O mercado imobiliário apresentou um superaquecimento muito importante no Brasil ao longo desses anos, considerando assim uma área de grande importância e valorização. No final de 2019, com o surgimento dos primeiros casos, na China, o novo Coronavírus se espalhou por todo o mundo aumentando exponencialmente o número de pessoas contaminadas, inclusive o Brasil que foi o primeiro país da América do Sul a ter os primeiros casos confirmados. Assim, fez necessário uma paralisia mundial em prol da solução para todos. Hoje, o mundo passa por uma enorme crise existência em todos os ramos. Vale notar que desde a 2ª Guerra Mundial não houve situação análoga que tenha gerado a comoção e tenha gerado toques de recolher globais como está ocorrendo com a pandemia do novo coronavirus.
Com tamanho dissabor em que o mundo está se vivendo e seus reflexos futuros, os governos vêm implementando medidas de natureza econômica que buscam diminuir os impactos causados pela paralisação ou diminuição das atividades pela contenção do vírus. Desta forma, grandes desafios e questionamentos se ascenderam no Mercado Imobiliário e da construção civil acerca do Covid-19. Assim questiona-se, quais serão os reflexos que o país enfrentará? Seguiremos adiante.
Do ponto de vista legal, os impactos causados pela coronavírus poderão trazer atrasos na entrega da obra, desequilíbrio econômico-financeiro em contratos causados pelo desaquecimento da economia. Porém, o que deve se indagar é por qual linha de embasamento legal poderá ser enquadrado para justificar as consequências que ainda estão por vir evitando um colapso econômico ainda maior do que já previsível.
O Código Civil em seu artigo 393, define caso fortuito e força maior:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir
Verifica-se que, o artigo 393 do CC é amplo, porém imprevisível como efeito jurídico decorrente da pandemia que será tratada pelos tribunais, porém, acredita-se que se enquadra em caso fortuito e força maior, reforçando assim toda a gravidade motivada por decisões drásticas de todo o mundo. É consabido que no momento mais importante do mercado imobiliário, viverás impactos desde ao início de um contrato ou manutenção do mesmo até a obra e a evolução do projeto.
Ao certo não se tem dimensão dos impactos diretos da pandemia no mercado, mas é provável que no caso das construtoras, estas tenham dificuldades com os fornecedores de equipamentos e matéria prima, paralisação de mão de obra que acarretará no atraso da entrega da obra, que possivelmente será descumprido o prazo de 180 dias para atraso na entrega da obra, termo contratual esse, prevista na legislação.
No caso dos contratos de construção, é muito comum que as situações de caso fortuito e força maior sejam tratadas expressamente em cláusulas específicas que regram a aplicação e as consequências. O que se espera é que as futuras decisões, no que tange ao atraso na entrega da obra ou as possíveis paralisações refletidas pela pandemia seja configurado como caso fortuito ou força maior, ainda que não haja previsão contratual expressa.
Com o atraso na entrega da obra, desencadeiará uma forte crise econômica até mesmo para aquisição ou venda de unidades autônomas. Com toda a crise existente poderá ainda sim trazer dificuldades na aprovação de projetos, bem como na captação de recursos pelas incorporadoras para a aquisição dos terrenos, o que pode inviabilizar o desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários pretendidos, levando as incorporadoras a buscar a rescisão dos contratos de compra e venda relativos às aquisições de terrenos.
Assim, se espera que, no que tange a esfera judicial, os tribunais ao prolaterem suas decisões, busquem a aplicação do conceito de caso fortuito ou força maior, abrangendo as construtoras e incorporadoras, que os tribunais aceitem eventual prorrogação do prazo de tolerância em função da pandemia do novo coronavirus. Além disso, na relação contratual seja assim tratadas expressamente em cláusulas especificas que regram a aplicação e as consequências quando se tratar de situações de caso fortuito e força maior. E acima de tudo, que todas as esferas estejam interligadas pelo bom senso após este terrível momento em que está vivenciando e o seus futuros reflexos.
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*Cibele Navarro é sócia do escritório Mota Pedreira Advogados Associados.
*Marcelo Mota é sócio do escritório Mota Pedreira Advogados Associados.