Em um mercado imobiliário cada vez mais aquecido, a realização de auditoria prévia, conhecida como due diligence, tornou-se uma etapa indispensável para garantir a segurança jurídica e financeira na aquisição de imóveis.
Douglas Cabral, especialista em Direito Imobiliário, membro do IBRADIM e advogado no escritório Barcellos Tucunduva Advogados, explica como a análise detalhada do imóvel é capaz de identificar se a compra será segura ou se envolverá riscos que podem gerar prejuízos significativos ao comprador.
De acordo com o advogado, a due diligence identifica desde vícios documentais até riscos de evicção (perda de um bem por ordem judicial ou administrativa, em razão de um motivo jurídico anterior à sua aquisição) e fraude à execução, além de débitos que acompanham o bem, como condomínio e IPTU, que podem ser cobrados do novo proprietário.
"A evicção ocorre quando uma decisão judicial posterior reconhece um direito anterior de terceiro, fazendo o comprador perder a posse ou a propriedade do imóvel. Já a fraude à execução se configura quando o devedor aliena ou onera o imóvel durante um processo judicial para escapar de dívidas, permitindo que o credor desconsidere a venda e tome o bem do novo proprietário", comenta.
"Além disso, a auditoria prévia também verifica débitos tributários, ambientais e multas urbanísticas, especialmente relevantes em loteamentos e operações corporativas", afirma o advogado.
Outro ponto crucial é a prevenção de fraudes e golpes.
"A auditoria valida aspectos fundamentais para uma compra segura, como a autenticidade do leiloeiro, a cadeia dominial completa do imóvel, a capacidade civil e a legitimidade dos atuais proprietários, além de investigar eventuais apontamentos em cartórios de protestos, ações judiciais e débitos fiscais. O objetivo é antecipar o problema antes da assinatura", enfatiza o especialista.
A verificação minuciosa de documentos como matrícula, certidões negativas e histórico de ônus não é mera formalidade. Ela fundamenta a boa-fé objetiva do comprador e está amparada pelo princípio da concentração dos atos na matrícula, previsto no artigo 54 da lei 13.097/15, conferindo proteção ao adquirente diligente.
O entendimento do STJ, consolidado na súmula 375, reforça que essa análise documental rigorosa é a única forma segura de demonstrar diligência e evitar que a compra seja anulada por fraude ou que o patrimônio seja atingido por decisões judiciais já em curso contra o vendedor.
"Quando o comprador pesquisa a fundo a situação do imóvel, documenta a diligência e estrutura adequadamente o contrato, ele se coloca na melhor posição jurídica para sustentar a boa-fé e a validade da aquisição", ressalta Cabral.
Para o especialista, a auditoria prévia funciona como um verdadeiro check-up preventivo, essencial para quem está iniciando ou expandindo operações no mercado imobiliário.
"É a ferramenta que mitiga a herança de dívidas ocultas e reduz o risco de perda do imóvel por problemas jurídicos do antigo dono. Em síntese: evita surpresas indesejáveis e preserva o capital do investidor", finaliza.