Em ação de rescisão de contrato de locação na modalidade built to suit, o valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel, conforme critério da lei do inquilinato, e não ao valor integral do negócio.
Assim entendeu, por unanimidade, a 3ª turma do STJ, que acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi.
O que é built-to-suit?Chamado na lei do inquilinato de locação por construção ajustada, é um contrato em que o locador constrói, reforma ou adapta um imóvel conforme as necessidades específicas do futuro locatário, que depois passa a ocupá-lo mediante aluguel por prazo determinado. Em geral, é usado por empresas que precisam de instalações sob medida, como centros logísticos, lojas, fábricas ou sedes corporativas.
Entenda
No caso, discutia-se se o tribunal, ao julgar a apelação, poderia alterar de ofício o valor da causa, sem impugnação específica, para adequá-lo ao critério previsto na lei especial.
Também se analisava se, em ação de rescisão contratual de aluguel na modalidade de construção ajustada, deveria ser aplicado o art. 292 do CPC, considerando todo o valor do negócio, ou o art. 58 da lei do inquilinato, que estabelece o equivalente a 12 meses de aluguel.
O TJ/PR adequou o valor da causa ao equivalente a 12 meses de aluguel, considerando o aluguel mensal de R$ 570 mil indicado na petição inicial. Com isso, o valor foi fixado em R$ 6,84 milhões.
Prevalência da lei específica
A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a controvérsia deve ser resolvida à luz da lei do inquilinato, e não apenas pelas regras gerais do CPC, uma vez que a modalidade de construção ajustada foi inserida no regime especial da legislação locatícia.
Segundo Nancy, embora a regra geral seja a impossibilidade de alteração do valor da causa após a sentença, a jurisprudência do STJ admite a correção em hipóteses excepcionais, como inexatidão material, erro de cálculo ou para evitar enriquecimento ilícito decorrente de erro evidente, sem afronta à coisa julgada formal ou à preclusão.
A ministra afirmou que, ainda que o art. 58 da lei do inquilinato não trate expressamente das ações de rescisão de locação na modalidade de construção ajustada, deve ser feita interpretação sistemática e extensiva da norma.
Isso porque o art. 54-A da mesma lei, ao disciplinar essa espécie contratual, determina a aplicação das disposições procedimentais previstas na legislação locatícia.
Assim, para a relatora, o regramento especial da lei do inquilinato prevalece sobre o CPC.
A recorrente pretendia a manutenção do valor de R$ 68,4 milhões, correspondente ao valor integral do contrato. Para Nancy, contudo, esse montante é incompatível com a disciplina da lei do inquilinato, sobretudo porque a construção ainda não havia sido concluída.
A ministra também ponderou que a manutenção do valor integral poderia gerar enriquecimento indevido dos patronos da parte recorrente, razão pela qual considerou adequada a correção realizada pelo tribunal de origem.
- Processo: REsp 2.229.517