Quem compra um imóvel para veraneio fora da sua cidade de residência geralmente não imagina a dor de cabeça que uma cláusula contratual pode causar. Muitas construtoras inserem a cláusula de eleição de foro, determinando que qualquer disputa judicial envolvendo o imóvel deve ser processada no foro da comarca onde ele está localizado.
Mas será que essa imposição é absoluta? A resposta é um categórico não.
1. A armadilha do CPC vs. a proteção do CDC
O CPC prevê, como regra geral, que ações possessórias ou de direitos reais sobre imóveis devem ser julgadas onde a coisa está situada. No entanto, quando você compra um imóvel de uma construtora ou incorporadora, você é um consumidor e a empresa é uma fornecedora.
Aqui, a regra do jogo muda: aplica-se o CDC. Como norma de ordem pública e proteção especial, o CDC veda qualquer cláusula que dificulte o acesso do consumidor à Justiça.
2. Por que a cláusula é nula?
A jurisprudência brasileira é clara (especialmente no STJ): cláusulas de eleição de foro que impedem ou dificultam o acesso do consumidor ao Judiciário são abusivas e nulas de pleno direito.
Se o contrato obriga você a processar a construtora na cidade do imóvel (onde você não reside), isso impõe um custo e uma logística que frequentemente inviabilizam a sua defesa, criando um desequilíbrio flagrante. O consumidor tem o direito facultativo de escolher o foro do seu próprio domicílio para propor a ação.
3. O conflito com os Tribunais: Nem tudo são flores
Você deve ter notado que, na prática, alguns juízes ainda teimam em aplicar o CPC, ignorando o CDC. Isso acontece por dois motivos:
Primeiramente, pelo "Imobilismo" jurídico. A resistência em reconhecer a especialidade do CDC em detrimento da regra imobiliária clássica.
Outras vezes, a falta de fundamentação. Muitas vezes, o advogado do consumidor não impugna a cláusula de forma técnica no momento certo.
Mas o fato é que é um erro comum, cometido tanto por construtoras quanto por magistrados menos atentos, é tratar contratos de compra e venda de imóveis apenas sob a ótica do CPC. No entanto, quando tratamos de imóveis novos ou na planta, estamos diante de um contrato de consumo. E aqui, a proteção é reforçada por princípios constitucionais.
4. A natureza Jurídica do conflito: CPC vs. CDC
O CPC (art. 47) estabelece o foro da situação do imóvel (foro rei sitae) para ações reais imobiliárias. Contudo, essa é uma regra de competência territorial, e não absoluta em contratos de consumo. O CDC (art. 6º, VIII e art. 101, I), por sua vez, é uma norma de ordem pública (seu comando é imperativo) e representa o microssistema de proteção ao consumidor. A jurisprudência do STJ é consolidada: o CDC possui "especialidade". Em caso de conflito, a regra especial (que protege a parte vulnerável) prevalece sobre a norma geral.
5. O Direito de facilitação da defesa
O espírito do CDC (art. 6º, VIII) é a facilitação da defesa dos direitos do consumidor. Impor que um morador do Recife, por exemplo, tenha que litigar em um fórum a 500km de distância, ou em outra unidade da federação, é uma conduta que cria um obstáculo material ao acesso à Justiça.
Se a construtora possui sede nacional e estrutura para litigar em qualquer comarca, o consumidor, via de regra, não possui. O foro do domicílio do consumidor é, portanto, uma garantia de que o desequilíbrio entre o gigante (fornecedor) e o vulnerável (consumidor) será minimizado.
É é por isso que a cláusula pode ser considerada abusiva (art. 51, IV, CDC).
A cláusula que fixa o foro do imóvel em prejuízo ao consumidor é considerada abusiva porque coloca o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC). Ao "obrigar" o consumidor a aceitar um foro que onera sua defesa, o contrato fere a boa-fé objetiva.
A interpretação atual dos tribunais é a da faculdade. O consumidor pode optar por processar no foro do imóvel, mas o contrato não pode proibi-lo de atuar no seu próprio domicílio. Qualquer cláusula que retire do consumidor essa escolha é nula de pleno direito.
Infelizmente, o que ainda se vê na prática forense ainda são magistrados negando esse direito ao consumidor e acolhendo preliminares de exceção de incompetência sob a alegação de que com o processo judicial eletrônico não haverá nenhuma dificuldade de defesa.
Mas é importante destacar que a virtualização do processo é uma ferramenta de modernização, não um instrumento para anular a proteção do vulnerável. O óbice não é apenas a distância física, mas o custo financeiro da defesa e a complexidade do acompanhamento técnico da causa em jurisdição estranha.
O consumidor tem o direito de demandar no seu domicílio e como antedito, é uma prerrogativa de ordem pública. O magistrado não pode mitigá-la apenas por entender que, tecnicamente, é possível seguir com o processo online.
6. Como o consumidor deve enfrentar isso processualmente?
Se o juiz insistir no CPC, a peça processual de defesa deve ser firme na distinção técnica. É necessário demonstrar que a relação é de consumo (art. 2º e 3º do CDC); portanto, o foro é prerrogativa do vulnerável.
Primordial ainda é argumentar que a regra do CPC refere-se a direitos reais puros (entre iguais), enquanto o CDC trata de relação de fornecimento (onde a lei impõe proteção à vítima). A escolha do foro do consumidor é um direito subjetivo e inabalável pelo contrato.
7. Como se defender, contratualmente?
Se você se deparar com essa cláusula ao assinar um contrato: Não aceite passivamente! Exija a modificação da cláusula, acrescentando: "Fica facultado ao consumidor eleger o foro de seu domicílio para dirimir eventuais litígios". A simples negativa e exigência da inclusão da modificação já pode evitar muita dor de cabeça.
Entretanto, no caso do contrato já ter sido assinado, saiba que você não está vinculado a esse "foro forçado". Ao ingressar com a ação no seu domicílio, seu advogado deve apresentar um tópico preliminar sólido sobre a nulidade da cláusula de eleição de foro por violação ao direito de acesso à justiça (art. 51, IV e XV do CDC). A jurisprudência é sua aliada. É prudente citar precedentes do STJ que confirmam a prevalência do CDC, demonstrando que a imposição de foro diverso do domicílio do consumidor é um obstáculo injustificável à tutela jurisdicional.
8. Conclusão
O contrato de compra e venda não é uma 'lei' intocável. Quando uma cláusula impõe um sacrifício desproporcional ao consumidor, como a obrigação de litigar em uma cidade distante, ela perde a sua eficácia. O Poder Judiciário não pode ser uma ferramenta de exaustão do consumidor. Conheça suas prerrogativas: o direito de processar no seu quintal é, acima de tudo, um direito à igualdade de armas no processo.