A CCJ - Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados aprovou o PL 4.081/21, que estabelece a possibilidade de as convenções de condomínios preverem a solução de conflitos por meio de arbitragem.
Segundo o texto, as convenções poderão ter cláusula compromissória, nome pelo qual é conhecido o acordo para resolução de litígios por arbitragem. A cláusula deve vincular todos os condôminos (moradores e proprietários das unidades).
Embora reconheçam aspectos positivos no estímulo à arbitragem, advogados alertam para limites constitucionais e ressaltam que o projeto pouco inova, reforçando cuidados prévios na compra de imóveis e sugerindo que o tema exige debate mais profundo.
Rochelle Ricci, sócia nas áreas de contratos e M&A do Machado Associados Advogados e Consultores, destaca a importância da análise prévia:
"Analisar a convenção e as demais regras relativas ao condomínio antes de adquirir uma das unidades, não apenas no caso de imóveis novos, mas também no caso de imóveis usados, é uma prática importante e altamente recomendável", afirma.
Ela também ressalta outros pontos de atenção:
"A cláusula compromissória é apenas um dos pontos que pode estar previsto na convenção condominial e estar em conflito com as expectativas do adquirente; outras questões, tais como a proibição de locações de curta duração ou as regras de convivência com animais, também podem frustrar as intenções de quem compra uma unidade imobiliária integrante de condomínio", acrescenta a sócia.
Bruno Batista, sócio das áreas Societária e de Resolução de Conflitos da Innocenti Advogados, observa:
"O projeto de lei aprovado carece de real inovação no ordenamento jurídico pátrio, vez que a Lei de Arbitragem (Lei nº 9.307/96), em seu artigo 1º, há muito estabeleceu a arbitrabilidade de litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis. E a esmagadora maioria dos conflitos condominiais, por sua natureza, enquadra-se precisamente nesta categoria, versando sobre questões como inadimplência de cotas, uso de áreas comuns e reparação de danos", destaca o advogado.
"Dessa forma, a possibilidade de inserção de cláusula compromissória em convenções de condomínio já era uma faculdade existente. O projeto, portanto, assume um caráter mais didático e de fomento do que propriamente inovador, reproduzindo, de forma setorial, uma solução geral que o sistema jurídico já havia apresentado com a edição da lei de arbitragem", complementa Batista.