Nos tempos atuais, a locação por temporada ganhou destaque nos debates jurídicos, especialmente no que se refere à natureza desse tipo de negócio imobiliário e aos seus efeitos inter partes, bem como perante terceiros, como no caso dos condomínios residenciais.
Sua previsão legal está no art. 48 da lei 8.245/1991, no qual assim é definida:
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Para fins do estudo, pedimos atenção ao termo que, a nosso ver, é o causador de grande parte das controvérsias que hoje rodeiam o tema. O legislador optou por definir que a locação por temporada é aquela "destinada à residência temporária do locatário".
O mercado de locação apresenta novas formas de contratação para locações chamadas de curta ou curtíssima temporada, também conhecidas como "Short Stay". Em sua grande maioria, formalizadas por meio de contratos instantâneos e eletrônicos, podem vir acompanhadas de serviços ou da fungibilidade do bem, como no caso da moradia por assinatura, mas, em comum, acabam gerando efeitos além do contrato entre as partes, seja na esfera econômica, afetando o mercado e a economia, seja frente aos condomínios edilícios.
Antes da edição da atual lei do Inquilinato, a locação por temporada teve previsão apenas no art. 54 da lei 6.649/1979, ainda sem capítulo próprio, mas na parte que versava sobre a cobrança antecipada do aluguel. A redação do artigo demonstrava a destinação do imóvel para veraneio, trazendo como identificador a localização do imóvel na "orla marítima ou estação climática", exigindo, ainda, que o locatário tivesse domicílio em outra cidade.
Mais um indício importante ao objetivo do presente artigo: a lei anterior utilizou o termo "domicílio". Logo veremos que a confusão técnica na redação do art. 48 da lei vigente, que não teve grandes impactos à época da sua edição, passou a ser causa de interpretação equivocada no meio jurídico e de discussões que poderiam ser evitadas.
É importante ressaltar que ambas as legislações não definiram expressamente o que é locação por temporada, apenas nos remetem à forma de destinação do uso do imóvel pelo locatário. Aqui fazemos um aparte para lembrar que toda locação, como contrato oneroso, tem por finalidade a exploração econômica, não devendo sua natureza jurídica ser definida por esse viés.
O grande nome das locações imobiliárias e dono da doutrina que serve como norte para qualquer profissional que estude o tema, Sylvio Capanema de Souza1, ao tratar a diferença entre ambas as legislações, assim expôs:
"No regime anterior a locação para temporada estava umbilicalmente ligada ao incentivo do turismo. Tanto assim que eram exigidas três condições para que uma locação pudesse se enquadrar no regime jurídico da temporada: que o prazo não excedesse a 90 dias, que o imóvel se situasse em orla marítima ou estação climática e que o locatário residisse em outra cidade.
...
A lei atual dispensou as duas últimas condições acima referidas, para a caracterização de locação para temporada exigindo apenas uma, ou seja, que o prazo não exceda a 90 dias."
Como sabemos, o Direito não é estático; ele acompanha a evolução da sociedade. Partindo dessa premissa, as legislações são editadas com a finalidade precípua de atingir a paz social, conforme as exigências contemporâneas.
Já estamos há alguns anos com o debate sobre a natureza jurídica da locação por temporada, agora também dividida entre curta ou curtíssima temporada, e seus efeitos nos condomínios residenciais, com as mais variadas demandas nos tribunais.
Recentemente, o julgamento do REsp 2.121.055/MG foi amplamente divulgado como divisor de águas para definir se as locações de curtíssima temporada contrariam a destinação residencial dos condomínios.
Até o julgamento do referido recurso, os tribunais divergiam em questões como a atipicidade da locação por meio de aplicativos e se tais ajustes configurariam locação ou hospedagem atípica.
Sempre defendi a tese de que, para a configuração da hospedagem, seria necessária a existência dos elementos previstos no art. 23 da lei 11.771/08 e no art. 7º, IV, da Portaria MTur 100/11, o que impede a generalização da identificação e definição como hospedagem atípica.
Ocorre que o voto vencedor no Recurso Especial, proferido pela I. ministra relatora, dra. Nancy Andrighi, andou bem ao afastar a tese de "hospedagem atípica", mas, salvo melhor juízo, equivocou-se a definir como "contrato atípico de estadia".
Veja-se que o termo "estadia" não está incorreto, pois significa a permanência temporária em algum lugar:
"estadia2 (es.ta.di.a)
sf.
1. Permanência, estada temporária em um lugar: durante a estadia em Natal comemos muito peixe.
2. Hot. O tempo de duração dessa permanência: pacote turístico com estadia de cinco dias."
Mas o voto ainda peca ao mencionar a atipicidade do contrato. O contrato de locação não exige forma; ou seja, o legislador adota forma plúrima, permitindo que seja realizado verbalmente ou por escrito e, nesse aspecto, não há qualquer vedação ou diferenciação entre contratos analógicos e eletrônicos/digitais.
Para afastar essa nebulosidade sobre o tema, que acaba por confundir até as mais altas cortes do Poder Judiciário, precisamos separar dois aspectos importantes.
