A alienação fiduciária de bens imóveis, instituída pela lei 9.514/1997, representa um pilar fundamental para o desenvolvimento do mercado de crédito imobiliário no Brasil. Caracteriza-se pela transferência da propriedade resolúvel do imóvel ao credor (fiduciário) como garantia de uma obrigação, mantendo o devedor (fiduciante) na posse direta.
Esse sistema confere maior segurança ao credor, o que se reflete na oferta de crédito e nas taxas de juros. Contudo, sua aplicação e interpretação têm sido objeto de constantes aprimoramentos legislativos e intensos debates jurisprudenciais.
1. O procedimento de consolidação da propriedade e a importância das notificações
O procedimento de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, em caso de inadimplemento do devedor, é minuciosamente detalhado na lei 9.514/1997 e exige a observância rigorosa de suas etapas, com destaque para a formalidade das notificações.
Conforme o art. 26 da lei 9.514/1997, se a dívida não for paga, o devedor fiduciante será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente registro de imóveis. Esta intimação visa a que o devedor satisfaça, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, acrescidas de juros, penalidades, encargos contratuais e legais (incluindo tributos e contribuições condominiais), além das despesas de cobrança e intimação.
"Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação."
A lei 9.514/1997, em seu § 3º do art. 26, detalha as formas de intimação, que pode ser feita pessoalmente ao fiduciante (ou seu representante/procurador), por solicitação do oficial de registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento.
As alterações recentes (lei 13.465/17) incluíram, ainda, a possibilidade de intimação por hora certa (lei 9.514-97. Art. 26, § 3º-A) e a intimação a funcionários de portaria em condomínios (lei 9.514-97. Art. 26, § 3º-B), visando a facilitar o procedimento quando o devedor não é encontrado.
A lei 14.711/23 também reforçou a responsabilidade do devedor de informar a alteração de seu domicílio (lei 9.514-97. Art. 26, § 4º-A) e previu a intimação eletrônica (lei 9.514-97. Art. 27, § 2º-A).
Decorrido o prazo de quinze dias sem a purgação da mora, o oficial do registro de imóveis certificará o fato e promoverá a averbação da consolidação da propriedade em nome do fiduciário na matrícula do imóvel, após a prova do pagamento do imposto de transmissão intervivos e, se for o caso, do laudêmio (lei 9514-97. Art. 26, § 7º).
Uma vez consolidada a propriedade, o credor fiduciário deve promover leilão público para a alienação do imóvel. A lei 9.514/1997, em seu Art. 27, estabelece que a alienação deve ocorrer no prazo de sessenta dias, contado da data do registro da consolidação (lei 9.514-97. Art. 27).
O § 2º-A do Art. 27 (incluído pela lei 13.465/17 e alterado pela lei 14.711/23) exige que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor (e, se for o caso, ao terceiro fiduciante) por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Essa previsão de comunicação é fundamental para garantir o direito de preferência do devedor na aquisição do imóvel até a data do segundo leilão (lei 9.514-97. Art. 27, § 2º-B).
2. Prevalência da lei 9.514/1997 sobre o CDC
Um dos temas mais debatidos e pacificados no STJ é a prevalência da lei 9.514/1997 sobre o CDC na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, em caso de inadimplemento do devedor.
O REsp 1.891.498/SP, julgado pela 2ª seção do STJ sob o rito de recursos repetitivos (Tema 1.095), firmou a seguinte tese:
TEMA 1095. EMENTA:
"Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor."
A decisão ressalta que a lei 9.514/1997, por ser posterior e específica, regulamenta de forma exaustiva o tema, não havendo lacuna normativa que justifique a aplicação da lei geral (CDC). O voto do ministro relator Marco Buzzi enfatiza que o procedimento especial da lei 9.514/1997 não colide com os princípios do Art. 53 do CDC, pois a legislação fiduciária prevê a devolução de valores ao devedor se houver saldo após o leilão, evitando o enriquecimento sem causa do credor. (Tema 1.095.pdf, p. 18)
"Nessa extensão, há, portanto, diversamente do que aparenta, uma convergência entre o disposto no artigo 53 do CDC e os ditames da Lei nº 9.514/97, pois, evidentemente, em ambos os normativos, procurou o legislador evitar o enriquecimento indevido do credor fiduciário, seja ao considerar nula a cláusula contratual que estabeleça a retomada do bem e a perda da integralidade dos valores, seja por prever o procedimento a ser tomado, em caso de inadimplemento e as consequências jurídicas que a venda, em segundo leilão, por valor igual ou superior à dívida ou por lance inferior impõe, tanto ao credor como ao devedor fiduciário."
