Imagine a seguinte situação: você teve problemas financeiros e atrasou algumas parcelas do contrato de financiamento de seu imóvel que, atualmente, em 99,99% dos casos é feito via Alienação Fiduciária em Garantia.
Recebeu a notificação com prazo para pagamento, procura seu gerente bancário, que pensa que é seu amigo1, e ele lhe diz para desconsiderar, pois ele já falou com o Banco e o caso será resolvido via acordo; é só aguardar detalhes burocráticos.
Você recebe um susto mesmo, quando recebe um telegrama do Banco informando a data dos leilões e lhe comunicando que, se quiser, tem apenas o direito de preferência para adquiri-lo.
Adquirir o imóvel que já é seu. A partir deste ponto o gerente da sua agência, aquele que você acreditava ser seu amigo, já não atende mais suas mensagens de whatsapp e evita qualquer comunicação consigo.
Pois bem, saiba que existe uma saída legal, judicial para você não perder seu bem.
Primeiro de tudo: Procure um especialista
Este é o conselho mais importante. A imensa maioria dos advogados, mesmo os que atuam com Direito Bancário, não têm expertise necessária para lidar com demandas desta natureza.
Eu sei, você deve estar pensando: "um advogado especialista é caro". Sabe o que é caro?
Caro é chegar um oficial de Justiça acompanhado de um caminhão de mudança para retira-lo, a você e sua família do imóvel.
Trinta anos de advocacia nos ensinaram uma coisa. Este é o tipo de evento que destrói casamentos. Não se iluda.
Aliás, vários Advogados lhe dirão que é uma causa perdida e não há nada que possa fazer. Esta informação está equivocada. Principalmente se o seu imóvel foi adquirido até o dia 10/6/172.
Nesta data, entrou em vigor a lei 13.465/17. Até então vigia a lei 9.514/1.997 que a lei que se aplica ao seu contrato.
Aplicação do decreto-lei 70/1.966 aos contratos firmados sob a lei 9.514/1997
Em 1997 é inserida no Ordenamento Jurídico Brasileiro a lei que regulamenta a alienação fiduciária de bens imóveis, o que, grosso modo, tornaria mais ágil a retomada por parte de Bancos e Construtoras, do imóvel de devedores, reiteradamente inadimplentes.
Ocorre, todavia, que o art. 39, inciso “II” da lei 9514/1997 previa expressamente que: “II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do decreto-lei 70, de 21/11/1966.” É o que diz aquele texto legal?
Diz o decreto em questão que o devedor pode purgar a mora, isto é, quitar o débito em atraso até a assinatura do auto de arrematação, isto é, mesmo no curso dos leilões extrajudiciais.
Isso seu gerente do banco, aquele que dizia ser seu amigo, não lhe contou.
Aplicação da lei no tempo
Houve uma grande discussão, doutrinária e jurisprudencial se a norma (lei 13.465) seria aplicável apenas aos contratos firmados a partir de 11/7/17, ou a todos os contratos envolvendo a matéria, inclusive aqueles estabelecidos anteriormente à vigência da norma.
Para nós, era uma discussão relativamente simples. Aprendemos desde os primeiros dias no curso de Direito que, normas de Direito Material (como as são, por exemplo, a 13.465, o CC, dentre outras) têm aplicação mediata, isto é, aplicam-se apenas a atos, fatos jurídicos e contratos ocorridos após o início de sua vigência; e normas de Direito Processual (como, v.g., o CPC e o CPP) teriam aplicabilidade imediata, isto é, aplicar-se-iam aos processos em curso, ressalvado é claro, o respeito ao ato jurídico perfeito e à coisa julgada.
Ocorre, que nada é tão-óbvio no Direito e esta discussão foi levada ao TJ/SP que firmou entendimento - no Incidente de resolução de demandas repetitivas número 26 - que aos contratos celebrados até 10/7/17, aplicam-se as disposições
Assim, a questão sobre o marco inicial para a aplicação da norma - lei 13.465 - gerou, no egrégio TJ/SP, o IRDR - Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas número 26, o qual decidira, por maioria de votos decidira que as alterações trazidas pela lei 13.465/2017, no que dizia respeito à purga da mora, não seriam aplicadas aos contratos anteriores à sua vigência.
Desta forma, podemos dizer, que as regras sobre a purga da mora, previstas no decreto-lei 70 de 1966 também são regras, cláusulas contratuais implícitas a todos os contratos de alienação fiduciária firmados até 10/7/17.
Por outra, devedores podem purgar a mora e continuar na "propriedade" de seus bens, mesmo após o prazo que o banco lhe impôs na notificação para purgar a mora, desde que esta purga (isto é, pagamento dos valores em atraso mais encargos) se faça antes do registro do auto de arrematação ou do segundo leilão público do seu bem imóvel.
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1 Aprenda uma coisa de uma vez por todas: O Gerente de sua conta bancária não é seu amigo.
2 Embora existam teses de defesa, também, para quem adquiriu o imóvel após esta data, ou seja, na vigência da Lei 13.465/2.017, mas deixaremos para discutir isso em outro artigo.