Inicialmente, a definição do contrato entabulado entre as partes, pois sua natureza jurídica não pode ser definida conforme seus efeitos perante terceiros; é imperioso voltarmos os olhos para as regras de Direito Civil.
O contrato de locação caracteriza-se como bilateral, oneroso, consensual, comutativo e não solene.
Na lição do civilista Silvio Rodrigues3:
"A locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra paga, compromete-se a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, ou o uso e gozo de uma coisa infungível (locação e coisas); ou a prestação de um serviço (locação de serviços); ou a execução de algum trabalho determinado (empreitada)."
Isto posto, não há como afastar que o contrato é de locação e, sendo assim reconhecido, a locação imobiliária de imóveis urbanos é regrada pela lei 8.245/1991, que regulamenta a relação entre as partes em três espécies principais, como dissemos alhures: residencial, não residencial e por temporada.
O legislador separou as modalidades de locação em três seções, garantindo que não sejam confundidas e que tenham naturezas distintas.
Atemo-nos ao estudo da locação por temporada, que, inicialmente, é distinta da locação residencial, mas que, após o transcurso do prazo máximo de 90 dias, transforma-se naquela modalidade.
Como citamos, o legislador, ao tempo da edição da lei, optou por mencionar a finalidade de residência temporária. Em interpretação teleológica, especialmente ao não definir período mínimo, concluímos que o termo "residência" mostrou-se inadequado, visto que, para o Direito, significa habitação com ânimo de permanência, conforme ensina Silvio de Salvo Venosa4:
"Em residência, há um sentido de maior permanência. É o lugar em que se habita, com ânimo de permanência, ainda que desse local a pessoa se ausente temporariamente".
Tal conceituação não é por rigor excessivo, mas necessária para a correta aplicação do direito e entender os efeitos do contrato perante terceiros.
Já a morada ou estadia, como preferiu denominar a I. ministra Nancy, não apresenta a característica de habitação, pois tem caráter de transitoriedade. Pode ocorrer em decorrência de um comodato, de um contrato de locação por temporada ou mesmo de hospedagem.
Para melhor exemplificação, Silvio de Salvo Venosa4 a define como um conceito mais tênue que a residência, uma estada passageira.
Dessa forma, entendo que a locação por dias, ou de "curtíssima temporada", não possui natureza residencial, mas sim de moradia temporária, sem qualquer ânimo de permanência, apenas com a finalidade de turismo, tratamento ou as demais previstas em lei, não importando a forma de contratação, e muito menos a exploração econômica do imóvel.
O segundo aspecto que precisamos abordar, após a superação da definição dessa modalidade de locação, é se pode ser aceita em condomínios exclusivamente residenciais.
É cediço que as locações não residenciais são vedadas, mas como ficaria a situação dessa terceira forma, que não se configura como não residencial nem como residencial?
Ao tratá-la e aceitá-la como uma forma autônoma de locação, já excluímos a discussão sobre atipicidade. Nesse caso, a meu ver, também poderia ser vedada nos condomínios exclusivamente residenciais.
Mas a grande questão é se a vedação seria automática ou se necessitaria de uma decisão interna corporis.
No Direito Privado, aplica-se o princípio da legalidade ampla, pelo qual tudo aquilo que não é proibido é permitido; ou seja, a proibição deve estar estritamente prevista.
A norma do condomínio é sua convenção, acompanhada de seu regulamento interno. As novas convenções já estão tratando da matéria, mas as anteriores ficam nesse verdadeiro limbo, onde não há vedação e, portanto, sujeitas a interpretações de ambos os lados.
Os julgados mais recentes e mesmo os projetos de lei, como a reforma do CC, vêm adotando a tese de que, nos condomínios residenciais, a locação por curtíssima temporada exige aprovação na convenção ou em assembleia.
Até podemos entender que o antagonismo entre a locação residencial e a não residencial gera a presunção natural de impossibilidade, mas, no caso da temporada, como ficaria?
Já fui defensor da teoria do direito de propriedade e da impossibilidade de vedação, pelo condomínio, à destinação para temporada, mas confesso que, atualmente, entendo que, ao considerarmos o direito de fruição natural da propriedade e os limites da convivência condominial, especialmente quanto à natureza de morada temporária desse tipo de locação, é preciso que ela esteja expressamente permitida na convenção ou mesmo por decisão assemblear.
Ressalto que esse entendimento decorre, principalmente, de eu não compreender a locação por temporada como locação residencial. Nesse caso, o caminho da legalidade está na decisão interna de cada condomínio quanto à permissão da locação por curta temporada, o que permitiria até mesmo definir limites temporais para sua destinação.
Concluindo este breve artigo, menciono a teoria tridimensional do Direito, de Miguel Reale, que demonstra a realidade dinâmica do Direito e segundo a qual, pela integração do fato e do valor, surge a norma. Aguardamos o legislador.
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1. Souza, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentada: artigo por artigo – 15 ed. ver., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2026, p.215.
2. https://www.aulete.com.br/estadia#google_vignette
3. Rodrigues, Silvio. 1917. Direito civil – v. 3 Dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 28 ed. ver. – São Paulo: Saraiva, 2002, p.219
4. Op. Cit., p. 217