvel à sociedade transfere a esta, com exclusividade, o direito à renovação e dá origem a uma estrutura triangular mais complexa, que, salvo razão específica, tende a ser menos recomendável. Em qualquer dos casos, a alteração do locatário deve ser acompanhada da regularização das licenças e alvarás vinculados ao imóvel.
O terceiro ponto de atenção decorre da reorganização do próprio locador. A integralização do imóvel ao capital de uma holding constitui alienação e produz dois efeitos que o locatário nem sempre percebe. De um lado, o direito de preferência não se aplica, pois a lei de locações exclui expressamente de seu alcance a integralização de capital, ao lado da cisão, da fusão e da incorporação (art. 32). De outro, a holding adquirente poderá denunciar a locação com aviso de noventa dias se o contrato não contiver cláusula de vigência devidamente registrada na matrícula (art. 8º), ainda que o prazo contratual não tenha se esgotado. Por fim, sendo a holding contribuinte do IBS e da CBS, o aluguel até então não tributado poderá passar a sofrer incidência, e, na omissão do contrato, instaura-se controvérsia sobre a quem cabe suportar esse ônus.
4. Cuidados contratuais para conciliar eficiência tributária e proteção do ponto
Nas novas contratações, a primeira decisão a ser tomada é a de quem figurará como locatário, e ela deve anteceder a assinatura. Destinando-se o imóvel à operação, a solução mais coerente é contratar em nome da sociedade operadora, alinhando em um mesmo sujeito a titularidade do contrato, a exploração do comércio e o aproveitamento dos créditos de IBS e CBS. Se, por exigência do locador ou por outra razão legítima, o contrato precisar ser firmado pelo sócio, convém que contenha cláusula expressa autorizando o uso do imóvel para as atividades da sociedade de que ele faça parte, nos moldes do art. 51, § 2º, com a identificação da sociedade e a previsão de cessão futura em seu favor. Em ambos os casos, o contrato deve ser estruturado desde a origem para preencher os requisitos da renovatória, com forma escrita, prazo determinado não inferior a cinco anos e descrição precisa da destinação e do ramo de atividade.
Recomenda-se, igualmente, que o contrato contenha cláusula de vigência em caso de alienação e seja levado ao Registro de Imóveis, providenciando-se o registro para os fins do art. 8º e a averbação para os fins do art. 33. É essa providência, muitas vezes negligenciada por custo e burocracia, que protege o locatário contra a denúncia pelo adquirente, inclusive quando o adquirente é a holding do próprio locador, e que confere eficácia real ao direito de preferência. No plano tributário, é prudente exigir do locador declaração sobre seu enquadramento como contribuinte do IBS e da CBS, com a obrigação de comunicar eventual alteração, e disciplinar de antemão a repartição do ônus caso o locador passe a ser contribuinte no curso da locação, bem como a obrigação de emitir documento fiscal com o destaque correto dos tributos, condição para o aproveitamento do crédito pelo locatário.
Para os contratos em curso que se pretenda transferir à sociedade, a cessão da posição contratual, formalizada por aditivo com anuência prévia e escrita do locador, é preferível ao distrato seguido de novo contrato. O aditivo deve consignar que a cessionária sucede o cedente na mesma relação locatícia, com o reconhecimento expresso do tempo de locação já decorrido e da exploração ininterrupta do mesmo ramo, pois é esse instrumento que servirá de prova da soma de prazos na futura renovatória.
Quando a reorganização partir do locador, o locatário deve verificar, antes da transferência do imóvel à holding, se o contrato está registrado com cláusula de vigência. Não estando, o momento adequado para negociar e promover o registro é aquele em que ainda há interlocução com o proprietário original. A sucessão na posição de locador deve ser formalizada por instrumento próprio, com os dados para pagamento e emissão de documento fiscal, e o valor do aluguel deve ser reavaliado à luz do regime de créditos: para o locatário sujeito ao regime regular, o IBS e a CBS cobrados pela holding são recuperáveis; para o locatário sem direito a crédito, representam aumento efetivo de custo, a ser enfrentado na negociação.
Por fim, é importante considerar que a reforma tributária oferece razões consistentes para que empresários e proprietários revisitem a configuração de suas locações comerciais. Como regra, a sociedade operadora sujeita ao regime regular tende a ser a locatária mais eficiente, sobretudo quando o locador é contribuinte do IBS e da CBS. O ganho tributário, contudo, não pode ser obtido à custa da segurança do ponto comercial.
As proteções conferidas pela lei do Inquilinato dependem de forma, de prazo e de legitimidade, e são construídas no próprio contrato, não sendo possível recompor depois o que não foi previsto a tempo.
A revisão dos contratos de locação comercial no contexto da reforma deve, por isso, ser conduzida de forma integrada: a análise tributária indica a estrutura mais eficiente, e o direito imobiliário assegura que essa estrutura preserve o ativo que dá sentido ao negócio.