Flávio Tartuce também corrobora essa interpretação, afirmando que a lei 9.514/1997 tem natureza de norma especial e que a propriedade fiduciária de bem imóvel, por ser regulamentada por legislação específica, não permite a aplicação direta das regras do CDC em caso de inadimplemento.
"A alienação fiduciária em garantia constitui um direito real de garantia sobre coisa própria com tratamento no Código Civil em vigor [...] e na Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis). A compreensão do instituto passa por uma interação necessária entre os citados comandos legais, a par da ideia de diálogo das fontes. A respeito dessa integração legislativa, é claro o art. 1.368-A do CC, incluído pela Lei 10.931/2004, ao prever que as demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária não previstas pela codificação submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais. Enuncia ainda o comando que somente se aplicam as disposições do CC/2002 naquilo que não for incompatível com a legislação especial. Em suma, a codificação privada tem caráter subsidiário em relação à tipologia do instituto."
Impacto da falta de registro na rescisão contratual por desinteresse do comprador:
Ainda no contexto da aplicação da lei 9.514/1997, o STJ pacificou o entendimento de que a falta de registro do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão do contrato por meio diverso do pactuado na legislação específica. Essa importante tese foi reafirmada no julgamento dos embargos de divergência no REsp 1.866.844, julgado pela 2ª seção do STJ.
De acordo com o julgado, a ausência de registro do contrato na matrícula do imóvel, embora imprescindível para a constituição da propriedade fiduciária para fins de eficácia contra terceiros e para o início do procedimento de alienação extrajudicial (art. 23 da lei 9.514/1997), não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre as partes contratantes. Isso inclui a cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.
Em julgamento de embargos de divergência, a 2ª seção do STJ adotou o entendimento de que, ainda que o registro do contrato no competente registro de imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da lei 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.
O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, cujo voto prevaleceu, explicou que o registro é necessário para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, pois a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processam perante o oficial do registro imobiliário, conforme o art. 26 da lei 9.514/1997.
No entanto, essa exigência não pode ser interpretada como uma brecha para o devedor rescindir o contrato de forma diversa da prevista, independentemente de quem era a obrigação de registrar. O credor fiduciário, a qualquer tempo, pode requerer o registro antes de iniciar o procedimento de execução extrajudicial.
Falta de registro não permite ao devedor fiduciante rescindir o contrato por meio diverso do pactuado.pdf, Notícia, quinto parágrafo
O autor do voto que prevaleceu no julgamento, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que 'o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o oficial de registro de imóveis, nos moldes do art. 26 da lei 9.514/1997'.
Essa interpretação favorece a segurança jurídica e a estabilidade das relações contratuais de alienação fiduciária, impedindo que a ausência de uma formalidade registral, superável a qualquer tempo pelo credor, seja utilizada para desvirtuar o procedimento legalmente estabelecido para a resolução do contrato.
3. Formalização da alienação fiduciária por instrumento particular
A possibilidade de formalização da alienação fiduciária de imóveis por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, é uma questão que gerou divergência de entendimentos e foi objeto de recente e importante decisão do STF.
O art. 38 da lei 9.514/1997 estabelece:
"Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública."
No entanto, o CNJ editou provimentos (172/24 e 175/24, citados no MS 39.930 DF - que limitavam essa permissão a entidades específicas que operam no SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário, SFH - Sistema Financeiro de Habitação, cooperativas de crédito, e outras entidades reguladas pela CVM ou BACEN, exigindo escritura pública para as demais.
Essa restrição foi contestada e, em julgamento do mandado de segurança 39.930/DF, o ministro Gilmar Mendes, do STF, concedeu a ordem para garantir a empresas, como incorporadoras, a possibilidade de formalizar a alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis por instrumento particular com efeitos de escritura pública em todas as suas operações, conforme autorizado pela lei 9.514/1997.
