1. Intimação pessoal do devedor: agora é regra
Desde a lei 13.465/17, o devedor em contrato de alienação fiduciária tem direito à intimação pessoal sobre a data do leilão. A ausência dessa notificação pode anular todo o procedimento.
O STJ já decidiu que antes dessa lei, a falta de intimação pessoal não gerava nulidade automática, desde que o devedor tivesse sido avisado sobre a consolidação da propriedade. Mas após 2017, a exigência se tornou obrigatória. Fonte: STJ - 4ª turma - REsp 1.733.777/SP.
2. Leilão com valor vil: cuidado com lances muito baixos
Recentemente, o STJ reconheceu que leilões com lance inferior a 50% do valor de avaliação configuram abuso. Ainda que a lei não determine um mínimo, a Corte considerou que valores tão baixos violam a boa-fé, a função social da execução e o princípio da menor onerosidade. Fonte: REsp 2.096.465/SP - julgado em 2024.
3. Falta de edital, lance mínimo ou outro vício formal
O leilão, mesmo extrajudicial, precisa obedecer às regras básicas de publicidade e legalidade. Isso inclui:
- Publicação de edital;
- Valor de avaliação atualizado;
- Registro das notificações;
- Garantia de direito à purgação da mora.
A ausência desses elementos gera nulidade, como já foi reconhecido em decisões recentes da Justiça Federal.
4. Legislação aplicável:
- Lei 9.514/1997: alienação fiduciária – arts. 26 a 28;
- Lei 13.465/17: trouxe exigência da intimação pessoal;
- Decreto-lei 70/1966: execução extrajudicial hipotecária;
- CC (arts. 187, 422 e 884);
- CPC/15 (art. 805 - menor onerosidade);
- CF/88 - art. 5º, incisos LIV e LV.
5. Recomendações práticas
Problema identificado? Consequência jurídica:
Não houve intimação pessoal após 2017? Nulidade do leilão.
Lance menor que 50% da avaliação? Preço vil? Anulável.
Falta de edital ou notificação? Vício formal? Anulável.
Conclusão:
Se o seu imóvel foi a leilão e você desconfia que algo no processo foi feito de forma errada - como falta de notificação, lance muito abaixo do valor ou ausência de documentos - você pode ter o direito de anular esse leilão.
O STJ tem reconhecido que o devedor precisa ser respeitado em todas as etapas. E quando isso não acontece, a Justiça pode cancelar a venda do imóvel.
Não é preciso aceitar tudo calado. Você tem direitos e pode buscar reparação, principalmente se o leilão comprometeu seu patrimônio sem o devido cuidado legal. O mais importante é agir com rapidez e procurar orientação especializada para analisar o seu caso.