A base de cálculo do IPTU deve refletir fielmente a realidade física do imóvel. No entanto, são recorrentes os casos em que erros de metragem - seja do terreno, seja da área construída - resultam em cobranças superiores ao devido, onerando indevidamente o contribuinte.
Essas distorções podem decorrer de medições equivocadas, lançamento incorreto no cadastro imobiliário municipal ou mesmo falta de atualização das informações após reformas ou demolições. Ocorre, por exemplo, quando a prefeitura considera uma metragem maior do que a efetivamente registrada em cartório ou verificada por levantamento técnico.
Como corrigir?
O caminho inicial é administrativo. O proprietário deve apresentar requerimento de revisão do lançamento do IPTU junto à Secretaria Municipal de Finanças ou setor equivalente, instruindo o pedido com:
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Planta baixa ou croqui assinado por profissional habilitado;
- Laudo técnico de medição;
- Fotos ou demais elementos que comprovem a metragem real.
Se houver divergência também na matrícula do imóvel, será necessário promover a retificação do registro no cartório competente, conforme previsão dos arts. 212 e 213 da lei 6.015/73 (lei de registros públicos), o que pode ocorrer administrativamente ou por via judicial.
Direito à restituição: Período de 5 anos
A correção do cadastro não apenas impede cobranças futuras indevidas, como também permite pleitear a devolução dos valores pagos a maior nos últimos cinco anos, com fundamento no art. 165 do CTN. A restituição pode ser solicitada administrativamente e, se negada ou não apreciada no prazo legal, pode ser judicializada.
Equidade
A regularização da metragem do imóvel, além de garantir justiça fiscal, previne problemas em transações futuras. A atuação integrada entre engenheiros, advogados e proprietários é essencial para uma solução eficaz. O contribuinte não apenas tem o direito de pagar tributos na medida exata de sua obrigação, como também de ser ressarcido por valores cobrados indevidamente.