A decisão do STF amplia segurança jurídica para alienações fiduciárias de imóveis:
"A decisão do STF, proferida nos autos do Mandado de Segurança 39.930 Distrito Federal, responde diretamente às restrições impostas pelos Provimentos Normativos 172 e 175 de 2024, editados pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que limitaram o alcance do artigo 38 1 da Lei nº 9.514/97."
A decisão do STF no MS 39.930/DF enfatizou que a interpretação dada pelo CNJ extrapolava os limites da legislação, que não prevê restrição quanto às partes envolvidas, e contrariava a finalidade da lei 9.514/1997 de fomentar o crédito imobiliário com custos reduzidos.
O ministro Gilmar Mendes, ao analisar a teleologia e a interpretação literal e sistêmica da lei 9.514/1997, concluiu que o objetivo do legislador foi desburocratizar e facilitar o registro de negócios jurídicos, permitindo a opção entre as duas formas de contratação, sem restringi-la a um grupo específico de instituições.
Ao julgar o mandado de segurança apresentado por uma incorporadora, o ministro Gilmar Mendes enfatizou que as limitações estabelecidas pelo CNJ extrapolavam os limites da legislação, contrariando a finalidade normativa de fomentar a ampliação do crédito no mercado, com custos reduzidos e maior eficiência econômica.
4. Abrangência da garantia fiduciária: Financiamentos específicos ou qualquer espécie de empréstimo?
Outra questão de relevância jurídica é se a alienação fiduciária de imóveis se restringe a operações de financiamento destinadas à aquisição ou construção do próprio bem, ou se pode ser utilizada como garantia em qualquer tipo de empréstimo.
A lei 9.514/1997 não limita a finalidade da obrigação garantida pela alienação fiduciária de imóveis. O art. 22, § 1º, da referida lei, expressamente prevê que a alienação fiduciária "poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI" (lei 9514-97. Art. 22, § 1º).
Além disso, a lei 10.931/04, em seu Art. 51, ampliou ainda mais o escopo do instituto, indicando que a alienação fiduciária de imóveis pode ser utilizada como garantia em contratos alheios ao mercado imobiliário ou às operações realizadas no âmbito do SFI e do SFH, conforme previsto no art. 51 3 da lei 10.931/04 e art. 22 4, § 1º, da lei 9.514/97;"
O STJ já pacificou o entendimento de que a alienação fiduciária de bem imóvel pode garantir qualquer obrigação pecuniária, não se vinculando necessariamente ao financiamento do próprio imóvel. O ministro Gilmar Mendes, no MS 39.930/DF, cita o REsp 1.542.275, do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que expressa esse entendimento:
O ministro ainda enfatizou que: “A alienação fiduciária de imóveis pode ser utilizada como garantia em contratos alheios ao mercado imobiliário ou às operações realizadas no âmbito do SFI e do SFH, conforme previsto no artigo 51 3 da lei 10.931/04 e art. 22 4, § 1º, da lei 9.514/97;"
Flávio Tartuce também aborda essa ampliação, mencionando que a lei 10.931/04 permitiu a contratação da alienação fiduciária de maneira generalizada, dotando o Sistema Financeiro Nacional de uma garantia real para dinamização de suas atividades.
"Consigne-se que a Lei 11.481/2007 introduziu um § 1.º ao art. 22 prevendo que a alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário."
Essa amplitude permite que o instituto seja utilizado em diversas operações de crédito, fomentando a circulação de riquezas e a oferta de crédito no mercado como um todo, transcendendo a finalidade original do financiamento imobiliário específico.
4.1. Penhorabilidade dos direitos aquisitivos de imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida
A questão da penhorabilidade de bens imóveis vinculados a programas sociais, como o PMCMV - Programa Minha Casa Minha Vida, apresenta uma peculiaridade importante, especialmente em relação à cobrança de débitos condominiais.
Embora esses imóveis sejam considerados inalienáveis enquanto não quitados, a jurisprudência do STJ tem consolidado o entendimento de que os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária sobre eles são passíveis de penhora para o pagamento de dívidas propter rem.
O REsp 2.172.631/DF, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, julgado em 13/11/24, analisou justamente essa controvérsia, confirmando a possibilidade de penhora.
"RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS AQUISITIVOS. PENHORA. POSSIBILIDADE. IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PAGAMENTO DE DÉBITO CONDOMINIAL. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE."
A ementa do julgado esclarece que a penhora não recai sobre a propriedade plena do imóvel (que pertence ao credor fiduciário até a quitação), mas sim sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante.
"Assim, como ainda não se adquiriu a propriedade plena, eventual penhora não poderá recair sobre o direito de propriedade - que pertence ao credor fiduciário -, mas sim sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia. Precedentes."
A ministra relatora fundamenta a decisão na natureza do débito condominial como obrigação propter rem (relativa ao próprio bem), que constitui uma exceção à regra geral de impenhorabilidade prevista no § 1º do art. 833 do CPC/15.
"O débito condominial, como cediço, possui natureza jurídica de obrigação propter rem, representando, portanto, dívida relativa ao próprio bem, o que atrai a exceção à impenhorabilidade prevista na primeira parte do mencionado parágrafo."
“É destacado que, se até mesmo o bem de família, que possui um grau máximo de impenhorabilidade, pode ser excutido para pagar despesas condominiais (conforme o Art. 1.715 do Código Civil), não há razão para afastar essa regra para imóveis do PMCMV, cujos direitos aquisitivos são objeto da penhora. A interpretação contrária permitiria que devedores se esquivassem de suas responsabilidades condominiais, gerando desequilíbrio e prejudicando o próprio sistema.”
"Aliás, se até mesmo o bem de família, exemplo máximo de impenhorabilidade, submete-se à exceção prevista no referido dispositivo legal, não há razão para afastar a sua incidência na hipótese de imóvel vinculado ao PMCMV."
Assim, a inalienabilidade dos imóveis do PMCMV, prevista na lei 11.977/09 (Art. 6º-A, §5º, III e §6º), não se estende aos direitos aquisitivos, permitindo a penhora para dívidas relacionadas ao próprio imóvel, como as condominiais, em prol da efetividade da execução e da saúde financeira dos condomínios.
Conclusão:
Esta segunda parte do nosso artigo detalhou as particularidades da alienação fiduciária de bens imóveis, desde as rigorosas etapas de consolidação da propriedade e as comunicações formais, até a reafirmada prevalência da lei 9.514/1997 sobre as normas consumeristas. Abordamos também a flexibilidade na formalização dos contratos por instrumento particular, conforme ratificado pelo STF, e a ampla abrangência da garantia fiduciária para qualquer tipo de obrigação pecuniária, inclusive para dívidas condominiais em imóveis de programas sociais.
Essas características, que conferem grande eficiência e segurança ao credor fiduciário, culminam em um procedimento de expropriação que se distingue justamente por sua natureza extrajudicial. Na próxima e última parte, aprofundaremos nas nuances desse procedimento, investigando como a lei e as Cortes Superiores têm consolidado a eficácia da expropriação extrajudicial do devedor fiduciante, um mecanismo que reduz significativamente a necessidade de intervenção judicial em sua realização, garantindo celeridade e efetividade na recuperação do crédito.
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Tartuce, Flávio Manual de Direito Civil: volume único / Flávio Tartuce. – 12. ed. – Rio de Janeiro, Forense; METODO, 2022. Pág. 2.378-2439.
Lei 9.514/1997 – Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm
Lei nº 13.465/2017 – Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm
Lei nº 14.711/2023 – Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm
Resp 1.891.498/SP – Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp?i=1&b=ACOR&livre=((%27RESP%27.clas.+e+@num=%271891498%27)+ou+(%27REsp%27+adj+%271891498%27).suce.)&thesaurus=JURIDICO&fr=veja
Tema 1095 – STJ – Disponível em: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1095&cod_tema_final=1095
REsp 1.866.844 – SP – Disponível em: https://processo.stj.jus.br/processo/julgamento/eletronico/documento/mediado/?documento_tipo=integra&documento_sequencial=210696386®istro_numero=202000625708&peticao_numero=&publicacao_data=20231009&formato=PDF
MS 39930 / DF - DISTRITO FEDERAL – Disponível em: https://jurisprudencia.stf.jus.br/pages/search/despacho1602784/false
REsp nº 2.172.631/DF – Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp?i=1&b=ACOR&livre=((%27RESP%27.clas.+e+@num=%272172631%27)+ou+(%27REsp%27+adj+%272172631%27).suce.)&thesaurus=JURIDICO&fr=veja